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부동산 공동투자시 이자 계산방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공동투자시 각 투자자의 대출이자 부담율은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.투자자 A: 1억원 투자, 4억원 대출 중 1억원 부담대출이자 부담율 = (1억원 x 7%) / (1억원 + 1억원) x 100 = 3.5%투자자 B: 1억원 투자, 4억원 대출 중 1억원 부담대출이자 부담율 = (1억원 x 7%) / (1억원 + 1억원) x 100 = 3.5%투자자 C: 5천만원 투자, 4억원 대출 중 2억원 부담대출이자 부담율 = (2억원 x 7%) / (2억원 + 5천만원) x 100 = 6.36%이렇게 각 투자자의 대출이자 부담율은 투자금액과 대출금액의 비율에 따라 달라집니다. 대출금액이 투자금액보다 큰 경우, 대출이자 부담율이 높아지고, 반대로 투자금액이 대출금액보다 큰 경우, 대출이자 부담율이 낮아집니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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저희집 명의이전 돌려받을수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.첫째, 명의이전을 취소하려면, 양도인과 양수인이 합의하여 취소 신청을 해야 합니다. 이때, 양도인이 취소를 거부하거나 협조하지 않는다면, 취소가 어려울 수 있습니다. 이 경우, 양도인이 매매대금을 갚지 않았다는 점을 근거로, 양도계약의 해제를 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는, 양도계약서나 매매대금 지불 각서 등의 증거를 확보하고, 법원에 소송을 제기해야 합니다. 이 과정에서 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.둘째, 명의이전을 취소하지 않고, 양도인에게 매매대금을 청구하려면, 양도인이 매매대금을 갚을 수 있는 재산이 있는지 확인해야 합니다. 양도인이 재산을 가지고 있지만, 갚지 않는다면, 채권추심을 위해 법원에 가압류나 압류를 신청할 수 있습니다. 이때도, 채권관계를 입증할 수 있는 서류가 필요하며, 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.셋째, 명의이전을 취소하지 않고, 양도인이 양도한 재산에 대한 권리를 행사하려면, 양도인이 양도한 재산에 대한 소유권이나 사용권을 포기했다는 증거를 제시해야 합니다. 예를 들어, 양도인이 양도한 재산에 대한 세금이나 관리비를 내지 않았거나, 양도인이 양도한 재산을 임대하거나 개조하거나 처분한 경우 등이 있습니다. 이러한 증거를 바탕으로, 양도인이 재산에 대한 권리를 포기했다고 주장할 수 있습니다. 이 경우, 양도인이 재산에 대한 권리를 주장하거나, 소송을 제기한다면, 반박할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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경량철골구조 스틸하우스인지 판넬인지 알아보는 방법?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경량철골구조는 H 형강과 I 형강으로 기둥을 세우고 각 파이프로 프레임을 짠 구조입니다. 용접을 하기 때문에 부식을 방지하기 위해 아연도금 스프레이나 페인트로 추가 공정이 필요합니다. 단열재로는 샌드위치 판넬을 사용하는 경우가 많습니다. 샌드위치 판넬은 단열재에 마감재가 붙어 일체형으로 나오는 판넬입니다. 경량철골구조는 비교적 가볍고 저렴한 소재로 시공기간을 단축할 수 있어 단기간에 지어야 하는 막사나 창고 등의 간이 건축물에 유용합니다.스틸하우스는 아연도금된 냉연 철판을 C 모양으로 가공한 C 형강이 골조입니다. 용접을 하지 않고 아연도금된 나사로 고정하기 때문에 부식과 결로에 강하고 내진 성능이 우수합니다. 강도가 높아 변형 위험도 적습니다. 단열재로는 그라스울을 사용하고 합판으로 마무리하는 중단열 방식을 적용합니다. 중단열은 외부와 내부의 열 교환을 차단하고 흡음, 차음의 기능도 갖춘 단열 방법입니다. 