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상업용 부동산들 특히 오피스, 상가 투자의 특징이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상업용부동산 투자목적은 매월 발생하는 임대수익과 향후 가치상승에 따른 시세차익을 얻는 목적이 있습니다. 당연히 그에 따른 리스크는 임차인이 없는 공실에 대한 리스크가 가장 크며, 이러한 리스크를 줄이기 위해서는 부동산 선정시 임대차등의 대한 수요분석이 정확하여야 합니다. 특히 본인이 가본적없고 알지 못하는 지역일수록 이러한 리스크가 커질수 있기에 본인이 잘 아는지역 내 수익형 부동산에 투자를 하는게 유리할수 있습니다. 쉽게 내가 모르는 지역에 대해 남의 말을 듣고 투자를 하는것은 가장 위험요소라고 볼수 있습니다. 그리고 업종선정의 기준은 별도로 있는게 아니라 해당입지에 가장 잘 맞는 형태의 부동산을 선택하시는게 맞습니다. 예를 들어 회사가 많은 업무시설 밀집지역에서는 오피스텔처럼 업무용,주거용 모두가 가능한 유형에 투자를 하시는 것이고, 관광지처럼 단기임대가 잘 되는 입지라면 레지던스와 같은 단기임대부동산등에 투자를 하는 전략이 필요할수 있습니다
경제 / 부동산
25.02.05
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임대 수익형 부동산에는 어떻게 투자해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대수익형 부동산은 종류에 따라 다르긴 한데 공통적으로 단,장기 임대를 통해 발생되는 매월 임대수익을 얻고자 하는 목적으로 투자를 하게 됩니다. 임대수익형 부동산의 장점은 임차인이 있다면 매월 안정적인 수익확보가 가능하고, 지가가 상승할 경우 시세차익에 따른 수익도 가능한다는 장점이 있습니다. 그리고 주택이 아닌 업무용시설이기 때문에 정부의 주택관련 규제등을 회피할수 있습니다. 그에 반해 단점은 공실에 대한 리스크가 가장 크고 정부의 정책변화등에 따른 리스크, 그리고 각종 세금이나 건물관리비영증가 및 감가상각등의 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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잠실주공5단지 재건축이 늦어지는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 지연이유는 대부분 비슷합니다, 크게는 조합내 갈등과 조합장의 횡령, 비리등으로 대책위원회와 조합간의 법적갈등으로 지연되는 경우와 정책이나 행정절차상의 문제, 건축상 설계나 시공사와의 마찰등이 주요 원인입니다. 질문에서 말하는 잠실 주공5단지의 경우는 관련기사을 참고하면 최초에는 서울시와 학교부지 문제로 인해 갈등이 있었던 부분과 조합내부갈등과 조합장 구속등의 문제가 사업을 지연시킨 주요 원인으로 나와 있습니다 .다만 현재는 층수문제나 학교부지논란이 해결되었기에 올해 상반기부터 사업승인절차등을 시작할 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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요즘도 부동산 청약으로 시세차익을 실현하는 분들이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약도 모두 그런게 아니며, 청약건에 따라 그런게 있고 그렇지 않은 경우가 있습니다. 보통 분양가상한제적용지역내 아파트의 경우 로또청약이라고 불리우는 청약건이 나타나게 되지만 당연히 경쟁이 치열하고 당첨확률이 낮은 만큼 기대를 하기는 어려운 부분이 있습니다. 그리고 투자를 하더라도 그 시드에 대한 마련은 개인적인 부분이고, 부동산의 경우 대출이나 임대차를 통한 전세금을 이용한 자금마련방식이 있을수 있습니다 .참고로 로또청약은 분양가상한제처럼 분양가 상한이 정해진 청약에 대해서 분양가와 그 주변시세와의 차익으로 발생하는 것으로 쉬운 예로 지난해 이슈가 되었던 동탄롯데캐슬 무순위 청약의 경우 분양가는 4억후반대였는데 주변시세가 12억을 훌쩍넘고있어 분양받는 즉시 8억이상 시세차익이 생기는 청약으로 280만명이 청약에 참여한 예가 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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1층이 식당인 주택들은 바퀴벌레와 쥐는 항상 생각해둬야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 1층이 식당이 있다고 해서 바퀴벌레나 쥐가 돌아다닌다면 해당 식당에 위생에도 문제가 있는것이기 때문에 오히려 식당이 있는 경우가 방역이 철저하여 더 없는 경우가 많습니다. 