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답변 내역

대출을 받아 집 구매하려는데 대출실패 시 계약금반환특약을 설정하는 것을 중개인이 반대할 수도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출이 거절되었을 때 계약금을 반환받기 위해서는 계약서에 특정 조항을 추가해야 합니다. 이러한 조항은 "전세대출 심사과정에서 대출이 불가능할 경우 계약금 전액을 반환한다"와 같은 내용을 포함할 수 있습니다.그러나, 이러한 특약을 설정하는 것은 매매자와 임차인 간의 합의에 따라 달라집니다. 일부 중개인이나 판매자는 이러한 특약을 설정하는 것을 원하지 않을 수 있습니다. 이 경우, 다른 방법으로 계약금을 보호하는 방법을 찾아야 합니다.예를 들어, 계약서에 다음과 같은 조항을 추가할 수 있습니다잔금 익일까지 근저당권 설정이나 제한물권을 설정하지 않으며, 위반 시 임차인에게 계약금의 2배를 위약금으로 지불한다.전세자금대출 심사과정에서 대출 불가능 시 계약금 전액 반환한다.이러한 특약은 계약서에 직접 추가하거나, 카카오톡과 같은 메시지 앱을 통해 전송하거나 구두로 녹음하는 등 여러 방법으로 설정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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이런경우에 자녀는 세대분리 적용이 가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자녀가 세대분리를 원한다면, 일반적으로 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다나이: 자녀가 만 30세 이상이거나, 30세 미만이더라도 중위소득의 40% 이상의 소득이 있어야 합니다.소득: 30세 미만인 자녀가 세대분리를 위해 꾸준한 소득이 있어야 합니다. 소득 산정은 주택 취득일로부터 과거 1년 동안의 소득으로 하며, 이때 산정된 금액이 중위소득의 40% 이상이어야 합니다.거주 독립: 자녀가 부모님과 거주가 분리되어야 합니다.생계 독립: 자녀의 생계가 부모와 독립해야 합니다.따라서, 아버지 명의로 전세계약된 집에 딸이 혼자 살게 되면, 위의 조건을 충족하는 경우 세대분리가 가능할 수 있습니다. 그러나, 세대분리를 위해 주택을 전세계약하는 경우에는 자녀의 이름으로 전세계약을 해야 할 수도 있습니다. 이는 세대분리의 요건과 관련된 법률에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 상황에 따라 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.참고로, 세대분리는 주택 청약, 소득세 계산 등에서 중요한 요소로 작용하므로, 세대분리에 대한 결정은 신중하게 이루어져야 합니다. 또한, 세대분리 요건을 갖추지 못한 상태에서 전입신고만 하여 형식적으로 세대를 분리하는 것은 위장전입에 해당할 수 있으니 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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전세계약 세달 전 연장의사 밝혔다가 한달 전 번복시 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장의사를 밝혔다가 번복하는 경우에 대해 여러 가지 시나리오가 있을 수 있습니다.만약 1월 초에 전세 연장하지 않겠다고 통보했다면, 계약 내용대로 4월 말에 나갈 수 있습니다. 이 경우, 4월 말에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.전세 연장의사를 밝혔다가 이를 번복하였다면, 다시 3개월을 기다릴 수 있습니다. 이 경우, 6월 초에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.집주인이 애초에 부동산에 올려놓지 않았다면, 전세기간 연장의 번복으로 보증금 반환 시간이 늦어질 이유가 없습니다.전세계약 연장에 관한 의사통보가 없으면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 계약만료 2개월 전 임대인이나 임차인이 계약연장에 관한 의사통보를 한다면 계약갱신이 됩니다.복비에 대해서는, 전세 재계약시 복비를 누가 부담해야 하는지는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 임차인이 부담하게 되지만, 계약 내용이나 상황에 따라 다를 수 있으므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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부동산 관련 서류의 종류에 대해서 ??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산과 관련된 서류의 종류는 다음과 같습니다등기사항전부증명서 (등기부등본): 부동산의 위치, 종류, 구조, 면적 등의 현황이 기재되어 있습니다.건축물대장: 건축물의 소유현황과 이용 상태를 나타내는 자료입니다.토지대장: 해당 토지의 면적, 지목, 토지등급 및 토지소유권에 관한 정보가 기록됩니다.지적도: 한 필지를 기준으로 해당 필지의 정보를 나타내는 자료입니다.토지이용계획확인서: 앞으로 토지를 어떻게 이용하고 개발할 수 있는지를 확인하는 자료입니다.