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전세계약에서 매매 계약으로 변경시 계약서 작성
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약에서 매매 계약으로 변경할 때 계약서를 작성하는 방법은 다음과 같습니다:계약서 수정: 원칙적으로 수정할 부분을 두 줄로 긋습니다.참여자 서명: 선을 그은 부분에 계약에 참여한 모든 사람들의 도장을 찍거나 서명을 합니다. 이에는 매도인, 임대인, 매수인, 임차인, 부동산이 포함됩니다.글자수 기재: 수정된 글자수, 추가된 글자수를 그 옆 여백에 기재합니다.전세계약을 변경할 때는 다음과 같은 절차를 따릅니다:계약서 작성 날짜: 첫 줄에 새로 변경된 전세 계약서 작성 날짜를 작성합니다.계약 내용 작성: 중간에 전세 계약에서 변경 전과 변경 후의 내용을 작성합니다.첨부 서류: 기존에 작성된 전세 계약서를 첨부합니다.참여자 정보 및 서명: 마지막으로 임대인, 임차인의 주소, 주민등록번호, 전화번호, 성명 및 도장 또는 서명을 하시면 됩니다.이러한 절차를 따르면 전세계약에서 매매 계약으로 변경하는 계약서를 작성할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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상가 건물을 임대해 쓰다가 건물이 화재로 전소하면 그 배상을 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.화재로 인한 배상 책임은 상황에 따라 다르지만, 일반적으로는 화재의 원인이 무엇인지에 따라 결정됩니다.화재 원인이 밝혀지지 않은 경우, 대법원은 임차인에게 책임을 물을 수 없다고 판단했습니다. 즉, 화재의 원인이 임차인의 과실로 밝혀지지 않는 한, 임차인은 화재로 인한 손해에 대해 책임지지 않아도 됩니다.그러나 임차인은 임대차 계약 만료 시 건물을 최초 계약 당시의 상태로 반환할 법률상의 의무가 있습니다. 따라서 임차인은 화재로 인한 손해에 대해 임대인에게 전액 배상할 법률상의 책임이 있을 수 있습니다. 이를 위해 임차인은 '임차차배상책임보험’을 준비하여 실제 화재 시 및 기타 재산상의 손해에 대한 법률상의 책임에 대비할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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부동산 경매 용어인 낙찰률, 낙찰가율은 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.낙찰률은 경매에 부쳐진 물건들 중 실제로 낙찰된 물건의 비율을 의미합니다. 예를 들어, 경매 물건이 100건 나왔는데 그 중 50건이 낙찰되었다면 낙찰률은 50%에 이릅니다. 경기가 좋으면 낙찰율도 높게 나오지만 경기가 나빠지면 낙찰율도 떨어집니다.낙찰가율은 부동산 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미합니다. 낙찰가율이 100%를 넘어서면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻입니다. 낙찰가율은 매각가율과 같은 뜻이며 법원 경매 통계자료에서는 매각가율이라는 단어를 사용하고 있습니다.따라서, 뉴스에서 언급한 '경매 낙찰률은 28%, 낙찰가율은 120%->80%가 되었다’는, 경매에 나온 물건 중 28%만이 낙찰되었으며, 낙찰된 물건의 가격이 감정가의 120%에서 80%로 떨어졌다는 의미입니다. 이는 경매 시장의 상황을 나타내는 중요한 지표입니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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원룸 빌트인가구 견적 얼마나하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 빌트인 가구의 견적에 대한 정보는 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 가구의 종류, 재질, 디자인, 제조사 등에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 정확한 견적을 얻으려면 해당 가구에 대한 구체적인 정보와 요구 사항을 가구 제조업체나 전문가에게 문의하는 것이 가장 좋습니다.계약 만료 후 임대인이 원상회복을 청구하는 경우, 임차인은 원상회복의 의무를 부담하게 됩니다. 