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전세보증보험에 들었다면 전세사기는 걱정 아예 안해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세 계약 시 발생할 수 있는 다양한 사기 위험으로부터 임차인을 보호하는 중요한 수단입니다. 이 보험은 임대인이 임차 보증금을 반환하지 않거나, 다른 사람에게 동일한 재산을 임대하는 등의 사기를 했을 경우 피해를 보상합니다. 그러나 최근 이러한 보증보험을 구조를 이용한 전세 사기가 확대되고 있다는 지적이 나왔습니다. 보증보험 가입 시 전세금이 액수와 상관없이 전세금 전액을 보장해준다는 점을 악용해 매매 가격 이상의 전세 계약을 체결하거나, 임대인을 신용불량자 등으로 교체해 기획 파산을 발생시키고 보험회사에서 전세금을 받도록 하는 수법이 횡행한 것으로 드러났습니다. 따라서 전세보증보험에 가입했다고 해서 전세사기 걱정을 아예 안해도 되는 것은 아닙니다. 전세 계약 시에는 임대인의 신원을 확인하고, 전세권을 설정하거나, 전세가율이 시세보다 높지 않은지 등을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 또한 전세 계약 기간 동안에는 임대인과의 연락을 유지하고, 임대인의 재산 상태나 부동산 시장 동향을 주시해야 합니다. 만약 전세사기 피해가 발생하면, 보험회사나 HUG에 신고하고, 법적 조치를 취해야 합니다. 전세사기는 임차인의 권리를 침해하는 범죄입니다. 전세보증보험은 전세사기 피해를 보상해주는 보험입니다. 전세보증보험에 가입했다고 해서 전세사기 걱정을 아예 안해도 되는 것은 아니며, 전세 계약 시에는 임대인의 신원을 확인하고, 전세권을 설정하거나, 전세가율이 시세보다 높지 않은지 등을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 전세 계약 기간 동안에는 임대인과의 연락을 유지하고, 임대인의 재산 상태나 부동산 시장 동향을 주시해야 합니다. 만약 전세사기 피해가 발생하면, 보험회사나 HUG에 신고하고, 법적 조치를 취해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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보유중인 부동산 (APT) 담보로 분양권을 전매 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 전매는 일반적으로 분양 계약자가 아직 입주하지 않은 주택의 권리를 다른 사람에게 양도하는 행위를 말합니다. 분양권 전매는 주택법에 따라 일정한 제한이 있습니다. 예를 들어, 조정대상지역에서는 분양 계약 후 1년 이내에는 전매가 불가능하고, 1년 이후에는 전매가 가능하지만 양도세가 높게 부과됩니다. 또한, 분양권 전매는 분양 계약서와 옵션 계약서, 중도금 대출 승계, 명의 변경 신청 등 복잡한 절차와 주의사항이 필요합니다.분양권 전매를 위해 부동산 담보 대출을 받으려면, 일반적으로 보유중인 부동산의 시세와 담보 비율, 대출 한도, 대출 금리 등을 고려해야 합니다. 그러나, 부동산 담보 대출은 주택담보대출 한도제에 따라 제한이 있습니다. 주택담보대출 한도제란, 주택을 담보로 대출을 받을 때, 주택의 시가대비 대출한도를 정하는 제도입니다. 주택담보대출 한도제는 조정대상지역과 비조정대상지역으로 나뉘는데요. 조정대상지역에서는 1주택자는 40%, 2주택자는 30%, 3주택자 이상은 20%의 대출 한도가 적용되고, 비조정대상지역에서는 1주택자는 50%, 2주택자는 40%, 3주택자 이상은 30%의 대출 한도가 적용됩니다.따라서, 보유중인 부동산이 조정대상지역에 있는 경우, 1주택자라도 부동산의 시가의 40% 이상을 대출받을 수 없습니다. 예를 들어, 보유중인 부동산의 시가가 10억원이라면, 최대 4억원까지만 대출받을 수 있습니다. 만약, 분양권 전매를 위해 5억원 이상의 대출이 필요하다면, 부동산 담보 대출로는 불가능할 수 있습니다. 이 경우, 다른 방법을 찾아야 합니다. 예를 들어, 보유중인 부동산을 매각하고, 그 금액으로 분양권을 전매하거나, 다른 담보를 제공하거나, 신용 대출을 받거나, 다른 사람과 공동 대출을 받는 등의 방법이 있습니다. 하지만, 이러한 방법들도 각각의 장단점과 위험성이 있으므로, 신중하게 결정해야 합니다.