답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지역주택조합은 같은 특별시, 광역시, 시, 군에 6개월 이상 거주하는 무주택자 또는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주들이 조합을 만들어 주택을 마련하기 위한 제도입니다. 조합원들이 직접 토지를 매입하고 시공사를 선정하여 아파트를 짓는 것이 주요한 사업 절차입니다.조합원이 되면 그 순간부터 1주택자로 포함되는지에 대한 질문에 대해, 일반적으로 재개발이나 재건축의 경우에는 조합원이 되는 순간 1주택자로 간주됩니다. 그러나 이는 특정 상황과 법률에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 상황에 대해서는 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.조합원이 되면 세금이 발생하는지에 대해서는, 지역주택조합의 사업이 지연되거나 토지 매입비가 상승하는 경우 추가 분담금이 발생할 수 있으며, 이는 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 다시 말해, 조합원이 되면서 발생하는 비용이나 세금은 사업의 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 이에 대한 구체적인 정보를 얻기 위해서는 세무 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세로 살면서 보일러가 고장나면 보통 집주인이 수리비를 부담합니다. 그러나 이는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 예를 들어, 세입자의 과실로 인해 보일러가 고장난 경우에는 세입자가 수리비를 부담해야 합니다.세입자의 관리상의 하자가 아닌 보일러의 노후로 인한 센서 고장 같은 경우에는 집주인이 수리비를 지급해야 합니다. 만약 집주인이 수리비를 주지 않을 경우, 세입자는 집주인에게 보일러 고장 사실을 알리고 수리 요청한 후, 수리해주지 않았다는 증거 자료를 남기신 후 직접 수리 후 수리비를 집주인에게 청구할 수 있습니다.법률로 보일러 수리의 경우 몇년 이렇게 정해진 것은 없습니다. 또한, 임차인이 보일러 수리비를 지출한 경우에는 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대해 많은 사람들이 고민하고 있습니다. 원룸 보증금 반환 청구를 하는 경우는 보통 두 가지 경우입니다.계약 해지 통보를 1달 전에 하기는 했지만 보증금을 돌려줄 때까지 떠나지 않겠다고 선언한 경우.당장 떠나야 하는 경우.보증금을 돌려받지 못한, 기존에 살던 원룸 주소지 관할 지방법원 등에 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다. 신청 후 법원 명령이 나올 때까지 15일 정도 걸리니 미리 해두셔야 합니다.만약 이사를 하면 본래의 전입신고와 확정일자를 통해 가지고 있는 대항력을 상실합니다. 따라서 이사한 이후에도 돌려받지 못 한 보증금을 받기 위해서는 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 그러면 대항력을 유지할 수 있습니다.만약 집주인이 보증금을 끝까지 돌려주지 않으면 보증금 반환청구 소송을 할 수 있습니다. 짧게는 수개월 길게는 1년 안팎이 걸리는 게 단점이지만, 집주인을 압박할 수 있으며 승소할 경우 강제집행이 가능합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약 후 중도 퇴거 시에 대한 법적인 부분은 다음과 같습니다임차인이 임대인에게 해지의사를 통보하고, 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.계약서상 특약은 주택임대차보호법에 반하는 특약으로 임차인에게 불리한 특약은 역시 주택임대차보호법 10조에 따라 효력이 없습니다.새로운 세입자를 구할 때 집주인이 전세보증금을 많이 올려 내놓아도 문제가 되진 않습니다. 다만 그 금액에 세입자를 구할 수 있냐 없냐가 됩니다.전세 보증금 인상에 대한 부분은 다음과 같습니다많은 사람들이 오해하고 있는 부분은 ‘5% 이상 인상 금지’ 되어 있는 것은 ‘재계약 시’가 아니라 ‘계약 기간 내’라는 것입니다.따라서 2년 후, 계약기간이 만료되면 재계약 시 10%를 올리든, 20%를 올리든 집주인이 마음대로 정할 수 있습니다.따라서, 임차인이 중도 퇴거를 원할 경우, 임대인과 잘 협의하여 해결하는 것이 가장 좋습니다. 법적인 문제가 발생할 경우, 임대차조정위원회에 상담을 요청하는 것도 좋은 방법입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 분양에 대한 입주지정일과 연체이자에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.입주지정일 이후의 연체이자: 일반적으로 건물이 완공되고 사용 승인이 나면 입주자는 입주 기간 내에 잔금을 납입해야 합니다. 이를 지키지 않을 경우, 통상 7~12% 수준의 연체이자를 물게 됩니다. 따라서, 입주지정일이 지나면 바로 연체이자가 발생할 수 있습니다.납부 유예기간: 분양계약서 상에 조항으로 납부 유예기간이 제시되어 있을 수 있습니다. 그러나 이는 계약서나 건설사의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 구체적인 사항은 계약서를 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.연체이자 계산: 연체이자는 일반적으로 연체된 기간에 대해 계산됩니다. 