그러나 이 의무는 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복 비용은 채권법의 일반 원칙에 따라 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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전세 계약 전 걱정되는 사항들 질문드려요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 잔금일과 실입주일 차이에 대한 특약 문구:전세자금 대출 특약 문구: 본 계약은 임차인이 전세자금 대출을 받아 잔금을 지급하는 조건이다. 임대인 또는 임차목적물 문제로 전세 대출이 불가능한 경우, 본 계약을 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 임차인에게 반환한다.보증보험 관련 특약 문구: 임대인은 임차인의 보증 보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하기로 한다. 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환하기로 한다.등기부상 권리 변경 관련 특약: 임대인은 잔금지급일 익일까지 현재 등기부등본을 유지하여야 한다. 이를 위반 시 임차인은 본 계약을 종료할 수 있으며 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급해야 한다.2 도배장판 거절에 대한 처리:일반적으로 전세의 경우 도배와 장판 비용은 임차인이 부담하는 것으로 알려져 있습니다. 하지만, 법률적으로는 전세든 월세든 임대차계약의 경우 집주인이 해줘야 된다는 것이 맞습니다.잔금일에 기존 임차인이 퇴거한 후 이상 상황이 발견되면, 집주인에게 수리를 요청하실 수 있습니다. 이는 임대인이 임차인의 계약기간 동안 세입자가 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선의무를 부담해야 하기 때문입니다.만약 임대인이 수리를 거부할 경우, 법적으로는 임차인이 계약을 해지하고 계약금을 반환받을 수 있습니다.이러한 사항들은 전세 계약서에 명시되어야 하며, 계약 전에 임대인과 충분히 논의하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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2+2 전세계약 연장은 모든 부동산에 적용되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'2+2년 계약 연장’과 '5% 상한’은 주택임대차보호법 개정안의 일부로, 주택 임대차 계약에 적용됩니다. 이는 아파트, 빌라, 원룸, 다세대, 다가구, 주택, 단독주택, 전원주택, 주거용 오피스텔 등에 적용되며, 상가, 상가점포, 가게, 상가건물, 업무용 오피스텔 등은 해당하지 않습니다.'2+2년 계약 연장’은 기본 임대 기간인 2년에 추가로 2년 한 차례 계약을 연장할 수 있도록 하는 제도입니다. 갱신시 임대료 상승폭은 기존 임대료의 5%로 제한하며, 이를 '전월세 상한제’라고 합니다. 따라서, 전세계약을 2년 연장할 때 임대료는 기존 임대료의 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다.그러나 이러한 규정은 임차인이 계약 갱신을 청구할 때만 적용되며, 신규 전세계약의 경우에는 전월세 상한제 (5%)를 적용받지 않습니다. 또한, 임대인이 집주인 본인 거주 목적일 경우 2년을 의무적으로 거주해야 하며, 집주인의 갱신 거부 사유가 허위로 드러날 경우 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 작년 8월에 이사 오신 후 전세값이 많이 올랐더라도, 2년 연장 시에는 최대 5%까지만 전세금이 인상될 수 있습니다. 그러나 이는 임차인이 계약 갱신을 청구할 경우에만 해당하며, 신규 전세계약의 경우에는 이 제한이 적용되지 않습니다. 이 점을 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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부동산에서 원래 거래 보증금액 보다 더 높게 부르는 이유?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산에서 원래 거래된 금액보다 더 높게 부르는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다.전세보증금의 일부 반환: 최근 전셋값이 크게 하락하면서 전세 계약 갱신시 집주인이 전세보증금의 일부를 임차인에게 돌려주는 ‘감액 계약’ 비중이 늘어난 것으로 확인되었습니다. 이는 집주인들이 기존 계약자와 보증금을 낮춰 계약하는 것이 낫다고 판단하는 경우가 늘어서입니다.