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답변 내역

상가 재계약 인상폭이 너무 과한데 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대료 인상에 대한 법적 제한은 상가건물임대차보호법에 의해 규정되어 있습니다. 이 법에 따르면, 임대료는 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. 이는 임대인이 무조건 임대료를 인상하고 임차인이 따라야 한다는 것이 아니라, 최대 5% 한도 내에서 임대료 인상을 요구할 수 있다는 것을 의미합니다. 임차인이 무조건 응해야 하는 것은 아니며, 양측 간 협의를 통해 결정되어야 합니다.그러나, 모든 상가 임대인이 5% 규칙을 적용받는 것은 아닙니다. 상가의 환산보증금이 해당 지역 기준금액 이하인 경우에만 5% 내에서 인상 요구가 가능하며, 환산보증금이 이보다 넘어가는 금액인 경우에는 인상폭에 제한이 없다고 합니다.따라서, 임대료 인상에 대한 문제는 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 해결되어야 합니다. 만약 협의가 이루어지지 않는다면, 법적인 조치를 고려해 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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전월세 시장도 성수기, 비수기가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 시장도 성수기와 비수기가 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 패턴을 보입니다성수기: 1월, 2월, 3월, 10월, 12월비수기: 4월부터 9월까지, 특히 6월~8월성수기에는 전월세 거래량이 증가하는 경향이 있습니다. 이는 주로 학교의 새 학기가 시작되기 전에 이사를 하는 경우가 많기 때문입니다. 반면에 비수기에는 전월세 거래량이 감소하는 경향이 있습니다.하지만 이러한 패턴은 일반적인 경향을 나타내는 것이며, 지역별로 차이가 있을 수 있습니다. 특히 학군이 좋은 지역에서는 성수기와 비수기의 차이가 더욱 명확하게 나타날 수 있습니다.따라서 세입자를 빨리 구하려면 성수기에 맞추어 전세를 내놓는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만 현재 시기가 비수기라도 세입자를 구할 수 없는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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부동산 용어중에 전대차란 어떤 뜻인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전대차는 임차인이 집주인인 임대인과 임대차 계약을 맺은 뒤, 제3자에게 임대하는 것을 뜻합니다. 여기서 제3자에게 임대하는 임차인을 전대인이라고 부르며, 임차인에게 임차하는 제3자를 전차인이라고 부릅니다.예를 들어, 파티룸 같은 것을 통해 공간대여서비스를 하는 사업자도 전대인이라고 할 수 있습니다. 임대인에게 월세를 주면서 동시에, 다른 사람들에게 파티룸을 빌려주므로, 전대인이라고 할 수 있죠.원칙적으로 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 전대(제3자에게 임대하는 것)할 수 없습니다. 만약 임차인이 임대인의 동의 없이 전대할 경우, 임대인은 임대차계약을 해지 할 수 있습니다. 그러나 임차인(전대인)과 전차인 사이의 전대차 계약은 유효합니다. 이러한 이유로, 임차인이 제3자에게 전대하기 위해서는 꼭 임대인의 동의를 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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주택 보유 시점 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 보유 시점에 대한 판단은 다소 복잡할 수 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 기준이 적용됩니다1 주택 매매 계약시, 계약금 납부시: 이 시점은 주택 거래의 시작을 나타내지만, 법적으로 주택의 소유권이 이전되는 시점은 아닙니다.2 매수 잔금 완납시: 이 시점 역시 주택 거래 과정의 일부이지만, 소유권 이전의 법적 시점은 아닙니다.3 등기 신청일: 소유권 이전 등기를 신청하는 날이 주택의 법적 소유권 이전 시점이 될 수 있습니다.4 등기 신청 확정 시: 이 시점은 주택의 법적 소유권이 완전히 이전된 시점으로 볼 수 있습니다.그러나, 주택의 보유기간을 계산하는 경우에는 다른 기준이 적용될 수 있습니다. 2021년 1월 1일부터 다주택자가 양도하는 최종 1주택의 경우, 다른 주택을 모두 매도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하는 것으로 개정되었습니다. 이는 주택의 실제 취득일이 아닌, 최종 1주택자가 된 날이 보유기간의 시작으로 인정되는 것을 의미합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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상생임대인 조건 부합 여부 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상생임대인이 되기 위한 조건은 다음과 같습니다1 1세대 1주택으로 한정됩니다. (현재 다주택자이지만 추후 1주택자로 전환을 계획하고 있는 임대인도 적용받을 수 있습니다.)2 계약 갱신 당시 보증금을 5% 이내로 인상해야 합니다. 신규 계약 여부는 무관합니다.3 상생임대인 혜택은 2024년 이전 연장 계약을 대상으로 합니다.질문에 대한 답변은 다음과 같습니다1 직전 전세 계약은 2022년 A 세입자와의 전세 1년 연장 계약(3번 항목)으로 보입니다. 상생임대 계약은 2023년 A 세입자와의 전세 1년 연장 계약(4번 항목)으로 보입니다.2 2023년에 계약한 4번 항목을 상생임대 계약으로 보고, 2024년에 1년 이상 5% 이내로 계약이 이루어진다면, 계약일로부터 1년이 지난 2025년 양도시에 상생임대로 인해 2년 실거주 의무를 하지 않아도 됩니다.3 2024년에 다시 계약을 해야 하는 시점에 5억/25만원 이하로 전세 계약이 이루어진다면, 2027년에 양도할 시에 100% 양도세 비과세가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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임대인 직접거주 예정 퇴거요청 시 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약기간이 만료되더라도 계약을 갱신할 수 있는 권리가 있습니다. 