이 외에도 부동산 증여에 관련된 서류로는 취득세 영수필 확인서, 등기 수입인지, 증여 신청서, 주민등록등본, 주민등록초본, 인감증명서 등이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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신혼특공 알아볼때 보통 어디서 알아봐야하나요? sh , lh , gh 청약센터를 보는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급(신혼특공)을 알아보는 것은 좋은 생각입니다. 신혼특공은 주택 청약 제도 중 하나로 결혼한 지 7년 이내의 부부에게 1회 한정으로 공급되는 제도입니다. 신혼특공은 민영주택, 국민주택, 공공 주택 적용 국민주택으로 3가지가 있습니다.신혼특공을 신청하기 위해서는 소득 및 자산 조건을 만족해야 합니다. 신혼부부 특별공급 소득 조건은 가구원수에 따라 다르며, 입주자모집공고일 기준으로 주민등록등본상 동일 세대를 구성하는 분을 기준으로 합니다. 소득 기준은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하이어야 합니다. 부부 모두 소득이 있는 경우 한도는 140%로 증가하지만, 부부 중에서 한 사람의 소득은 여전히 130% 미만이어야 합니다.신혼부부 특별공급에 대한 자세한 정보는 각 주택 건설사의 입주자모집공고문을 통해 확인하실 수 있습니다. 이를 통해 신혼부부 특별공급에 대한 조건 및 청약 자격을 확인하실 수 있습니다.따라서, SH, LH, GH 청약센터를 번갈아 확인하시는 것은 매우 효과적인 방법입니다. 각 청약센터에서 신혼부부 항목이 있는 청약공고를 확인하시는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 신혼부부 특별공급에 대한 최신 정보를 얻을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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근저당 관련해서 안전한 집인지 확인 가능하실까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 근저당이란 부동산에 대한 채무를 보장하기 위해 설정하는 권리입니다. 이는 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우, 채권자가 부동산을 매각하여 그 대금으로 채무를 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.귀하가 말씀하신 상황에서, 해당 부동산은 2022년에 32억에 매입되었고, 현재 채권 최고액은 5억8천800만원이며, 실제 대출금은 2억이 안된다고 합니다. 또한 선순위 전세 보증금이 6억이며, 귀하의 전세보증금은 1.5억입니다.이러한 상황에서 경매로 넘어가거나 안 좋은 상황이 발생할 경우, 귀하의 보증금이 안전한지 여부는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 부동산이 경매에 부쳐질 경우, 매각 대금은 채권자와 전세금 반환 등을 위해 사용됩니다. 이때 채권자에게 우선 변제되며, 남은 금액이 전세금 반환 등에 사용됩니다. 따라서, 매각 대금이 채권 최고액과 전세 보증금을 모두 커버할 수 있을 경우, 귀하의 보증금은 상대적으로 안전할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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보증보험 안되는 전세계약, 위험한 계약인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입하지 않는 전세계약은 일부 위험 요소를 가질 수 있습니다. 전세보증보험은 임차인이 전세금을 임대인에게 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 임대인 대신 우선 보증금을 돌려주는 보증상품입니다. 그러나 보증보험에 가입하지 않으면 이런 보호를 받지 못하게 됩니다.전세보증보험 가입이 거절되는 주요 사유는 다음과 같습니다전세금이 5억원 또는 7억원을 초과하는 경우전세집이 주택이 아닌 경우계약기간이 짧은 경우공인중개사 없이 계약하는 경우전세계약서에 채권양도금지 문구가 있는 경우전세보증보험에 가입해도 보호를 못 받는 경우도 있습니다. 예를 들어, 전세금반환채권을 타인에게 양도하거나 금융기관에서 대출하며 담보로 제공한 경우에는 보증금을 보장받지 못합니다.따라서 전세보증보험에 가입하지 않는 전세계약을 선택할 경우, 임대인의 신용 상태, 건물의 상태, 근저당 상황 등을 철저히 확인하고 계약해야 합니다. 또한, 전세보증보험에 가입할 수 없는 경우에는 전세금을 낮추고 반전세로 계약하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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부모자식간에 분양권 거래도 30프로 아래인 가격으로 해도가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 부모와 자녀 간의 부동산 거래 시 가격은 어떻게 정해야 할까요? 가장 좋은 방법은 시세대로 매매를 하는 것이지만, 현행 세법에서는 특수관계자로부터 재산을 저가로 매수하는 경우 시가의 30%를 기준으로 최대 3억 원까지는 저가로 팔아도 정상적인 거래로 인정을 하고 있습니다.2 그러나 시세 10억짜리 아파트를 터무니없는 가격으로 가족에게 매도하는 것은 안되겠죠? 