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전세 -> 반전세 재계약시 확정일자 및 대리인 계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 확정일자보증금 변경이 없는 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 필요한 서류입니다. 보증금이 그대로 유지되는 경우에는 기존의 확정일자가 그대로 유효합니다. 따라서 이번 계약에서는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.2 대리인대리인과의 전세 계약을 진행할 때 꼭 필요한 서류는 위임장, 인감증명서 (또는 본인서명사실확인서), 신분증 사본, 가족관계증명서 등입니다. 이러한 서류는 대리인이 집주인으로부터 전세 계약을 대신 체결할 권리를 증빙하기 위해 필요합니다. 이번에 재계약을 할 때도 대리인과 계약한다면 이러한 서류들이 첨부되어야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.11
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시중 고가 사다리차는 최대 몇층까지 올라가나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시중 고가 사다리차는 최대 25층 (68m)까지 올라갈 수 있습니다. 이보다 높은 층수의 아파트는 화물용 엘리베이터를 사용하여 이사를 합니다. 화물용 엘리베이터는 일반 엘리베이터보다 크고 강하며, 이사할 때 전용으로 사용할 수 있습니다. 초고층 건축물 공사시에는 고속형 리프트카를 적용할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.11
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전세자금대출 만기전 이사해야할때
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 만기전 이사를 하실 때는 보통 다음과 같은 방법이 있습니다.새로운 세입자를 직접 구하고, 중개보수를 부담하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 합니다남은 기간이 많지 않다면, 일정보수를 지급하고 이사하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 일부 차감하고 반환해야 합니다묵시적 갱신 중이라면, 이사예정 날짜 3개월 전에 임대인에게 통보하고 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다이 중에서 가장 빠른 방법은 새로운 세입자를 구하는 것입니다. 하지만 임대인의 동의가 필요하므로 반드시 미리 협의하시기 바랍니다전세자금대출은 목적물 변경 신청을 통해 새로운 전세계약에 이전할 수 있습니다. 이 경우, 대출가능한도, 이사 부동산 목적물에 대한 검토 등이 이루어집니다만약 이사하지 않고 현재 거주하는 집에서 대출을 연장하고 싶으시다면, 만기 전 대출을 받은 은행 담당직원에게 연락하시고 필요한 서류를 제출하시면 됩니다
경제 / 부동산
23.12.11
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집 월세 무보증 계약금 돌려받을수 있을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약금은 임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결하기 전에 미리 납부하는 금액으로, 보통 계약금이나 가계약금이라고 부릅니다1. 원룸 계약금은 임대차 계약의 성립 여부에 따라 다르게 처리됩니다.임대차 계약이 성립된 경우, 원룸 계약금은 임차보증금이나 임대료로 전환되거나 임대인에게 반환됩니다.임대차 계약이 성립되지 않은 경우, 원룸 계약금은 임차인이 계약을 취소하면 임대인에게 위약금으로 남고, 임대인이 계약을 취소하면 임차인에게 배상금으로 돌려줘야 합니다.질문자님의 경우, 임대차 계약을 이미 체결하셨고, 계약서에 6개월 미만 퇴거시 선불로 지급한 예치금 및 임대료를 환불하지 않는다는 특약사항이 있으므로, 원룸 계약금을 돌려받기는 어려울 것 같습니다. 특약사항은 임대인과 임차인이 합의한 내용이므로, 법적으로도 유효하고 구속력이 있습니다. 따라서, 임대인의 동의 없이 임차인이 임의로 계약을 해지하면, 임대인은 예치금 및 임대료를 환불하지 않을 권리가 있습니다.만약 임대인과 협의하여 계약을 해지하고 원룸 계약금을 돌려받으려면, 다음과 같은 방법을 시도해보실 수 있습니다.임대인에게 정중하게 계약 해지의 이유와 사정을 설명하고, 원룸 계약금을 돌려받을 수 있도록 요청하기임대인에게 새로운 임차인을 구해주거나, 복비나 일부 임대료를 지불하면서 원룸 계약금을 돌려받기임대인과 합의하여 원룸 계약금을 일부만 돌려받거나, 다른 형태의 보상을 받기
경제 / 부동산
23.12.11
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HUG 보증보험 거절 시 대안이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 보증보험은 주택도시보증공사에서 운영하는 전세금 반환보증 제도로, 전세계약 종료 시 전세금을 돌려받지 못할 경우 HUG가 대신 지급해주는 서비스입니다. HUG 보증보험은 주택가격의 90% 이내의 전세금만 보증해주므로, 주택가격이 낮거나 전세금이 높은 경우 가입이 거절될 수 있습니다.HUG 보증보험 가입이 거절된 경우, 다른 보증보험 가입 가능성은 낮습니다. HUG 보증보험은 2021년부터 임대사업자 보증보험 의무가입이 도입되면서, 대부분의 임대사업자가 HUG 보증보험을 선택하게 되었습니다. HUG 보증보험 외에는 HF 전세보증보험이나 SGI 전세보증보험 등이 있지만, 이들도 HUG 보증보험과 비슷한 기준을 적용하므로, HUG 보증보험 가입이 거절된 경우 이들 보증보험 가입도 어려울 수 있습니다.따라서, HUG 보증보험 가입이 거절된 경우, 다음과 같은 방법을 고려해보실 수 있습니다.전세금을 낮추거나, 주택가격이 높은 다른 주택을 찾아보기전세대출을 이용하여 전세금을 보충하기월세나 반전세로 계약 변경하기HUG 보증보험 가입이 가능한 주택을 찾아보기
경제 / 부동산
23.12.11
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미분양 아파트 잔금 전 전입신고 시 취득세 중과여부 문의?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 취득세 중과에 대한 문제는 복잡하고 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나, 웹 검색 결과를 바탕으로 한 정보에 따르면, 주택 수에 포함되는 '주택분양권’은 '주택이 존재하기 전의 공급계약이 체결된 경우로서 해당 주택에 대한 잔금지급이 완료되기 전’까지로 한정하고, '준공이 완료된 이후의 주택’에 대한 공급계약을 체결한 경우 (잔금 미지급 상태)는 주택분양권으로 보지 않고 수분양자의 주택 수에 포함하지 않는 것이 타당하다고 합니다.따라서, 미분양 아파트에 대해 잔금을 지불하기 전에 전입신고를 하더라도, 주택 취득일은 잔금 지불일이므로 취득세 3주택 중과에 문제가 없어야 합니다. 그러나 이는 일반적인 해석이며, 개별 사안에 대한 구체적인 판단은 해당 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다.
