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우선변제권은 근저당권이 최우선인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선변제권과 근저당권의 우선순위는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 근저당권은 저당권의 일종으로서 채무자의 재산에 대해 채권자가 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제권은 보증금이 소액인 경우에만 적용되는 우선변제권의 특별한 형태로서, 근저당권보다도 더 높은 순위로 배당을 받을 수 있는 권리입니다.질문하신 상황에서는 다음과 같은 배당순위가 적용될 수 있습니다.1 우선변제권은 은행이 가져가는 것이 아닙니다. 우선변제권은 임차인이 가지고 있으므로, 건물이 경매로 넘어가더라도 임차인은 우선변제권에 해당하는 보증금을 배당받을 수 있습니다. 단, 우선변제권을 확보하기 위해서는 임차인은 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 주택의 임대차계약을 맺어 인도받고, 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.2 최우선변제권에 해당되는 경우에는 근저당권에 앞서서 최우선변제금액을 배당받을 수 있습니다. 최우선변제금액은 지역별로 다르게 정해져 있으며, 안산시의 경우에는 2,000만원입니다. 따라서, 보증금이 6,000만원 이하인 경우에는 최우선변제금액인 2,000만원을 먼저 배당받고, 나머지 4,000만원은 근저당권자보다 후순위로 배당받게 됩니다. 만약 보증금이 6,000만원을 초과하는 경우에는 최우선변제금액을 초과하는 부분은 근저당권자보다 후순위로 배당받게 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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기존집 매도시 세금문제 궁금증이 있어요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.A집 비과세가 2년만 되는건가요?A집을 비과세로 양도하려면, A집이 조정대상지역이 아니고, 1세대 1주택자이며, A집을 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우에만 가능합니다. 조정대상지역이라면, 2년 이상 거주한 경우에도 양도소득세가 부과됩니다. A집을 전세주고 B집으로 이사한 경우, A집의 거주기간은 중단되므로, 비과세 조건을 충족하지 못할 수 있습니다.A집을 팔지못해서 B집을 팔아도 나중에 A집 팔때 가산세? 세금이 많이 부과되나요?B집을 팔아도 A집의 세금과는 관련이 없습니다. A집을 팔 때는 A집의 보유기간, 거주기간, 가격, 지역 등에 따라 양도소득세가 달라집니다. A집을 팔 때 1세대 1주택자가 아니라면, 가산세가 적용될 수 있습니다. A집의 세금을 계산하려면, A집의 취득가액, 양도가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제 등을 알아야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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무순위 청약 중에서 사후접수 청약과 계약취소주택 재공급 청약의 차이점과 청약 시 주의사항을 알고 싶어요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무순위 청약은 주택의 잔여 물량을 선착순으로 공급하는 청약 방식입니다. 무순위 청약에는 사후접수 청약과 계약취소주택 재공급 청약이 있습니다. 두 가지 청약의 차이점과 주의사항은 다음과 같습니다.사후접수 청약은 최초 입주자 모집 공고 시 경쟁이 발생하여 당첨자와 예비 입주자를 선정하였으나, 부적격, 계약 포기 등으로 잔여 물량이 발생한 경우에 진행되는 청약입니다. 사후접수 청약의 주의사항은 다음과 같습니다.사후접수 청약은 국내 거주자, 성년자라면 모두 청약 자격이 있습니다. (공공주택은 무주택세대 구성원인 성년자에게 공급됩니다.)사후접수 청약은 청약통장을 사용하지 않습니다. 청약통장의 잔액이나 기간에 상관없이 청약할 수 있습니다.사후접수 청약은 규제지역의 경우 반드시 청약홈에서 접수해야 하지만, 비규제지역의 경우 사업주체가 별도로 정하는 방식으로 접수할 수 있습니다. 