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답변 내역

우리 나라는 아직도 반지하 집을 짓나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반지하 주택의 건축에 대한 규제가 강화되고 있습니다. 특히 서울시는 2022년에 발표된 '지하·반지하 거주가구를 위한 안전대책’에 따라, 지하·반지하의 주거 목적 용도를 전면 불허하기 위해 정부와 협의하기로 했습니다. 이는 기록적인 폭우로 인한 침수 피해와 사망 사고가 잇따른 후에 나온 조치입니다. 서울시는 신축 건물을 지을 때 지하·반지하 거주공간을 마련하는 것을 허가하지 않을 방침이며, 기존 건물도 10~20년의 유예기간을 주고 지하·반지하 공간을 주거용으로 쓰지 않도록 유도할 계획입니다. 이러한 조치는 반지하 주택이 안전, 환경 등 모든 측면에서 취약계층을 위협하는 후진적 주거유형으로 간주되기 때문에 취해진 것입니다. 따라서, 새로운 반지하 주택의 건축은 점차 줄어들고 있으며, 기존의 반지하 주택도 점진적으로 줄어들 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
24.04.17
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회사 문제로 거주지 옮기고 전입신고하면 현 거주지 확정일자에 영향이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 전입신고와 확정일자는 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리인 우선변제권을 확보하기 위해 필요합니다. 현재 상황에서는, 세대주인 귀하께서 다른 지역(B)으로 전입신고를 하게 되면, 원칙적으로는 현 거주지(A)에 대한 대항력을 상실하게 됩니다. 이는 세대주가 전출함으로써 실거주 요건이 충족되지 않기 때문입니다. 그러나, 배우자가 계속해서 해당 주택(A)에 거주하며 주민등록이 유지된다면, 대항력은 상실되지 않습니다. 이 경우, 세대주 변경 신청을 별도로 하지 않아도 됩니다. 확정일자는 임대차 계약에 대한 법적인 증거를 가지는 법률상의 날짜로, 임대차계약서가 법적으로 권리를 갖는다는 것을 법원과 동사무소가 확인한 날입니다. 귀하가 다른 지역(B)으로 전입신고를 하더라도, 배우자가 현 거주지(A)에 계속 거주하고 확정일자를 유지한다면, 확정일자에 영향을 주지 않습니다. 요약하자면, 귀하가 다른 지역(B)으로 전입신고를 하더라도, 배우자가 현 거주지(A)에 계속 거주하고 주민등록을 유지한다면, 현 거주지(A)에 대한 대항력과 확정일자는 유지됩니다.
경제 / 부동산
24.04.17
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상가 계약 기간 내에 업종을 변경 하고자 할 때 건물주와 협의가 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 계약 기간 중에 업종을 변경하고자 할 때는 일반적으로 건물주와의 사전 협의가 필요합니다. 상가의 용도 변경은 건물의 '시설군’과 '용도군’을 파악하여 변경하고자 하는 용도가 같은 시설군인지 확인하는 절차가 필요하며, 특정 조건과 절차에 부합해야만 가능합니다. 예를 들어, 높은 시설군에서 낮은 시설군으로 용도를 변경하기 위해서는 '신고’가 필요하고, 낮은 시설군에서 높은 시설군으로 변경하기 위해서는 '허가’를 받아야 합니다. 임대인이 업종 변경에 반대하는 경우, 계약 해지 여부는 계약서의 내용과 관련 법률에 따라 달라질 수 있습니다. 법적으로 중도금이 납부된 상황에서 계약금 10%만 포기하고 정당하게 계약을 해지하기는 어렵지만, 특정 규약이나 계약 조항에 따라 다를 수 있습니다. 위약금 없이 계약을 해지할 수 있는 근거는 계약서에 명시된 조건이나 상가임대차법 등 관련 법률에 의해 결정됩니다. 예를 들어, 임대인이 계약의 조건을 위반하거나 계약서에 명시된 특정 사유가 발생한 경우 계약을 해지할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.04.16
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상가 주인이 권리금 받는 것을 방해할 때, 어떻게 대응하면 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 권리금과 관련된 분쟁에서 임차인이 대응할 수 있는 방법은 상가임대차보호법에 따라, 임대인은 계약기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 임대인이 권리금 회수 방해 유형 4가지 중 하나에 해당하는지 확인해야 합니다. 임대인이 계약갱신을 거절하거나 신규임차인과의 계약체결을 거절할 정당한 사유가 없는지 확인합니다.임대인의 행위가 권리금 회수 방해에 해당한다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 협상을 통한 해결이 어려울 경우 법적 조치를 고려할 수 있습니다.