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3개월 이사시간을 주었으나 못나간 기존 세입자?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존 세입자가 이사를 하지 않고 집을 떠나지 않는 상황에서 새로운 입주자로서 어떻게 해야 할지 알려드리겠습니다.법적 절차 확인:기존 세입자가 이사를 하지 않는 경우, 법적 절차를 따라야 합니다.먼저, 임대차 계약서를 확인하세요. 계약서에는 이사 기간과 관련된 내용이 포함되어 있을 것입니다.임대인과 상의:기존 세입자와 대화하여 상황을 이해하고, 그들이 집을 떠나기로 한 이유를 물어보세요.이사 기간을 더 연장하거나 다른 합의를 찾을 수 있을지 검토해보세요.법적 조치:만약 기존 세입자가 여전히 집을 떠나지 않는다면, 소유자는 집을 회수하기 위해 법적 조치를 취해야 합니다.이를 위해 소유자는 소유권 회복 명령을 신청해야 합니다. 이를 위해 지역 법원에 신청하시면 됩니다.일반적으로 소송 절차를 통해 진행되며, 소유권 회복 명령을 받을 수 있습니다.변호사 상담:법적 절차를 이해하고 진행하려면 변호사와 상의하는 것이 좋습니다.변호사는 지역 법률 및 규정을 고려하여 적절한 조치를 제안해 줄 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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부동산계약하고 다시계약서를 쓰자고합니다 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약서를 다시 쓰는 경우, 몇 가지 주의사항이 있습니다. 여러 변호사들이 이와 관련하여 다양한 의견을 제시하고 있으니 참고하시기 바랍니다.계약서 갱신 방법:기간 외 임대차계약 내용에 변화가 없다면, 기존 계약서에 기간 연장 부분만 추가하는 방식으로 계약서를 작성할 수 있습니다.당사자 간 동의하여 계약서를 새로 작성했다면, 해당 계약서 내용대로 이행하면 됩니다.월세 금액은 법대로 5% 올려서 받기로 했다면 그대로 유지하시면 됩니다.계약서 보관:기존 계약서를 보관해야 합니다. 재계약서로는 과거 2년간의 임대차 계약 기간을 증명할 수 없기 때문입니다.재계약 기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 간주됩니다.임대인 변경 시 계약서:임대인이 변경되었다면 계약서를 다시 작성해야 하는지 여부에 대해 궁금해하시는 경우가 많습니다.기본적으로 임차인의 계약은 주택임대차보호법 제 3조 4항에 따라 새로운 임대인이 승계하게 됩니다.임대인 변경 시 기존 계약의 효력은 유지되며, 재계약서로는 과거 2년간의 임대차 계약 기간을 증명할 수 없기 때문입니다.요약하자면, 월세를 낮추더라도 관리비가 올라가는 상황에서는 월세 금액을 그대로 유지하고, 기존 계약서를 보관하며 재계약서로는 기간 연장 부분만 추가하는 방식으로 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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밭 구매방법 좀 알려주세요!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지매매 자격 확인:농지는 아무나 소유할 수 없습니다. 농지매매 전에 농지 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장에게 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 봅니다.농지 정보 확인:취득하려는 농지에 대한 부동산등기부, 토지대장, 토지이용계획확인서 등 공서를 확인하고, 현장확인을 통해 공서에 작성된 내용과 현장이 일치하는지 확인해야 합니다.매매계약 체결:매매계약은 매도인과 매수인 사이의 합의만으로도 체결될 수 있지만, 농지매매를 비롯한 부동산 거래시에는 매매계약서를 꼼곰히 작성해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.농지매매계약서는 대한법률구조공단에서 제공하는 표준매매계약서를 활용하시면 됩니다.매매계약 이행:매매계약이 완료되면 매수인은 매매대금지급의 의무를, 매도인은 소유권 이전의 의무를 지게 됩니다.농지매매 세금도 고려해야 합니다. 매수인과 매도인이 납부해야 하는 세금은 각각 다릅니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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전세만료 후 퇴실할때 방깨끗하게 치워놓아야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 종료되어 퇴실할 때, 임차인은 일반적으로 퇴실청소비용을 부담하지 않습니다. 