따라서 비규제지역의 사후접수 청약은 사업주체의 광고나 안내를 살펴보아야 합니다.사후접수 청약은 재당첨 제한이 적용됩니다. 즉, 사후접수 청약 당첨 후 1년 이내에는 동일한 주택에 재당첨되지 않습니다. 또한, 제당첨 제한자, 공급질서 교란자, 유주택자 (공공주택 제외), 부적격 당첨자, 동일 주택 기당첨자는 사후접수 청약에 참여할 수 없습니다.계약취소주택 재공급 청약은 공급질서 교란행위 (불법전매 등) 적발로 인한 계약 해제 세대가 발생한 경우에 진행되는 청약입니다. 계약취소주택 재공급 청약의 주의사항은 다음과 같습니다.계약취소주택 재공급 청약은 해당 주택건설 지역에 거주하는 무주택세대 구성원인 성년자만 청약 자격이 있습니다. (특별공급은 각 특별공급 자격요건을 충족해야 합니다.)계약취소주택 재공급 청약은 청약통장을 사용하지 않습니다. 하지만 원래의 계약조건을 맞춰야 하므로, 분양가 상한제 주택 등의 경우 재당첨 제한이 적용될 수 있습니다.계약취소주택 재공급 청약은 반드시 청약홈에서 접수해야 합니다. 청약홈에서는 계약취소주택 재공급 청약 단지를 별도로 표시하고 있으므로, 확인해야 합니다.계약취소주택 재공급 청약은 유주택자, 제당첨 제한자, 부적격 당첨자, 공급질서 교란자는 참여할 수 없습니다. 동일 주택 기당첨자와 무순위 사후접수 당첨자는 참여할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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무순위 청약은 세대주 세대원 다 할 수 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무순위 청약은 특별공급 및 청약 1순위, 2순위의 일반청약이 모두 완료된 후에 부적격 당첨 등으로 인해 계약이 취소되거나 해제된 물량을 모아서 추가로 모집하는 청약입니다. 추첨으로 선정되기 때문에 가점이 낮은 젊은 세대나 신혼부부들에게 유리합니다.무순위 청약의 자격 조건은 2023년 5월 28일부터 변경되었습니다. 이제는 해당 건설지역에 거주하고 있는 무주택 세대주 또는 세대원만 무순위 청약 자격을 가집니다. 즉, 세대주와 세대원 모두 무순위 청약을 할 수 있습니다. 단, 세대주와 세대원이 동시에 청약을 하면 둘 중 한 명만 당첨될 수 있습니다. 또한, 무순위 청약에 당첨되면 투기과열지구는 10년, 조정대상지역은 7년 동안 재당첨 제한을 받습니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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전세계약 중도해지 합의서에 대한 궁금증과 제 전세금 궁금합니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 합의서를 작성하면, 제 전세금은 어디서 어떻게 받나요?전세계약 중도해지 합의서는 임대인과 임차인이 계약기간 도중에 계약을 해지하기로 합의하는 문서입니다. 합의서를 작성하면, 임대인은 보증금을 임차인에게 반환해야 하고, 임차인은 임대목적물을 임대인에게 인도해야 합니다. 또한, 누가 어떤 비용을 부담할 것인지도 합의서에 명시해야 합니다. 예를 들어, 임차인의 사정으로 중도해지를 요청한 경우, 임차인은 임대인이 부담할 수 있는 중개수수료, 이자, 도배장판 비용 등을 지불해야 할 수 있습니다. 반대로, 임대인의 사정으로 중도해지를 요청한 경우, 임대인은 임차인이 부담할 수 있는 중개수수료, 이사비용 등을 지불해야 할 수 있습니다. 이러한 비용 부담은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 정하는 것이므로, 합의서를 작성할 때 잘 협상하시는 것이 중요합니다.2 합의서를 " 허그보증보험" 제출하면 허그에서 제 전세금을 주나요?허그보증보험은 전세보증금반환보증이라고도 하며, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때, 주택도시보증공사가 보험 가입자인 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 제도입니다. 그러나, 허그보증보험은 계약기간 만료 후 1개월 이내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우나, 계약기간 중에 전세목적물이 경매나 공매로 넘어가서 배당 후 전세보증금을 반환받지 못한 경우에만 적용됩니다. 따라서, 임대인과 임차인이 중도해지를 합의한 경우에는 허그보증보험을 청구할 수 없습니다. 