경제 / 부동산
23.12.11
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전입신고 잔금일 주택취득일은 어느날짜인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택을 취득 또는 양도하는 경우에는 대금을 청산한 날과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 취득일 또는 양도일이 됩니다. 일반적인 주택 매매거래에서는 잔금 완납과 함께 소유권이전등기도 접수하므로 두 날짜가 대부분 같습니다. 따라서 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 주택의 취득일이 됩니다.그러나 전입신고는 일반적으로 부동산 계약을 모두 완료한 뒤, 이사를 간 후에 하는 경우가 많습니다. 그러나 대출, 자녀입학, 권리 등등의 이유로 최대한 빨리 전입신고를 해야할 상황이 오기도 합니다. 그래서 잔금 전 전입신고 가능여부와 어떤 상황에서 진행을 하게 되는지 알아보는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.11
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재개발예정지 원룸 전세계약문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발이나 재건축 예정지에서의 전세계약은 몇 가지 주의사항이 있습니다. 재개발, 재건축 주택의 경우 임대가격이 저렴한 편이지만, 임대차기간이 보장되지 않는다는 점에서 시세보다 저렴합니다. 따라서 재개발, 재건축 주택에서는 주택임대차보호법에서 보장하는 임대기간 2년을 못 채우고 이사할 가능성이 높음을 알고 계셔야 합니다.전세계약서에 전세기간 2년이라고 계약했다 하더라도 정비법 44조가 우선이기에 나가야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한 세입자는 이주공고가 나면 1개월 안에 이사를 해야 한다는 것도 꼭 인지하셔야 합니다.전세보증보험에 대해서는, 가입 가능 여부를 확인하려면 주택도시보증공사(HUG)의 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 전세보증보험 가입 가능 여부를 판단하는 기준은 다음과 같습니다주택의 인도와 전입신고를 마치고, 전세계약서상 확정일자를 갖을 것보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매, 압류 등)이 없을 것
경제 / 부동산
23.12.11
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아파트 리모델링과 재건축 아파트 중에서 어떤 것을 선택하는 것이 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축의 장점은 아파트를 새로 지으니, 아파트 골격의 새로운 구조부터 건축하기 때문에, 아파트 배치 등이 훨씬 다채로울 수 있습니다. 그러나 공사기간이 길고 비용이 많이 드는 단점이 있습니다.반면에 리모델링의 장점은 공사기간이 짧다는 것입니다. 그러나 기존의 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고 아파트의 동배치는 그대로이며, 리모델링 완성 후 이전의 동, 호수와 같은 곳으로 들어가게 됩니다. 또한 지하주차장을 확장하게 되면 생각보다 많은 비용이 들어가게 됩니다.또한, 아파트의 건축년도에 따라서도 선택이 달라질 수 있습니다. 보통 80년대쯤에 지어진 아파트들은 용적률이 현저히 낮아, 재건축에 유리하고, 90년대 이후에 지어진 아파트들은 용적률이 200% 전후인 경우가 많아서, 재건축보다는 리모델링 추진이 더 유리하고 이득입니다.
경제 / 부동산
23.12.11
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청년버팀목전세자금대출집주인 승인 문의 드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세자금대출은 청년들에게 전세자금을 대출해주는 제도로, 대출 대상은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하 무주택 세대주 (예비세대주 포함) 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함)입니다.대출 신청 절차는 다음과 같습니다대출조건 확인: 기금포털 또는 은행상담을 통해 대출기본정보를 확인합니다.대출신청: 주택도시보증공사 기금e든든 또는 은행 방문을 통해 신청합니다.자산심사 (HUG): 자산 정보 수집 후 심사를 진행합니다.그러나, 청년버팀목전세자금대출을 받기 위해서는 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 사람만 가능합니다. 이는 집주인의 동의가 필요한 절차입니다. 따라서 집주인이 대출을 거부하는 경우, 대출을 받는 것이 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.11
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