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전세금 보다 질권설정금액이 적은데 먼저 일부돌려 줘도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질권설정이란 임차인이 전세자금 대출을 받을 때, 은행이 임차인의 전세보증금 반환채권에 대한 담보권을 설정하는 것입니다. 이 경우 임대인은 전세계약 만기 시 임차인이 아닌 은행에 보증금을 반환해야 합니다.질문하신 상황에서는 임차인이 전세자금 대출을 받았고, 질권설정 금액은 5억원이라고 합니다. 그리고 임차인의 요청으로 1억원을 먼저 상환하셨다고 하셨습니다. 이 경우 남은 금액은 7억원이 맞습니다.임차인이 남은 금액 7억원 전액을 은행으로 돌려주면 되는지 물으셨는데요, 이렇게 하시면 문제가 없습니다. 임차인이 전세자금 대출을 받았기 때문에, 임대인은 은행에 보증금을 반환해야 하는 의무가 있습니다. 임차인이 은행에 보증금을 반환하면, 질권은 자동으로 해지됩니다.다만, 임차인이 은행에 보증금을 반환하지 않고 임대인에게 돌려주는 경우에는 문제가 발생할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 은행에 보증금을 다시 지불해야 하므로, 임차인에게 돌려받은 보증금을 환수하기 어려울 수 있습니다. 그러므로 임차인이 은행에 보증금을 반환했는지 확인하시고, 은행에서 질권 해지 통지서를 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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부동산 중개업자를 거치지 않고 계약을 하게 된 경우 어떤 것을 중요하게 체크해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약서 작성과 부동산 실소유자의 확인 및 권리관계 확인: 계약서는 법적으로 유효하고 완전한 내용을 담아야 하며, 계약당사자의 신분증, 인감증명서, 위임장 등을 확인해야 합니다. 또한 등기부등본을 통해 부동산의 소유자, 저당권, 가압류, 한정치산, 금치산 등의 권리변동이 없는지 확인해야 합니다.계약금, 중도금, 잔금의 지급 방법과 시기: 계약금은 계약 체결 시, 중도금은 계약 후 일정 기간 내, 잔금은 소유권 이전 등기 전에 지급하는 것이 일반적입니다. 계약금은 계약의 성립과 해제에 영향을 미치므로 주의해야 하며, 중도금과 잔금은 소유자 명의의 통장으로 이체하는 것이 안전합니다.소유권 이전 등기의 신청과 확인: 잔금을 지급하고 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 받은 후, 법무사나 등기소를 통해 소유권 이전 등기를 신청해야 합니다. 등기가 완료되면 등기부등본을 받아서 자신의 소유권이 확정되었는지 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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부동산 계약 시 전세사기 관련 주의사항이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 전에는 다음과 같은 사항들을 확인해야 합니다임대인의 신분증을 확인하고, 등기부등본을 열람하여 실소유자인지, 근저당권이나 가압류 등 다른 채권이 있는지 확인합니다.주택임대차 표준 계약서를 사용하고, 특약사항을 명시합니다. 특약사항에는 임대기간, 보증금 반환 방법, 임대인의 세금 체납 여부, 전세보증금 반환보증 가입 여부 등이 포함될 수 있습니다.공인중개사의 자격증과 정상 영업 여부를 확인합니다. 공인중개사가 아닌 경우, 중개수수료를 지불할 의무가 없습니다.주변의 매매가와 전세가를 비교하여, 시장가보다 현저히 낮은 경우에는 의심해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템6, 부동산테크7, 네이버부동산, 직방, 다방 등의 어플리케이션을 이용하거나, 인근 부동산이나 공인중개사에게 문의할 수 있습니다.전세계약 후에는 다음과 같은 사항들을 수행해야 합니다임대차 신고를 하여 확정일자를 부여받습니다. 확정일자는 우선변제권을 획득하는 데 필요합니다. 온라인 신고 또는 관할 주민센터에서 신고할 수 있습니다.전입신고를 합니다. 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다. 관할 주민센터 또는 정부 24 온라인에서 신고할 수 있습니다.전세보증금 반환보증에 가입합니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험회사가 대신 지급해주는 제도입니다. 임대인이 동의하지 않을 경우, 계약을 취소할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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차용증이 있다면 보증금은 누구의 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.