스틸하우스는 튼튼하고 친환경적인 소재로 방의 구조를 자유롭게 설정할 수 있습니다.따라서 경량철골구조 스틸하우스와 판넬은 골조의 재료와 형태, 단열 방식, 용도 등에 따라 구분할 수 있습니다. 구체적인 차이점을 알고 싶으시면 다음의 링크들을 참고하시기 바랍니다. 또한 부동산 등기부에 경량철골이라고 적혀있는 경우에는 스틸하우스로 지어진 것일 가능성이 높습니다. 샌드위치 판넬로 지어진 경우에는 판넬이라고 표기되는 경우가 많습니다. 하지만 정확한 구조를 확인하려면 건축주나 시공사에게 문의하시거나 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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농지연금신청하려는데 용도가대지로되어있읍니다자격이될려면전(밭)으로용도변경해야되는데가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지연금은 만 60세 이상의 농업인이 자신의 농지를 농지은행에 양도하고, 매월 일정한 연금을 받는 제도입니다. 농지연금을 신청하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.신청자 본인이 만 65세 이상이고, 영농경력이 5년 이상인 농업인이어야 합니다.배우자도 농업인일 필요는 없습니다. 다만, 신청 당시 배우자의 나이가 60세 이상인 경우에 한해서만, 신청자가 사망한 이후에도 배우자가 농지연금을 계속 받을 수 있습니다.대상농지는 농지연금 신청일 현재 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.농지법에 따른 농지로서, 농지전용허가를 받은 농지 또는 농지전용허가가 필요 없는 농지에 해당하는 것농지연금 신청일 현재 5년 이상 소유하고 있는 것농지연금 신청일 현재 5년 이상 직접 경영하고 있는 것농지연금 신청일 현재 개별공시지가가 1㎡당 50만 원 이하인 것따라서, 용도가 대지로 되어 있는 토지는 농지연금의 대상이 아닙니다. 전(밭)으로 용도변경을 하려면 농지전용허가를 받아야 합니다. 농지전용허가를 받기 위해서는 소재지의 시/군/구청에 신청하면 되고, 승낙되면 농지보전부담금을 납부해야 합니다. 농지전용부담금은 허가면적 (㎡) × 개별공시지가의 30%로 산정되며, 공시지가×30%가 5만 원을 넘는다면 최대 5만 원으로 책정됩니다.감정평가액은 전문 감정평가사에 의해 해당 부동산의 가치를 평가받은 금액을 의미합니다. 감정평가액은 토지의 위치, 형상, 면적, 용도, 주변환경, 향후 발전 가능성 등 다양한 요인을 고려하여 산정됩니다. 따라서 개별공시지가와 감정평가액은 서로 다른 개념이며, 일반적으로 감정평가액이 개별공시지가보다 높게 산정되는 경우가 많습니다. 개별공시지가가 75,000원인 토지의 감정평가액은 정확하게 알 수 없으며, 실제로 감정평가를 의뢰하고 감정평가사가 조사한 결과에 따라 달라집니다.실고래가액이란 실제로 거래된 가격을 의미합니다. 실고래가액은 부동산의 거래 시점에 따라 변동될 수 있으며, 실거래가 정보시스템이나 밸루맵 등을 통해 확인할 수 있습니다. 개별공시지가가 75,000원인 토지의 실고래가액은 인근 토지의 거래사례를 참고하여 가늠할 수 있습니다. 일반적으로 공시지가의 2~3배 정도의 가격으로 거래되는 것이 통상적입니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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2종근생 원룸계약시 주의점이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 제2종 근린생활시설은 주거용도로 사용할 수 없는 불법 개조물입니다. 만약 시에서 발각되면 강제이행금과 원상복구명령을 받을 수 있습니다. 또한, 방마다 취사시설이 있으면 건축법 위반으로 신고가 가능합니다. 따라서, 2층에 거주할 경우에는 불이익을 받을 가능성이 높습니다.2 보증금 보호를 위해서는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 필수입니다. 전입신고를 하면 주택으로 간주되어 건축물대장에 위반 건축물로 등재될 수 있지만, 그렇지 않으면 대항력이 없어 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 확정일자는 계약 만료시 보증금을 바로 돌려받을 수 있도록 하는 문서입니다. 