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상가건물임대차보호법에서 인정해주는 대상에 대해 알려주세요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물임대차보호법은 주로 상가, 사무실, 공장 등 사업자등록 대상이 되는 건물을 영업용으로 사용할 때 적용됩니다. 제조업 공장도 사업자등록의 대상이 되는 건물을 영업용으로 사용한다면 이 법의 보호를 받을 수 있습니다.계약기간이 만료되어도, 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그러나 임대인은 정당한 사유가 있는 경우에 한해 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 임차료를 3회 연체한 경우에는 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.상가건물임대차보호법에서 인정하는 건물은 다음과 같습니다사업자등록 대상이 되는 상가건물임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우비영리단체의 건물임대차는 적용되지 않음대항력을 얻기 위해서는 상가건물 인도와 사업자등록이 필요환산보증금은 지역별로 다르며, 환산보증금 이내여야 법의 적용을 받음.
경제 / 부동산
24.02.23
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전세보험요건 정확한 뜻과 전세감액재계약에서 중요한부분
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 보증기관이 전세금을 대신 지급해주는 보험 상품입니다. 이는 임대인이 전세보증금 반환을 못하는 상황에 대비한 것으로, 임차인이 보험에 가입함으로써 보호를 받을 수 있습니다.전세감액재계약은 기존 전세금에서 일정 금액을 감소시키고, 그 차액만큼 월세로 전환하는 계약을 말합니다. 이 경우 임대인 입장에서는 임차인의 보증금을 활용하여 주택구입자금을 융통하는 효과를 얻을 수 있으며, 임차인은 계약기간 종료 후 보증금을 돌려받을 수 있습니다.임차인의 전세보험 가입 날짜는 전세 계약 갱신 시 보증금 감액에 영향을 줄 수 있습니다. 전세 연장 계약 시 보증금을 감액하더라도 확정일자는 다시 받을 필요는 없으며, 확정일자를 다시 받게 되면 선순위에서 밀리는 경우가 발생할 수 있습니다3전세보험요건과 관련하여, 보험자격은 전세보증보험에 가입할 수 있는 조건을 의미하고, 특약은 보험 계약 시 약정된 특별한 조건이나 약속을 말합니다. 예를 들어, 전세지킴보증의 경우 임차인이 주택을 인도 받고, 전입신고를 마치고, 확정일자를 취득하여 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖추어야 하지만, 전세자금보증은 대항력과 우선변제권을 취득할 필요가 없습니다.따라서, 부동산에서 '전세보험요건’이라는 용어를 사용할 때는 전세보증보험에 가입하기 위한 조건을 묻는 것일 수 있으며, 이는 보험자격과 관련된 내용일 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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임차인이 부동산에 매물을 올려도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 부동산에 매물을 올리는 것은 법적으로 복잡한 문제가 될 수 있습니다. 일반적으로 임대인의 동의 없이 임차인이 매물을 등록하는 것은 권장되지 않습니다. 임대차 계약서에 따라 임차인은 임대인의 동의 없이 임대물건을 제3자에게 양도하거나 전대할 수 없으며, 이를 위반할 경우 법적 책임을 질 수 있습니다.만약 임대인이 보증금 반환에 대해 지체하고 있다면, 먼저 법적 조언을 구하거나 임대차 분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것이 좋습니다. 이러한 과정을 통해 문제를 해결할 수 있으며, 필요한 경우 법적 절차를 밟을 수 있습니다.중개수수료에 관해서는, 만약 임차인이 임대인의 동의를 받아 매물을 등록한다면, 중개수수료에 대한 부담은 계약 당사자 간의 합의에 따라 결정됩니다. 일반적으로는 매물을 등록하는 사람이 중개수수료를 부담하지만, 이는 사례에 따라 다를 수 있으니 중개업소와 상의하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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전세금 10% 계약 후 입주 전 집주인 사망
