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답 약450평에 하우스가 있고 하우스안에 농막이 있는데 농지매매가 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지매매는 농지법과 다른 관련 법령을 준수해야 합니다. 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하고, 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 또한, 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가도 받아야 합니다.따라서, 답변자님의 농지를 매매하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.1 농지의 소재지, 면적, 가격 등을 확인하고, 매매 대상자와 상호 합의합니다.2 매매 대상자가 농지취득자격증명을 발급받고, 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가도 받습니다.3 매매계약서를 작성하고, 계약금을 지불합니다. 계약금은 일반적으로 매매대금의 10%입니다.4 매매계약을 체결한 후 60일 이내에 부동산 거래신고를 합니다. 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.5 매매대금의 잔금을 지불하고, 농지의 소유권을 이전합니다. 소유권 이전은 부동산등기부에 등기해야 합니다.6 농지매매에 따른 세금을 납부합니다. 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세를, 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를 납부해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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민간임대주택에 전세로 들어갈 시...
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대주택에 전세로 들어갈 경우, 임대인은 전세금반환보증에 가입해야 합니다. 이는 임차인의 전세금을 안전하게 보호하기 위한 제도입니다. 전세금반환보증은 임대인이 임차인에게 전세금을 상환하지 못할 경우, 보증기관이 임차인에게 전세금을 전액 지급해주는 보증입니다.따라서 임차인은 전세금반환보증에 가입된 주택에 전세로 들어갈 경우, 임대인이 전세금을 떼가거나 돌려주지 않아도 보증기관에서 전세금을 받을 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 전세보증보험을 따로 가입할 필요가 없습니다. 전세보증보험은 임차인이 임대인에게 전세금을 지급할 때, 보험회사에 일정한 보험료를 납부하고, 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 보험회사가 전세금을 지급해주는 보험입니다. 전세보증보험은 임차인이 자발적으로 가입할 수 있는 선택적 보험입니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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신혼부부 생애 첫 주택 구매시 나라에서 주는 혜택은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부이면서 생애 첫 주택 구매 시 받을 수 있는 혜택은 다음과 같습니다.취득세 감면: 주택 가격이 4억 원 이하이고, 소득이 7천만 원 이하인 경우 취득세의 50%를 감면받을 수 있습니다. 주택 가격이 1억 5천만 원 이하인 경우 취득세를 전액 면제받을 수 있습니다.전세임대주택 지원: 공공 주택 사업자가 집 주인과 전세 계약을 체결해 신혼부부에게 임대해 주는 주택을 이용할 수 있습니다. 전세금 지원이나 계약 기간 연장 등의 혜택을 받을 수 있습니다.국민임대주택 우선 공급: 소득이 적은 서민을 위해 장기간 임대해 주는 공공임대주택을 신청할 수 있습니다. 국민임대주택의 30%는 신혼부부를 위해 우선 공급됩니다.행복주택 지원: 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은 연령대의 서민들을 위해 공급되는 공공임대주택을 신청할 수 있습니다. 행복주택의 30%는 신혼부부를 위해 우선 공급됩니다.특별공급 지원: 신혼부부일 경우 주택을 분양받을 때 우선적으로 분양 대상이 될 수 있습니다. 특별공급이라고 하는데요. 신청 요건에 따라 특별공급을 신청하고 선정되면 선정 순서에 따라 입주하게 됩니다.대출 지원: 전세로 들어가기 위해 버팀목 전세자금 대출을 받을 수 있습니다. 85제곱미터 이하 주택 전세자금을 낮은 이자로 대출받을 수 있습니다. 대출 한도는 보증금의 70% 이내에서 수도권은 최대 1억 2천만 원이고, 그 외는 최대 8천만 원입니다. 주택을 마련하고자 할 때에는 내 집 마련 디딤돌대출을 이용할 수 있습니다. 85제곱미터 이하, 5억 원 이하의 주택 구입자금을 낮은 이자로 대출받을 수 있는데요. 대출 한도는 최고 2억 원 이내입니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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임차인과 중도계약해지 할 때 전세보증금 중도상환
