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답변 내역

신생아 특례 대출 순자산 기준
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례 매매 대출은 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주 또는 1주택자가 대상이며, 부부합산 연소득 1.3억원 이하, 순자산 4.69억원 이하일 경우 주택가액 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 대해 최대 5억원까지 대출해주는 상품입니다.순자산은 부동산, 금융자산, 차량 등의 총자산에서 부채를 차감한 금액으로, 신청일 현재의 시가를 기준으로 합니다. 부동산의 경우 등기가 안나온 아파트라도 실거래가를 기준으로 산정할 수 있습니다. 따라서, 저희 순자산은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.총자산: 실거래가 6.5억원 + 전세보증금 4억원 = 10.5억원부채: 0원순자산: 10.5억원 - 0원 = 10.5억원이렇게 계산하면 저희 순자산은 10.5억원으로, 신생아 특례 매매 대출의 자산요건인 4.69억원을 초과합니다. 따라서, 저희는 이 대출을 이용할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.07
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부동산 시세가 떨어져서 보증보험을 가입하지 못한다면??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증보험은 전세가보다 매매가가 낮을 경우 가입이 불가능합니다. 보증보험은 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게 전세금을 돌려준 후 집주인의 부동산을 매각해 대금을 회수하는 방식인데 부동산 시세 자체가 전세가보다 낮다면 보증기관이 손해를 보기 때문입니다. 따라서 시세가 오르면 보증보험 가입이 가능해질 수 있습니다. 하지만 시세가 언제 오를지는 예측하기 어렵습니다. 현재 부동산 시장은 정부의 규제와 코로나19의 영향으로 불확실성이 높습니다. 전문가들의 의견도 다양하고 상반됩니다. 일부는 시세가 하락세를 유지할 것이라고 예상하고 있으며, 일부는 시세가 반등할 가능성이 있다고 주장하고 있습니다. 그러므로 시세가 오를 가능성은 거의 없다고 보기보다는 주의깊게 관찰하고 분석하는 것이 좋습니다.보증보험 가입이 불가능한 경우에는 전세금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 만약 저렴한 매물에 혹해서 집주인의 요구대로 보증보험에 가입하지 않을 경우 추후 전세금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 전세 임대차 계약을 맺기 전부터 전세보증보험이 가능한 집인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.07
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월세 계약후 입주한지 10일만에 사정이 생겨서 중도 퇴실하고싶을때 보증금을 백프로 다 돌려받을수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약후 중도 퇴실하고 싶으시다면 임대인과 협의를 해야 합니다. 임대인의 동의 없이는 보증금을 다 돌려받을 수 없습니다. 임대인이 동의한다면 새로운 세입자를 구하거나 중개수수료를 지불하셔야 할 수도 있습니다. 임대인이 동의하지 않는다면 계약기간이 만료될 때까지 월세를 내셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.06
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4층상가 층별 전기 분리공사 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전기 분리 공사는 한전 모자분리라고도 하며, 한전 계량기를 각 층별로 신설하여 전기 요금을 개별적으로 납부할 수 있도록 하는 공사입니다. 전기 분리 공사를 하려면 한전에 신청을 해야 하며, 신청 과정에서 필요한 서류와 비용이 있습니다.전기 분리 공사를 신청하기 위해서는 다음과 같은 서류가 필요합니다전기 사용 신청서: 전기 사용자와 건물 소유자의 인적 사항과 서명이 필요합니다. 임차인이라면 임대인의 동의가 필요합니다.변압기 설비 공동 이용 고객 전기 사용 계약서: 기존에 한전 계량기를 사용하던 고객(모 고객)의 인적 사항과 서명이 필요합니다. 모 고객의 동의 없이는 계량기 신설이 불가능합니다.신분증 사본: 전기 사용자와 건물 소유자, 모 고객의 신분증 사본이 필요합니다.전기 분리 공사를 신청하면 한전에서는 다음과 같은 비용을 부과합니다한전 시설 부담금: 계약 전력에 따라 한전 시설을 이용하기 위한 비용입니다. 공중 지역과 지중 지역으로 나뉘며, 1kW당 각각 107,800원과 125,400원입니다. 기본 전력 5kW 이상부터 1kW당 부과됩니다.전기공사 비용: 계량기를 설치하고 전선을 연결하기 위한 비용입니다. 전기공사업체에 따라 다르지만, 평균적으로 60만원 정도입니다.따라서, 전기 분리 공사를 하려면 한전에 신청하고, 한전 시설 부담금과 전기공사 비용을 납부해야 합니다. 이러한 비용은 전기 분리 공사를 계약할 때 사전에 알려주어야 하며, 공사 도중에 추가로 요구하는 것은 부당한 행위입니다. 건물주가 별도로 내야하는 비용은 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.06
