답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1) 위에서 말하는 중개계약서는 매매나 임대차시 두 당사자가 작성하는 계약서와는 다릅니다. 즉, 위에서 말하는 중개계약서는 쉽게 부동산에 매물이나 주택을 구해줄것으로 의뢰하는 단계에서 중개의뢰인과 공인중개사가 작성하는 계약서이고, 질문자님이 혼동하시는 계약서는 매수,매도자 혹은 임대인, 임차인간 거래계약서를 말하는 것입니다. 둘은 계약서는 다릅니다. 질문2) 계약은 의사합치만으로 성립하는 것이고 계약자체가 다른 사람과의 또다른 계약을 제약하는 것은 아닙니다. 다만 계약의무이행에 대한 부분과 세부적인 사항에 따라 제약이 생기는 것입니다. 쉽게 내가 부동산을 팔고자 부동산에 의뢰하고 부동산에서 이를 받으면 사실상의 의사합치로써 계약은 성립하게 되나, 이 자체로 다른 부동산과의 중개의뢰를 제한하지는 않습니다. 반대로 중개사와 독점중개방식으로써 합의하여 독점중개계약서를 작성하였다면 그 자체로 다른 부동산에 대한 의뢰나 중개는 제한되기 때문에 이러한 행위를 할 경우 손해배상등의 책임이 생기게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시개발채권과 토지상환채권은 발행자, 발행방법, 승인권자, 상환기간등의 차이가 있습니다. 토지상환채권은 도시개발사업의 시행자가 발행하며, 발행방법은 기명식으로 분양고지 또는 분양건축물 면적의 2분의 1을 초과하지 않아야 합니다. 해당 채권발행의 승인권자는 지정권자의 승인이 필요하고 상환기간은 질문처럼 수의계약의 방법으로 조성토지등을 공급받게 됩니다. 도시개발채권은 지방자치단의 장(시도지사)가 발행하며, 발행방법은 전자등록하여 발행하거나 무기명으로 발행하게 됩니다. 발행의 승인권자는 행정안전부장관이며, 상환기간은 5년 내지 10년의 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자격취득시 질문에서 말하는 부동산 업무보증보험 가입은 필요하지 않습니다. 다만 자격을 취득하고 실무로써 개업을 준비하는 경우 즉, 개업부동산을 창업하기 위해서는 업무개시전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 반드시 가입을 하여야 합니다. 즉 부동산 개업을 위해서는 필수사항이며, 가입된 보증보험에 대한 보험증서는 각계약 중개시 의뢰당사자에게 사본을 배부하여야 하고, 부동산 내 원본을 게시하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 크게 1차와 2차시험으로 구분되며 과목은 1차는 부동산학 개론, 민법으로 구성되며, 2차시험은 중개사법, 공법, 공시세법으로 구성됩니다. 앞에서 말했듯 법률 관련한 과목이 민법, 중개사법, 공법, 공시법, 세법 이렇게 5과목에 해당하고 학술적인 부동산학개론 1과목해서 총 6과목으로 구성됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.없습니다. 공인중개사 시험 응시자격 요건은 다음과 같습니다. "나이,성별,경력, 학력에 무관하게 누구나 응시"그에따라 제한 없습니다. 단 이전 시험등에서 부당한 방법을 하다 적발된 경우 일정기간 응시제한기간이 있기에 응시가 제한될수 있습니다. 그리고 이수과목 역시도 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세에서 필요경비는 양도차익을 구하는데 취득가액과 합쳐 공제하는 부분입니다. 필요경비는 자본적지출액을 말하는데 대표적인 예시로 샷시 설치비용, 방법창 설치비용, 상하수도 배관공사비용, 발코니 및 방확장비용공사 비용, 보일러 교체비용, 바닥공사비용등 포함합니다. 그에 반헤 보유하는 동안의 보유세나 이사비용이나 임차인 퇴거보상비, 그리고 벽지, 바닥재 교체, 소모품에 대한 수리비용등은 인정되지 않습니다. 이렇게 주택 가치상승에 들어간 비용과 취득가를 더해 양도가엑에서 차감하여 양도차익을 구하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사의 전체적인 방향성은 매년 합격생과 개업공인중개사가 늘어나고 있고 부동산 시장자체가 예전과 같은 호황을누리기는 어렵기에 점차 미래 지향적인 직종으로 보기는 어려운게 사실입니다. 다만 어느직종이든 본인 능력에 따라 충분히 유지나 자산을 축척할수 있는 기회가 될수 있기에 도전해보는것도 나쁘지는 않습니다. 유망직종이라도 결국 본인과 맞지 않거나 , 능력치 발휘가 어렵다면 크게 의미가 없기 때문입니다. 그리고 공인중개사의 경우 전문적인 지식을 바탕으로 업무를 수행하고, 겸업이 가능하다는점, 정년등이 없다는 점, 부동산 관련 할수 있는 업무의 종류가 매우 넓다는 점은 장점일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 취득세 면제는 한도가 200만원입니다 , 즉 생애최초로 주택을 구입하는 사람의 취득세중 200만원한도 내에서 취득세 감면 혜택이 있으며, 200만원이 넘는 부분은 납부를 하셔야 합니다,아마도 질문에서 말하는 4억이하 주택 생애최초 구매시 취득세 면제는 경기도가 독자적으로 시행중인 지원혜택을 말하는듯 보입니다, 다만 무조건 4억이하 생애최초 면제가 아닌 ,자녀를 양육 및 부양하는 무주택 주거 취약계층이 생애최초로 4억이하 주택을 취득할 경우 적용가능한 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직장인이라면 공부의 시간이 제한적이기 때문에 효율을 위해서라도 인강등을 통해 준비하시는게 좋습니다. 보통 10월 시험을 기준으로 현재 4개월정도 남아있기에 1차만을 준비하시면 충분히 1차 통과는 가능합니다. 일단 학원 무료인강을 들어보신후 본인에게 맞는 강의가 있는 학원을 수강하시고, 틈틈히 인강을 통해 준비하시면 2년내 합격은 무리없이 가능하수 있습니다. 1차의 경우 학개론과 민법 두과목만 준비하면 되고, 꾸준히만 하시면 충분히 합격하실수 있습니다. 계획은 별다른게 없고 하루에 3시간씩 인강을 듣는 정도로 준비하시면서 시험 한달전부터는 문제풀이 중심으로 준비하시면 도움이될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 그런의미라기 보다는 원칙상 명의신탁약정이 무효이나, 수탁자가 신탁자에게 기존 약속대로 이전등기를 할 경우에 해당 실체적 관계가 일치하므로 등기부상 권리이전은 유효라는 의미입니다.2) 문제 상황)갑과 을은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 적용을 받는 명의신탁약정을 통하여 병소유의 X 건물의 소유권등기를 을명의로 하였다-> 중간생략형 명의신탁이므로 법률행위는 무효이기 떄문에 소유권은 병에게 있습니다3) 문제 상황)2015년 갑은 병의 X 토지를 취득하고자 친구 을과 명의신탁약정을 체결하고 을에게 그 매수 자금을 주었다. 갑과의 약정대로 을은 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 X 토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권 이전등기를 경료 받았다.-> 갑과 을의 명의신탁약정은 무효, 을과 선의인 병의 매매계약은 유효, 즉, 소유권은 을에게 있고, 갑은 을간의 명의신탁과 소유권에 대한 분쟁은 매도인인 병이 선의라면 별개로 볼수 있습니다. 이런경우에는 현 소유권은 매매계약을 통해 소유권을 얻은 을에게 있습니다.