차용증이 있다면 보증금은 빌려준 사람의 것입니다. 즉, 부모님과 친적에게 돌려주셔야 합니다. 차용증은 금전이나 물품을 빌리거나 빌려주는 상황에 채무인과 채권자의 거래를 증명하기 위해서 작성하는 일종의 계약서라고 볼 수 있습니다. 차용증에는 채무액, 이자, 변제 기일, 위약금 등의 내용이 기재되어 있어야 하며, 이를 공증 받으면 법적 효력이 강화됩니다.만약 차용증에 따라 부모님과 친적에게 보증금을 반환하지 않으시면, 채권자는 채무자에 대해 법적인 책임을 물을 수 있습니다. 채권자가 공증 받은 차용증을 가지고 있다면, 소송 없이 강제 집행을 할 수 있으며, 채무자의 재산에 가압류를 할 수도 있습니다. 따라서, 차용증에 명시된 조건에 따라 보증금을 정상적으로 상환하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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부동산 계약 후 매수자의 일방적인 계약 파기시에는 어떻게 해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약 후 매수자의 일방적인 계약 파기시에는 상황에 따라 다른 대처 방법이 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 경우를 구분할 수 있습니다.계약서 작성 전 구두계약 단계에서의 계약 파기 (가계약)계약서 작성 후 계약금 지급 전의 계약 파기계약서 작성 후 계약금 지급 후의 계약 파기가계약의 경우에는 구두로 체결한 계약이 유효한 계약으로 인정받기 위해서는 계약의 중요부분, 즉 매매목적물과 매매대금 등 중요부분이 정해져있거나 그것을 정하는 기준과 방법에 관한 합의가 있어야 합니다. 또한 가계약금이 지급된 경우 매도인은 계약금의 배액을 배상하고 계약을 임의해제 할 수 있습니다. 마찬가지로 매수인도 지급한 계약금을 포기하고 계약을 임의해제 할 수 있습니다계약서 작성 후 계약금 지급 전의 계약 파기의 경우에는 매수인이 계약금을 지급하지 않은 것으로 볼 수 있으므로, 매도인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 계약금의 배액이나 계약금의 2배 정도로 인정되는 경우가 많습니다계약서 작성 후 계약금 지급 후의 계약 파기의 경우에는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 임의해제할 수 있습니다. 또는 매수인은 계약의 이행을 요구하고 매도인은 계약의 해제를 거절할 수 있습니다. 이 경우에는 계약의 성립과 이행에 관한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 법원에 소송을 제기하거나 중재를 신청할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.09
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토지 대장에는 돌아가신 부모님 앞으로 되어 있는데, 돌아가신 부모님 앞으로 등기가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 대장에는 돌아가신 부모님 앞으로 되어 있는 미복구 토지는 일제시대에 일본인 소유로 되어 있었거나 한국전쟁 이후에 지적 복구 과정에서 미처 복구되지 못한 토지를 말합니다. 이런 토지는 특별한 절차를 거쳐야 소유권을 보전하거나 이전할 수 있습니다.일반적으로 미복구 토지의 소유권을 보전하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다1:토지 (임야) 대장 등본 또는 임야 대장 등본토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 제적등본토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 기본증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 가족관계증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 혼인관계증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 입양관계증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 친양자입양관계증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 말소된 주민등록초본인우보증인의 인감증명서인우보증인의 주민등록등 (초)본인우보증인의 인감도장이러한 서류를 준비하고, 토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 인우보증인을 내세워 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 인우보증인이란 토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인과 친족관계에 있는 자 또는 그와 동거하거나 동거하였던 자를 말합니다.