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임대 계약서 작성 시 특약 사항에 갱신 시마다 5%를 인상하기로 한다라는 문구가 있습니다. 그럴 경우 증액계산이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대 계약서 작성 시 특약 사항에 갱신 시마다 5%를 인상하기로 한다는 문구가 있을 경우, 임차인이 계약 갱신을 요구할 때 임대인은 임대료를 5% 증액할 수 있습니다. 단, 임차인이 동의할 경우에만 가능하다는 것이 국토부의 유권해석입니다. 임차인이 5% 증액에 동의하지 않을 경우, 임대인은 임차주택에 대한 조세ㆍ공과금 증감, 경제사정 변동 등 임대료를 올려야 하는 이유를 증명해야 증액 청구가 가능합니다.보증금은 임대료와 별개로 취급되며, 임대료 증액과 관련이 없습니다. 보증금은 임대차 계약서에 명시된 금액을 기준으로 하며, 임대인은 임차인의 동의 없이 보증금을 증액할 수 없습니다.갱신할 때 보통 주택이든 상가든 1년씩 연장되는지 여부는 임대차 계약서에 따라 다릅니다. 일반적으로 임대차 계약서에 계약기간과 갱신기간을 명시하고, 임차인이 계약기간 만료 전에 임대인에게 갱신 의사를 통지하면 갱신이 가능합니다. 갱신기간은 1년이 될 수도 있고, 2년이 될 수도 있습니다. 임대차 계약서에 갱신기간이 명시되어 있지 않다면, 임차인과 임대인이 상호 합의하여 결정할 수 있습니다.2년 연장으로 갱신할 경우, 임대료 증액은 임차인과 임대인이 합의한 비율에 따라 달라집니다. 임대차 계약서에 1년 갱신시마다 5%를 인상하기로 되어 있다면, 첫 해는 5%인 105만원이고, 두 번째 해에는 105만원에 5% 붙어 110만 2500원이 됩니다. 하지만 이는 임차인이 동의할 경우에만 가능하며, 임차인이 동의하지 않으면 임대인은 임대료 증액의 이유를 증명해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.06
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부모님명의집에 자식이 세대주로 전입신고 하면 불이익있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님 명의의 집에 자식이 세대주로 전입신고하는 것은 가능합니다. 그러나 임대차 계약서를 작성하고 주민자치센터에 전입신고를 해야 합니다. 무보증금에 월세만 지급하거나 전세로 계약하거나 임대차계약서는 필요합니다.자녀가 전입신고한 집을 생애 첫 주택으로 인정받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다부모님 명의의 집이 1채 이하이고, 부모님과 자녀가 동일한 주소지에 거주하고 있거나, 부모님 명의의 집이 공공임대주택이거나, 부모님 명의의 집이 2017년 8월 2일 이전에 취득한 것이어야 합니다.자녀가 전입신고한 집이 1채 이하이고, 자녀가 전입신고한 날부터 1년 이상 거주하고 있어야 합니다.따라서, 엄마가 지방에 있는 집에 세대주로 계시고, 자녀가 서울에 있는 집에 세대주로 전입신고하면, 자녀는 생애 첫 주택 혜택을 받을 수 없습니다. 이 경우, 자녀는 부모님 명의의 집을 포함하여 2채의 주택을 보유한 것으로 간주되기 때문입니다.만약 자녀가 생애 첫 주택 혜택을 받고 싶다면, 엄마가 서울에 있는 집에 세대주로 전입신고하고, 자녀가 지방에 있는 집에 세대주로 전입신고하는 방법이 있습니다. 그러나 이 경우에는 주민등록법의 규정에 의거 30일 이상 거주하는 목적이 없이 주소를 이전하여 전입신고하면 위장전입 처벌을 받을 수 있습니다. 위장전입 시 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금에 처해지며, 청약의 경우 해당 주택의 공급계약이 취소되거나 최장 10년 동안의 청약자격이 제한될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.06
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무주택자 주택청약저축자가 상속으로 주택을 취득하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상속으로 주택을 취득하게 되면 무주택자 여부와 소득공제를 받을 수 있는지는 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로 다음과 같은 경우에는 무주택자로 인정받고 소득공제를 받을 수 있습니다.상속으로 주택의 공유지분을 취득한 경우, 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우상속으로 주택을 단독으로 취득한 경우, 그 주택이 도시지역 외의 지역이나 수도권 외의 '면’에 해당하는 행정구역에 있는 단독주택이고, 사용승인 후 20년이 경과하였거나 85제곱미터 이하의 주택이며, 피상속인이 상속주택 또는 그 지역에 거주하고 있던 상태에서 사망하여 상속된 경우그러나 상속으로 주택을 단독으로 취득하고 그 주택이 위의 조건에 해당하지 않는 경우에는 유주택자로 취급되어 주택청약저축에 제한을 받고 소득공제를 받을 수 없습니다.또한 상속으로 주택을 취득한 경우에도 무주택자로 인정받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.상속인이 상속개시일 현재 무주택자여야 합니다피상속인이 1가구 1주택 신분이어야 합니다상속인이 상속주택의 지역에 거주하고 있지 않아야 합니다