분양권 전매는 부동산 투기와 연관이 있다고 생각하는 사람들이 있을 수 있습니다. 그 이유는, 분양권 전매는 분양가와 시세의 차이를 이용하여 수익을 내는 행위이기 때문입니다. 분양권 전매는 주택 공급 부족과 가격 상승을 야기할 수 있으므로, 정부는 분양권 전매를 억제하기 위해 여러 가지 규제를 하고 있습니다. 그러나, 분양권 전매는 모두 부동산 투기라고 할 수는 없습니다. 분양권 전매의 목적은 다양할 수 있습니다. 예를 들어, 분양권을 구입한 후에 경제적인 사정이 달라져서 전매할 수도 있고, 다른 주택으로 이전하고 싶어서 전매할 수도 있고, 다운그레이드를 하고 싶어서 전매할 수도 있습니다. 이러한 경우에는 부동산 투기라고 볼 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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전세 재계약시 갱신청구권 사용 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갱신청구권은 임차인이 임대차기간 중 1회에 한해 계약기간을 연장할 수 있는 권리입니다. 갱신청구권을 사용하면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 보증금이나 차임은 5% 이내로만 증액할 수 있습니다.갱신청구권을 사용하여 재계약을 하신다면, 계약서에 갱신청구권을 행사한 것이라는 특약사항을 꼭 기재하셔야 합니다. 그리고 계약기간은 임대인과 임차인이 합의한 기간으로 작성하시면 됩니다. 만약 1년으로 작성하셨다면, 1년 후에 다시 갱신청구권을 사용하실 수는 없습니다. 갱신청구권은 1회만 사용 가능하기 때문입니다. 따라서, 이사갈 집의 입주가 확정되지 않았다면, 2년으로 기재하는 것이 더 안전할 수 있습니다.다만, 임대인이 재건축이나 재개발 등의 사유로 주택 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 계약기간이 만료되기 전에 임차인에게 고지하고 계약을 종료할 수 있습니다. 이런 경우에는 임차인이 갱신청구권을 행사하더라도 계약을 연장할 수 없습니다. 이 점은 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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전세 재계약서 작성시 금액을 쓰는 방법에 대해 문의드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약서 작성시 금액을 쓰는 방법은 다음과 같습니다.전세 재계약서에는 증액된 전세금과 기존 전세금을 모두 기재해야 합니다. 예를 들어, 기존 전세금이 1억원이었고, 5천만원을 증액하여 1억 5천만원으로 재계약하는 경우, 전세금을 다음과 같이 적어야 합니다.전세금: 1억 5천만원정 (₩150,000,000) (기존 전세금 1억원정 (₩100,000,000) + 증액된 전세금 5천만원정 (₩50,000,000))전세 재계약서에는 증액된 전세금에 대한 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임대차 보증금의 우선변제권을 확보하기 위한 것으로, 증액된 전세금에 대해서만 새로운 확정일자를 받고, 기존 전세금에 대해서는 종전 계약서에 받은 확정일자를 유지해야 합니다. 예를 들어, 기존 전세금에 대한 확정일자가 2022년 1월 1일이고, 증액된 전세금에 대한 확정일자가 2024년 2월 9일인 경우, 확정일자를 다음과 같이 적어야 합니다.확정일자: 2024년 2월 9일 (증액된 전세금에 대한 확정일자) (기존 전세금에 대한 확정일자는 2022년 1월 1일로 유효)전세 재계약서에는 기존 계약서와의 관계를 명시해야 합니다. 기존 계약서는 증액된 전세금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 여전히 유효하므로, 새로운 계약서에는 기존 계약서가 변경되었다는 뜻을 명시해야 합니다. 예를 들어, 기존 계약서의 계약번호가 2022-01-01-001이고, 새로운 계약서의 계약번호가 2024-02-09-002인 경우, 관계를 다음과 같이 적어야 합니다.관계: 본 계약서는 계약번호 2022-01-01-001인 임대차 계약서를 보증금을 증액하여 변경한 것으로, 기존 계약서는 본 계약서와 함께 유효하다.
