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상가임차인을 내보내려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임차인을 내보내는 법적 절차에 대해 알아보겠습니다.1 임대차 계약 해지: 임대인이 임차인을 내보내기 위해서는 먼저 임대차 계약을 해지해야 합니다. 이 경우 임차인 쪽에서 정당한 해지 사유인지를 다투면서 손해배상을 청구할 가능성이 높습니다.2 계약 만료 후 갱신 거부: 계약 만료가 다가올 때까지 기다렸다가 상가임대차보호법에 따라 임차인을 내보내는 방법도 있습니다. 상가임대차보호법 제10조 제1항에 따르면 임차인은 계약 6개월 전부터 1개월 전 사이 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다.3 3기 분 차임 연체: 상가 세입자 내보내기 임대료 연체 기준 3기 이상의 차임액이란 연속되어 연체하는 것을 포함하여 띄엄띄엄 누적하여 연체한 경우도 해당되며, 일부를 변제했다고 하더라도 누적된 금액이 3기에 달하는 금액이라면 해지가 가능합니다.4 명도소송 제기: 임대차 계약기간 종료 후 임차인이 부동산을 인도하지 않을 경우 제기하는 소송입니다. 상가 임대차 보호법에 따라 3기 이상의 차임액을 연체하였을 경우 임대인은 임차인을 상대로 계약 해지 통보를 할 수 있고, 부동산 인도를 합법적으로 강제할 수 있는 최후의 수단으로 활용할 수 있습니다.5 부동산점유이전금지가처분 신청: 명도소송에서의 점유이전금지가처분이란, 소송 당사자가 제 3자에게 부동산을 인도하지 못하게 금지해두는 것입니다.이러한 절차들은 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 가능하다면 임차인과의 협의를 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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전세 대출 연장시 감액금 임대인 반환 거부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 대출 연장과 관련하여 감액된 보증금에 대한 문제를 겪고 계신 것 같습니다. 이에 대해 몇 가지 정보를 제공하겠습니다1 전세 대출 연장을 위해서는 임대차 계약서가 필요하며, 이는 보통 임대인과 임차인이 함께 협의하여 진행됩니다.2 보증금이 감액된 경우, 은행에서는 감액된 보증금을 입금해야 전세 대출 연장 심사가 진행된다고 합니다.3 임대인이 보증금을 감액하여 동일한 조건에 재계약할 경우, 전세반환보증금의 경우에 보증금이 공동주택금액 126% 이내일 때 가능합니다.4 만약 보증금이 동일하다면, 기존 계약서에 임대차 기간 연장할 것이라는 문구만 추가하면 됩니다.5 금융위원회는 “세입자의 전세대출 연장 등과 관련해 임대인의 동의는 필요하지 않다”고 밝혔습니다.이러한 정보를 바탕으로, 전세 대출 연장과 관련된 문제를 해결하는 데 도움이 되길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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세대주 2명 가능한가요?(집은 월세입나다)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세대주 2명이 가능한지 여부는 주택의 구조와 상황에 따라 다릅니다. 원칙적으로 동일 주택에 세대주 두 명은 불가능합니다. 그러나 같은 공간이라도 벽 등으로 완전히 분리되어 있다면 가능할 수 있습니다.아파트의 경우, 독립된 출입구가 있고 층이 분리되어 있을 때만 독립된 1세대가 되는데, 임대차 계약서를 정식으로 갖추었을 때, 지방자치단체의 주민센터의 담당자 재량에 따라 가능하기도 합니다.그러나, 임대차 계약서를 작성하여 세대주로 전입신고를 해서 받아 준다면, 별도의 세대주가 가능한 것입니다.따라서, 친구가 세대주로 들어오는 것이 가능한지 여부는 주택의 구조와 상황, 그리고 지방자치단체의 주민센터의 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 정보를 얻기 위해서는 해당 주민센터에 문의하시는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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회사 기숙사 세대분리를 증명하는 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.