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집구입시 1가구 2주택시 세금은 어떻게되나요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.1가구 2주택이 되기전에 무조건 매도하실것은 아니라 봅니다.양도세가 가장 큰 비중을 차지 하겠는데요, 현재 일시적 1가구 2주택으로 분류되어 3년이내 종전주택 매도시에는 양도세는 비과세 입니다.부동산 관련 세금들 중 가장 크게 절세 할수 있는 경우라고 볼 수 있습니다.비과세 요건은 아래와 같습니다.1.종전주택 취득하고 1년이상 경과 후 신규주택을 취득해야 함2.종전주택 2년 보유 및 거주(조정지역의 경우)해야 함3.신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 매도해야 함 ( 참고로 증여,상속으로 인한 2주택은 3년 ,신혼부부 5년 , 부모 합거 봉양을 위한 2주택은 10년 입니다.=> 종전 주택 매도 후 12억까지 양도세 비과세 조건 이며 , 23년 1월12일 양도하는 경우 부터 적용이 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.28
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전세집 대항력중에 점유가 어떻게 될까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세보증금을 반환 받기 전에 주거지 이탈을 하는 경우 점유를 상실하게 되어 대항력을 상실할수 있습니다.대항력의 요건은 점유 + 전입신고 입니다.여기에 확정일자 까지 받아 놓으셨다면 우선변제권 성립되겠고요.또한 소액임차인에 해당 하신다면 최우선변제권까지 성립 됩니다.가벼운 짐 주방도구 옷가지 등 몇가지를 비치해 놓는것이 좋겠습니다.점유를 유지하고 있다는 구색을 갖춤과 동시에 임대인 또인 제 3자가 무단침입을 하는 경우 형사고소를 할 수 있게 증거를 확보할수 있습니다.임대인이 도배 벽지 등 수리 또는 보수를 위한 출입이 필요하다면 현 임차인에게 동의를 받고 출입해야 하겠으며,수리 완료 시 즉시 퇴거 한다는 내용을 녹취나 문자로 남겨 놓는 습관을 들이시는게 좋겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.28
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아파트 공시지가는 언제 확인 할 수 있을까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.공동주택(아파트)의 경우 공동주택가격은 국토교통부에서 매년1월1일 기준일로 조사,산정 공시를 하며, 4월말 발표.만약, 신축 또는 토지 분할 및 합병이 있을 때 1.1~5.31 기간중 신규로 발생한 공동주택은 6월1일 기준일로 조사,산정후 9월말 발표.공동주택 공시가격은 시장에서 통용되는 가격을 기준으로 조사하며, 데이터는 매매,은행시세,감정평가 및 분양 사례를 기준으로 합니다.거래액 보다 지나치게 높거나 낮은 경우에는 이상거래로 판단하여 산정에서 제외될수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.28
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부동산 실거래가격은 언제 등록이 되는건가요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.부동산 매매를 하면 계약체결일 기준 30일 이내에 시, 군, 구청에 가서 부동산 거래 신고를 마쳐야 합니다.기한 내 신고하지 않으면 10만원 ~ 300만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.거래 신고 후 전산에 등록이 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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제주도 전입신고가 안되는 이유
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.주거용 또는 비주거용이 있는데 업무용으로 되어 있는 방을 보신듯 합니다.오피스텔도 주거용이 있고 비주거용이 있습니다.비주거용은 임대인이 세제혜택 그리고 주택수 산정의 문제 때문에 전입신고 인정치 않는 특약을 요구 하곤 합니다.업무용 오피스텔은 비주거용으로 전입신고 불가한 경우 입니다.그래도 무시하고 해당관청에 전입신고 하시는 세입자도 있습니다. 해당관청에서는 주거용으로 확인이 되면 전입신고 받아 줍니다.그리고 업무용에 전입신고를 하였으니 실거주를 확인하기 위한 현황조사가 나오겠죠 ?임대인은 부가세 환급받은 금액 반환해야 할 것이고 감면 받은 세금 토해 내야 할 것입니다.임대인은 임차인에게 특약에 따라 손해배상청구 할 것이고 점점 진흙탕속 수렁으로 빠져 들어 갈 겁니다.월세이고 보증금이 소액이며 선순위채권이 없다면 큰 리스크는 없다 보는데, 해당 물건을 중개해 주신 중개사분과 상의해 보시고선택하시면 될 것 같습니다.참고로 일반 다가구 주택 중 근린생활 시설로 되어 있는 경우도 주거용으로 쓰고 있는게 확인이 되면 전입신고 가능 합니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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부동산에서 선순위 채권외에 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.1. 임차할 부동산에 임차인보다 선순위채권이 있을때 계약방법이 뭔가요?=> 계약시 특약에 선순위채권은 잔금 시 ( 또는 그전 특정일을 지정하여 ) 말소한다. 라는 문구를 넣으시면 되겠습니다.또는 선순위채권이 있음에도 전세보증금반환보증보험에 가입될 정도의 소액이라면 선순위채권을 굳이 말소하지 않고 진행하셔도 되겠습니다.2. 부동산 계약후 추가적인 권리가 발생시에 계약해제 등에 관한 조항 삽입은 어떻게 하는지요?=> 계약일 현재 등기사항전부증명서상 "을구"에 기록사항 없음을 확인 하였으며,(또는 선순위채권을 ~을 확인하였으며)임대인은 임차인의 확정일자 및 전입신고의 다음날까지 근저당,가처분,가압류등의 새로운 권리변동이 발생되지 않게 한다.새로운 권리변동이 발생시 임대인은 계약금 및 중도금을 반환하며, 손해배상 ~ 의 금액을 배상해 주기로 한다.