만약 임대인이 합의서에 따라 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.3 만기때 전세금을 돌려받지 못할껄 느낌적으로 알고있는 상태인데 제가 지금 할수있는 최선은 어떤 방법들이 있을까요?만기때 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비하기 위해서는 다음과 같은 방법들이 있습니다.계약만기 2개월 전에 (2020년 12월 10일 이전 계약한 경우 1개월 전에) 임대인에게 계약만료로 인한 해지 통보를 해야 합니다. 이때, 통보는 반드시 임대인에게 (배우자, 부모님, 자녀 등 다른 사람이 아닌) 하고, 통지 방법은 문자, 전화통화 녹취, 내용증명 등으로 하고, 임대인의 대답을 들어야 합니다. 만약 임대인이 통지를 받지 않거나 대답을 하지 않는다면, 법원에 공시송달을 신청할 수 있습니다. 공시송달은 법원에서 내용을 2주간 게시한 후 임대인이 받은 것으로 인정하는 방법입니다. 공시송달을 하기 위해서는 임차인이 최선을 다해 통지를 시도했다는 것을 증명해야 합니다. 만약 통지를 하지 않거나 늦게 하면, 묵시적 갱신으로 인정되어 보증보험 청구를 못하게 될 수 있습니다.계약만기가 되면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 주택임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이는 임차인이 임대주택에 대한 임차권을 법적으로 확보하는 방법입니다. 주택임차권등기명령은 임대주택 소재지 관할 법원에서 신청할 수 있으며, HUG에서 임차인을 대신해 신청해주기도 합니다. 임차권등기명령이 등기부등본에 등기되면, 임차인은 HUG에 보증사고를 신고하고 보증금을 청구할 수 있습니다.만약 임대주택이 경매나 공매로 넘어가서 배당 후에도 전세보증금을 돌려받지 못한다면, 임차인은 배당표와 같은 서류를 받아서 HUG에 보증금을 청구할 수 있습니다. 이때, 임차인은 경매나 공매가 진행되는 것을 알게 되면 꼭 HUG에 통지를 해야 합니다.만약 임대인이 사망한 경우에는, 상속인이 확정되고 상속이 마무리될 때까지 보증사고 관련 모든 업무가 중단됩니다. 상속인이 확정되고 상속이 완료되면, 임차인은 상속인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 만약 상속인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 HUG에 보증금을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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집을 구매할때 집 구매 적정시기를 어떻게 잡아야 할지 고민이 되네요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 구매할 때 적정 시기를 잡는 것은 많은 사람들이 고민하는 문제입니다. 집값은 여러 요인에 따라 변동하기 때문에 저점을 예측하는 것은 쉽지 않습니다. 하지만 몇 가지 팁을 드릴 수 있습니다.집값은 경기와 금리, 정부 정책, 공급과 수요 등에 영향을 받습니다. 이러한 요인들을 주시하면서 집값의 흐름을 파악하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 경기가 좋아지고 금리가 낮아지면 집값이 상승할 가능성이 높습니다. 반대로, 경기가 악화되고 금리가 상승하면 집값이 하락할 가능성이 높습니다. 정부 정책은 집값에 큰 영향을 미치는 요인 중 하나입니다. 정부가 부동산 규제를 강화하거나 공급을 확대하면 집값이 하락할 수 있습니다. 반대로, 규제를 완화하거나 공급을 축소하면 집값이 상승할 수 있습니다. 공급과 수요는 집값의 기본적인 원리입니다. 공급이 수요보다 많으면 집값이 하락하고, 수요가 공급보다 많으면 집값이 상승합니다. 공급과 수요는 인구, 가구, 소득, 세대 전환, 이주 등에 영향을 받습니다.집값은 지역별로 다르게 움직입니다. 일반적으로, 수도권이나 대도시, 강남권 등의 인기 있는 지역은 집값이 높고 안정적입니다. 반대로, 지방이나 외곽, 강북권 등의 인기가 적은 지역은 집값이 낮고 불안정합니다. 따라서, 집을 구매할 때는 자신이 원하는 지역의 집값 동향을 살펴보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 수도권이나 강남권의 집값은 최근 조정세를 보이고 있지만, 장기적으로는 상승세를 이어갈 것으로 예상됩니다. 