경제 / 부동산
24.01.06
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오피스텔 월세 계약관련 질문입니다(연장 거부)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문자님의 경우 주거용 오피스텔을 월세로 계약하셨다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 이 경우 임차인은 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 정당한 사유는 법에서 정한 9가지 사항으로, 실거주를 위해 임대인 또는 직계존비속이 입주하는 경우도 포함됩니다. 따라서 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 것은 합법적입니다.하지만 집주인이 계약 갱신을 거절한 후에 제3자와 새로운 계약을 맺는 것은 임차인의 계약갱신요구권을 침해하는 행위입니다. 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 임차인은 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하고, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 이사비용, 복비, 월세 차액 등이 포함될 수 있습니다.질문자님은 집주인과의 협의를 통해 문제를 해결하시길 바랍니다. 만약 협의가 어렵다면 법률 전문가의 도움을 받으시거나 주택분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하실 수 있습니다. 또한, 렌트홈이나 부동산 대책 정보 사이트에서 임대차 관련 정보를 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.06
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전세계약을 2년 3개월, 2년 4개월 이런식으로도 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 기간은 당사자들이 합의하기 나름입니다. 주택임대차보호법에 따르면, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 하지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 즉, 임차인이 2년 3개월이나 2년 4개월 같은 기간을 원한다면, 임대인과 협의하여 계약서에 명시하면 됩니다.다만, 임차인이 2년 미만의 기간을 주장할 수 있는 경우는 전세계약이나 월세 계약을 종료할 때만 가능하며, 계약기간 도중에 임의로 변경할 수는 없습니다. 또한, 임차인이 계약기간을 2년 미만으로 정하게 되면, 오히려 임차인에게 불리해질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.06
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월세의 계약은 제가 했는데 제 친구가 사는 경우 문제가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 한 사람과 실제 거주하는 사람이 다를 경우에는 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인의 동의 없이 다른 사람이 거주하게 되면 임대인은 계약을 해지하거나 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다. 따라서, 친구가 거주하려면 임대인에게 미리 알리고 동의를 받아야 합니다. 또한, 친구가 전입신고를 하려면 임대인의 동의서가 필요합니다.만약 임대인이 동의하지 않는다면, 친구가 거주할 수 없습니다. 그러나, 임대차법에 따라 임차인은 계약기간 동안 임대인의 정당한 사유 없이 갱신을 거절당하지 않습니다. 즉, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 임차인이 요구한 갱신기간 제3자에게 임대한 경우 임차인은 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다.결론적으로, 월세 계약을 한 사람과 실제 거주하는 사람이 다를 경우에는 임대인의 동의가 필요하며, 임대인이 동의하지 않으면 계약을 해지하거나 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 임차인이 요구한 갱신기간 제3자에게 임대한 경우 임차인은 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.06
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