그러나 미복구 토지의 소유권을 이전하려면 더 복잡한 절차가 필요합니다. 미복구 토지는 국가소유로 지적정리된 후에 인접 토지소유자가 불하를 받아 개발을 해야 합니다. 불하란 국가가 소유한 토지를 인접 토지소유자에게 우선적으로 매각하는 것을 말합니다. 불하를 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다미복구 토지와 인접한 토지를 소유하고 있어야 합니다.미복구 토지와 인접한 토지를 10년 이상 소유하고 있어야 합니다.미복구 토지와 인접한 토지를 개발하거나 개발할 계획이 있어야 합니다.미복구 토지의 매각가격을 납부할 수 있어야 합니다.따라서, 귀하의 경우에는 돌아가신 부모님 앞으로 미복구 토지의 등기가 가능한지 여부는 다음과 같이 판단할 수 있습니다.돌아가신 부모님의 명의로 미복구 토지의 소유권보존등기를 신청하려면 위에서 언급한 서류와 인우보증인이 필요합니다. 그러나 돌아가신 부모님의 사망일로부터 30년이 지났다면, 인우보증인을 찾기 어려울 수 있습니다. 또한, 소유권보존등기를 하더라도 미복구 토지의 소유권을 이전하거나 처분할 수는 없습니다.돌아가신 부모님의 명의로 미복구 토지의 소유권이전등기를 신청하려면 국가소유로 지적정리된 후에 인접 토지소유자가 불하를 받아야 합니다. 그러나 귀하의 경우에는 미복구 토지에 교회를 지어 생활하시던 분이 계셨다고 하셨으므로, 인접 토지소유자가 아닐 가능성이 높습니다. 또한, 국가소유로 지적정리되는 과정이 오래 걸릴 수 있습니다.결론적으로, 귀하의 경우에는 돌아가신 부모님 앞으로 미복구 토지의 등기가 가능한지 여부는 매우 낮습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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이사해야되는데 돈못받게 되면 어떻게 해야하나요? 이사갈집 선금2700 만원도 어떻게 해야할까요..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 111동 주인에게 전세금을 제때 받지 못하면 104동 주인에게 계약금을 지급할 수 없고, 이사도 못하게 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 경우에는 111동 주인에게 전세금을 빨리 돌려달라고 요구하고, 만약 돌려주지 않으면 법적 조치를 취할 것이라고 경고하는 것이 좋습니다. 이때, 111동 주인에게 전화나 문자로 요구하는 것보다는 내용증명을 보내는 것이 더 효과적입니다. 내용증명은 우체국에서 작성하고 발송할 수 있으며, 수신자가 받은 날짜와 내용을 증명할 수 있는 법적 증거가 됩니다. 내용증명을 보내면 111동 주인이 전세금을 빨리 돌려주거나, 혹은 협상을 하려고 할 가능성이 높아집니다.만약 내용증명을 보내고도 전세금이 반환되지 않았다면, 지급명령을 신청할 수 있습니다. 지급명령은 법원에 신청하면 채무자에게 돈을 갚으라고 명령하는 문서를 발송하는 절차입니다. 지급명령을 받은 채무자는 2주 안에 이의를 제기하지 않으면, 지급명령이 확정되어 강제집행이 가능해집니다. 즉, 채무자의 재산을 압류하거나 경매할 수 있습니다. 지급명령은 민사소송보다 간단하고 빠르며, 비용도 적게 듭니다. 지급명령 신청서는 법원 홈페이지에서 다운로드할 수 있으며, 필요한 서류와 함께 법원에 제출하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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처가댁과 같이 살고있는데 청약가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약을 하려면 세대주가 되어야 하는 것은 아닙니다. 세대원도 청약이 가능합니다. 하지만 세대주가 아닌 세대원이 청약을 하려면 다음과 같은 조건이 있습니다주택공급에 관한 규칙 제46조에 따라, 청약자가 속한 세대의 세대주가 무주택자여야 합니다. 즉, 세대주가 주택을 소유하고 있다면 세대원은 청약할 수 없습니다.청약자가 속한 세대의 세대원 중 직계존속(부모, 조부모)이나 직계비속(자녀, 손자녀)이라면, 청약자가 세대주가 아니더라도 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 이 경우, 부양가족의 수에 따라 청약 가점을 받을 수 있습니다.청약자가 속한 세대의 세대원 중 배우자가 있다면, 청약자가 세대주가 아니더라도 배우자는 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 이 경우, 배우자의 세대주 여부와 상관없이 부양가족으로 산정됩니다.