답변 내역

진정명의회복이란 진정한 소유자를 회복한다는 의미로 가장매매와 같은 사유로 명의자가 이전된 이후 진정한 부동산 소유자가 자기 명의로 소유권을 되찾아 오는 과정에서 소유권 등기를 회복하는 과정상 가장 소유자의 소유권 등기말소 없이 진정소유자에게로 이전등리를 하는 것을 말합니다. 등기원인은 진정명의회복이라 기록하고, 본래소유자 이기에 등기일자등은 기록하지 않습니다. 등기절차상 공동신청의 경우 가장소유자와 진정소유자 공동으로 신청이 가능하지만, 사실상 이러한 경우보다는 법원으로부터 소유권 이전등기 이행판결을 받아 확정판결 정본을 첨부하여 단독으로 신청하는게 보통입니다.

믿고 안믿고를 판단하여 답변할수는 없지만, 일반적으로 매물이 많은 부동산이 중개업무가 활발히 이루어질수 있기 때문에 중개과정상의 경험이 많다고 판단할수는 있습니다, 해당 부동산의 사정까지 자세히 알수는 없겠지만, 매물이 없다고해서 꼭 중개상 중개사의 업무능력이나 신뢰가 떨어지는 것 역시 아니기에 일단 너무 불안해하실 필요는 없어보입니다,

1) 소유자는 저당권의 임의경매신청에 따른 배당 대상이 아닙니다, 쉽게 소유자는 채무자이고, 저당권자는 재권자이기 때문에 채권회수를 위한 경매를 진행하는 과정에서 낙찰가격이 담보물권보다 높아 채권액을 배당하고 남을 경우 돌려받는 것이지, 정상적인 순위 배당의 대상이 아닙니다. 즉, 갑구상 소유자는 본인건물에 대해 을구 담보물권자가 될수 없습니다. 예시에서 증축비용을 투자한 대가로 공유지분을 받았다면 이는 소유자로 볼수있기에 별도 저당권에 따른 경매시 배당을 받을 채권자가 아닙니다. 2) 저당권이 설정된 나대지에 건물을 건축할 경우 해당 저당권은 토지 전체에 대한 설정이지, 등기부상 분리되어 있는 건물에 대해 배당권리가 있다고 볼수는 없습니다. 즉, 나대지에 신축된 건물에는 토지에 설정된 저당권의 효력이 미치지 않습니다., 그리고 이떄 토지낙찰자는 법정지상권이 설립하지 않기 떄문에 건물철거나 인도를 요구할수 있습니다.

기본적으로 유치권의 성립을 하기 위해서는 견련성이 인정되어야 합니다. 그런데 법률상 임대차계약에 따라 생성되는 보증금 반환채권이나, 상가의 경우 권리금 반환채권등은 견련성이 인정되지 않습니다. 그에 따라 해당 채권을 근거로한 유치권 성립은 불가합니다. 다만 임차보증금반환채권의 경우 주택인도와 동시이행관계임을 명시하고 있기에 보증금 반환전까지는 주택인도를 거부할수있는 권리가 있을 뿐입니다. 쉽게 임차보증금 반환채권은 목적물로부터 발생한 피딤보채권이 아니라는 의미로 보시면 됩니다. 다만 임대차라도 해당 주택을 수리하게 되면서 발생된 유익비청구권등에 대해서는 건물로부터 발생된 채권으로 보기에 유치권을 인정하고 있습니다.

개념상 환지 개발방식에 따라 개발사업이 진행되는 경우 시행사는 새로 조성된 토지 중 일부를 환지로 지정하지 않을수 있는데 이를 보유지라고 합니다. 보류지의 경우 공공시설등의 기반시설 설치을 위한 토지를 제외한 나머지를 체비지라고 하는데, 이는 사업시행자가 해당 토지처분을 통해 사업에 필요한 비용을 조달하는 목적입니다. 결국 보류지는 공공기반시설 설치와 사업비 충당을 위한 용도의 환지외 토지로 보시면 되고 보류지 중 사업비충당을 위한 매각대상 토지를 체비지라고 보시면 됩니다.

