답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자녀에게 주택명의를 넘기는 방법은 크게 증여와 매매를 통한 방식이 있습니다. 그런데 보통 직계존비속간 거래시에는 증여로 추정되고 증여시 5천만원 비과세를 제외한 금액에 대해서는 증여세 , 매매방식일 경우 양도소득세가 부과될수 있어 어느쪽의 세금이 유리한지를 정확하게 판단하셔야 합니다. 질문에서 혼인증여방식으로 하신다면 한도가 없다고하는데 잘못된 부분이며, 혼인증여는 최대 1억비과세가 가능하여 기존한도 5천만원을 더해 총 1.5억까지만 비과세가됩니다. 이는 혼인신고일 기준으로 전후 2년이내 증여받는경우 적용이 됩니다.그리고 직계존비속간 매매에서 시가 30%, 시가-거래금액이 3억원을 넘으면 증여로 추정되며, 질문에서 말한 부당행위부인은 시가 5%, 시가-거래금액 3억원으로 알고 있는데 이는 주로 증여를 통한 우회 양도를 한 경우로써 부모가 자녀에게 부동산을 증여하고 단기간내 이를 처분하는 경우에 적용되는 부분으로 증여후 10년이내 양도여부가 중요한 판단기준이 되는 것으로 알고 있습니다. 이런 경우라면 혼인증여 1.5억이 있기에 차라리 거래금액에 대한 조정보다는 질문자님 명의로써 대출을 받은뒤에 부담부증여를 하시는게 유리하지 않을까 생각은 듭니다. 물론 이와 관련한 세금에서 채무는 유상취득, 매매가격- 채무는 증여로 볼수 있고 관련된 증여, 양도소득세 모두 부과대상이 되기에 위 방법등을 모두 고려하여 최종판단이 필요해보입니다. 이 부분은 세무전문가의 상담을 받아 절차대로 진행하시는게 최종적인 세금문제나 부담을 피하실수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 상가건물에 대한 투자는 기본적으로 입지도 매우 중요하나 해당시점의 경제상황도 배제할수 없습니다. 지금처럼 내수경기가 어렵고 자영업자 폐업이 늘어나는 환경에서는 공실에 대한 위험이 커지기에 투자시기로는 적합하지 않을수 있습니다. 그리고 상가임대차의 경우 임대차보호법에 따라 한번 계약시 10년간 1년마다 매년 5%인상제한이 있기에 저렴한 가격이 임대차를 하는것도 쉽지 않아 공실에 대한 리스크가 더 커질수 있습니다. 이전까지는 주요상권내 상가는 임차인 수요증가에 따라 공실에 대한 리스크가 크지 않았으나, 지금은 온라인 매체증가에 따라 주요상권의 지속기간이나 변경가능성이 높아진 상황이므로 아무리 상권지라도 공실에 대한 리스크는 커진 상황입니다. 그럼에도 투자를 하여야 한다면 지금은 건물자체의 유동인구 유입요건이 되는 업종이 있는지에 대한 판단이 매우 중요한데, 대표적으로 장기임대차를 하는 은행이나 학원, 병원시설등이 많이 모인 건물에 대한 투자가 꾸준한 수익창출에는 유리할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결혼을 하는 사람들이 늘어나면 그만큼 신혼가구가 늘어나는 것이기에 주택수요상승의 이유가 될수는 있습니다. 다만 그전에 부모님과 같이 거주를 하는 경우가 아닌 둘다 자취중이라고 하면 하나로 합치게 되면서 주택하나가 남는 것이기에 숫자상 크게 영향을 주는지는 정확한 판단을 하기는 어려워보입니다. 다만 결혼을 하는 시기는 대부분일정시기에 몰리기 떄문에 해당시점에 결혼하는 사람이 늘어나면 당연히 주택수요가 일시적으로 상승되어 주택수급에 어려움이 생기고 시세상승은 나타날 가능성은 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 정확히 예상할수는 없지만, 현재 해당 부분이 이슈화된 내용은 실거주여부와 관계없이 오래만 들고 있었다고 해서 세금을 인하해주는게 맞냐라는 부분이였던것으로 알고 있으며, 이는 본인은 전세를 살면서 주요상급지 고가주택에 투자를 하는 이른바 1세대 1주택자, 주요 다주택자에게 유리한 부분으로 이를 개편하여 보유에 따른 공제가 아닌 실거주에 대한 공제만을 유지하려는 움직임으로 알고 있습니다. 그에 따라 실거주를 하지 않는 경우에는 장기보유특별공제가 배제되거나 기존공제율이 크게 낮아질수 있을것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 원상복구의무는 입주시를 기준으로하며, 거주중 임차인 과실에 따른 하자에 대해서는 임차인이 부담하는게 맞습니다. 