따라서, 처가댁과 같이 살고 있는 경우에는 장모님의 주택 소유 여부와 세대주 여부가 청약 가능 여부에 영향을 줍니다. 장모님께서 주택을 소유하고 계시다면, 세대주가 아니더라도 세대원으로서 청약할 수 없습니다. 장모님께서 주택을 소유하지 않고 계시다면, 세대주가 아니더라도 배우자를 부양가족으로 산정하여 청약할 수 있습니다.전세라도 살아야 되는지에 대해서는, 전세는 주택 소유로 간주되지 않기 때문에 전세에 살아도 청약할 수 있습니다. 다만, 전세에 살면서 청약을 하려면, 전세계약서를 제출하여 무주택임을 증명해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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부부 주담대 관련 합산 소득 어찌 계산하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 주담대의 dsr dti 자료는 증빙소득(근로소득, 사업소득, 거주자의 사업소득)과 인정소득(지역 건보료 납부액 환산) 및 신고소득(신용&체크카드 사용액 환산)으로 구분됩니다. 부부가 증빙+증빙이라면 합산 가능하며 한도 제한도 없습니다. 신고+신고라면 합산 가능하나 환산 한도는 5,000만 원이 최대입니다. 그리고 증빙+신고도 환산 한도 5,000만 원이 한계입니다.예를 들어, 직장인 배우자 A의 연봉이 6,000만 원이고, 사업자 배우자 B의 연소득이 2,000만 원이라면, 둘 다 증빙소득이므로 부부 합산 소득은 8,000만 원으로 인정됩니다. 하지만, 배우자 B의 연소득이 신고소득이라면, 부부 합산 소득은 6,000만 원 + 2,000만 원 중 5,000만 원으로 한정되므로, 5,000만 원으로 인정됩니다.부부 합산 소득을 받으려면, 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.가족관계증명서에 등록된 정식 부부여야 합니다. 결혼 예정자는 인정되지 않습니다.소득을 주는 배우자는 주담대 보유가 없어야 합니다. 소득을 받는 배우자는 있어도 됩니다.소득을 주는 배우자의 채무도 합산됩니다. 채무가 너무 많으면 소득 제공이 불리할 수 있습니다.오직 주택담보대출만 허용됩니다. 비주거용 부동산에는 불가합니다.또한, 부부 합산 소득은 소득 제공과 소득 확인이라는 두 가지 개념으로 구분됩니다. 소득 제공은 부부의 소득과 채무를 더하는 것이고, 소득 확인은 부부의 합산 소득이 얼마인지 확인하는 것입니다. 소득 확인은 서민실수요자 기준을 적용받으려면, 소득기준 부부합산 9,000만 원 이하 여부가 필요합니다. 이때, 채무자의 배우자는 소득이 없다는 증빙자료를 제출해야 합니다. 그러나 소득 확인한다고 반드시 소득 합산을 하진 않습니다. 채무자의 단독으로 DSR DTI 충족 시 합치지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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농지에서 대지 변경시 세금이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지에서 대지로 변경할 때는 다음과 같은 세금이 발생합니다.농지보전부담금: 농지를 다른 용도로 사용할 때는 농지를 보전하기 위해 납부하는 금액입니다. 농지보전부담금은 농지전용허가 면적에 공시지가의 30%를 곱한 금액입니다. 단, 공시지가의 30%가 50,000원을 초과하는 경우에는 50,000원으로 적용됩니다.취득세: 농지에서 대지로 변경하면 토지의 가치가 상승한 것으로 간주하여 취득세를 부과합니다. 취득세는 지목변경 이후 토지의 시가 표준액에서 지목변경 전의 시가 표준액을 뺀 금액에 취득세율을 적용한 금액입니다. 취득세율은 토지의 용도와 면적에 따라 다르며, 일반적으로 4%입니다.예를 들어, 100㎡의 농지를 대지로 변경할 때, 농지의 공시지가가 10,000원/㎡이고, 대지의 공시지가가 20,000원/㎡라고 가정하면, 세금은 다음과 같이 계산됩니다.농지보전부담금: 100㎡ × (10,000원/㎡ × 30%) = 300,000원취득세: (100㎡ × 20,000원/㎡) - (100㎡ × 10,000원/㎡) = 1,000,000원 × 4% = 40,000원총 세금: 300,000원 + 40,000원 = 340,000원이렇게 농지에서 대지로 변경할 때는 농지보전부담금과 취득세를 납부해야 합니다. 세금의 정확한 금액은 토지의 면적, 공시지가, 용도 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제로 변경하실 때는 관련 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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