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답변 내역

경매물건중에유치권이 무엇인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권이란 민법 제320조 [유치권의 내용] ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이 나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권 리가 있다.전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용 하지 아니한다.쉽게 예를 들어 본인 소유의 값비싼 시계가 고장 나서 시계 A가 수리공 B에게 시계 수리를 의뢰한다. 시계 수리를 마쳤지만 A가 시계 수리비를 지급하지 않자 B는 '시계 수리비를 줄 때까지 시계를 돌려줄 수 없다'라고 하며 시계를 돌려 주지 않았다. 이럴 경우 시계 수리공인 B 가 행사하는 권리를 '유치권'이라고 한다.정리하자면, 유치권이란 채권 회수를 담보할 목적으로 점유를 통해 해당 물건을 내주지 않는 것입니다.유치권은 일정한 조건을 충족하면 인정되는 권리로서 전세권, 지상권, 지역권 등과 다르게 구조적으로 등기 할 수 없습니다. 그래서 등기부를 확인하더라도 유치권이 없기때문에 임장을 가서 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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"부동산"에 대한 취득세가 부과되면 무주택자가 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.토지를 매수하여 토지만 취득하는 경우 토지에 대한 취득세를 납부해야 하는 것입니다. 토지는 주택수에 포함되지 않아서 현재 무주택자라면 계속 무주택자가 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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계약갱신청구권 적용일과 절차에 대해 알려주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 의사통보방법은 임대인에게 카톡이나 문자로 계약연장의사를 밝히면 됩니다. (내용증명으로도 가능) 계약만료일이 24년 3월 10일이라면 1월 9일 전까지는 계약에 대한 최종의사를 통보하면 됩니다. 그리고 임대인과 계약연장에 대해서 대화하면서 계약조건에 대해서도 협의하면 됩니다. 계약갱신 시 이전계약과 계약조건이 동일하다면 계약서를 작성하지않아도 됩니다. 카톡이나 문자상 약식으로 계약조건에 대해 대화를 나누고 대화내용을 보관해 두시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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임대차계약서 작성방법과 특약사항은 어떤게 있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항은 구체적이고 정확 할수록 해결의 실마리가 되어 다툼이나 분쟁시 쉽게 해결할 수 있습니다.예를 들어 임차인의 고의 또는 과실로 내부시설물 파손 및 훼손 시 임차인이 비용을 부담하여 원상복구한다.에서 임차인의 고의 또는 과실로 내부시설물 파손 및 훼손 (벽지 찢어짐, 장판 찍힘, 찢어짐 등)시 임차인이 비용을 부담하여 원상복구한다.와 같이 구체적으로 명시해놓는 것이 좋습니다.그리고 보통 계약기간 중 계약해지 시 임차인은 새임차인을 구하고 중개보수도 부담한다. 계약종료 2개월 전에 계약종료 또는 연장(갱신)에 대해 임대인에게 통보한다.는 문구를 작성합니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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계약금을 안 줄 경우 법적 효력이 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금은 부동산을 매매할 때 계약체결의 의미로 지급하는 돈으로 계약체결의 증거가 되는 돈입니다. 계약금은 계약금 지급 후 계약해지 시 해약금이 됩니다. 매수인의 개인사정으로 계약취소 시 매수인은 계약금을 포기해야하고 매도인의 개인사정으로 계약취소 시 매도인은 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 만약 계약금 반환에 대한 약정을 했다면 약정대로 이행하면 됩니다.계약금을 지급하지 않았다면 아무런 문제가 되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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전세 계약을 했는데 층간 소음이 너무 심해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 이후 층간소음으로 계약해지를 하고 싶을 때의 현실적인 해결책은 첫번째는 집을 내놓는다고 임대인에게 사정을 말하고 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약 해지입니다.두번째는 명백한 층간소음이 입증되면 임대인의 채무불이행을 이유로 계약해지 요구할 수 있습니다.(*우리나라 층간소음 기준 주간 43데시벨 초과, 야간 38 데시벨 초과)
경제 / 부동산
23.11.15
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부동산 계약 갱신시 확정일자에 대한 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증보험에 가입하지 않고 보증금을 감액하는 경우 카톡이나 문자상 약식으로 계약조건에 대한 내용을 대화로 주고 받은 뒤 대화내용을 보관해두면 됩니다.(내용증명도 됨). 임대인이나 임차인이 갱신계약서 작성을 요청하면 갱신계약서를 작성하면 됩니다. 이때는 확정일자를 바디 않아도 됩니다. 이전 계약의 보증금이 더 크고 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 그리고 확정일자를 받게 되면 다시 확정일자도장을 받은 날에 효력이 발생합니다.계약갱신 시 보증보험에 가입하려면 계약서를 작성해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.14
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원룸 전세살다가 건물이 경매넘어갔을때, 보증금 받기 유리한 방법은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세보증금이 높아 소액임차인 범위에서 많이 벗어난다면 안전하게 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우나 경매로 보증금을 배당받지 못 할 경우 임차인은 보증보험 이행청구를 신청하여 돌려받을 수 있습니다.월세보증금이 소액임차인 범위 내에 있고 대항력(전입신고+점유)을 갖추고 있는 경우 경매 시 경매비용을 빼고 가장 먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다. 소액임차인에 해당되든 안 되든 전입신고를 하고 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 그래서 대항력과 우선변제권이 생겨 법적보호를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.14
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월세를 살고 있으면 계약기간이 다되었으면 자동연장이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.이전 계약기간이 2년 미만이고 묵시적갱신이 되면 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 아니 않거나 2년 미만으로 정한 임대차계약은 그 기간을 2년으로 봅니다.
경제 / 부동산
23.11.14
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전세 재계약시 당사자끼리 하는방법이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대인과 임차인 두 명이서 작성해도 됩니다. 주택임대차계약서는 법에서 정한 양식이 따로 없기때문에 인터넷에서 임대차계약서양식(표준주택임대차계약서)을 다운 받아서 보증금, 계약기간, 특약사항(계약갱신임을 밝히는 내용, 이외 추가할 내용), 임대인과 임차인의 인적사항, 도장 또는 사인을 하면 됩니다. 이전 계약과 보증금이 동일하다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.계약갱신 시 부동산에서 계약서를 작성하는 경우 대필료를 지불해야 합니다. 법에서 정한 대필료가 없어서 부동산마다 금액이 다를 수 있습니다. 보통 5~20만원으로 그 이상도 가능합니다. 그리고 임대인과 임차인이 합하여 대필료를 지불하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.14
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