그러나 특약사항에 따라 임차인이 청소비를 요구할 수 있습니다. 특약사항에 "임차인이 청소비 부담"이라는 문구가 있거나 집 내부가 엉망이라면 임대인이 청소비를 요구할 수 있습니다. 이는 임대인이 다음 세입자의 사용과 수익을 위해 준비해야 하는 사항입니다.퇴실 시 청소 범위는 다음과 같습니다:곰팡이와 얼룩진 부분을 포함하여 집 전체를 깨끗하게 치워놓아야 합니다.청소업체를 불러서 깔끔하게 청소된 상태로 반환해야 합니다.퇴실청소비를 지불해야 할 법적 근거도 있습니다. 민법 제615조의 차주의 원상회복의무와 철거권 조항에 따르면 차주(즉, 빌린 사람)가 차용물인 집을 반환할 때 이를 원상에 회복해야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 퇴실 시 처음 입주 당시 수준으로 깔끔하게 해놓고 나가는 것이 의무입니다.물론, 임대기간 동안 시간이 흐름에 따라 도배 색이 바래지거나 집 전반적으로 낡아지는 것은 어쩔 수 없습니다. 그러나 처음 입주 당시에 원룸 상태가 깔끔하지 않은데도 불구하고 퇴실청소비를 요구하는 경우, 퇴실 시 입주 당시의 수준으로 해두고 퇴실하겠다고 하면 됩니다. 이런 상황에서는 입주청소를 깔끔하게 해서 방을 전세나 월세로 세 놓았는데, 장시간 방이 나가지 않아서 그 동안 여러 사람이 집을 보면서 조금 지저분해져 있는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때는 특약사항에 퇴실 시 입주 당시의 청소 상태와 비슷하게 유지하거나 퇴실청소비를 지불한다는 식으로 작성해두면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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신혼부부 최초생애 대출 + 보금자리론 대출 동시에 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출 (생애최초 주택담보대출): 이 대출은 주택도시기금에서 무주택자를 대상으로 제공하는 상품입니다. 여러 조건을 충족해야 합니다. 예를 들면, 주택가격, 주거전용면적, LTV (대출한도 대비 주택가격 비율), DTI (부채 상환능력 비율) 등이 있습니다. 현재 주택가격이 5억원 이하이며, 주거전용면적이 85m² 이하인 경우에 이 대출을 이용할 수 있습니다. 최초생애 주택구입자에게는 LTV가 80%까지 확대 적용되기도 합니다.보금자리론: 보금자리론은 주택금융공사에서 제공하는 대출로, 주택구입자들이 주택담보로 대출을 받을 수 있는 상품입니다. 보금자리론은 일반형과 특례형으로 나뉘는데, 특례형은 이미 종료되었습니다. 현재는 일반형만 이용 가능합니다. 주택가격이 6억원 이하이며, LTV가 70% 이하인 경우에 이 대출을 이용할 수 있습니다.따라서, 신혼부부로서 최초생애 대출과 보금자리론을 동시에 이용하고 싶다면, 주택가격이 5억원 이하이며 LTV가 80% 이하인 경우 디딤돌대출과 보금자리론을 함께 신청하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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주택임대사업자 전세 갱신시 보증보험요율이 얼마일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년 8월 18일부터 주택임대사업자는 전세보증보험 가입이 의무화되었습니다. 이는 임차인이 가입하는 전세 보증보험과 마찬가지로 임대 보증보험도 공시가격의 126% (공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%)로 가입 기준이 강화되었습니다. 따라서 주택임대사업자용 상품은 아직 출시되지 않았으며, HUG(주택도시보증공사)의 임대보증금보증 또는 SGI(서울보증보험)의 임대주택보증보험 중 보증료가 낮은 것으로 가입하시면 됩니다.주택가격 산정 시에는 공시가격의 140%까지만 인정해주기로 했습니다. 따라서 2024년 공시가 256,000,000원인 도시형 생활주택의 경우, 보증보험 가입 가능한 최대금액은 다음과 같이 계산됩니다공시가격의 140%: 256,000,000원 × 140% = 358,400,000원따라서 주택임대사업자분께서는 358,400,000원 이하로 보증보험을 가입하실 수 있습니다. 하지만 주변 지인들의 의견이 엇갈린다면, 지자체에 문의하여 정확한 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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월세를 계약했습니다 중개사수수료 계산기를 했을시 나온금액