반면, 지방이나 외곽의 집값은 최근 상승세를 보이고 있지만, 장기적으로는 하락세를 이어갈 것으로 예상됩니다.집을 구매할 때는 자신의 여력과 목적을 고려하는 것이 중요합니다. 실거주 목적이라면, 자신의 소득과 자금, 대출 가능 여부, 가족 구성, 생활 편의 등을 고려하여 적절한 주택을 선택하는 것이 좋습니다. 투자 목적이라면, 집값의 상승 가능성, 임대 수익, 세금, 유지비 등을 고려하여 수익성이 높은 주택을 선택하는 것이 좋습니다. 무리한 투자는 위험하므로, 자신의 여력을 넘어서는 주택 구매는 피하는 것이 좋습니다.집을 구매할 때는 시장 상황을 관망하며 저점을 잡는 것보다, 개인의 주택 구매 계획에 따라 여력이 되는 대로 기존 주택을 매수하거나 청약을 넣는 것이 최선입니다. 시장을 분석하며 저점을 잡는 것은 전문가가 아닌 일반 국민에게는 어려운 일입니다. 또한, 시장이 하락하더라도 자신이 원하는 주택이 저렴해지는 것은 아닐 수 있습니다. 예를 들어, 강남권의 주택은 시장이 하락하더라도 여전히 높은 가격을 유지하고 있습니다. 따라서, 시장 상황에 흔들리지 말고 개인의 주택 구매 계획에 따라 적극적으로 주택 구매 기회를 포착하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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다세대 주택이 경매로 넘어가면 전세금 반환은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다세대 주택의 경우, 각 호수별로 등기가 되어 있으므로 개별적으로 경매가 진행됩니다. 따라서 세입자들은 자신이 살고 있는 호수의 경매 상황을 따로 확인해야 합니다. 만약 세입자가 대항력과 우선변제권을 취득했다면, 임차권이 말소되지 않는 한 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마치고, 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다.만약 세입자가 대항력과 우선변제권이 없다면, 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 이 경우, 임대인에게 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다. 전세금반환소송은 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 늦게 반환하는 것에 대해 지연이자를 포함한 보증금을 청구하는 소송입니다. 전세금반환소송을 제기하기 전에는 임대인에게 내용증명이나 문자를 보내 보증금을 돌려달라고 의사표시를 해야 합니다.전세금반환소송을 제기할 때는 임대차계약서, 입금증, 전입신고증, 내용증명 등의 증거를 준비해야 합니다. 전세금반환소송은 소액사건심판법에 따라 빠르고 간편하게 진행될 수 있습니다. 소송에서 승소할 경우, 임대인의 재산을 경매를 통해 압류하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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주택담보대출시 무직 상태일때 불이익 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출시 무직 상태일 때 불이익이 있을 수 있습니다. 일반적으로 주택담보대출을 받으려면 소득증빙이 필요하고, 소득에 따라 대출한도와 금리가 결정됩니다. 무직자의 경우 소득증빙이 어려우므로 대출 심사가 엄격하고, 대출한도가 낮거나 금리가 높을 수 있습니다. 또한 DTI (총부채상환비율)과 DSR (총부채원리금상환비율)이라는 지표를 통해 대출 상환능력을 평가하는데, 무직자의 경우 이 지표들을 충족하기 어려울 수 있습니다.하지만 무직자라도 소득증명이 가능하다면 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 소득증명 방법은 다음과 같습니다.연간 신용카드 사용액: 신용카드 사용액이 1년에 1000만원 정도 된다면 시중은행에서는 약 1800만원, 보험사에서는 약 2000만원 중반대 정도의 소득으로 인정받을 수 있습니다.지역 건강보험료 납부액: 현재 지역건강보험료를 한달에 약 10만원 정도를 납부하고 계신다면 연 3000만원 중반대 정도의 소득으로 인정받을 수 있습니다.무직자 주택담보대출 가능한 곳은 다음과 같습니다.SBI저축은행 SBI주택대출 (가계): 아파트, 주상복합, 아파트형 연립주택 소유자이고, 소득증빙이 가능하고, 신용평점이 430점 이상이면 최대 8억원까지 대출 가능합니다. 