답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 제2종 근린생활시설은 주거용도로 사용할 수 없는 불법 개조물입니다. 만약 시에서 발각되면 강제이행금과 원상복구명령을 받을 수 있습니다. 또한, 방마다 취사시설이 있으면 건축법 위반으로 신고가 가능합니다. 따라서, 2층에 거주할 경우에는 불이익을 받을 가능성이 높습니다.2 보증금 보호를 위해서는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 필수입니다. 전입신고를 하면 주택으로 간주되어 건축물대장에 위반 건축물로 등재될 수 있지만, 그렇지 않으면 대항력이 없어 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 확정일자는 계약 만료시 보증금을 바로 돌려받을 수 있도록 하는 문서입니다. 보험가입은 선택사항이지만, 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.3 계약서 작성시 특약을 걸만한 사항은 다음과 같습니다.임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 법적 조치를 취할 수 있다는 내용임대인이 임차인의 동의 없이 방에 들어오거나, 임대료를 인상하거나, 계약을 해지할 수 없다는 내용임차인이 방을 손상시키거나, 임대료를 미납하거나, 계약을 위반할 경우, 임대인이 보증금에서 공제할 수 있다는 내용임차인이 계약 만료 전에 방을 빼야 할 경우, 얼마의 위약금을 지불해야 하는지와 어떤 절차를 밟아야 하는지에 대한 내용임차인이 방을 양도하거나, 다른 사람과 공유하거나, 반려동물을 키우거나, 흡연하거나, 소음을 발생시킬 경우, 어떤 제재를 받을 수 있는지에 대한 내용4 온라인에 나오는 월세계약시 주의점은 꽤나 까다로운 절차들이지만, 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이므로 부동산에서 눈치보지 않고 꼭 요구하시기 바랍니다. 등기부 확인은 임대인이 진짜 소유자인지 확인하는 것이고, 본인 명의 확인은 임대인이 실제 계약자인지 확인하는 것입니다. 인감도장은 계약서에 날인해야 하는 것이고, 대리인 확인은 임대인이 직접 계약하지 않고 다른 사람을 대신 보낸 경우에 그 사람이 정당한 대리인인지 확인하는 것입니다. 이런 절차들은 임차인이 계약을 하기 전에 반드시 해야 하는 것들이므로, 부동산에서 초짜티나네라고 생각하더라도 신경 쓰지 마시고 꼭 요구하시기 바랍니다.5 이 경우 근생이라 부동산 중개비용을 0.9 받아갈 것 같은데, 일반 주택처럼 0.5로 받을 수도 있을까요? 이 질문에는 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 부동산 중개수수료는 법으로 정해진 최대한도가 있지만, 그 이하의 금액은 임대인과 임차인, 부동산 간의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 근생의 경우에는 주택보다 중개수수료가 높게 책정되는 경우가 많습니다. 그러나, 임차인이 부동산과 협상을 통해 중개수수료를 낮출 수 있는 가능성도 있습니다. 따라서, 임차인은 부동산과 상의하여 중개수수료를 합리적으로 조정할 수 있도록 노력해야 합니다.6 부동산에서 처음에 “연말공제 필요하세요? 이집은 안돼요~” 라고 했습니다. 문제가 있는 집일까요? 이 질문에는 확실한 답변을 드리기 어렵습니다. 연말공제란 임차인이 월세를 납부할 때 세금을 공제받을 수 있는 제도입니다. 이 제도를 이용하려면 임차인은 전입신고를 해야 합니다. 그러나, 전입신고를 하면 제2종 근린생활시설은 주택으로 간주되어 위반 건축물로 등재될 수 있습니다. 따라서, 임대인은 전입신고를 원하지 않을 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 연말공제를 받을 수 없다고 말할 수 있습니다. 그러나, 이것이 반드시 문제가 있는 집이라는 의미는 아닙니다. 임대인은 단지 자신의 이익을 지키기 위해 그런 말을 한 것일 수 있습니다. 그러나, 임차인은 전입신고를 하지 않으면 보증금을 돌려받기 어렵고, 대항력이 없어지는 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서, 임차인은 임대인과 협의하여 전입신고를 할 수 있도록 해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지연금은 농지를 소유하고 있는 60세 이상의 노인이 농지를 국가에 양도하고, 그 대가로 매월 일정한 연금을 받는 제도입니다. 