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 중도해지의 경우, 임대인과 임차인의 합의가 필요합니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 중도해지를 하면 임대인은 임차인에게 신규 임차인을 구해오거나, 계약 기간 만료까지 전세보증금을 반환하지 않을 수 있습니다. 따라서 임차인은 임대인과 사전에 협의를 하고, 중도해지 사유와 전세보증금 반환 방법 등을 명확히 정해야 합니다.중도해지를 합의한 후에는 임대인과 임차인이 중도해지 계약서를 작성하고 서명해야 합니다. 중도해지 계약서에는 중도해지 사유, 전세보증금 반환 일자와 금액, 임차인의 퇴거 일자, 임차인의 책임 범위 등을 구체적으로 기재해야 합니다. 중도해지 계약서는 임대인과 임차인이 각각 보관하고, 필요한 경우 법적 증거로 활용할 수 있습니다.만약 임차인이 전세보증금을 중도상환 받고도 집에서 나가지 않는다면, 임대인은 임차인에게 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송은 임차인에게 퇴거를 요구하는 소송으로, 임대인은 중도해지 계약서와 전세보증금 입금 내역 등을 증거로 제출해야 합니다. 명도소송은 임대인이 승소할 가능성이 높으며, 임차인은 임대인의 손해배상 청구에도 대응해야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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상가임대차보호법에 대해 문의 드립니다, ( 13년 임차 중 )
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가임대차보호법은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다. 일정 보증금은 임차인이 임차한 상가건물의 시가총액의 1/1000을 초과하지 않는 금액으로, 매년 1월 1일에 공시됩니다. 2024년 기준으로 일정 보증금은 1억 6,000만원입니다.따라서, 보증금이 5,000만원이고 월세가 350만원인 편의점 임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 그러나, 상가임대차보호법의 보호를 받으려면 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다임차인은 임대차계약을 체결할 때 임대차계약서를 작성하고, 임대차계약서에는 임차인의 성명, 주소, 임대차기간, 임대료, 보증금, 임대차관계의 존속기간, 임대료 인상 상한률 등을 명시해야 합니다.임차인은 임대차계약을 체결한 날부터 3개월 이내에 임대차계약서를 관할 시·도지사에게 등록해야 합니다.임차인은 임대차계약의 존속기간이 만료되기 6개월 전에 임대차계약의 갱신을 임대인에게 요구해야 합니다.만약 임차인이 이러한 요건을 모두 충족한다면, 임대차관계의 존속기간은 최대 10년까지 보장되고, 임대료 인상은 5년마다 최대 5%로 제한됩니다. 그러나, 임차인이 이러한 요건을 하나라도 놓친다면, 임대인은 임차인에게 임대차계약의 해지나 임대료 인상을 요구할 수 있습니다.따라서, 13년 전부터 서울에서 한 장소에서 계속 편의점을 임차하여 영업중인 임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받으려면, 임대차계약서를 작성하고 등록하였으며, 임대차계약의 갱신을 임대인에게 요구하였는지 확인해야 합니다. 만약 그렇다면, 임대차관계의 존속기간은 10년이 되고, 임대료 인상은 5%로 제한됩니다. 만약 그렇지 않다면, 임대인은 임차인에게 임대차계약의 해지나 임대료 인상을 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세대출 심사기간동안 동일한 집에서 한달정도만 월세로 살아도 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출 심사기간동안 월세로 살아도 괜찮은지 여부는 은행과 집주인의 동의에 달려 있습니다. 일반적으로 은행은 전세계약서와 임대차계약서를 모두 확인하고 대출을 승인해주기 때문에, 전세대출 신청 전에 임대차계약서를 작성하고 집주인에게 보증금을 지불해야 합니다. 그리고 전세대출 심사기간동안 월세로 살기 위해서는 집주인과 별도의 합의가 필요합니다. 집주인이 월세로 살 수 있도록 허락해주면 문제가 없지만, 그렇지 않다면 전세대출이 승인될 때까지 기다려야 합니다.전세대출 심사기간은 은행마다 다르지만, 평균적으로 1주일에서 2주일 정도 소요됩니다. 하지만 신청자의 신용등급이나 서류 준비 상태에 따라서 심사기간이 늘어날 수 있으므로, 가능한 빨리 대출을 신청하고 필요한 서류를 준비하는 것이 좋습니다. 또한, 전세대출을 신청할 때는 버팀목 전세자금대출이나 디딤돌 대출과 같은 정부 지원 제도를 이용하는 것도 고려해보세요. 이러한 제도들은 시중 전세대출보다 이자율이 낮고, 신용등급에 따른 차별이 없기 때문에 전세대출을 받기에 유리합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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청년주택 계약 2년 후 매물 찾는 방법?