답변 내역

재건축과 재개발은 모두 정비사업 중 하나라는 점은 같지만 재건축은 정비기반 시설이 양호하여 주거기능에 대해서만 개발을 하는 사업을 말하고, 재개발은 주거기능뿐아니라 정비기간시설에 대해서도 개발을 하는 행위를 말합니다. 쉽게 예를 들면 오랜된 아파트만을 다시 개발하는 아파트재건축이 재건축에 해당하며 , 신도시 개발사업이나 소규모 동네등을 정비하는 가로주택정비사업등은 재개발로 볼수 있습니다. 재개발은 특성상 공공 개발의 영역이 큰편으로 규제등이 까다로운 편이고, 재건축은 민간사업의 성격이 강한만큼 입주민 중심의 조합개발형식으로써 규제등이 재개발에 비해 덜 까다롭습니다.

버팀목대출의 경우는 매물을 구하기전 본인이 해당 대출신청자격이 되는지를 먼저 확인하셔야 하고, 매물을 알아보는 과정에서 임대인의 전세대출 협조와 더불어 버팀목전세대출이 가능한 전세금, 목적물의 조건등에 맞는지를 살피셔야 합니다. 그리고 계약시에는 혹시나 모를 대출반려에 따른 계약금손실 가능성이 있기에 중개사과 임대인의 동의를 얻어 특약으로써 대출반려시 계약해지 및 계약금반환 특약을 반드시 넣도록 하셔야 합니다. 그리고 계약서를 작성 대출신청 및 실행까지는 한달정도는 여유있게 보셔야 하기에 잔금일에 대한 일자조정도 계약시점으로 부터 잘 조정하셔야 합니다.

부동산 경매시 권리권계에 따라 임차인의 대항력에는 차이가 있습니다. 쉽게 말소기준권리보다 후순위 임차인에 대해서는 대항력이 없고 임차권이 경매로 소멸되었기에 보증금 배당여부와 관계없이 낙찰자는 임차인에게 퇴거를 요구할수 있습니다. 이를 거부하면 명도신청 이후 강제집행을 통해 주택점유를 이전받으실수 있습니다. 반대로 말소기준권리보다 선순위 대항력있는 임차인이라면 경매이후 전액배당을 받지 못해 점유를 주장하고 버틴다면 이때는 낙찰자라도 어쩔수 없습니다, 임차인이 받지 못한 금액에 대해서 지급을 해주고 주택을 인도받거나 하셔야 되고, 강제적인 퇴거는 불가합니다.

언제 다시 호황기가 올지는 아무도 판단할수 없습니다. 특히나 고금리 현상에 따라 수요감소애 따른 가격하락이 있었다면금리가 내려가는 시점을 회복시점으로 판단할수 있지만 현재는 고금리, 고물가까지 겹친 스태크플레이션 발생된 점이 있기에 사실상 앞을 예상하기 매우 어렵습니다. 또한 부동산 시장이 회복된다고 해도 장기적인 부분으로 인구감소가 심각한 상황이기 떄문에 향후 10년뒤에는 주택공급 그 중에서도 가격상승의 가장 큰 요인인 아파트 공급량이 수요량을 초과하지 않을까하는 생각이 있기 때문에 사실상주택을 통한 자산 확대는 이전만큼 불가할 것으로 판단됩니다. 결론적으로 고금리, 고물가, 국내부동산 PF대출위기등이 모두 해소되는 시점을 기점으로 회복기 및 상승기가 도래할 가능성이 크지만, 해당시기 상승률은 이전세대의 부동산 상승률에 비하면 훨씬 낮은 수준으로 되지 않을까하는 개인적 판단이 듭니다.

10년 부동산 주기는 사실 과거의 사항을 기초로하여 이론화한것이지 해당 부분이 그대로 적용될 가능성은 크지 않다고 봅니다. 또한 예전시대보다 현재 전세계 경제에 대한 공유의 범위나 산업등이 넓어졌고 부동산 가격에 요인을 주는 부분이 더욱 커진만큼 해당 이론이 그래도 적용될 가능성은 크지 않다고 봅니다, 그리고 현재 우리나라 부동산 가격은 원칙적으로는 코로나 시대를 거치면서 부동산 시장이 비정상적으로 상승되었던 부분이 있었고 고금리 시대에 접어들면서 높은 상승률 만큼 하락률 역시 높아진것으로 이해가 됩니다. 즉 주기상 하락기나 쇠퇴기에 따른 하락세보다 비정상적인 급등에 대한 하락세로 이해가 됩니다. 그에 따라 현상황에서 고물가, 경기불황, 부동산PF대출위기등의 여파에 따라 진정한 부동산 하락기가 다시 시작되지 않을까하는 불안감이 있고 현재 반등은 일시적인 상황으로 전체적인 부동산시장 추세변화로는 보이지 않습니다.