농지연금을 신청하려면 다음과 같은 자격 조건을 충족해야 합니다.농지 소유자가 60세 이상이어야 합니다.농지 소유자가 농업경영에 직접 참여하고 있어야 합니다.농지 소유자가 농지연금 신청일 전 2년 이상 농지를 소유하고 있어야 합니다.농지 소유자가 농지연금 신청일 전 2년 동안 농지에 대한 농지법상의 허가를 받지 않았어야 합니다.따라서, 땅(대지)의 명의가 저로 되어 있으시다면, 농지연금을 신청하시려면 모친으로 명의 변경을 하셔야 합니다. 그러나, 명의 변경을 하시더라도 농지연금 신청일 전 2년 이상 농지를 소유하고 있어야 하므로, 즉시 신청하실 수는 없습니다. 명의 변경에 관한 자세한 절차와 비용은 농지관리청에 문의하시기 바랍니다.또한, 공시지가가 38만원 정도인 땅(대지)의 감정평가액과 실거래가는 다음과 같습니다.감정평가액은 땅(대지)의 위치, 면적, 지목, 용도, 주변 환경 등을 고려하여 감정사가 산정한 가격입니다. 감정평가액은 감정사마다 다를 수 있으므로, 정확한 금액을 알려면 감정평가를 의뢰하셔야 합니다. 감정평가 비용은 감정평가액의 0.1%~0.3% 정도입니다.실거래가는 땅(대지)의 실제 거래가격입니다. 실거래가는 거래 시기, 거래 조건, 거래 당사자의 의사 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실거래가는 공공데이터포털에서 조회하실 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가는 국토부에서 부동산의 가격을 평가한 금액으로, 세금 계산이나 보상금 지급 등에 사용됩니다. 감정평가액은 감정평가사가 부동산의 특성과 시장 상황을 고려하여 산정한 금액으로, 은행 대출이나 상속, 증여 등에 사용됩니다. 실거래가는 부동산이 실제로 거래된 가격으로, 취득세나 양도소득세 등에 사용됩니다 .공시지가와 감정평가액, 실거래가의 차이는 부동산의 종류, 위치, 시기, 거래 조건 등에 따라 달라집니다. 일반적으로는 공시지가보다 감정평가액과 실거래가가 높습니다. 하지만 정확한 비율은 알 수 없습니다. 통상적으로 공시지가의 2~3배 정도로 거래된다고 보시면 됩니다.공시지가가 평당 38만원이라면, 감정평가액과 실거래가는 평당 약 76만원 ~ 114만원 정도일 것으로 추정할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.맹지땅이란 농지법에 따라 농업용도로만 사용할 수 있는 토지를 말합니다. 맹지땅은 일반 토지와 달리 농업용도 외에는 사용할 수 없으므로, 부동산 시장에서 거래가 잘 되지 않습니다. 따라서, 맹지땅을 담보로 부동산담보대출을 받는 것은 쉽지 않습니다.부동산담보대출은 담보로 제공한 부동산의 가치에 따라 대출한도와 금리가 결정됩니다. 일반적으로, 담보가치가 높고 유동성이 좋은 부동산일수록 대출한도가 높고 금리가 낮습니다. 반대로, 담보가치가 낮고 유동성이 나쁜 부동산일수록 대출한도가 낮고 금리가 높습니다. 맹지땅은 담보가치가 낮고 유동성이 나쁜 부동산에 속하므로, 대출한도가 매우 낮고 금리가 매우 높을 가능성이 높습니다.맹지땅을 담보로 부동산담보대출을 받으려면, 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.맹지땅의 소유권이 명확하고, 등기부등본에 문제가 없어야 합니다.맹지땅의 감정평가액이 적절하게 산정되어야 합니다. 감정평가액은 담보가치의 기준이 되므로, 감정평가사의 신뢰도와 전문성이 중요합니다.맹지땅을 담보로 취급하는 은행이나 저축은행을 찾아야 합니다. 맹지땅은 일반적인 부동산담보대출 상품에 포함되지 않으므로, 별도의 상담이 필요합니다.맹지땅 외에도 추가적인 담보나 보증인을 제공해야 할 수 있습니다. 맹지땅만으로는 대출한도가 충분하지 않을 수 있으므로, 다른 부동산이나 금융자산을 함께 담보로 제공하거나, 신용도가 높은 보증인을 구해야 할 수 있습니다.맹지땅을 담보로 부동산담보대출을 받는 경우, 대출한도는 감정평가액의 70%를 넘기지 않습니다. 즉, 감정평가액이 1억원인 맹지땅을 담보로 하면, 최대 7천만원까지만 대출받을 수 있습니다. 또한, 대출금리는 일반 부동산담보대출보다 높을 수 있습니다. 대출금리는 은행이나 저축은행의 정책에 따라 달라지므로, 정확한 금리는 상담을 통해 확인해야 합니다.