임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위를 할 경우, 임차인은 상가임대차보호법에 따라 보호받을 수 있으며, 필요한 경우 법적인 조언을 구하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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부동산 특히 아파트 살때 제일 먼저 봐야할게 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자신이 가지고 있는 예산을 파악하고, 그에 맞는 아파트를 찾는 것이 중요합니다. 출퇴근 거리, 편의시설, 주변 환경 등을 고려하여 아파트를 선택해야 합니다. 가족 구성원과 생활 방식에 맞는 평수의 아파트를 선택하는 것이 중요합니다. 일조량과 채광이 좋은 방향인지 확인해야 합니다. 층수가 높을수록 조망권이 좋지만, 매매가는 비쌀 수 있습니다. 세대수가 많은 아파트는 관리비가 저렴하고 커뮤니티가 활성화되어 있을 확률이 높습니다. 아파트의 설계가 실용적이고 편리한지 확인해야 합니다. 관리비가 부담스럽지 않은 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 아파트의 위치, 주변 환경, 개발 계획 등을 고려해야 합니다.주변에 대규모 신규아파트가 들어오거나 예정되어 있다면 매매가가 하락하거나 임대 시세에 영향을 받을 수 있습니다.대단지 아파트의 장점으로는 관리비 절감, 커뮤니티시설의 활성화, 주변 인프라에 대한 긍정적 영향, 거래활동의 활발함 등이 있습니다. 이러한 장점들은 대단지 아파트가 많은 사람들에게 선호되는 이유 중 일부입니다. 아파트 입지를 선택할 때는 교통환경, 학군, 상권환경, 자연환경, 미래 가치 등을 고려해야 합니다. 이러한 요소들은 아파트의 가치와 생활의 편리함에 큰 영향을 미칩니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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전세 계약 하려는데 임대인이 미국에 사는 한국인이면 문제 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미국에 거주하는 한국인 임대인과 전세 계약을 진행하는 것은 가능합니다. 다만, 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 임대인이 해외에 거주하는 경우, 대리인을 통해 계약을 진행하게 되는데, 이때 임대인 본인이 준비해야 하는 서류와 대리인이 준비해야 하는 서류가 있습니다. 임대인이 해외에 있을 때 필요한 서류는 임대인이 외국주재 한국대사관 또는 영사관을 방문하여 발급받아야 합니다. 한국에 있는 대리인이 인감증명서를 발급받을 수 있도록 하는 위임장입니다.재외국민등록부등본 또는 재외국민거주사실증명서: 외국주재 한국대사관 또는 영사관에서 발급받습니다.신분증 사본 (여권사본 또는 주민등록증 사본)
경제 / 부동산
24.04.16
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상가 계약갱신요구권이 없으면 권리금도 못받는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 계약 기간이 만료되어 계약갱신요구권이 없더라도, 임차인은 권리금을 회수할 기회를 보호받을 수 있습니다. 대법원의 판결에 따르면, 임차인이 쌓은 지명도와 신용 등은 임대차 기간과 무관하게 보호받아야 한다는 원칙이 세워져 있습니다. 따라서 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 기회를 제공해야 할 의무가 있습니다. 또한, 상가임대차보호법에 따르면 임차인은 계약기간 만료 1~6개월 전에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위 내에서 보장됩니다.그러나 전체 임대차 기간이 10년을 초과한 경우에는 계약갱신요구권을 행사할 수 없으나, 이는 권리금 회수 기회 보호와는 별개의 문제입니다. 즉, 계약갱신요구권의 유무와 관계없이, 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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행복주택과 국민임대주택은 다른건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.행복주택과 국민임대주택은 둘 다 주거 안정을 위한 정부의 임대주택 정책이지만, 대상과 조건에 있어서 차이가 있습니다.행복주택은 주로 대학생, 청년(만 19~39세), 신혼부부 등 젊은 세대를 대상으로 하며, 대중교통 이용이 편리하고 직장이나 학교와 가까운 곳에 위치합니다. 임대료는 시세 대비 60~80% 수준으로 비교적 저렴하며, 임대 기간은 대상에 따라 최소 6년에서 최대 20년까지 가능합니다. 