보통의 임대주택은 월세로 10년간 거주를 하게 됩니다. 즉 10년동안 월세를 내고 거주하면서 이후에 우선하여 분양자격을 받는 것으로 보시면 됩니다. 월세나 보증금의 경우는 시세보다는 저렴하나 공공임대보다는 높습니다, 보통의 민간임대의 경우 주변 월차임대비 80%정도의 수준으로 형성되고, 보증금 역시도 주변시세보다는 낮습니다. 다만, 10년간 거주하고 분양자격이 주어지긴 하지만, 10년동안 주택상승분이 반영된 분양가에 매수를 진행하여야 하기에 지역이나 입지, 주변시세 상승률등에 따라 현 거주자에게는 장점인 동시에 단점이 될수도 있습니다.

분양가 상한제는 아파트 분양가를 산정하는 데 있어 건축비를 고려하여 일정금액을 초과하지 못하도록 하는 정부 정책입니다. 그에따라 고분양가와 그에 따른 주변주택가격 상승을 막고 서민주거안정을 위한 목적으로 시행되었습니다. 문제는 분양가 상한제로 인해 주변 아파트와 시세차익이 발생하게 되고, 그에 따라 투자수요가 몰리면서 로또청약등의 유행이 일어나게 되면서 오히려 더 높은 부동산 수요가 증가하게 되고 부동산 가격을 상승시키는 역효과가 일부분 나타나게 되었습니다. 부동산 정책의 경우 최초 목적은 규제와 완화등을 통해 부동산 수요를 조절하기 떄문에 주택보유자와 주택실수요자, 다주택자등에 따라 좋은 정책일수도 있고, 사인 재산권에 대한 침해의 나쁜 정책이 될수 있습니다. 결론적으로는 분양가 상한제는 무주택자이면서 실수요자 입장에서는 좋은 의도의 정책이였지만 그 효과에 대해서는 판단이 다를수 있습니다.

우선 경매를 하시려면 기본적인 사전 공부가 필요합니다. 쉽게 이론과 경험을 통한 노하우가 있다면 우선적으로 이론에 대한 지식을 쌓는게 필요합니다. 경메에서 필수적인 권리분석, 경매절차에 대한 공부가 필요합니다. 그 뒤에 실제 경매경험에 대한 서적이나 유튜브등을 보셔야 내용이나 과정등에 대해서 이해가 가능하고 필요한 노하우도 얻을수 있습니다. 현재 법원 경매는 매물은 늘었지만 입찰률은 높지 않습니다. 이유는 매물에 따라 차이는 있겠지만 전체적인 부동산 침체기에 따라 부동산 경매의 수익성이 낮아지는 부분과 낙찰 후 주택의 활용도등이 예전같지는 않기 때문입니다.경매에 대한 실질적인 경험 획득은 직접 참여를 하는 방법도 있지만 학원등에 수강을 하시면 실제 경매가 진행되는 법원에 가서 보는등의 프로그램을 진행중이니 이를 통해 분위기 정도는 경험하실수 있습니다.

공동명의로 하였을 경우 가장큰 장점은 세금에 대한 절세가 가능하다는 점입니다. 다만 최근 부동산 규제완화의 하나로써 1주택의 경우 12억 미만 주택에 대해서는 실제 공동명의를 통한 종부세배제가 의미 없어졌습니다, 또한 양도소득세 산정시 유리한 부분에사도 1주택자는 2년보유 비과세되기 떄문에 단독명의와 공동명의의 차이가 없습니다. 만약 주택가격이 12억을 초과하거나, 2주택이상 다주택자, 양도차익등이 큰 경우에는 공동명의를 함으로써 양도소득세, 종합부동산세등의 절세가 가능할수 있습니다.

청약의 본래의 목적은 새로운 주택을 분양받기 위함이기 때문에 가장 큰 장점도 새 주택을 분양받아 입주를 할수 있는 점입니다. 또한 모든 경우가 그렇지는 않지만, 분양의 경우 주변시세보다 낮은 가격대에 새주택을 분양받아 시세차익을 얻는 케이스도 있기 때문에 해당 부분들이 가장 큰 장점으로 볼수 있습니다.