그래서 부모자식간 매매 거래를 할 경우 그 범위를 잘 확인하시고 매매가를 산정하셔야합니다. 30% 범위내에서 가능 ( 단 그 가격이 3억을 넘지 못함 ).3 실거래신고는 어떠한 방법으로 해야하나요? 증여로하는건지 그냥 매매로 하는건지 알고싶습니다. 세법상 배우자 또는 직계존비속과 매매 거래를 하는 경우에는 증여로 추정합니다. 증여 추정이란 만약 납세자가 매매 거래임을 입증하지 못하면 증여로 보겠다는 것 그렇기 때문에 꼭 매매 계약서와 금융거래내역 등 실제 매매가 일어났음을 입증할 수 있는 자료를 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.4 현재 어떠한 방법이든 아들의 명의로 가져올것이며 아버지의 돈으로 잔금까지 내게될것입니다. 이 부분은 전문가의 도움을 받아야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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토지 대물담보로 돈을 빌려주면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지를 담보로 돈을 빌려주는 것은 복잡한 과정을 포함하고 있습니다. 일반적으로 토지담보대출은 토지, 즉 땅을 담보로 금융기관으로부터 돈을 빌릴 수 있는 상품입니다. 신용보다 낮은 금리로 많은 금액을 빌리는 것이 가능합니다.그러나, 상환하지 못할 경우 땅에 대한 소유권이 금융기관으로 가서 경매나 매각이 되는 등의 상황이 발생할 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.토지담보대출의 한도는 일반적으로 감정가의 50~80% 정도에 해당하는 금액까지 빌릴 수 있습니다. 금리는 은행마다 다르지만 일반적으로 5~10% 수준입니다.토지담보대출을 신청하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다신분증등기부등본인감도장인감증명서주민등록등본, 초본등기권리필증 (매매계약서)개인이 아닌 사업자일 경우 사업자등록증, 부가가치세 신고증, 최근 3개월 은행 거래 내역 등이 필요할 수 있습니다.그러나, 이러한 과정은 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 지인에게 돈을 빌려주는 경우에는 법적인 조언을 받는 것이 좋습니다. 또한, 돈을 빌려주는 것은 항상 위험성을 수반하므로 신중하게 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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생애 첫 주택 구매 시 빌라와 아파트 중 어떤 것을 구입하는게 더 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트와 빌라 사이에서 선택하는 것은 개인의 선호도, 라이프 스타일 및 예산 등에 따라 다를 수 있습니다. 아래는 아파트와 빌라의 장단점을 비교한 내용입니다:빌라의 장점저렴한 매매가: 아파트에 비해 매매가가 저렴한 편입니다.저렴한 관리비: 아파트에 비해 관리비 또한 저렴한 편입니다.찾기 쉬운 매물: 매물이 많아 발품만 열심히 팔면 급매물을 쉽게 찾을 수 있습니다.시간 절약: 아파트처럼 고층이 아니기 때문에 엘리베이터를 기다리는데 시간을 허비하거나, 고장으로 인한 불편함을 겪지 않아도 됩니다.빌라의 단점방범 문제: 빌라의 가장 큰 단점은 방범에 취약하다는 것입니다.열악한 주변 환경: 빌라가 밀집된 곳은 채광이나 조망권이 좋지 않다든가 주변 환경이 열악한 곳들이 종종 있습니다.주차 공간: 세대수보다 차량수가 더 많은 요즘, 아파트에 비해 주차장이 협소하기 때문에 주차 공간이 부족할 수 있습니다.계단의 불편함: 어린 자녀를 둔 경우, 유모차에 태워 계단을 오르내릴 때 불편이 따르며, 무거운 짐이 있을 때 역시 불편을 감수해야 합니다.관리인의 부재: 별도로 건물을 관리하는 관리인이 없기 때문에 관리가 잘 되지 않을뿐더러 아파트처럼 부재 시 택배를 대신 보관해줄 경비실도 없습니다.아파트의 장점사생활 보호: 아파트는 동간 거리가 있기 때문에 빌라에 비해 프라이버시가 잘 보호됩니다.방범 우수: 경비실이 있고 방범 시스템이 잘 갖추어져 있어서 안전합니다.편리한 주차 시설: 주차 공간이 넉넉해서 자리싸움을 할 필요가 없습니다.환금성: 아파트는 거래가 활발하기 때문에 환금성이 좋아 투자 수단으로도 많이 이용합니다.아파트의 단점비싼 관리비: 공동 전기료, 각종 인건비 및 편의시설 이용료 등 관리비가 상당합니다.비싼 매매가: 빌라와 같은 평수로 비교해보았을 때 매매가가 많이 비쌉니다.민원 발생: 많은 사람들과 공동생활을 하기 때문에 각종 민원이 발생하기 쉬어 마찰이 생길 수 있습니다.소통 단절: 빌라에 비해 세대 간 소통이 잘 되지 않는 것도 단점이 될 수 있습니다.이 정보를 바탕으로 개인의 상황과 필요에 따라 결정하시면 좋을 것 같습니다. 실거주 목적도 있고, 투자 목적도 있으면서 여유가 있으시다면 아파트를 추천 드리며, 장기실거주를 원하시면 빌라를 선택하는게 맞는거 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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