회사 기숙사에서 세대 분리를 하고 세대주가 되는 방법은 다음과 같습니다1 전입신고: 회사 기숙사로 전입신고를 하면 세대 분리를 할 수 있습니다. 이 과정은 온라인(민원24) 또는 오프라인(주민센터 방문)으로 진행할 수 있습니다.2 무상거주사실확인서 제출: 회사가 기숙사로 해당 아파트를 사용하고 있다는 전세, 월세 등 계약서 증빙서류로 분리를 할 수 있습니다.3 재직증명서 제출: 각 세대의 경제활동이 분리됨을 증명합니다.이렇게 처리하면 세대주로 등록될 수 있습니다. 그러나 세부적인 절차와 요구되는 서류는 주민센터에 따라 다를 수 있으니, 세부적인 사항은 귀하가 거주하는 지역의 주민센터에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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전세로 전입신고 되어있는 집이 있는데, 다른 집 계약을 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 전입신고 되어있는 집이 있는 상황에서 다른 집에 대한 계약을 진행하는 것은 가능합니다. 그러나 이 경우에도 몇 가지 주의사항이 있습니다1 전입신고: 전입신고는 가족 중 한 사람이라도 되어 있으면 상관이 없습니다. 따라서 새로운 집으로 전입신고하고 확정일자를 받으면 안전합니다.2 전세금 반환: 세입자가 전세자금 대출을 받았고, 집주인이 그 대출에 동의했다면, 전세자금 대출금을 은행에 돌려줘야 하는 의무는 집주인에게 있습니다. 집주인이 전세자금 대출에 동의하면 은행과 집주인은 질권 설정 계약서를 작성하게 됩니다. 이는 은행에서 빌린 보증금을 담보로 잡고 세입자에게 빌려준 대출금을 못 받으면 보증금으로 상환 받겠다는 내용입니다.3 전세금 반환 순서: 전세금 반환 순서는 다음과 같습니다세입자가 대출받은 은행 고객센터 개인 대부계로 연락해 안내를 받고 대출 총액을 확인한다.임차보증금 담보로 인한 질권 설정금액은 은행으로 반환한다.대출액을 제외한 나머지 임차보증금만 세입자 통장으로 보내준다.이러한 사항들을 고려하면, 전세집 만기 전에 다른 집 계약을 진행하는 것이 가능하며, 보증금 반환에 대한 문제도 해결할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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전세금 반환 확약서 날짜를 지키지 않고 전세금을 반환하지 않는다면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환 확약서 날짜를 지키지 않고 전세금을 반환하지 않는 경우에 대비하는 방법은 다음과 같습니다보증금 반환 확약서 작성: 보증금 반환 확약서에는 임대인과 임차인의 자필이 들어가는데 임차인이 동의하지 않으면 계약 만기 2달 전에 임차인과 LH 양쪽으로 내용증명서를 보내야 합니다.보증금 반환일 협의: 보증금 반환 확약서에 "보증금 반환일"을 대부분 계약 만기일로 작성하는데 이 또한 임차인과 협의해야 합니다. 협의하지 않고 임대인이 임의로 날짜를 쓰면 임대 해지로 받아들일 수 없다고 합니다.민사소송 제기: 보증금이 계속 반환되지 않고 있다면 임차인은 정당한 사유로 민사소송을 제기하실 수 있습니다. 보통 보증금 미반환과 관련한 법적 분쟁은 대부분 임차인이 승소를 하는 편입니다.이사를 하지 않는 것이 가장 좋습니다. 만약 전세금이 반환되지 않는다면, 이사를 하지 않고 임차인은 계속 거주할 수 있습니다. 그러나 계속 거주하게 되면 부당이득으로 월세를 지급해야 합니다
경제 / 부동산
24.01.25
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원룸을 계약했는데 주소지이전이 안된다는 이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주소지 이전(전입신고)은 원룸 계약에 있어서 중요한 부분입니다. 전입신고를 하지 않으면 확정일자를 받을 수 없고, 이로 인해 대항력이 생기지 않게 됩니다. 대항력은 세입자의 보증금 보호장치로, 이를 통해 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.또한, 임대인의 주택 담보대출에도 영향을 미칠 수 있습니다. 전입신고가 되어 있는 세대로 인해 최우선변제 보장금액이 증가하여 대출한도가 줄어들거나 대출이 나오지 않을 수 있습니다.따라서, 원룸 계약을 할 때는 반드시 주소지 이전(전입신고)를 하는 것이 좋습니다. 그러나, 중개사가 주소지 이전을 할 수 없다고 말했다면, 그에 대한 구체적인 이유는 중개사에게 직접 문의해야 할 것 같습니다. 