보험가입은 선택사항이지만, 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.3 계약서 작성시 특약을 걸만한 사항은 다음과 같습니다.임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 법적 조치를 취할 수 있다는 내용임대인이 임차인의 동의 없이 방에 들어오거나, 임대료를 인상하거나, 계약을 해지할 수 없다는 내용임차인이 방을 손상시키거나, 임대료를 미납하거나, 계약을 위반할 경우, 임대인이 보증금에서 공제할 수 있다는 내용임차인이 계약 만료 전에 방을 빼야 할 경우, 얼마의 위약금을 지불해야 하는지와 어떤 절차를 밟아야 하는지에 대한 내용임차인이 방을 양도하거나, 다른 사람과 공유하거나, 반려동물을 키우거나, 흡연하거나, 소음을 발생시킬 경우, 어떤 제재를 받을 수 있는지에 대한 내용4 온라인에 나오는 월세계약시 주의점은 꽤나 까다로운 절차들이지만, 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이므로 부동산에서 눈치보지 않고 꼭 요구하시기 바랍니다. 등기부 확인은 임대인이 진짜 소유자인지 확인하는 것이고, 본인 명의 확인은 임대인이 실제 계약자인지 확인하는 것입니다. 인감도장은 계약서에 날인해야 하는 것이고, 대리인 확인은 임대인이 직접 계약하지 않고 다른 사람을 대신 보낸 경우에 그 사람이 정당한 대리인인지 확인하는 것입니다. 이런 절차들은 임차인이 계약을 하기 전에 반드시 해야 하는 것들이므로, 부동산에서 초짜티나네라고 생각하더라도 신경 쓰지 마시고 꼭 요구하시기 바랍니다.5 이 경우 근생이라 부동산 중개비용을 0.9 받아갈 것 같은데, 일반 주택처럼 0.5로 받을 수도 있을까요? 이 질문에는 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 부동산 중개수수료는 법으로 정해진 최대한도가 있지만, 그 이하의 금액은 임대인과 임차인, 부동산 간의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 근생의 경우에는 주택보다 중개수수료가 높게 책정되는 경우가 많습니다. 그러나, 임차인이 부동산과 협상을 통해 중개수수료를 낮출 수 있는 가능성도 있습니다. 따라서, 임차인은 부동산과 상의하여 중개수수료를 합리적으로 조정할 수 있도록 노력해야 합니다.6 부동산에서 처음에 “연말공제 필요하세요? 이집은 안돼요~” 라고 했습니다. 문제가 있는 집일까요? 이 질문에는 확실한 답변을 드리기 어렵습니다. 연말공제란 임차인이 월세를 납부할 때 세금을 공제받을 수 있는 제도입니다. 이 제도를 이용하려면 임차인은 전입신고를 해야 합니다. 그러나, 전입신고를 하면 제2종 근린생활시설은 주택으로 간주되어 위반 건축물로 등재될 수 있습니다. 따라서, 임대인은 전입신고를 원하지 않을 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 연말공제를 받을 수 없다고 말할 수 있습니다. 그러나, 이것이 반드시 문제가 있는 집이라는 의미는 아닙니다. 임대인은 단지 자신의 이익을 지키기 위해 그런 말을 한 것일 수 있습니다. 그러나, 임차인은 전입신고를 하지 않으면 보증금을 돌려받기 어렵고, 대항력이 없어지는 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서, 임차인은 임대인과 협의하여 전입신고를 할 수 있도록 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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땅(대지)인데 명의가저로되어있 읍니다농지연금신청할려고하는데 자격이될려면 모친으로명의변경해야되는데 가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지연금은 농지를 소유하고 있는 60세 이상의 노인이 농지를 국가에 양도하고, 그 대가로 매월 일정한 연금을 받는 제도입니다. 농지연금을 신청하려면 다음과 같은 자격 조건을 충족해야 합니다.농지 소유자가 60세 이상이어야 합니다.농지 소유자가 농업경영에 직접 참여하고 있어야 합니다.농지 소유자가 농지연금 신청일 전 2년 이상 농지를 소유하고 있어야 합니다.