경제 / 부동산
24.02.09
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법적인 문제 안생기게 임대인에게 반려동물 키운다고 말하는 법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 반려동물을 키우시는 것을 고지하지 않으셨다는 점에 대해 죄송하다는 말씀을 드립니다. 임대차 계약서에 '애완동물 사육금지’라고 적혀있었다면, 그것은 임대인과 임차인간의 약속이므로, 반드시 지켜주셔야 합니다. 만약 임대인이 반려동물을 키우는 것을 발견하시면, 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있습니다.그러나, 이미 반려동물을 키우고 계시다면, 임대인에게 솔직하게 사실을 알리고, 양해를 구하고, 보상을 제안하는 것이 좋습니다. 임대인이 예민한 성격이라고 하셨으니, 문자보다는 전화나 직접 만나서 이야기하는 것이 더 나을 수 있습니다. 임대인에게 다음과 같은 내용을 말씀드려보세요.반려동물을 키우게 된 사정과 반려동물에 대한 간단한 소개 (이름, 나이, 성격, 크기 등)반려동물을 키우면서 세대 내 시설이나 이웃에게 미치는 영향을 최소화하기 위해 어떤 조치를 취하고 있는지 (예: 반려동물 용품 사용, 소음 방지, 배변 관리 등)퇴거 시 반려동물로 인한 훼손이나 냄새를 원상복구하기 위해 어떤 방법을 사용할 것인지 (예: 전문 업체에 의뢰, 청소비 지불 등)임대인의 불편을 달래기 위해 어떤 보상을 제안할 것인지 (예: 월세 인상, 보증금 추가, 선물 등)이렇게 임대인에게 정중하고 친절하게 말씀드리면, 임대인도 이해하고 협조해주실 가능성이 높습니다. 만약 임대인이 계약을 해지하거나 손해배상을 요구하시면, 법적인 문제가 될 수 있으니, 그럴 경우에는 전문적인 법률 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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묵시적 갱신 계약 날짜 계산은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 서로 계약에 관한 어떠한 협의도 하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 임대차 조건은 기존과 동일하게 적용됩니다.질문자님의 경우, 2020년 5월 1일에 2년 전세계약을 하셨고, 2022년 5월 1일에 계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 하셨습니다. 따라서 재계약된 날짜를 기준으로 묵시적 갱신의 기간을 계산해야 합니다. 즉, 재계약된 날짜인 2022년 5월 1일로부터 6개월 전인 2021년 11월 1일부터 2개월 전인 2022년 3월 1일까지가 묵시적 갱신의 기간입니다.따라서 질문자님은 묵시적 갱신을 원하지 않으시면, 2022년 3월 1일까지 임대인에게 계약 해지 또는 조건 변경의 통지를 해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 2024년 5월 1일까지 자동으로 연장됩니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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월세 계약이 끝난 후 보증금을 받지 못한체 이사를 하게 되었을 경우에 대한 문의입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약이 끝난 후 보증금을 받지 못한체 이사를 하게 되었을 경우에 대한 문의에 답변드리겠습니다.우선, 보증금을 돌려받지 못한 상태로 새로운 거처로 이사를 가면 임차권의 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 따라서, 보증금을 받기 전에 이사를 가려면 반드시 임차권등기명령을 신청하고 임차권을 등기한 후에 이사를 가야 합니다.임차권등기명령은 전월세 계약이 종료된 후에도 보증금을 받지 못했을 경우 신청할 수 있는 권한으로, 임차인은 차임(월세)의 지급의무를 지지 않으며, 보증금반환채권(보증금)을 지체한 임대인에 대해 지연손해금채권(손해배상)을 갖게 됩니다. 또한, 임차권등기명령 신청과 그 임차권등기 관련의 비용을 청구하여 받을 수 있습니다.임차권등기명령은 임차주택 소재지의 지방법원지방법원지원 또는 시군 법원에서 신청할 수 있으며, 법원 민원실에서 신청 방법에 대해서도 안내받을 수 있습니다.집주인이 제가 나간 방을 단기로 세를 놓는 것은 임차권등기명령을 받은 후에도 임차권을 유지할 수 있는 방법입니다. 하지만, 이 경우에는 임차권을 양도하거나 임대인과 협의하여 임차권을 포기하는 것이 좋습니다. 단기로 세를 놓는 것은 임차권을 포기하는 것이 아니므로, 임차권을 유지하기 위해서는 임차권등기를 유지하고, 임차권등기비용을 납부하고, 임차권등기를 해지할 때까지 임대인과의 소송이나 협의를 진행해야 합니다. 따라서, 임차권을 양도하거나 임대인과 협의하여 임차권을 포기하는 것이 더 간편하고 편리할 수 있습니다.제가 해야할 것이나 유의해야 할 사항은 다음과 같습니다.보증금을 받기 전에 이사를 가려면 반드시 임차권등기명령을 신청하고 임차권을 등기한 후에 이사를 가야 합니다.