국민임대주택은 서울시 거주 무주택 세대 구성원을 대상으로 하며, 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 곳에서 주변 시세보다 60~70% 저렴한 임대료로 공급됩니다. 평균 보증금은 약 3,700만원, 월세는 약 28만원으로 알려져 있으며, 임대 기간은 기본 2년 계약으로 시작해 최장 30년까지 거주할 수 있습니다. 조건에 대해서는, 행복주택은 무주택세대구성원이어야 하며, 소득기준과 자산기준에 부합해야 합니다. 예를 들어, 2022년 기준으로 행복주택의 소득기준은 1인 가구의 경우 월평균소득 2,890,902원 이하입니다. 자산기준은 총자산 32,500만원 이하, 자동차 기준액 3,557만원 이하로 설정되어 있습니다. 국민임대주택의 경우, 서울시에 거주하는 무주택 세대구성원 중 소득 및 자산보유 기준에 해당해야 합니다. 예를 들어, 전용면적 39㎡, 49㎡의 경우 가구당 월평균 소득의 50% 이하가 우선이며, 59㎡는 무주택 세대구성원 소득액의 합이 가구원수별 가구당 월평균 소득의 70% 이하가 우선입니다.자세한 조건이나 신청 방법은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)의 공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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월세집 아랫집 누수로 인해 이사를 가려고 하는데 이사비용등 청구 할수 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.누수 문제로 인해 이사를 고려하고 계신 상황이군요. 법적으로, 임대인은 임차인이 쾌적하게 거주할 수 있는 환경을 제공할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 누수 문제를 해결하지 못하여 임차인이 정상적인 생활을 할 수 없게 된다면, 임차인은 이사비용과 복비(중개수수료)를 임대인에게 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 누수로 인한 피해가 심각하고 장기간 지속되어 생활에 큰 불편을 초래한다면, 임대인과의 협의를 통해 이사비용을 포함한 손해배상을 요구할 수 있습니다. 협의가 원활하지 않을 경우, 법적 조치를 통해 청구할 수도 있으나, 이는 시간과 비용이 들 수 있으므로 전문가와 상담 후 결정하는 것이 좋습니다.현재 상황에서는 먼저 임대인과의 협의를 시도해보시고, 협의가 어렵다면 법률 상담을 통해 다음 단계를 진행하시는 것을 추천드립니다. 또한, 누수 문제로 인한 피해 사실을 증명할 수 있는 증거(사진, 통화 녹음, 문자 메시지 등)를 확보해 두시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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부동산 계약시 주의해야할 중요한 사항은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약을 진행할 때 주의해야 할 중요한 사항들이 있습니다. 첫 번째 거래와 비교하여 두 번째 거래에서도 동일하게 확인해야 할 기본적인 사항들은 다음과 같습니다 계약금은 부동산 매매 계약을 체결할 때 지급하는 금액으로, 매수자가 매도자에게 지급합니다. 계약금은 계약 체결 날에 지급되며, 매매가의 10% 정도가 일반적입니다. 중도금은 매매 금액의 50~60% 정도로 설정되며, 매수자는 영수증을 발급받아 챙겨야 합니다. 잔금 지급은 매우 중요한 단계로, 매도자는 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 넘겨주어야 합니다.두 번째 거래에서는 첫 번째 거래 경험을 바탕으로 다음과 같은 추가적인 사항들을 더 세심하게 확인할 수 있습니다등기부등본 확인: 매매계약 전 소유자가 맞는지 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다.대리인이 나올 경우: 대리인의 신분증과 매도인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아야 하며, 이를 복사해 보관하는 것이 좋습니다.계약서 내용 확인: 계약서에는 매매의 주요 내용, 위약금, 계약기간, 특약 사항 등이 포함되어야 합니다.부동산 상태 확인: 부동산의 현재 상태, 전세 또는 임대 정보, 담보 대출 여부 등을 확인해야 합니다.이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하고, 계약서에 명시된 모든 조건을 준수하는 것이 중요합니다. 또한, 계약 과정에서 발생할 수 있는 문제를 예방하기 위해 계약서의 내용을 잘 이해하고, 필요한 경우 법적 조언을 구하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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