대출금리는 기준금리 + 3.7%~9.8%이고, 대출기간은 10년, 20년, 30년 중 선택할 수 있습니다. 상환방법은 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환 중 선택할 수 있습니다.OK저축은행 모기지OK론: 주택 담보제공이 가능하고, 신용점수가 430점 이상이면 최대 LTV 70%까지 대출 가능합니다. 대출금리는 연 5.38%~13.73%이고, 대출기간은 1년 ~ 30년입니다. 상환방법은 만기일시상환, 원 (리)금균등분할상환, 3년거치 분할상환 중 선택할 수 있습니다.올해 8월 입주하시는 분이라면 대출 신청 전에 미리 준비하시는 것이 좋습니다. 무직자 주택담보대출을 받으려면 소득증빙이 필요하므로, 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부액을 확인하시고, DTI와 DSR을 계산해보시기 바랍니다. 또한 대출 가능한 곳을 비교해보시고, 대출한도와 금리, 기간, 상환방법 등을 고려하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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재개발관련 세입자가 집주인에게 정보공유/고지 의무 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도시 및 주거환경정비법 제124조에 따르면, 재개발 재건축 정비사업조합의 추진위원장 또는 사업시행자는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 합니다.제34조제1항에 따른 추진위원회 운영규정 및 정관등설계자ㆍ시공자ㆍ철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서추진위원회ㆍ주민총회ㆍ조합총회 및 조합의 이사회ㆍ대의원회의 의사록사업시행계획서관리처분계획서해당 정비사업의 시행에 관한 공문서회계감사보고서월별 자금의 입금ㆍ출금 세부내역결산보고서청산인의 업무 처리 현황그 밖에 정비사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료따라서 세입자는 위의 서류 및 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 할 수 있으며, 이를 요청할 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 합니다. 만약 이를 거부하거나 거짓으로 공개할 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.그러나 세입자가 집주인에게 정보공유/고지 의무가 있는지에 대해서는 도시 및 주거환경정비법에 명시적으로 규정되어 있지 않습니다. 따라서 세입자가 집주인에게 정보를 전달하거나 부동산을 알려줄 의무가 있다고 단정할 수는 없습니다. 하지만 세입자가 재개발 사업에 참여하거나 영향을 받을 수 있는 경우, 집주인과의 계약서나 임대차법 등에 따라 정보공유/고지 의무가 발생할 수도 있습니다. 이에 대해서는 재개발 재건축 전문 변호사와의 상담을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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도시개발사업이 토지적성평가 대상이 아닌 이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도시개발사업이 토지적성평가 대상이 아닌 이유는 다음과 같습니다.도시개발사업은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제27조제4항 및 같은 법 시행령 제21조제2항제3호바목에 따라 도시·군관리계획을 입안할 때 토지적성평가를 실시하지 않을 수 있는 경우 중의 하나로 규정되어 있습니다.이는 도시개발사업 대상 토지가 이미 토지적성평가가 생략된 용도지역이거나 도시개발구역 지정을 위해 필요한 자료가 마련되어 있는 경우 등에는 토지적성평가를 하지 않음으로써 도시·군관리계획과 관련하여 소요되는 비용과 시간을 줄일 수 있도록 하려는 취지에서 입법된 것입니다.따라서 도시개발사업이 토지적성평가 대상이 아닌지 여부는 도시개발구역을 지정하고 개발계획을 수립하는 순서와 무관하게 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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