전세 계약 전 걱정되는 사항들 질문드려요.

Question

제가 신규 전세임차인으로 4월 12일(금)에 잔금 치르면 그날 기존임차인이 이사나가고 제가 전입신고 할 예정입니다.

다만, 임대인이 집 수리 전반(화장실, 베란다 등)을 해주시기로 했는데 수리에 2주 소요되어 4월 26일(금)에나 실입주가 가능합니다.

1. 잔금일과 실입주일 차이가 상당히 나는데, 이럴때 대항력 유지를 위해서 계약서 특약으로 넣을만한 문구는 뭘까요? (전세자금대출 받을 예정입니다)

2. 임대인이 집 수리 전반은 해주는데 도배장판은 거절한 상태입니다.

만약 잔금일(4월 12일)에 기존임차인 퇴거후이상상이 발견되면 집주인이 수리에 응하도록 요청드리면 되는거죠?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 잔금일 이후에는 반드시 전입신고를 먼저하시고, 계약서상 특약으로 전입신고 익일전까지 권리관계를 현상태를 유지한디 또는 다른 물권설정을 금지하는 특약을 넣으시면 될듯 보입니다.

2. 네, 입주후 발견되는 하자는 모두 임대인에게 전달하시고 사진등을 남겨두시면 퇴거시 원상복구 의무시 유리할수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 계약서상 잔금일에 전입신고를 하여 대항력을 유지하시거나

주소상 전입이 불가하면 전세권설정을 통해 물권적 대항력을 반드시 보유해야 합니다.

2. 해당 부분은 계약서 특약에 기재하시는게 좋습니다.

잔금일에 세입자가 퇴거하면 같이 방문하여 소모품[수도꼭지, 전등, 방문 등] 확인하시어

문제되는 부분은 수리하실건지 먼저 합의보시고, 이에 응하면 특약에 기재하여 계약을 체결하시는걸 권합니다.

어차피 전세대출받으시면 계약서상 잔금일에 전입은 필수로 하셔야 하니

대항력 관련해서는 걱정하지 않으셔도 괜찮습니다.

* 현재 등기사항전부증명서상 제한물권 설정 없는 상태에서의 계약이며, 임차인이 대항력을 확보하기 전까지 현 등기부 상태를 유지하기로 한다. (임차인 1순위조건)

해당 특약과 전세보증보험을 가입하시면 관련 특약은 꼭 넣고 진행하세요.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

1. 잔금치르고 입주는 안해도 전입신고와 확정일자 받아두시면 대항력과 우선변제권은 갖춰 놓으면 됩니다

또 특약으로 잔금다음날까지 저당권이나 다른 담보물권을 잡지않는다는 문구를 기재하시기 바랍니다

2. 질문자님이 도배장판은 하시면 되고 기존 임차인이 나가고 문제가 있을때는 수리를 해주는 조건으로 하시면 됩니다

계약잘하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

1 잔금일과 실입주일 차이에 대한 특약 문구:

전세자금 대출 특약 문구: 본 계약은 임차인이 전세자금 대출을 받아 잔금을 지급하는 조건이다. 임대인 또는 임차목적물 문제로 전세 대출이 불가능한 경우, 본 계약을 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 임차인에게 반환한다.

보증보험 관련 특약 문구: 임대인은 임차인의 보증 보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하기로 한다. 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환하기로 한다.

등기부상 권리 변경 관련 특약: 임대인은 잔금지급일 익일까지 현재 등기부등본을 유지하여야 한다. 이를 위반 시 임차인은 본 계약을 종료할 수 있으며 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급해야 한다.

2 도배장판 거절에 대한 처리:

일반적으로 전세의 경우 도배와 장판 비용은 임차인이 부담하는 것으로 알려져 있습니다. 하지만, 법률적으로는 전세든 월세든 임대차계약의 경우 집주인이 해줘야 된다는 것이 맞습니다.

잔금일에 기존 임차인이 퇴거한 후 이상 상황이 발견되면, 집주인에게 수리를 요청하실 수 있습니다. 이는 임대인이 임차인의 계약기간 동안 세입자가 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선의무를 부담해야 하기 때문입니다.

만약 임대인이 수리를 거부할 경우, 법적으로는 임차인이 계약을 해지하고 계약금을 반환받을 수 있습니다.

이러한 사항들은 전세 계약서에 명시되어야 하며, 계약 전에 임대인과 충분히 논의하시는 것이 중요합니다.