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인 사망 시 전세금 반환과 관련하여, 법적으로는 집주인의 상속인이 재산과 관련된 권리와 의무를 승계받게 됩니다. 따라서 세입자는 상속인에게 전세금 반환을 요구할 수 있습니다. 상속인이 상속을 거부하거나 상속인이 존재하지 않는 경우, 세입자는 상속재산관리인을 선임해 집주인 명의의 부동산을 처분하여 전세보증금을 변제받을 수 있습니다.특약 사항을 계약에 포함시키는 것은 좋은 방법이지만, 집주인 사망 시 상속인이나 상속재산관리인을 통해 전세금을 반환받는 절차를 밟아야 합니다. 이 과정에서 법률적인 조언을 구하는 것이 중요하며, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받으시는 것을 추천드립니다. 만약 상속인이 상속을 거부하거나 상속인을 찾을 수 없는 경우, 상속재산관리인을 통해 전세금을 돌려받을 수 있는 법적 절차가 있으니, 이에 대해 더 자세한 정보를 원하시면 법률 전문가에게 상담을 요청하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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전세만료 전 임차권 등기설정 및 경매로 보증금 반환이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만료 전에 임차권 등기설정을 하고 경매를 통해 보증금을 반환받는 것은 가능합니다. 다만, 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다.우선, 임차권 등기설정은 임대인과 임차인의 합의 하에 이루어질 수 있으며, 이는 임차인이 주택의 소재지 관할법원에 신청하여 진행할 수 있습니다. 이 과정을 통해 임차권이 등기부에 등재되면, 임차인은 전입신고를 이전하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다임차권 등기설정 후에는, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있는 권리가 있습니다. 이는 임차권 등기가 완료된 상태에서 임차인이 다른 집으로 이사를 가고 전입신고를 하더라도 유지되는 권리입니다.그러나 전입신고를 옮기기 전에 반드시 임차권 등기설정을 완료해야 하며, 단순히 짐을 두고 이사하는 것만으로는 대항력을 유지할 수 없습니다. 가족 중 한 분을 세대원으로 전입신고하고 이후에 본인만 전출하는 방식으로 대항력 유지가 가능합니다.또한, 가압류가 있는 경우에는 새로운 세입자를 구하는 것이 어려울 수 있으므로, 임차권등기설정과 경매 절차에 대해 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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입주자대표회의 임원과 동대표 연락처를 알수 있는 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.관리사무소를 통하지 않고도 입주자대표회의 임원과 동대표의 연락처를 알아내는 방법은 몇 가지가 있습니다아파트 공지사항: 아파트 단지 내에 게시된 공지사항이나 게시판을 확인해 보세요. 입주자대표회의의 연락처가 공개되어 있을 수 있습니다.입주민 커뮤니티: 온라인 커뮤니티나 SNS 그룹 등 입주민들이 활동하는 곳에서 정보를 얻을 수도 있습니다.주민총회: 주민총회나 입주자대표회의가 열리는 경우 참석하여 직접 연락처를 요청할 수 있습니다.법적 조치: 관리사무소가 정보를 제공하지 않을 경우, 법적 조치를 통해 요청할 수도 있습니다. 이 경우 법률 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.관리사무소의 부당한 행위에 대해 이슈를 제기하고자 한다면, 위 방법들을 시도해 보시길 바랍니다. 또한, 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의의 구성과 운영에 관한 정보는 공개되어야 하며, 입주자들은 이를 요구할 권리가 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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주택담보 대출 받을 때 궁금한 점이 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보 대출과 전세담보 대출은 서로 다른 목적과 조건을 가지고 있어서 대출 금액이 동일하게 측정되지는 않습니다. 주택담보 대출은 주택을 구매할 때 사용하는 대출로, 주택을 담보로 잡고 원금과 이자를 함께 상환해야 합니다. 반면, 전세담보 대출은 전세를 위한 보증금을 대출받는 것으로, 임차권을 담보로 합니다.주택담보 대출은 주택 가격에 비례하여 대출 금액이 결정되며, 대출을 받는 사람이 집값 상승분에 대한 이득을 취할 수 있습니다. 하지만, 전세담보 대출은 전세 보증금을 기준으로 대출 금액이 결정되고, 집값 상승에 따른 이익은 집주인에게 돌아갑니다.또한, 전세담보 대출은 대부분 변동금리 조건이기 때문에 금리 변동에 따른 불확실성이 있으며, 주택담보 대출은 상환 계획에 따라 원리금을 꾸준히 갚아나가는 구조입니다.따라서, 두 대출의 금액이 동일하게 측정되지 않으며, 각각의 대출 조건과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 대출을 받을 때는 자신의 재정 상황과 목적에 맞는 대출 상품을 선택하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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전세계약 확정일자 받는 방법에 대해