다만 그 원상복구범위에 대해서는 기준이 명확하지 않기에 일반적으로 하자부분에 대해서 원상복구를 하는것이 맞습니다. 질문에서처럼 해당 표시는 임차인의 과실이 맞지만 전체도배지를 교체하는 비용전부를 부담할 의무가 있다고는 보기 어렵습니다. 즉, 원상복구의무를 져야하지만 그범위가 과하게 커보이긴 합니다. 일단은 협의를 진행하시고 필요에 따라 부분 도배등을 통해 해당범이내 하자복구를 하겠다고 주장하시는것도 가능할듯 보이긴 합니다. 보통 찢김이나 변색이 아닌 약간의 낙서수준이라면 약품등으로 지워보도록 해보시고 그게 되지 않는 경우 현 벽지와 가장유사한 벽지를 구한뒤 해당부분에 대해서만 도배를 하시는것도 방법이 될수는 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갯벌체험료라는게 단순히 갯벌의 소유권을 가지고 부과하는 성격으로만 이해를 하기는 어렵습니다. 쉽게 갯벌은 공유수면으로 원칙적으로 개인 소유권이 인정되지 않는게 맞으나, 갯벌체험을 위한 부수적인 시설설치, 그리고 갯벌에 대한 유지관리등의 비용이 발생할수 있기에 지자체와 주민간 협의에 따라 일정수준의 체험료를 통해 이를 충당하는 것으로 이해를 하시면 될듯 보입니다. 물론 실제 받는게 개인이고 지자체의 협의없이 임의적인 체험료부과는 문제가 될수 있어보이고, 지자체가 정한 기준내에서 이를 허가한 사람 또는 주민단체등이 수령하는것은 문제가 되지 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매는 말그대로 주거안정을 위해 꼭 필요한 부분입니다. 지역이나 입지를 떠나 거주지가 있어야 기본적인 생활이 가능하기 때문입니다. 그런데 아파트가 많다는 것과 내가 주거안정을 위해 자가주택을 구매하는 것은 다른 문제로 보입니다. 물론 이러한 공급이 향후 내 주택의 가격에 영향을 줄수 있지만 실거주용주택은 투자용 목적과는 다르고, 실질적으로 내주택인상분만큼 주변주택도 상승되기에 사실상 실거주주택은 투자개념이 아니라고 보는게 맞아 주택공급여부와 관계없이 안정적인 생활을위해 언젠가는 주택구매가 필요할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다른 건 모르겠으나 장기거주를 통한 주거안정목적이라면 신축이라는 점과 질문자님 마음에도 드신다면 그자체로 메리트가 있는게 아닌가 싶습니다. 질문에서 말하는 메리트가 10년거주시 시세상승분을 말하는 것이라면 수도권이 아닌 지방의 경우 변동성이 크지 않다는 점을 고려하면 크게 고려할 부분은 아닐거라 생각이됩니다. 통상적으로 신축의 경우가 구축보다 비싼 이유는 감가에 대한 부분도 있지만, 다른 구축아파트에 비해 가격방어 및 시장변동시 가장 먼저 반응이 오기 때문에 구축보다 유리하기 때문이고 호재가 없는 지역내에서는 그마나 신축을 선택하시는매매가능성과 현금환금성에서도 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 빌라의 경우 재건축보다는 재개발이 될 가능성이 높고, 그 개발가능성 역시 확답할수 없습니다. 그리고 대지지분에 따른 사업성을 판단하는데 있어 빌라재건축, 재개발은 아파트에 비해 사업성이 떨어지는게 일반적이고, 재개발의 경우 사업방식에 따라 수용방식도 존재하기에 무조건 조합이 구성되고 입주권이 부여가능한지도 알수 없고 개발과정에서 사압시행 인가이후에 권리가액에 대한 확정과 조합원 분양에 대한 계획을 세우기 때문에 현상황에서는 위와 같이 몇평을받을지도 알수 없습니다. 보통 재개발 빌라투자의 경우는 막연한 개발가능성을 보고 구매하는게 아닌 실질적인 개발단계가 시작될 시점 전후로 진행단계에 맞춰 매입을 하는게 일반적입니다, 물론 현시점보다 매매가격은 높아질수 있지만 그만큼 개발사업까지의 기간과 개발여부에 대한 리스크는 줄어들수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약을 5월 8일에 하시면 현재 1주택자에 해당이 되고 이런 경우 사전허가신청시 기존주택 처분계획을 제출하셔야 합니다. 기존주택의 처리는 매매나 임대방식으로써 6개월 이내 처리한다는 내용이여야 하는것으로 알고 있습니다 ,그에 따라 유주택자라도 질문처럼 처분계획이 있는 경우에는 허가신청이 가능하고, 허가 후 본계약을 체결한뒤 허가일로부터 4개월 내 실전입 및 실거주를 하셔야 합니다.