임차권등기명령은 임차주택 소재지의 지방법원지방법원지원 또는 시군 법원에서 신청할 수 있으며, 법원 민원실에서 신청 방법에 대해서도 안내받을 수 있습니다.집주인이 제가 나간 방을 단기로 세를 놓는 것은 임차권등기명령을 받은 후에도 임차권을 유지할 수 있는 방법입니다. 하지만, 이 경우에는 임차권을 양도하거나 임대인과 협의하여 임차권을 포기하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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지방 시골 도시의 인구감소가 급격히 일어나는 지역의 아파트는 나중에 어떻게 처리가 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지방 시골 도시의 인구감소가 급격히 일어나는 지역의 아파트는 나중에 어떻게 처리가 될지는 확실하게 알 수 없습니다. 하지만 인구감소로 인해 주택수요가 줄어들면 아파트의 가격이 하락하고, 노후화와 공실이 증가할 가능성이 높습니다. 이런 경우 재건축, 리모델링, 공공주택 전환 등의 방법으로 아파트를 재활용하거나, 유휴공간을 활용하여 공원, 문화센터, 복지시설 등을 조성하는 방법이 있습니다.외국의 경우에도 인구감소로 인해 주택가격이 하락하는 사례가 있습니다. 예를 들어, 일본은 1990년대부터 인구감소와 경제침체로 주택가격이 급락했으며, 특히 농촌 지역의 아파트는 분양가격의 절반 이하로 떨어진 경우도 있었습니다. 미국의 경우에도 2008년 금융위기 이후 주택가격이 전국적으로 평균 20% 이상 하락했으며, 일부 지역에서는 50% 이상 떨어진 경우도 있었습니다. 이러한 외국의 사례를 보면, 인구감소는 주택가격에 큰 영향을 미칠 수 있음을 알 수 있습니다.하지만 한국의 아파트는 외국의 주택과는 다른 특성을 가지고 있습니다. 한국의 아파트는 건축비가 전체비용에서 큰 비중을 차지하기 때문에 가격하락의 하방경직성이 있습니다. 또한 아파트는 지속적으로 진화하는 주거형태로서, 신규 아파트에 대한 대체수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다. 또한 도심에 좁은 면적에 많은 수의 세대가 건설되어 있어, 인구밀도가 높고 교통, 편의, 복지 등의 서비스가 잘 갖춰져 있습니다. 이러한 장점들은 인구감소에도 불구하고 아파트의 가치를 지속적으로 유지하거나 상승시킬 수 있는 요인입니다.결론적으로, 지방 시골 도시의 인구감소가 급격히 일어나는 지역의 아파트는 나중에 어떻게 처리가 될지는 정부의 정책과 지역의 노력에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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대출접수 시 잔금일을 한두달 후로 지정해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세 대출을 신청하시려면 잔금일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내에 신청하셔야 합니다. 잔금일을 한두달 후로 지정하실 수 있으나, 그 사이에 대출 신청자의 소득, 자산, 신용도 등이 변동되면 대출 적격 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서, 대출 신청 후 잔금일까지 최대한 빠른 시간 내에 전입신고를 하시고, 대출 심사에 영향을 줄 수 있는 계약 변경 사항이 있으면 보증보험사에 알려주셔야 합니다.대출 서류 접수일과 잔금일 사이 기간이 길어지면, 잔금일 전에 추가 서류를 제출하셔야 할 수도 있습니다. 예를 들어, 임대인의 채권양도 통지서, 임대차계약서 원본, 공제증서 등을 은행에 맡기고, 잔금일 전에 보증보험 발급 여부를 확인하셔야 합니다. 또한, 잔금일 하루 전에 은행에 전화하여 대출 실행 시간을 알려주셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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전세자금 대출을 받은 후 주민등록 주소 못 옮기죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금 대출을 받은 후 주민등록 주소를 옮기는 것은 가능합니다. 다만, 주소를 옮기면 기존 주택에 있던 대항력이 소멸되어, 임대인이 부동산을 경매에 넘기거나 다른 사람에게 전세를 내주는 경우에 보증금을 못 받을 수 있습니다. 따라서, 주소를 옮기기 전에 임대인과 상의하고, 전세권 설정을 등기하거나, 전입신고를 다시 해서 대항력을 유지하는 것이 좋습니다.주소를 옮겨도 전세자금 대출을 은행에서 빼버리는 일은 없습니다. 전세자금 대출은 계약 기간 동안 유효하며, 원리금을 정상적으로 상환하면 문제가 없습니다. 다만, 전세자금 대출은 보증보험에 가입해야 하는 경우가 많으므로, 주소를 옮기면 보험회사에 알려야 합니다. 그렇지 않으면, 전세계약 만료 후 보증금 반환에 어려움이 생길 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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