맹지땅을 담보로 부동산담보대출을 받는 것은 매우 어렵고 비효율적입니다. 따라서, 가능하면 다른 방법을 찾으시는 것이 좋습니다. 예를 들어, 맹지땅을 일반 토지로 전환하거나, 맹지땅을 팔아서 다른 부동산을 구입하는 등의 방법이 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 보증금 대출은 임차보증금을 담보로 하는 대출로, 대출을 받은 후에는 임차보증금을 임대차계약에 따라 임대인에게 지급하게 됩니다. 이 경우, 임차보증금은 임대인의 소유가 되므로, 대출을 받은 본인은 임차보증금을 다른 목적으로 사용할 수 없습니다. 따라서, 전월세 보증금 대출을 받고서 해당 자금으로 갭투자를 하거나 주택을 구매하는 것은 불가능합니다.만약 전월세 보증금 대출을 받은 본인이 주택을 구매하려면, 다른 대출 상품을 이용해야 합니다. 예를 들어, 주택도시기금에서 제공하는 버팀목 전세자금대출이나 중소기업 전세자금대출은 전세자금 대출을 받은 후에 주택을 구매할 수 있는 특례를 제공합니다. 이 경우, 주택을 구매할 때는 전세자금 대출을 상환하고, 주택담보대출로 전환해야 합니다. 주택담보대출의 한도와 금리는 주택의 가격, 위치, 소득, 신용 등에 따라 달라집니다.전월세 보증금 대출을 받은 본인이 아닌 배우자가 주택을 구매하는 경우에는, 전월세 보증금 대출의 상환 조건이 적용되지 않습니다. 즉, 배우자가 주택을 구매하더라도 전월세 보증금 대출을 그대로 유지할 수 있습니다. 다만, 배우자가 주택을 구매할 때는 본인의 소득과 신용을 증빙해야 하며, 주택의 가격과 위치에 따라 다른 규제가 적용될 수 있습니다. 예를 들어, 가격이 3억원을 초과하는 투기지역 또는 투기과열지구 내 소재 아파트를 구매하는 경우에는 전월세 보증금 대출을 받은 본인과 배우자 모두 주택을 소유하지 않아야 합니다.3억원 미만의 주택을 2채를 구매하는 경우에는, 주택의 위치에 따라 다른 규제가 적용됩니다. 예를 들어, 투기지역 또는 투기과열지구 내 소재 주택을 구매하는 경우에는 1주택만 소유할 수 있으며, 2주택 이상 소유하는 경우에는 과세 및 대출 제한 등의 부담이 있습니다. 투기지역 또는 투기과열지구가 아닌 지역에서 주택을 구매하는 경우에는 2주택 이상 소유해도 규제가 적용되지 않습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물의 시세를 꼼꼼하게 확인합니다. 인근 공인중개사사무소 여러 곳을 방문하거나, 국토부 실거래가 공개시스템 등을 통해 시세 및 실거래가를 파악합니다.임대인의 신분증과 등기부등본을 비교하여 임대인이 진짜 소유자인지 확인합니다2. 법인의 경우에는 법인등기부등본과 대표자의 신분증을 확인합니다.주택도시보증공사 (HUG)의 보증보험에 가입합니다. 보증보험에 가입하면 추후 집이 경매로 넘어가도 보증금을 공사로부터 돌려받을 수 있습니다1. 보증보험 가입 여부는 '안심전세 앱’을 통해 확인할 수 있습니다.전세 계약 후에는 다음과 같은 사항을 확인해보세요.전세계약서를 잘 보관합니다. 전세계약서는 전세금을 증명하는 중요한 증거이므로 잃어버리지 않도록 합니다.전세권 설정 여부를 확인합니다. 전세권 설정은 임대인이 전세금을 담보로 채무를 갚을 수 없게 하는 방법입니다. 전세권 설정 여부는 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.전세금을 은행에 예치합니다. 전세금을 직접 임대인에게 주는 것은 위험합니다. 전세금을 은행에 예치하면 임대인이 전세금을 남용하거나 도주하는 것을 방지할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인은 임대차 계약에 따라 임대물의 사용·수익권을 가지고 있습니다. 그러나 임차인은 임대물의 일부분만을 빌려서 사용하는 것이므로 외벽에 대한 권리는 없습니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 외벽에 부속물을 설치하거나 변경할 수 없습니다. 임차인은 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다.따라서 임대인이 옥상의 바닥을 수리하거나 2층이나 3층의 실외기를 관리하려고 할 때 임차인은 이에 협력해야 합니다. 임대인이 1층의 창문 옆에 2층의 실외기를 설치하려고 할 때 임차인은 이를 거부할 수 있습니다. 