전세보증금 반환보증: 임차인들은 첫 전세계약 기간 2년이 지난 후 계약갱신청구권을 쓸 수 있는데, 이 경우 임차인은 계약기간이 남아 있어도 타 지역으로의 이사 등을 이유로 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다.시장 상황: 전세 시장에서 수요보다 공급이 훨씬 많다는 의미로, 일부 집주인들은 보증금 차액을 돌려주지 못해 세입자에게 ‘역월세’를 지불하거나, 전세 대출 이자를 지원하는 사례도 나오고 있습니다.이러한 이유로 인해 부동산에서 원래 거래된 금액보다 더 높게 부르는 경우가 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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제가 월세로 살고 있는데 이런 짓 하면 쫒겨나가나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 위반하면서 방을 빼주게 하려는 행동은 권장되지 않습니다. 계약서에 명시된 조건을 준수하고 계약을 해지하지 않는 한, 임대차 기간 동안 권리를 행사할 수 있습니다. 그러나 계약을 위반하면 위약금을 청구할 수 있으며, 계약금 위약금 특약이 있어야만 위약금을 청구할 수 있습니다.주차칸을 혼자서 2개를 쓰거나 밤마다 친구들을 불러서 시끄럽게 놀면 이웃들에게 불편을 주고, 이는 임대인이나 다른 세입자들로부터의 불만을 초래할 수 있습니다. 이런 행동은 임대차 계약을 위반하는 것으로 간주될 수 있으며, 이 경우 임대인은 계약을 해지하고 위약금을 청구할 수 있습니다.따라서, 월세 계약을 체결한 후에는 계약서에 명시된 조건을 준수하는 것이 중요합니다. 만약 계약을 해지하고 싶다면, 임대인과 상의하여 합의를 보는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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아파트 전세 - 보일러 동파 관련한.....
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보일러 동파 예방 방법:외출 모드: 보일러를 외출 모드로 설정하면 보일러가 약하게 가동되어 동파를 막을 수 있습니다.실내 온도 설정: 보일러 전원을 켜두고 실내 온도를 10도 이상으로 설정해두는 것이 좋습니다.보온재 사용: 보일러와 연결된 수도관과 난방수 배관, 온수 배관 등을 보온재로 감싸주어야 합니다.보일러 동파 수리 주체:세입자의 책임: 세입자가 한파 대비를 하지 않은 관리 소홀로 인한 동파사고 발생 시 책임을 져야 합니다.임대인의 책임: 보일러 위치 자체가 동파에 취약하거나 보일러 노후로 인한 동파 수리는 임대인이 해야 합니다. 기타 지혜로운 방법:보일러실 보온조치 점검: 보일러실의 보온 조치를 점검하는 것도 필요합니다.수도계량기 보온처리: 영하 5도 미만의 날씨가 지속되는 경우 동파 확률이 높아지므로, 수도계량기의 보온처리를 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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신축아파트 잔금대출시 절차 및 필요서류가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축아파트 잔금대출 절차와 필요서류, 그리고 감정가에 대해 알아보겠습니다.잔금대출 절차잔금대출 상담: 입주 한달 전부터 시작하며, 두 달 전부터 시작해도 됩니다.상담 후 필요서류를 준비하고, 은행에 방문하여 대출 신청을 합니다.대출 심사 및 승인이 이루어지고, 이후 대출이 실행됩니다.필요서류계약서 원본분양대금 10% 이상의 계약금 입금 영수증가족관계증명서세대 전원의 주민등록 초본계약자 기준의 주민등록 등본건강보험 자격득실 확인서근로자의 경우, 재직증명서와 근로소득 원천징수 영수증, 소득증빙서류 2개년도.감정가감정가는 보통 집단대출을 실행하는 은행에서 대출 공고를 낼 때 함께 발표하는 경우가 많습니다.감정가는 주변 시세에 영향을 받아 결정되며, 주변 아파트의 시세를 확인하면 대략적인 감정가를 알 수 있습니다.감정가는 은행마다 다르게 책정되며, 감정가가 높을수록 대출한도가 높아집니다.분양가의 20% 정도가 더 나올지에 대한 질문은, 이는 주변 시세, 아파트의 특성, 수요와 공급 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 정확한 예측은 어렵습니다. 감정가는 주로 주변 아파트의 시세를 기준으로 산정되므로, 주변 아파트의 시세 변동을 주시하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.30
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