물론 1층이 식당이라면 쥐나 해충등의 유입에 취약할수 있는게 맞지만, 그만큼 방역에 더 많이 신경을 쓰는게 일반적이고, 이러한 부분이 부족해서 질문과 같은 문제가 생겼다면 이는 식당측이나 건물소유자등에서 방역등을 요구하셔야 할 부분입니다, 어떠한 경우든 벌레나 쥐는 건물에 없도록하는게 맞기 떄문에 어쩔수 없다라는 이해할 부분으로 보이지는 않습니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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만약에 이사를 왔는데 아랫집에서 천장에서 물이 샌다고 하면 전주인에게 청구해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 원인부터 파악을 하셔야 할듯 보입니다. 보통 매매시에는 매도인하자담보책임이 있고, 해당 하자가 매매계약이전부터 있었다면 매도인에 대해서 하자담보책임을 물으실수 있습니다. 다만 누수원인에 따라 책임소재는 다른데, 보통 매매후 입주시 인테리어등을 하는 경우가 많고, 해당과정의 문제로 아랫집 누수가 발생하는 경우는 현재 소유자, 아파트 자체의 문제로 인해 발생되었다면 관리사무소가 책임을 져야 하기에 일단 관리사무소를 통해 해당 상황을 전달하고, 구조적인 문제가 아니라면 관련 업체를 통해 하자원인을 판단후 매도자에대한 하자담보책임을 요구할지를 결정하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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허허벌판에 아파트가 들어오면 보통 몇년안에 인프라가 구축되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인프라 구축의 기간이 정해진바 없습니다. 해당 지역입지가 거주인구나 유동인구 형성에 매우 불리하다면 시간이 지나도 인프라자체가 구축되기는 어려울수 있고, 대단지가 아닌 소규모 단지만 있을 경우도 인프라구축은 되기 어렵습니다. 만약 이런조건과 관계없는 대단지로써 신도시에 준하는 지역이라면 아파트 건축후 5년이내 기본적인 교통이나 상권등이 구축이 완료되는 경우가 많습니다,
경제 / 부동산
25.02.05
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아파트가 몇년까지는 그래도 새아파트라고 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축에 대한 판단기준은 조금 다양한게 사실입니다, 단순히 경과년수만을 가지고 판단하면 통상적으로 경과년수 5년이내 아파트들은 신축이라고 판단할수 있고, 신도시처럼 대부분 신축이 많은 지역내에서는 3년이내 신축, 7년이내 준신축 그이상은 구축으로 보는 경우가 많습니다. 그외 기준으로 현재는 아파트 지상에 차가 없이 모두 공원화되어 있는지 여부등을 보고도 신축을 구분한다고는 하네요.
경제 / 부동산
25.02.05
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강일과 미사 중에 어디가 학군이 더 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 커뮤니티나 관련 거주민들의 의견만 보면 강일보다는 미사나 고덕쪽의 학군이 낫다는 의견이 많습니다. 물론 학군 때문에 엄청난 메리트가 있는 지역이라고 두 지역 모두 보기는 어려우나, 기준을 아이을 키우기 위한 초,중,고 배치나 환경등을 고려할때 미사가 유리하다는 의견이 많다는 것이고, 현재 미사강변중, 미사중등 지역내 학교에서도 높은 학업성취도를 보이고 있다는 점이 그 근거라고 볼수 있을듯 합니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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악성미분양 주택을 매수하면 어떤 혜택이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 건설사별로 제공하는 혜택은 케이스바이케이스이기 때문에 설명드리기 어렵고, 각 분양건별 분양사에게 확인을 하시면 되고, 정부에서 제공하는 혜택은 지방의 경우로써 미분양 주택 구입시 1세대 1주택 특례를 적용시켜주게 됩니다. 쉽게 말해서 올해부터 1주택자가 지방의 준공후 미분양(악성미분양)주택을 구입하거나 인구감소지역 1주택을 구입하면 양도소득세와 종부세를 산정할때 1세대 1주택 특례를 적용시켜주게 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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