농지 소유자가 농지연금 신청일 전 2년 동안 농지에 대한 농지법상의 허가를 받지 않았어야 합니다.따라서, 땅(대지)의 명의가 저로 되어 있으시다면, 농지연금을 신청하시려면 모친으로 명의 변경을 하셔야 합니다. 그러나, 명의 변경을 하시더라도 농지연금 신청일 전 2년 이상 농지를 소유하고 있어야 하므로, 즉시 신청하실 수는 없습니다. 명의 변경에 관한 자세한 절차와 비용은 농지관리청에 문의하시기 바랍니다.또한, 공시지가가 38만원 정도인 땅(대지)의 감정평가액과 실거래가는 다음과 같습니다.감정평가액은 땅(대지)의 위치, 면적, 지목, 용도, 주변 환경 등을 고려하여 감정사가 산정한 가격입니다. 감정평가액은 감정사마다 다를 수 있으므로, 정확한 금액을 알려면 감정평가를 의뢰하셔야 합니다. 감정평가 비용은 감정평가액의 0.1%~0.3% 정도입니다.실거래가는 땅(대지)의 실제 거래가격입니다. 실거래가는 거래 시기, 거래 조건, 거래 당사자의 의사 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실거래가는 공공데이터포털에서 조회하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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공시지가와 감정평가액그리고ㅡ실거래가의액수챠이
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가는 국토부에서 부동산의 가격을 평가한 금액으로, 세금 계산이나 보상금 지급 등에 사용됩니다. 감정평가액은 감정평가사가 부동산의 특성과 시장 상황을 고려하여 산정한 금액으로, 은행 대출이나 상속, 증여 등에 사용됩니다. 실거래가는 부동산이 실제로 거래된 가격으로, 취득세나 양도소득세 등에 사용됩니다 .공시지가와 감정평가액, 실거래가의 차이는 부동산의 종류, 위치, 시기, 거래 조건 등에 따라 달라집니다. 일반적으로는 공시지가보다 감정평가액과 실거래가가 높습니다. 하지만 정확한 비율은 알 수 없습니다. 통상적으로 공시지가의 2~3배 정도로 거래된다고 보시면 됩니다.공시지가가 평당 38만원이라면, 감정평가액과 실거래가는 평당 약 76만원 ~ 114만원 정도일 것으로 추정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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맹지땅 인데밭입니다 제가봐도 거래가잘안될것같은데 은행에서부동산담보대출할려는데해줄까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.맹지땅이란 농지법에 따라 농업용도로만 사용할 수 있는 토지를 말합니다. 맹지땅은 일반 토지와 달리 농업용도 외에는 사용할 수 없으므로, 부동산 시장에서 거래가 잘 되지 않습니다. 따라서, 맹지땅을 담보로 부동산담보대출을 받는 것은 쉽지 않습니다.부동산담보대출은 담보로 제공한 부동산의 가치에 따라 대출한도와 금리가 결정됩니다. 일반적으로, 담보가치가 높고 유동성이 좋은 부동산일수록 대출한도가 높고 금리가 낮습니다. 반대로, 담보가치가 낮고 유동성이 나쁜 부동산일수록 대출한도가 낮고 금리가 높습니다. 맹지땅은 담보가치가 낮고 유동성이 나쁜 부동산에 속하므로, 대출한도가 매우 낮고 금리가 매우 높을 가능성이 높습니다.맹지땅을 담보로 부동산담보대출을 받으려면, 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.맹지땅의 소유권이 명확하고, 등기부등본에 문제가 없어야 합니다.맹지땅의 감정평가액이 적절하게 산정되어야 합니다. 감정평가액은 담보가치의 기준이 되므로, 감정평가사의 신뢰도와 전문성이 중요합니다.맹지땅을 담보로 취급하는 은행이나 저축은행을 찾아야 합니다. 맹지땅은 일반적인 부동산담보대출 상품에 포함되지 않으므로, 별도의 상담이 필요합니다.맹지땅 외에도 추가적인 담보나 보증인을 제공해야 할 수 있습니다. 맹지땅만으로는 대출한도가 충분하지 않을 수 있으므로, 다른 부동산이나 금융자산을 함께 담보로 제공하거나, 신용도가 높은 보증인을 구해야 할 수 있습니다.맹지땅을 담보로 부동산담보대출을 받는 경우, 대출한도는 감정평가액의 70%를 넘기지 않습니다. 즉, 감정평가액이 1억원인 맹지땅을 담보로 하면, 최대 7천만원까지만 대출받을 수 있습니다. 