경제 / 부동산
23.06.27
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전세 계약서를 분실한거같은데 괜찮나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.큰 문제가 발생하진 않겠지만 난처한 일이 생길수도 있으니 우선 중개계약 진행해 주신 중개사무소에 연락하셔서 복사본이라도 받아 놓으시는게 좋을것 같습니다.묵시적 갱신 중 퇴실하시려 하신다니, 통보한 날 로부터 3개월 뒤 효력이 발생되니 참고하시고요, 혹시 임대인이 만기전 퇴실로 주장하며중개수수료 부담 시킬수도 있는점에 대한 대비는 미리 해 놓으시길 바랍니다.계약서 특약에 어떤 내용이 있을지 모르니 계약서 먼저 확보해 놓으세요.확정일자 및 전입신고도 하셨다면 확정일자 부여현황도 뽑아 보실수 있으실테고 우려 하시는 큰 문제가 발생할 것 같진 않습니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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청약물건들 미계약으로 나오는 물건들 구매
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.주택법 위반 계약 취소 물량인 84㎡는 306동 2층은 서울에 거주하는 만 19세 이상 무주택자만 신청 가능합니다.무순위 청약 물량인 305동 1층 59㎡는 청약 통장·주택 보유 여부와 상관없이 전국 누구나 신청할 수 있습니다.100% 추첨으로 합니다.7/07일 계약금 20% 납부 나머지 80% 잔금은 9/07일 입니다.80% 잔금은 전세금으로 맞추면 가능 할테니 20% 금액만 있으면 신청해 볼 법 하겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.26
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세금문제로 부동산매도기 계약금만 걸고 잔금이랑 등기일
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.계약체결시 상호 협의하에 잔금을 1년뒤에 하는 조건의 계약은 가능하며, 계약서에 계약일 및 금액 중도금 날짜 및 금액 잔금 날짜 및 금액 을 정확히 명기하면 될 것 입니다.1년뒤 잔금시 법무사 통해서 소유권이전등기 하면 될 것 이겠고요.중고금도 관련 있나요 ? 는 어떤 의미의 문의신지 모르겠습니다만,중도금을 특정 하던 하지 않던 이행을 한 다면 그 계약은 유효 합니다.중도금은 "당사자의 한쪽이 이행에 착수한 행위" 로 보아 매도인이 계약을 해지할 수 없는 것으로 봅니다.그러기에 계약금만 주고 받은 상태에서는 어느 한쪽이 일방적으로 계약의 해지를 요구 할 수 있으나 중도금을 주고 받은 상태에서는매도인이 일방적으로 해지를 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.26
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요즘경매와공매의 차이점알려주세요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.채권자가 (빌려준)가 채무자(빌린)로부터 채권을 회수하기 위해 담보로 잡고 있던 물건을 민사소송을 통해 처분하는것을 경매라 하며, 공매란 세무서 나 지방자치단체의 국세 또는 지방세등 국가기관이 체납된 세금을 징수하기 위해 체납자의 재산을 압류한 후 공매로 처분해 세금을 받아내기 위한 것 입니다.경매는 민사집행법에 의해서 진행되며, 공매는 국세징수법에 의해 진행 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.26
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