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 확정일자를 받는 것은 세입자의 권리를 보호하기 위해 중요한 절차입니다. 새 집주인이 대출을 받으셨다면, 그 대출이 근저당권 설정과 관련이 있을 수 있기 때문에, 확정일자를 받아 두는 것이 중요합니다. 확정일자는 임대차 계약서에 법적 효력이 발생하는 날짜를 기록하는 것으로, 세입자가 경매나 매매 등으로 인해 보증금을 잃지 않도록 보호해 줍니다.확정일자를 받는 방법은 다음과 같습니다전세 계약서 작성: 부동산에서 전세 계약서를 작성합니다.동사무소 방문: 계약서를 가지고 언제든지 동사무소에 방문하여 확정일자를 받을 수 있습니다. 본인이 방문하거나 대리인이 방문할 수 있으며, 방문하는 사람의 신분증이 필요합니다.확정일자 도장 받기: 동사무소에서 계약서에 확정일자 도장을 찍어 줍니다. 이 때 소정의 수수료가 발생할 수 있습니다.주소 전입 신고: 전세 입주일에는 주소 전입 신고를 해야 합니다. 주소를 옮기지 않고 계속 거주해야 확정일자의 효력이 유지됩니다.재계약시 확정일자 재발급: 재계약을 할 때, 특히 전세금이 증액되었다면 새로운 계약서로 확정일자를 다시 받아야 합니다.새 집주인이 월세를 올리고자 한다면, 이는 임대차 계약의 변경 사항이므로, 새로운 계약서를 작성하고 그에 따라 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이 과정에서 전세금 증액이 있다면, 증액된 부분에 대해서도 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 하면 새로운 집주인의 대출로 인해 후순위가 되는 것을 방지하고, 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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근저당있는 집에 월세 계약해도 괜찮을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 집에 월세 계약을 할 때는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 근저당은 집주인이 은행에서 돈을 빌릴 때 그 집을 담보로 제공한 것을 의미하며, 만약 집주인이 대출금을 상환하지 못하면 은행은 해당 집을 경매에 부칠 수 있습니다. 이 경우, 월세 세입자의 보증금은 위험에 처할 수 있습니다.월세 계약을 할 때는 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다전입신고와 확정일자: 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 세입자는 대항력을 갖게 되어, 만약 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다. 이는 세입자를 보호하는 중요한 절차입니다.최우선변제권: 세입자가 소액임차인에 해당되면, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이는 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 그러나 이 금액은 지역에 따라 다르며, 전체 보증금이 아닌 일부만이 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.근저당과 보증금의 비율: 근저당 설정액과 세입자의 보증금을 합한 금액이 해당 주택의 시세 가액의 65% 이상이면 위험할 수 있습니다. 이는 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 전액 회수하기 어려울 수 있기 때문입니다.등기부등본 확인: 임대차 계약 전에 해당 주택의 등기부등본을 확인하여, 근저당 외에 다른 임차인의 임차권등기가 없는지 확인해야 합니다. 이미 임차권등기가 되어 있다면, 새로운 임차인은 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.부동산 전문가 상담: 위험 요소를 최소화하기 위해 부동산 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 전문가는 해당 지역의 법률과 규정을 잘 알고 있으며, 세입자의 권리를 보호하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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이사갈려고 하는데 복비가 얼마나올까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부산에서 2억 6천만 원짜리 아파트 전세를 구할 때 예상되는 복비에 대해 궁금하시군요. 복비는 중개수수료를 의미하며, 이는 거래 금액과 지역에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 부산의 경우, 전세 거래금액이 2억 원 이상일 때 중개수수료 상한은 거래금액의 0.4%로, 한도가 없습니다.따라서, 2억 6천만 원짜리 아파트 전세의 경우, 복비는 최대 0.4%를 적용하여 계산할 수 있습니다. 계산해보면복비=전세금×상한요율=260,000,000원×0.004=1,040,000원이렇게 복비는 최대 1,040,000원까지 나올 수 있습니다. 하지만 실제로는 중개사와 의뢰인 간의 협의에 따라 이보다 낮은 금액으로 결정될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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