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토지,건물에 대한 대항력 관련 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 토지와 건물등기는 구별하여 권리하게 됩니다. 보통 건물과 토지에 대한 저당권은 각각 다른 목적물에 대한 저당권이며, 임차권의 경우 건물을 임차하는 것이기에 토지와 상관없이 그 순위 구분은 건물에대한 저당권을 기준으로 비교하여 우선순위를 찾게 됩니다, 즉 임차권은 건물에 대한 부분이기 때문에 건물등기상 최초물권과 비교하는것이라 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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집문서의 집주인이름을 바꾸는 절차인 소유권이전등기는 잔금일로부터 며칠내에 취득세신고를 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 취득세는 잔금지급일로 부터 60일내 신고납부하여야 합니다. 기간을 초과할 경우 가산세등이 부과됩니다. 소유권 이전등기는 법적으로 기한이 정해져 있지는 않습니다. 즉 잔금일 이후 서류를 매수인으로 부터 받아 진행하시면 되고, 취득세등을 납입한 이후에 등기가 가능하기 때문에 보통은 잔금일에 취득세신고납부와 이전등기를 동시에 하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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최우선변제권 요건 중에 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유권 보존등기는 말그대로 등기부 개설시 필요한 부분으로 등기부가 존재한다면 당연히 등기가 되어 있으므로 신경쓰지 않아도 되고, 경매개시결정등기 전에 임차인은 전입신고와 같은 요건이 되어 있어야 하는 부분은 경매개시가 된 이후 채무자가 경제적 목적으로 거짓 소액임차계약을 통해 최우선변제를 노리는 경우가 많아 개시결정등기 이후에 체결된 소액임차계약에대해서는 배당하지 않는다는 것입니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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부동산 계약시 개인정보 수집 활용동의서 꼭 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 사항은 개인정보보호법이 강화되면 생겨난 부분이지만 계약자체에 대해서는 해당 동의서가 필요하지는 않습니다. 다만 부동산 거래정보망을 활용할 경우 개인정보활용동의서가 필요합니다. 즉 동의하지 않아도 계약상 효력에는 문제가 없습니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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임대인이 잠적하는 경우에 대비할 수 있는 방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.70~80년대 가능한 부분이였고 이로인해 세입자 피해가 늘어나면서 생긴 특별법이 주택임대차 보호법입니다. 현재는 전입신고를 완료하면 대항력이 주어지고 이로 인해 부동산을 매매해도 기존 임차인은 새로운 임대인에게 계약이 인수되어 보증금 반환을 요구할수 있기 때문에 전입신고를 하고 대항력을 갖춘 임대차에서 질문의 경우는 발생가능성이 낮습니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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부동산에서 전세 계약시 신분증 꼭 제출해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다,사실 신분증 확인은 거래시 소유자와 계약당사자간 신분확인 목적으로 신분증을 확인하면 복사까지는 안하는 경우가 많습니다. 만약 해당 복사를 요구하거나 할 경우 이를 거부하시거나 필요에 의해 꼭 해야한다면 사본에 반드시 신분확인용 사본이라는 문구를 적어 다른 용도로 이용하지 않도록 하는게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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경매로 부동산을 사면 가격 외 장점이 어떤점이 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매가 시세보다는 당연히 저렴합니다. 다만 권리관계를 잘못 분석하여 입찰 후 낙찰되면 비용이 커져 시세보다 더 비싸게 구매하는 상황으로 이어질수 있습니다. 즉, 경매의 장점은 시세보다 낮은 가격으로 주택매수가 가능하지만, 단점은 법적 권리관계 ,절차등을 모를 경우 비용 손해로 이어질수 있다는 점입니다. 그러므로 사전에 경매관련 지식을 쌓고 도저하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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LH전월세 보증금 대출하였는데 월세 미납시 불이익은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 대출 이자를 미납할 경우 당연히 신용도가 하락하고 갱신 계약으로 인해 대출연장시 연장이 거부될 가능성이 높습니다, 임대차 계약상은 월세 지급을 2기에 걸쳐 연체하면 임대인이 계약해지통보가 가능하고 그로 인해 해당주택에서 퇴거당할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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기존세입자가 전세갱신권1회 쓰고 만기 5개월 남았을때 매도하면 실입주 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 현 임대차계약이 만료되면 새로운 임대인은 재계약을 거주하고 입주할수 있습니다. 질문의 경우 이미 갱신청구권도 사용하였기에 만기이후에 새로운 임대인이 실거주가 아니라도 재계약을 거부할수 있고 전세금도 시세대로 조정할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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전세집이 압류 되었는데 집주인이 연락이 안되는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매 배당시 우선순위가 되는 세금은 당해세로써 국세로는 증여,상속,종부세 지방세로는 재산세등이 있습니다. 압류가된 국민건강보험료는 당해세가 아니므로 선순위 임차권보다 후순위 배당되므로 걱정안하셔도 됩니다. 물론 당해세가 많을 경우 전액배당이 어려울수 있지만 선순위 임차권은 경매 후 인수되는 권리이기 떄문에 낙찰자에게 대항할수 있어 보증금을 날릴 가능성은 낮습니다,
경제 / 부동산
23.08.02
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