유치권의 성립요건 1. 변제기 도래 2. 계속적이고 적법한 점유 3. 채권의 견련성 4. 유치권배제약정 없어야 함. 위조건 모두를 충족하여야 함.갑과 을 도급계약상 변제일은 보존등기 후 2개월내 -> 변제기 21. 3.15일경매개시결정등기 -> 21.2.8일최종 유치권 성립은 3.15이고 이는 경매개시등기보다 늦게 성립되었으므로 경매 낙찰자에게 유치권을 이유로 주택의 인도를 거부할수 없다가 맞을듯 보입니다.

유치권이 온전히 성립하기 위한 기본전제는 점유라는 점도 있지만 변제기가 도래하여야 한다는 점도 있습니다. 질문에서 변제기의 시점은 갑과 을의 지급약속에 따라 소유권 보증등기 2개월까지로 볼수 있고 날짜로는 1.15일에 2개월후인 3.15일이 변제기한으로 볼수 있습니다. 그런데 경매개시결정등기는 이보다 빠른 2.8일에 되었다면 시간상으로 변제기가 되기 전에 경매개시등기가 먼저 이루어졌기 때문에 유치권자는 낙찰자에 대해 대항할수 없다고 볼수 있습니다.

소속공인중개사의 장점이라면 직접 자금을 들여 개설하지 않고선 중개에 대한 경험을 쌓을수 있다는 점이 가장 크며, 소속공인중개사의 경우 우리가 생각하는 일반적인 부동산내 근무는 1년을 초과하지 않는 경우가 많습니다. 대부분은 1년이내 실무경험을 쌓고 오픈을 하는게 평균적이기 떄문입니다. 다만 법인의 경우 소속된 공인중개사들은 장기간 근무하는 경우 많은데, 법인의 경우 주택중개도 하지만 대부분 특수중개로써 토지나, 건물(상가)등의 대형거래건을 많이 진행하기 때문에 해당 분야로써 지속적으로 경험을 쌓을수 있기 때문입니다.

공부의 방법은 본인 선택입니다. 다만 공인중개사 시험은 1개의 이론적 학문과 5개의 법률과목을 대상으로 합니다. 공부를 시작해보시면 알겠지만 법률과목등은 용어들이나 판례에 대한 이해가 매우 낮설고 어렵습니다. 그만큼 진도를 빼기 어렵고 혼자 읽고 이해 하기에는 버거울수 있습니다. 또한 중개사 과목 전체 범위는 매우 넓기에 효율성을 고려할때 선택과 집중의 전략이 필요합니다. 독학으로는 답변에 열거된 사항을 준비하기가 어렵기 때문에 비용을 지불하고서라도 인강이나 학원을 통해 효율을 극대화하는게 필요하다는 게 개인적 판단입니다. 물론 독학으로도 그 어려운 것을 해내는 사람도 있는것으로 알고 있습니다., 다만 합격은 모두 동일한데 , 자격증 하나를 따자고 남들과 다르게 힘든 길을 알면서 선택하는게 맞는지는 의문이 듭니다.

점유매개관계의 직접점유자는 타주점유자이다.-> 임대차나 사용대차, 임치 따위와 같은 관계에 따라 등기부상 소유자가 아닌 자가 직접거주를 하는 경우에는 소유의사를 가지고 점유를 하는 자주점유가 아닌 소타인의 소유권을 가지고 있다는 것을 인지하고 하는 점유 해당한다. 명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자의 점유는 그 권원의 성질상 자주점유라 할 수 없다. -> 명의신탁의 경우 실질소유자가 아닌 명의상 소유자로써 실제 소유권자가 아니므로 이러한 사람이 점유를 하는 것은 소유의 의사로써 점유하는 자주점유로써 볼수 없다는 의미입니다. 자주점유와 타주점유를 구분하는 것은 사실상의 취득시효의 완성을 구분하는데 매우 중요한 부분이기에 이와같이 법으로써 명확히 하는 것으로 볼수 잇습니다.