답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 보증보험은 주택도시보증공사에서 운영하는 전세금 반환보증 제도로, 전세계약 종료 시 전세금을 돌려받지 못할 경우 HUG가 대신 지급해주는 서비스입니다. HUG 보증보험은 주택가격의 90% 이내의 전세금만 보증해주므로, 주택가격이 낮거나 전세금이 높은 경우 가입이 거절될 수 있습니다.HUG 보증보험 가입이 거절된 경우, 다른 보증보험 가입 가능성은 낮습니다. HUG 보증보험은 2021년부터 임대사업자 보증보험 의무가입이 도입되면서, 대부분의 임대사업자가 HUG 보증보험을 선택하게 되었습니다. HUG 보증보험 외에는 HF 전세보증보험이나 SGI 전세보증보험 등이 있지만, 이들도 HUG 보증보험과 비슷한 기준을 적용하므로, HUG 보증보험 가입이 거절된 경우 이들 보증보험 가입도 어려울 수 있습니다.따라서, HUG 보증보험 가입이 거절된 경우, 다음과 같은 방법을 고려해보실 수 있습니다.전세금을 낮추거나, 주택가격이 높은 다른 주택을 찾아보기전세대출을 이용하여 전세금을 보충하기월세나 반전세로 계약 변경하기HUG 보증보험 가입이 가능한 주택을 찾아보기

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 취득세 중과에 대한 문제는 복잡하고 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나, 웹 검색 결과를 바탕으로 한 정보에 따르면, 주택 수에 포함되는 '주택분양권’은 '주택이 존재하기 전의 공급계약이 체결된 경우로서 해당 주택에 대한 잔금지급이 완료되기 전’까지로 한정하고, '준공이 완료된 이후의 주택’에 대한 공급계약을 체결한 경우 (잔금 미지급 상태)는 주택분양권으로 보지 않고 수분양자의 주택 수에 포함하지 않는 것이 타당하다고 합니다.따라서, 미분양 아파트에 대해 잔금을 지불하기 전에 전입신고를 하더라도, 주택 취득일은 잔금 지불일이므로 취득세 3주택 중과에 문제가 없어야 합니다. 그러나 이는 일반적인 해석이며, 개별 사안에 대한 구체적인 판단은 해당 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택을 취득 또는 양도하는 경우에는 대금을 청산한 날과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 취득일 또는 양도일이 됩니다. 일반적인 주택 매매거래에서는 잔금 완납과 함께 소유권이전등기도 접수하므로 두 날짜가 대부분 같습니다. 따라서 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 주택의 취득일이 됩니다.그러나 전입신고는 일반적으로 부동산 계약을 모두 완료한 뒤, 이사를 간 후에 하는 경우가 많습니다. 그러나 대출, 자녀입학, 권리 등등의 이유로 최대한 빨리 전입신고를 해야할 상황이 오기도 합니다. 그래서 잔금 전 전입신고 가능여부와 어떤 상황에서 진행을 하게 되는지 알아보는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발이나 재건축 예정지에서의 전세계약은 몇 가지 주의사항이 있습니다. 재개발, 재건축 주택의 경우 임대가격이 저렴한 편이지만, 임대차기간이 보장되지 않는다는 점에서 시세보다 저렴합니다. 따라서 재개발, 재건축 주택에서는 주택임대차보호법에서 보장하는 임대기간 2년을 못 채우고 이사할 가능성이 높음을 알고 계셔야 합니다.전세계약서에 전세기간 2년이라고 계약했다 하더라도 정비법 44조가 우선이기에 나가야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한 세입자는 이주공고가 나면 1개월 안에 이사를 해야 한다는 것도 꼭 인지하셔야 합니다.전세보증보험에 대해서는, 가입 가능 여부를 확인하려면 주택도시보증공사(HUG)의 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 전세보증보험 가입 가능 여부를 판단하는 기준은 다음과 같습니다주택의 인도와 전입신고를 마치고, 전세계약서상 확정일자를 갖을 것보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매, 압류 등)이 없을 것

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축의 장점은 아파트를 새로 지으니, 아파트 골격의 새로운 구조부터 건축하기 때문에, 아파트 배치 등이 훨씬 다채로울 수 있습니다. 그러나 공사기간이 길고 비용이 많이 드는 단점이 있습니다.반면에 리모델링의 장점은 공사기간이 짧다는 것입니다. 그러나 기존의 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고 아파트의 동배치는 그대로이며, 리모델링 완성 후 이전의 동, 호수와 같은 곳으로 들어가게 됩니다. 또한 지하주차장을 확장하게 되면 생각보다 많은 비용이 들어가게 됩니다.또한, 아파트의 건축년도에 따라서도 선택이 달라질 수 있습니다. 보통 80년대쯤에 지어진 아파트들은 용적률이 현저히 낮아, 재건축에 유리하고, 90년대 이후에 지어진 아파트들은 용적률이 200% 전후인 경우가 많아서, 재건축보다는 리모델링 추진이 더 유리하고 이득입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세자금대출은 청년들에게 전세자금을 대출해주는 제도로, 대출 대상은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하 무주택 세대주 (예비세대주 포함) 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함)입니다.