그러나 이 권리는 임대인이 직접 주택을 사용하려는 경우 등 일부 예외사항에서는 제한될 수 있습니다.1 계약서에 따라 주택임대차보호법상 갱신청구권으로 1회 연장할 수 있는지 여부는 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.2 특약사항에 따라 4년 계약임을 주장할 수 있는지 여부도 법률 전문가의 도움을 받아 확인해야 합니다.3 임대인의 연장 거부로 인해 발생하는 이사비 등의 비용을 청구할 수 있는지 여부는 법률적으로 복잡할 수 있으므로, 이 부분도 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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은마아파트의 재건축이 쉽게 이루어지지 못하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 용적률과 층수 문제: 은마아파트는 1998년 처음 재건축 사업을 추진했으나, 반대로 인해 20여년간 사업이 중단되었습니다. 서울시가 35층 제한을 고수하는 상황에서 49층을 고수한 것이 문제가 되었습니다. 은마아파트는 오세훈 시장이 부임한 뒤 35층 정비 계획으로 바꿔 일단 도계위를 통과하는 전략을 수정했고 결과적으로 주효했습니다.2 상가 소유주 동의 문제: 재건축 조합 설립을 위한 상가 소유주들의 동의률을 50% 이상 확보한 상황입니다. 재건축 사업을 진행하려면 전체 아파트와 상가 동별로 소유자 과반수의 동의를 얻어야 합니다1.3 분담금 문제: 조합원 분담금은 최고 7억원에 달합니다. 이런 이유로 층수를 49층으로 높이고 용적률을 300% 대로 높여 사업성을 개선해 분담금을 줄인다는 것이 목표입니다.4 기타 문제: GTX-C노선과 49층 상향 등의 과제가 남아있는 상황입니다. 주민들은 GTX-C 삼성역 ~ 양재역 구간이 단지를 관통하지 않게 해달라고 지속적으로 요구하는 상황입니다.이러한 이유들로 인해 은마아파트의 재건축이 쉽게 이루어지지 않고 있습니다. 그러나 최근에는 서울시의 심사 단계를 넘어 재건축이 급물살을 타게 되었습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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특례보금자리론에서 대출금일부금액만 남기고 대환대출가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.특례보금자리론은 기존의 주택담보대출을 상환할 때 기존에 설정된 근저당 금액만큼 대환이 가능합니다. 그러나 특례보금자리론 대출 가능 금액은 최대 5억원까지로, 가계자금 3억 대환대출이 가능합니다. 만약 주택담보대출 5억 5천을 받은 경우에는, 가계자금 5억원까지만 대환대출 가능하고, 나머지 5천만원은 직접 상환해야 합니다. 따라서, 특례보금자리론 대출액 5천만원을 남기고 나머지 금액만 시중은행으로 갈아타는 것이 가능할 것으로 보입니다. 하지만 이러한 결정을 내리기 전에 금융 상담사와 상의하시는 것이 좋습니다. 이렇게 복잡한 금융 상황에서는 전문가의 조언이 매우 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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세대주 전출신고가 별도로 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고는 한 세대에 속한 사람이 거주지를 옮길 때 주소지 변경 및 등록 전입사실을 새로운 거주지의 관할센터에 신고하는 일을 의미합니다. 전입신고는 의무이며, 전입한 날로부터 14일 이내에 신고하지 않을 경우 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.따라서, 부모님 명의의 집에서 전세를 주고 다른 집에 임대로 들어가는 경우, 이사하는 날에 새로운 집에 전입신고를 하면 따로 전출신고를 할 필요는 없습니다. 전입신고는 온라인과 오프라인으로 가능하며, 본인 또는 대리인이 신청할 수 있습니다.전입신고를 하지 않는 경우에는 단순히 과태료 문제뿐만 아니라, 임대차 보호를 받기 위해서도 중요합니다. 전입신고를 하면 세입자가 임차주택이 경매나 법적절차가 시행되면 이 확정일자 후순위에 있는 사람들보다 우선변제권을 받을 수 있습니다.전입신고를 위해 별도로 준비물이 필요하지는 않고 신분증만 준비해주시면 되고, 대리신청 할 경우에만 본인 신분증을 포함해 세대주 신분증과 도장이 필요합니다. 그리고 관할 주민센터에 방문해서 비치된 전입신고서를 작성해주시면 됩니다.전입신고를 하셔서 과태료를 물거나 임대차보호법에서 불이익을 받지 않도록 하는게 좋습니다. 소중한 전세보증금을 보호를 못받을 수 있으니 꼭 신고하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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LH 신혼부부 전세 이사후 보증금반환이 안되서 이자를 내고있어요 집주인한테 청구할수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 세입자가 전세 또는 월세 보증금을 받기 위해서는 이사를 나가면서 동시에 집주인에게 보증금을 청구할 경우 임대인은 보증금을 이사 당일에 반환해 주는 것이 원칙입니다. 하지만, 실제 상황에서는 이런 원칙이 항상 지켜지지 않는 경우도 있습니다.LH 전세 임차인 만기전 퇴거시 어떤 절차를 갖는지 확인해보면, 보증금 반환과 임대료는 완납 돼야 정상 해지 가능하며, 해지서류는 전세보증금반환일 기준 2주전에 접수해야 합니다. 그리고 대항력 구비를 위해 세대 주민등록 유지가 필요하다고 합니다.그러나, 이런 절차를 모두 지켜도 보증금 반환이 지연되는 경우가 있습니다. 실제로 LH에서는 보증보험 청구에 대한 기준이 불분명해 보증금 미반환시 청년, 신혼부부 등 입주자들에게 지급해야할 자기부담금 반환이 늦어지는 경우가 있다고 합니다.따라서, 이런 상황에서는 법적인 조언을 받아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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