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년주택이란, LH가 보증금을 지불하고 임대인과 전세계약을 한 후, 청년들에게 임대료를 받아주는 주택입니다. 청년주택은 2년간 계약이 가능하고, 연장은 최대 2회까지 가능합니다. 즉, 최대 6년간 청년주택에 거주할 수 있습니다.청년주택 매물을 찾는 방법은 다음과 같습니다.LH청약센터에서 청년전세임대주택 신청을 합니다. 신청 조건은 19세 이상 39세 이하의 청년이며, 가구원수와 월평균소득에 따라 1순위, 2순위, 3순위로 구분됩니다.입주대상자로 선정되면, 직접 전세매물을 찾아야 합니다. 전세매물은 인터넷, 부동산, 전세임대포털 등에서 찾을 수 있습니다. 단, 융자금이 없고, 무융자 또는 신탁등기가 가능한 매물만 가능합니다.전세매물을 찾은 후, LH에 권리분석 및 전세가능여부를 검토해달라고 요청합니다. 검토 결과에 따라 전세계약 및 임대차계약을 체결하고, 전세임대주택에 입주하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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버팀목전세대출(HF) → 시중은행전세대출로 전환이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세대출은 HUG와 HF로 나뉘는데, HUG는 대출받을 집의 가치와 전세가 차이에 따라 대출 가능 여부와 한도가 결정되고, HF는 대출받는 사람의 소득과 신용도에 따라 결정됩니다. 또한, HUG는 보증보험이 필수로 가입되고, HF는 선택입니다HF에서 HUG로 전환하려면, 일반적으로는 이사를 하거나 전세 보증금이 증액되어야 합니다. 그러나, 이달 중순부터는 동일 목적물에서도 버팀목 전세대출 대환이 가능해졌습니다 즉, 버팀목전세대출(HF) → 시중은행전세대출 → 버팀목전세대출(HUG)로 전환이 가능합니다.신용대출 없이 이전집퇴거=다음집이사 날짜를 맞추는 방법은, 전세계약 만료일과 새로운 전세계약 시작일을 최대한 가깝게 맞추는 것입니다. 그리고, 기존 전세주인과 새로운 전세주인에게 대출 진행 상황을 설명하고 협의하여, 전세금 반환과 입금을 조율하는 것입니다
경제 / 부동산
24.01.17
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일시적 2주택 상태가 되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택이란 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 이사, 학업, 취업, 직장이전 등의 사유로 신규 주택을 취득해 2주택이 되는 상황을 말합니다. 일시적 2주택도 중과세율이 적용될 수 있지만, 기한에 맞게 종전 주택을 처분하면 새로 취득한 신규 주택에 한해 1~3%의 취득세율을 적용받을 수 있습니다.질문하신 상황에서 A 아파트는 20.10에 조정대상지역에서 취득하셨으므로, 2년 이상 실거주를 하셔야 양도세 비과세를 받으실 수 있습니다. B 아파트는 22.02에 비조정대상지역에서 취득하셨고, 24.02에 매도하셨으므로, 양도세 중과는 없습니다. C 아파트는 24.5에 비조정대상지역에서 취득하셨으므로, 취득세 중과도 없습니다.따라서, 이 상태에서 C 아파트를 매수하셨을 때 일시적 2주택 상태가 되는 것은 아닙니다. 일시적 2주택 상태가 되려면, A 아파트를 매도하기 전에 D 아파트를 취득하셔야 합니다. 그러나, A 아파트를 취득한 후 1년이 경과한 후에야 신규주택을 취득할 수 있고, 신규주택을 취득한 후 3년 이내에 A 아파트를 매도해야 비과세를 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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생초 디딤돌 차량 할부 영향 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초 디딤돌 대출은 주택 구입을 위한 정부 지원 대출 상품입니다. 이 대출을 받으려면 DTI (Debt-To-Income Ratio)라는 지표가 60% 이하여야 합니다. DTI는 총 부채의 연간 상환액을 총 소득으로 나눈 비율로, 신용도를 판단하는 기준입니다.질문자님께서 자동차 구입을 할부로 하실 경우, DTI에 영향을 미치는지 여부는 할부 방식에 따라 다릅니다. 일반적으로 카드사에서 진행하는 자동차 할부는 DTI 산정 시 포함되지 않습니다. 하지만 캐피탈에서 진행하는 자동차 대출은 DTI에 포함됩니다. 캐피탈의 경우 신용대출로 분류되기 때문에 총 부채에 포함되는 것입니다.따라서, 질문자님께서 디딤돌 대출을 받으실 계획이라면, 자동차 구입 시 할부 방식을 잘 선택하셔야 합니다. 카드사에서 진행하는 자동차 할부를 이용하시면 디딤돌 대출에 영향을 미치지 않습니다. 하지만 캐피탈에서 진행하는 자동차 대출을 이용하시면 DTI 비율이 증가하여 디딤돌 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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