이는 계약 상황, 건물의 특성, 또는 다른 법적 요인 등에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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임차인승계확인서동의를 받는이유는 무엇인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인 승계확인서는 임대인이 변경되기 전에 임차인에게 임대인이 변경될 것이라고 설명하고, 임대차 계약을 그대로 승계하겠다는 확인을 받는 절차입니다. 이는 임대인이 변경될 것이라는 것을 사전에 고지하고, 임대차를 계속 유지하겠다는 확인서를 임차인에게 미리 받아 두면, 갑작스러운 해지 통고에 대한 위험을 사전에 예방할 수 있습니다.그러나, 임대인이 임차인에게 임차목적물 양도사실을 알리지 않았을 경우에는, 임차인이 양도사실을 안 즉시 임대인에게 내용증명 등을 통해 통지하고 임차목적물을 가압류하는 등의 조치를 통해 임차목적물의 양도 및 양도인 지위승계에 이의를 제기하고 해당 임대차계약을 해지할 수 있습니다.전세금 반환에 대해서는, 원칙적으로 세입자가 집주인에게 전세금 반환 요구를 할 수 있는 시기는 계약 기간이 종료됐을 때입니다. 만약 계약이 종료되지 않았음에도 세입자가 조기에 전세금 반환을 요구한다면, 집주인이 이를 들어줄 필요는 없습니다.매매와 전세 계약이 동시에 이루어지는 경우에는 새로운 집주인 (매수자)와 전세 계약을 하는 것이 일반적입니다. 이 경우, 임차인은 계약서에 대리인의 인적 사항과 직인 날인을 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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전세 계약 끝나기 전에 매매 계약 후 이사
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 끝나기 전에 이사를 계획하고 계신다면, 다음과 같은 방법들이 있습니다새로운 세입자를 직접 구하고, 중개보수를 부담하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 합니다.남은 기간이 많지 않다면, 일정보수를 지급하고 이사하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 일부 차감하고 반환해야 합니다.묵시적 갱신 중이라면, 이사예정 날짜 3개월 전에 임대인에게 통보하고 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다.전세자금대출은 목적물 변경 신청을 통해 새로운 전세계약에 이전할 수 있습니다. 이 경우, 대출가능한도, 이사 부동산 목적물에 대한 검토 등이 이루어집니다.DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있습니다. 따라서 DTI나 DSR이 괜찮다면 대출 종류에 따라 상관없을 수 있습니다. 하지만, 신용대출을 받으려면 DSR을 알아야 합니다. 나의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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부동산 1천에 70 융자금 30프로 이상인데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."융자금 시세대비 30% 이상"이라는 표현은 매매가격 대비 근저당 설정금액이 30% 이상이라는 의미입니다. 이 경우, 계약 시 보증금 보호 가능성을 고려하여 선순위 근저당 말소 또는 감액 등기를 요구해야 합니다.전세금이 1천만원인 경우, 해당 주택의 근저당설정 날짜를 확인하고, 후순위라도 소액임차인에 해당하면 경매시 최우선변제를 받을 수 있습니다.그러나, 융자금이 매매가의 60~70%보다 높은 금액으로 잡혀 있는 경우는 위험하며 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 만약 집이 경매에 넘어가게 되면 주변 시세의 60~70%의 가치로 거래가 될 수 있으며, 이 금액에서 융자금을 제외하게 되면 전세금을 돌려받을 수 있는 금액이 결정됩니다.따라서, 매매가 1.9억, 전세가 1.7억인 집에서 보증금 1천만원을 우선으로 돌려받을 수 있는지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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