왜냐하면 이는 임차인의 사용·수익권을 침해하고 임차의 목적을 달성할 수 없게 만들 수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세, 월세, 매매는 각각 장단점이 있습니다. 전세는 매월 나가는 돈의 부담이 적지만, 보증금이 크고 전세 사기의 위험이 있습니다. 월세는 보증금이 적고 연말정산 시 세액공제를 받을 수 있지만, 매월 사용료를 지불해야 하고 인테리어나 풀옵션에 따라 비용이 달라질 수 있습니다. 매매는 집이 온전히 내 것이 되어 안정적으로 정착할 수 있지만, 초기 비용이 많이 들고 집값의 변동에 따라 손해를 볼 수도 있습니다.부동산에서 일하시는 분들은 3가지 중 어떤 것을 추천해주실지는 개인의 상황과 성향에 따라 다를 수 있습니다. 돈은 중요하지 않다고 가정했을 때라면, 매매가 가장 좋은 선택일 수 있습니다. 왜냐하면 매매는 집을 자유롭게 꾸밀 수 있고, 장기적으로 집값이 오를 가능성이 높기 때문입니다. 하지만 매매는 집을 구하기가 어렵고, 계약을 취소하기가 힘들 수 있으므로 신중하게 결정하셔야 합니다.전세는 이제 대출비용이 싸긴 싼거같아요라고 말씀하셨는데요, 전세대출은 금리가 낮아지고 있지만, 여전히 월세보다는 높습니다. 또한 전세대출은 2년마다 갱신해야 하고, 6개월마다 변동금리로 진행되므로, 금리 상승에 따른 부담이 있을 수 있습니다. 전세는 목돈을 모으기에 좋은 방법이지만, 전세 사기나 집주인과의 갈등에 주의하셔야 합니다.월세는 전세보다는 적은 금액의 보증금을 내고, 매달 일정한 돈을 집주인에게 줍니다. 월세는 보증금과 월세의 비율을 조절할 수 있으므로, 자신의 현금 보유량에 맞게 선택할 수 있습니다. 월세는 전세보다는 깨끗하고 예쁜 집을 찾기 쉽고, 필수 가전이 갖추어져 있을 가능성이 높습니다. 월세는 연말정산 시 세액공제를 받을 수 있어서 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 월세는 매월 나가는 비용이 많아 절약하기 어렵고, 장기적으로 집값이 오르면 손해를 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1주택자라도 청약통장을 유지하면 좋은 이유가 있습니다. 첫째, 가입기간이 길수록 청약당첨에 유리합니다. 만약 나중에 집을 팔게 되면, 가입기간이 리셋되지 않고 유지되기 때문에, 민간분양의 가점제나 공공분양의 납입금액과 납입횟수에 따라 당첨확률이 높아집니다. 둘째, 1주택자도 추첨제 물량에 신청할 수 있습니다. 이 경우, 당첨되면 6개월 안에 기존주택을 처분하겠다는 약속을 해야 합니다. 이를 '주택 갈아타기’라고 하며, 투기과열지역이나 비규제지역에서도 가능합니다. 셋째, 청약통장을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 급하게 돈이 필요한 경우, 청약통장을 해지하지 않고 담보대출을 이용하면, 청약가점도 살리고 이자상환부담도 줄일 수 있습니다.하지만, 청약통장을 해지하는 것이 더 현명한 경우도 있습니다. 예를 들어, 집을 팔 생각이 없고, 담보대출의 이자부담이 크다면, 청약통장을 해지하고 대출금을 갚는 것이 더 좋을 수 있습니다. 또는, 부양가족이 많고, 청약통장을 증여하거나 상속할 수 있는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.맹지란, 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지 혹은 (여러 필지)의 토지를 말합니다. 사도 (개인도로)를 개설하여 도로에 연결시켜야 이용이 가능하고, 이용이 제한을 받는 만큼 주변의 토지에 비해 가격이 낮습니다. 또한, 맹지에는 건축법상 건물을 세울 수 없습니다.맹지는 공로 (공공도로)로 나가기 위해 주위의 토지를 통행하거나 개설 할 수 있는 '주위토지통행권’을 가지게 되는데요. 이처럼 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자가 주위의 토지를 통행하거나 통로로 쓸 수 있는 권리입니다. 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야하고, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야합니다.맹지는 건축이 제한되고 통행권 문제가 발생할 수 있기 때문에 부동산 가격이 낮아지는 경향이 있습니다. 맹지를 탈출하기 위해서는 공로에 접하는 토지를 매수하거나, 사도 개설 허가를 받거나, 점유취득 시효를 이용하는 등의 방법이 있습니다.