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 시 중개사 수수료는 일반적으로 임대인과 임차인이 반반씩 분담합니다. 즉, 계산된 수수료를 당신과 임대인이 각각 절반씩 지불하게 됩니다. 이는 일반적인 규칙이며, 계약서나 협의에 따라 다를 수 있습니다. 계약된 수수료를 나누는 것이 일반적인 관행입니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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위반건축물로 등재된 집에 계약시 불이익이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위반건축물에 대한 계약 시 주의사항을 알려드리겠습니다.불이익:위반건축물로 적발되면 형사처분 및 이행강제금이 부과됩니다.담보대출이 불가능하며, 위반건축물 주택의 전세계약 시 전세자금 대출이나 대출 연장이 어려울 수 있습니다.상가의 경우, 업종변경 시 업종의 증명서가 나오지 않아 영업업종이 제한될 수 있습니다.건물대장 확인:건물대장을 열람하여 위반건축물 여부를 확인하세요.건물대장에 위반건축물 표시가 있는지 주의깊게 살펴보세요.입주 당시에는 건축물대장에 위반건축물 표시가 없었더라도, 추후에 위반건축물로 등록될 수 있으니 주의해야 합니다.현장 조사:건물 내부에 무단증축된 부분이 없는지 현장에서 꼼꼼히 살펴보세요.무단증축은 주로 외부 마감이 판넬이나 드라이비트, 렉산 등으로 시공되어 있습니다.층수도 확인해보세요. 건축물대장에는 3층까지만 표시되어 있으므로, 4층 이상인 경우 불법 개조를 의심해볼 수 있습니다.요약하자면, 위반건축물은 계약 시 주의해야 할 중요한 사항입니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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용적률,전용면적,재건축 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.용적률 (Floor Area Ratio, FAR):용적률은 건물의 총 면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다.높은 용적률은 건물을 더 높게 지을 수 있으며 투자 가치를 높일 수 있습니다.재건축 아파트의 경우, 용적률이 150% 미만인 경우에 사업성이 나온다고 판단됩니다.용적률이 낮을수록 재건축/재개발 투자 가치가 높아집니다.대지지분:대지지분은 전체 단지의 면적을 단지 전체 가구수로 나눈 등기부등본에 표기되는 면적을 말합니다.대지지분이 많은 경우 장점은 다음과 같습니다:주거환경이 쾌적한 경우 (동과 동사이 간격이 넓거나 층수가 낮은 경우).재개발, 재건축을 고려할 때 유리한 선택 요인.재건축 아파트의 대지지분은 추가부담금 산정의 기준이 되며, 재건축 사업시 수익성을 결정하는 핵심사항입니다.일반적으로 대지지분이 15평 이상일 경우, 재건축 아파트 사업성이 나온다고 판단됩니다.재건축 메리트:100미터 떨어진 아파트가 50층으로 재건축 승인되었다는 사례를 고려하면, 주변 재건축 사례에 대한 기대가 있습니다.대지지분이 작고 소형평수가 많은 경우, 더 많은 세대를 모집할 수 있으며, 재건축 투자 가치가 높아질 수 있습니다.따라서, 신속통합으로 재건축 신청하는 것이 유리할 수 있습니다.요약하자면, 용적률과 대지지분은 재건축/재개발 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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확정일자 우선변제, 임차인 배분순서는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자 우선변제와 임차인 배분 순서에 대해 알아보겠습니다.확정일자 우선변제:확정일자는 임차인이 우선변제권을 행사하기 위한 절차입니다.대항력은 입주와 전입신고를 한 다음날에 발생하며, 확정일자는 임대차계약서에 명시되어야 합니다.따라서 실제 입주 후 전입신고 다음날 또는 확정일자 중 가장 늦은 날에 발생합니다.임차인 배분 순서:세입자가 많을 경우, 입주한 순서대로 배분됩니다.즉, 먼저 들어온 세입자가 우선변제 순번이 됩니다.이후 세입자들은 입주한 순서대로 배분됩니다.따라서, 세입자가 많을 때에도 입주한 순서대로 배분되며, 확정일자 우선변제는 대항력이 있는 임차인이나 권리 등을 파악하여 낙찰가를 선정할 때 고려해야 하는 중요한 요소입니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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