따라서 5일이 지나면 5일분의 이자가 발생할 수 있습니다.연체이자율: 연체이자율은 계약서에 명시되어 있으며, 보통 9% 정도가 될 수 있습니다. 그러나 이는 계약서나 건설사의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 구체적인 사항은 계약서를 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세 계약을 체결한 이후, 시간이 지나 전세 계약이 종료되는 시점에 보증금을 돌려받지 못할 경우 전세 보증금 반환을 책임지게 되는 보험입니다. 이 보험은 임차인이 전세금을 보전받을 수 있도록 돕는 역할을 합니다.그러나 최근에는 이러한 보증보험 구조를 이용한 전세 사기가 확대되고 있다는 지적이 있습니다. 보증보험 가입 시 전세금이 액수와 상관없이 전세금 전액을 보장해준다는 점을 악용해 매매 가격 이상의 전세 계약을 체결하거나, 임대인을 신용불량자 등으로 교체해 기획 파산을 발생시키고 주택도시보증공사(HUG)에서 전세금을 받도록 하는 수법이 횡행한 것으로 드러났습니다.아파트의 경우, 전세 사기 가능성이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 그러나 최근에는 아파트에서도 전세 사기가 발생하는 경우가 있어서, 전세 계약을 체결할 때는 신중해야 합니다.따라서, 전세보증보험 가입 여부를 결정하기 전에, 전세 계약을 체결할 집의 상황을 철저히 조사하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 또한, 보증보험 가입 시에는 보험의 조건과 보장 범위를 정확히 확인해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전을 근린생활시설로 변경하려면 다음과 같은 절차를 따르면 됩니다건축법상의 조건 확인: 용도변경이 가능한지 확인하기 위해 건축법상의 조건을 확인해야 합니다. 이는 용도지역, 용도지구, 용도구역 및 지구단위계획구역 지정 목적에 적합한지, 건축법 및 건축 관련 법령에 부합하는지 등을 포함합니다.서류 준비: 용도변경을 위해 필요한 서류를 준비해야 합니다. 이에는 건축·대수선·용도변경신고서, 용도변경하는 층의 변경전후 평면도, 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서 등이 포함됩니다.서류 접수: 준비한 서류를 관련부서(주택과 또는 건축과)에 제출합니다. 이는 온라인으로 세움터를 통해 접수하거나, 오프라인으로 직접 방문하여 접수할 수 있습니다.용도변경 수수료 납부: 용도변경에 따른 수수료를 납부해야 합니다. 이는 통상 300만원~1000만원의 비용이 들며, 건축사사무소를 통해 진행됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기에 가담한 공인중개사들에 대한 처벌 사례는 실제로 존재합니다. 일부 공인중개사들은 전세사기에 가담하거나, 심지어 사기 행각을 먼저 제안한 경우도 있었습니다. 경기 화성 동탄신도시에서 발생한 전세사기 사건에서는 동탄 오피스텔 268채 보유자와 이 부동산 거래를 중개한 공인중개사 등에게 구속영장이 신청되었습니다.그러나 이러한 사례들이 발생함에도 불구하고, 공인중개사들의 '고의성’을 입증하기는 쉽지 않습니다. 또한, 중개사가 손해 배상해야 할 때의 보험 보장액이 적다는 문제도 있습니다. 이런 이유로, 전세사기에 가담한 공인중개사들에 대한 처벌이 충분하지 않다는 지적이 있습니다.이에 대응하기 위해, 정부는 공인중개사에게 새로운 권한을 부여해 책임을 물을 수 있도록 개정안을 발의할 계획입니다. 중개사가 신용 정보 시스템 등을 통해 임대인의 세금 체납 정보나 주택의 선순위 권리 관계를 열람할 수 있게 하는 것이 그 방안의 핵심입니다. 이러한 조치를 통해 전세사기를 예방하고, 피해를 줄이는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차보호법 제10조의4에 따라 상가 임차인은 계약종료 시점 당시에 형성된 권리금에 대한 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 그러나 일반적으로 해당 법 조항의 적용을 받기 위해서는 임차인이 계약종료 6개월 전부터 계약종료 시점 사이에 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결한 후, 신규임차인을 임대인에게 주선하는 과정 등이 필요합니다.따라서, 권리금 없이 계약을 체결하였다면, 계약 종료 시점에서 권리금을 받기 위해서는 신규 임차인과의 권리금 계약이 필요할 수 있습니다. 이러한 과정이 없다면 권리금을 받는 것이 어려울 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당은 앞으로 발생할 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말합니다.예를 들어, 현재 집을 가지고 있고, 언제 돈이 필요할지 모르는 상황일 때, 시가 1억짜리 집을 은행에 담보로 제공하면 은행이 그 집을 감정하는데, 보통 담보물 시가의 70% ~ 80% 선에서 정해집니다. 1억짜리 집이 6000만원으로 감정이 되어서, 은행이 7200만원의 근저당권을 설정해 놓게 되면 집주인은 6000만원이라는 채권 최고액 한도 이내에서 필요할 때마다 사용할 수 있게 되는 것입니다.즉, 근저당은 특정한 재산을 담보로 하여 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 의미합니다. 이는 사업을 하시는 분들께서 갑작스럽게 목돈이 필요한 경우를 대비해서 많이 사용하게 됩니다.