또한, 대출금리는 일반 부동산담보대출보다 높을 수 있습니다. 대출금리는 은행이나 저축은행의 정책에 따라 달라지므로, 정확한 금리는 상담을 통해 확인해야 합니다.맹지땅을 담보로 부동산담보대출을 받는 것은 매우 어렵고 비효율적입니다. 따라서, 가능하면 다른 방법을 찾으시는 것이 좋습니다. 예를 들어, 맹지땅을 일반 토지로 전환하거나, 맹지땅을 팔아서 다른 부동산을 구입하는 등의 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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전월세 보증금 대출 후 주태구매하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 보증금 대출은 임차보증금을 담보로 하는 대출로, 대출을 받은 후에는 임차보증금을 임대차계약에 따라 임대인에게 지급하게 됩니다. 이 경우, 임차보증금은 임대인의 소유가 되므로, 대출을 받은 본인은 임차보증금을 다른 목적으로 사용할 수 없습니다. 따라서, 전월세 보증금 대출을 받고서 해당 자금으로 갭투자를 하거나 주택을 구매하는 것은 불가능합니다.만약 전월세 보증금 대출을 받은 본인이 주택을 구매하려면, 다른 대출 상품을 이용해야 합니다. 예를 들어, 주택도시기금에서 제공하는 버팀목 전세자금대출이나 중소기업 전세자금대출은 전세자금 대출을 받은 후에 주택을 구매할 수 있는 특례를 제공합니다. 이 경우, 주택을 구매할 때는 전세자금 대출을 상환하고, 주택담보대출로 전환해야 합니다. 주택담보대출의 한도와 금리는 주택의 가격, 위치, 소득, 신용 등에 따라 달라집니다.전월세 보증금 대출을 받은 본인이 아닌 배우자가 주택을 구매하는 경우에는, 전월세 보증금 대출의 상환 조건이 적용되지 않습니다. 즉, 배우자가 주택을 구매하더라도 전월세 보증금 대출을 그대로 유지할 수 있습니다. 다만, 배우자가 주택을 구매할 때는 본인의 소득과 신용을 증빙해야 하며, 주택의 가격과 위치에 따라 다른 규제가 적용될 수 있습니다. 예를 들어, 가격이 3억원을 초과하는 투기지역 또는 투기과열지구 내 소재 아파트를 구매하는 경우에는 전월세 보증금 대출을 받은 본인과 배우자 모두 주택을 소유하지 않아야 합니다.3억원 미만의 주택을 2채를 구매하는 경우에는, 주택의 위치에 따라 다른 규제가 적용됩니다. 예를 들어, 투기지역 또는 투기과열지구 내 소재 주택을 구매하는 경우에는 1주택만 소유할 수 있으며, 2주택 이상 소유하는 경우에는 과세 및 대출 제한 등의 부담이 있습니다. 투기지역 또는 투기과열지구가 아닌 지역에서 주택을 구매하는 경우에는 2주택 이상 소유해도 규제가 적용되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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전세사기 예방 방법을 알려주실수 있을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물의 시세를 꼼꼼하게 확인합니다. 인근 공인중개사사무소 여러 곳을 방문하거나, 국토부 실거래가 공개시스템 등을 통해 시세 및 실거래가를 파악합니다.임대인의 신분증과 등기부등본을 비교하여 임대인이 진짜 소유자인지 확인합니다2. 법인의 경우에는 법인등기부등본과 대표자의 신분증을 확인합니다.주택도시보증공사 (HUG)의 보증보험에 가입합니다. 보증보험에 가입하면 추후 집이 경매로 넘어가도 보증금을 공사로부터 돌려받을 수 있습니다1. 보증보험 가입 여부는 '안심전세 앱’을 통해 확인할 수 있습니다.전세 계약 후에는 다음과 같은 사항을 확인해보세요.전세계약서를 잘 보관합니다. 전세계약서는 전세금을 증명하는 중요한 증거이므로 잃어버리지 않도록 합니다.전세권 설정 여부를 확인합니다. 전세권 설정은 임대인이 전세금을 담보로 채무를 갚을 수 없게 하는 방법입니다. 전세권 설정 여부는 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.전세금을 은행에 예치합니다. 전세금을 직접 임대인에게 주는 것은 위험합니다. 전세금을 은행에 예치하면 임대인이 전세금을 남용하거나 도주하는 것을 방지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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