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부동산 경기는 언제 좋아지나요?

안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.다른 분께서 주택 가격에 대한 질문을 주셔서 해당 질문에 대한 답변을 인용해서 설명드리도록 할게요현재 아파트 가격의 하락을 이끌고 있는 것은 '금리의 인상'입니다. 하지만 우리가 향후 부동산 가격에 영향을 미칠 것으로 눈여겨 봐야 할 것들은 [금리 - 임금인상률 - 고용안정]이 3가지를 함께 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 금리가 계속 상승하게 되면서 이미 고점이 되어버린 집을 구매하기 위해서는 대부분이 대출을 받으면서 구입을 해야하는데요. 현재는 우리나라의 경우 기업들의 대규모 구조조정에 대한 이야기가 나오고 있지는 않으나 고금리로 인한 여파가 중소건설사와 저축은행의 부실화로 이어지고 금요일 기사에서도 삼성전자의 경우 비용의 50%를 감축하라는 말이 나올정도로 내년 기업들의 경제는 '긴축경영'을 할 가능성이 높아지게 됩니다. 집 값을 이야기하는데 왜 기업들의 구조조정 이야기를 하느냐라는 말씀을 하실 수 있는데요. 처음 말씀드린대로 집을 구매하기 위해서는 대출을 받야아 할텐데 이 대출을 받아서 주택담보대출을 상환하기 위해서는 '안정적인 수입'이 필요합니다. 일반적으로는 이러한 안정적인 수입의 원천은 '고용안정'입니다. 3분기 기준 대기업의 재고자산의 수준은 10년이내에 최악의 수준입니다. 즉, 생산했던 물건이 팔리지를 않는다는 것입니다. 물건이 팔리지 않게 되면 기업의 영업손실은 증가할 수 밖에 없고 6개월이 경과한 재고는 '악성재고'로 할인을 해서 팔 수 밖에 없습니다. 결국 기업은 생산원가 절감을 위해서 가장 쉬운 '구조조정'을 택할 가능성이 높아지게 되는 것인데요. 집을 사야하는 실수요자들이 점점 감소하게 되고 오히려 집을 구매했던분들도 직장을 잃게 되면 원리금 상환을 하지 못해 집을 처분해야 하는 상황이 발생할 가능성이 높아지게 됩니다. 그래서 제가 내년 하반기에는 경매가 많이 나올 것이라고 이야기하는 것이기도 한데요. 이미 중소기업들은 인력 구조조정을 하고 있는 추세입니다. 게다가 대출금리마저 올랐으니 주택원리금 상환의 압박에 안정적인 직장을 가지신분들도 섣불리 집을 매수하기 힘든 시장이 만들어지게 될 수 있습니다.그렇기에 내년은 집값이 실수요자 감소 + 기존주택보유자들의 연체로 인해서 집 값은 크게 한번 더 하락할 가능성이 높아집니다. 그리고 2024년부터 금리인하가 검토되기 시작하면 기업들은 다시 채용을 늘릴 것이고 이에 실수요자 증가와 금리인하에 따른 주택원리금 상환 압박이 해소되어 집에 대한 매수세가 붙으면서 집 가격이 보합세를 이룰 것으로 보입니다. 그렇다고 2023년도 하반기 경매 물건을 사시는 것이 주택을 매수하시는 시기라고는 말씀드리기 힘들 것 같습니다. 제일 중요한 것중의 하나는 집을 매수하시는 분이 대출 원리금 상환에 부담을 느끼지 않게 되는 적정 금리수준으로 '인하되고 있는지' 혹은 대출원리금의 부담을 상쇄할 만큼 집 값이 '투자할 대상'으로서의 가치가 있는지가 중요할 것 같습니다. 당분간은 집 값이 큰 폭의 반등을 하기는 어려울 것으로 예상되기에 '투자할 대상'으로서의 가치는 넘겨두고, 대출원리금을 부담할 정도의 금리인하가 되고 있는지를 중심으로 보게 되면 우리나라의 기준금리 인하는 빠르면 2023년도 연말에서 2023년도 상반기쯤 검토가 될 것으로 보입니다. 그리고 금리의 인하가 어느정도 수준에 접어들게 되어 주택원리금 상환의 부담이 약해지는 시점은 2025년도 상반기쯤이 될 가능성이 높아보입니다. 즉, 2024년도 하반기나 2025년도쯤 주택 매수를 하시면 적정한 시기일 가능성이 높습니다. 답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 좋은 하루 되세요!

경제 / 주식·가상화폐

22.11.26

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