대출 신청 절차는 다음과 같습니다대출조건 확인: 기금포털 또는 은행상담을 통해 대출기본정보를 확인합니다.대출신청: 주택도시보증공사 기금e든든 또는 은행 방문을 통해 신청합니다.자산심사 (HUG): 자산 정보 수집 후 심사를 진행합니다.그러나, 청년버팀목전세자금대출을 받기 위해서는 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 사람만 가능합니다. 이는 집주인의 동의가 필요한 절차입니다. 따라서 집주인이 대출을 거부하는 경우, 대출을 받는 것이 어려울 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두 중개비를 지불해야 합니다. 원칙적으로는 "중개 보수는 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다"라고 공인중개사법 제 32조에 규정이 되어 있습니다. 그러나 당사간의 합의에 의하여 특약으로 중개보수에 대해서 임대인 또는 임차인이 부담하겠다고 한 경우 합의에 따를 수 있습니다. 이 말은 "계약기간 만기전 이사를 할 경우 중개 보수는 임차인이 부담한다"라고 특약으로 명시한 경우에는 공인중개사법 제 32조에 불구하고 임차인이 부담하여야 합니다.상한가에 대해 말씀드리면, 중개비의 상한가는 0.9%가 아니라 상황에 따라 다릅니다. 예를 들어, 주택 임대차 거래의 경우, 3억원 이상 ~ 6억원 미만 구간의 요율은 0.3%이고, 6억원 이상의 구간의 요율은 0.4% ~ 0.6%입니다. 따라서, 중개비는 상한가 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정하게 됩니다.중개비의 지급 시기에 대해서는, 일반적으로 거래대금의 지급이 완료되는 잔금일에 지급합니다. 하지만 중개의뢰인과 공인중개사가 약정으로 지급 시기를 달리 정할 수 있습니다. 따라서, 중개비를 집을 나갈 때 지불하는 것이 가능합니다. 하지만, 중개인이 계속해서 중개비를 재촉한다면, 이에 대해 상담을 받아보시는 것이 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 부모님 부동산을 담보로 대출 받는 방법은 있습니다. 하지만 저가 양도를 하면 증여세와 양도소득세가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다2 보금자리론은 연소득 7천만원 이하, 주택가격 6억원 이하, 주택면적 85㎡ 이하(수도권 제외 읍,면 지역은 100㎡ 이하)의 실주거용 주택을 구입하거나 보전, 상환하는 경우에 신청할 수 있습니다. 보금자리론은 u-보금자리론, 아낌e 보금자리론, t-보금자리론으로 구분되며, 각각 신청방법과 금리가 다릅니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금 대출을 실행하고 계약금을 낸 상태에서 분양권을 포기하고 싶으시다면, 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 분양사와 합의하여 동의를 얻어야만 해제가 가능하며, 그에 따른 손해배상의 책임도 있습니다. 만약 분양사가 동의하지 않는다면, 잔금을 내지 못하면 계약위반으로 간주되어 위약금과 이자를 지불해야 할 수 있습니다.잔금 대출은 분양가가 아니라 kb시세를 기준으로 대출이 나오기 때문에, 분양가보다 시세가 낮아지면 잔금 대출이 부족할 수 있습니다. 이 경우에는 현금으로 잔금을 메워야 하는데, 그렇지 못하면 잔금 미납으로 계약해지가 될 수 있습니다. 그러면 계약금과 중도금 대출의 원금과 이자를 모두 잃게 됩니다.우리은행에서 잔금 대출을 받으셨다면, 잔금을 내지 못하면 은행이 월급이나 다른 재산에 대해 차압을 할 수 있습니다. 당진에 있는 아파트도 대출을 받으셨다면, 그 아파트에 대해서도 가압류나 경매가 진행될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세로 계약한 집에 곰팡이가 생겼을 때 누가 책임져야 하는지는 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로는 다음과 같은 경우에 구분할 수 있습니다.월세 계약서를 쓰기 전부터 이미 집에 곰팡이가 있었다면, 그건 임대인의 책임입니다. 임대인은 임차인이 거주할 수 있는 환경을 제공해야 하기 때문에 곰팡이 제거를 해주어야 합니다. 임차인은 집주인에게 연락하여 곰팡이 문제를 해결해달라고 요청할 수 있습니다.월세 계약서를 쓴 후에 임차인의 관리 부주의로 인해 곰팡이가 생겼다면, 그건 임차인의 책임입니다. 임차인은 집을 깨끗하고 건조하게 유지해야 하며, 환기를 자주 해야 합니다. 임차인은 곰팡이 제거제를 구입하여 곰팡이가 있는 부분에 뿌리고 닦아내거나, 구연산과 락스를 섞어서 사용할 수도 있습니다.월세 계약서를 쓴 후에 누수나 파손 등의 외부 요인으로 인해 곰팡이가 생겼다면, 그건 임대인의 책임입니다. 임대인은 누수나 파손을 수리하고 곰팡이를 제거해야 합니다. 임차인은 집주인에게 누수나 파손 문제로 연락하여 곰팡이 문제를 해결해달라고 요청할 수 있습니다.