답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 건축비가 많아야 부동산 취득세가 올라가는 것은 아닙니다. 하지만, 건축비가 높을 경우 부동산 취득세가 높아질 수 있습니다.부동산 취득세는 부동산의 취득가액에 따라 결정됩니다. 취득가액은 건물과 토지의 매매가액, 선물, 상속 등으로 결정됩니다.건축 후 부동산취득세를 내야하는 경우, 건축비와 부동산 취득세는 별개의 문제입니다. 건축비 정산은 건축사나 시공사와 협의하여 진행해야 합니다.따라서, 건축 후 부동산취득세를 내기 위해서는 건축비 정산과 별개로 부동산 취득세를 신고하셔야 합니다.부동산 취득세는 신고기한 내에 신고하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 따라서, 신고기한 내에 정산을 마무리할 수 있도록 업체와 협의하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지에 벌꿀용 저온저장고를 설치하는 것은 농지이용행위로 볼 수 있습니다. 다만, 간이저장고 시설의 면적이 33제곱미터를 초과하는 경우 농지전용 허가를 받아야 합니다. 따라서, 규모가 33제곱미터이내인 벌꿀용 저온저장고를 설치할 경우, 농지이용행위로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 이후 주택이 매도되면, 임대차 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 매수인과 기존 임차인은 계약서를 다시 작성하지 않습니다.매도인이 전세계약 진행 후 지인에게 명의를 넘기고, 이후 새로운 매도인에게 임차계약서를 작성할 경우, 전세잔금 대출을 신청한 은행에도 새임대차 계약서를 제출해야 할 수 있습니다.다만, 이는 은행의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 은행에 문의하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택자가 매매사업자로 경매낙찰을 받아 등기를 하는 경우, 유주택자로 분류됩니다. 이는 경매 낙찰 후에도 무주택자 자격으로 임대주택에 계속 거주할 수 있다는 것을 의미합니다.매매사업자로 경매물건을 낙찰받을 경우에도, 경매 낙찰 후에는 유주택자로 분류됩니다.경매 낙찰 후에 등기를 하는 경우, 등기부등본 상에는 유주택자로 표시됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 감액하여 연장 재계약을 하시는 경우에는 갱신청구권을 사용하셔야 합니다. 묵시적 갱신은 보증금의 변동이 없고 임대인과 임차인이 모두 동의할 때만 가능합니다. 감액하여 연장 재계약을 하실 때는 새로운 계약서를 작성하시고, 특약사항에 감액된 금액과 갱신청구권을 사용했다는 내용을 명시하시면 됩니다. 감액 재계약 시 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 이미 기존의 확정일자로 보증금 전체를 보호 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 갱신권을 사용하고 보증금을 증액하여 재계약을 한 경우에는 새로운 임대차 계약이 성립된 것으로 보고, 임차인은 언제든지 해지를 요구할 수 있습니다. 다만, 해지 통보를 한 날로부터 3개월 후에 해지가 효력이 발생하므로, 그 기간 동안은 임대차 계약이 유효하고 임차인은 임대료를 납부해야 합니다. 따라서, 임차인은 재계약 후 5개월 뒤에 집주인에게 전세 퇴거를 요청하면, 퇴거 요청일로부터 3개월 후에 퇴거할 수 있습니다. 재계약의 만기를 채울 필요는 없습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 신탁등기 계약을 할 때 주의할 점은 다음과 같습니다.신탁등기가 된 부동산은 실소유자가 아닌 신탁회사가 소유권을 가지고 있기 때문에, 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 할 수 없습니다. 따라서 신탁회사와 임대차 계약을 체결하거나, 실소유자가 신탁회사의 동의를 받은 증거를 제시해야 합니다.전세 계약서 작성 시 특약사항을 잘 넣어야 합니다. 특약사항에는 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소하고 소유권 이전 등기를 접수한다는 내용과, 잔금일까지 해당 부동산에 잡힌 근저당 상환 말소 및 미이행 시 계약 파기 및 계약금 반환한다는 내용을 포함해야 합니다.전세 보증금은 원소유자가 아닌 신탁회사의 계좌로 송금해야 합니다. 그리고 보증금 반환 의무를 직접 책임진다는 확인서를 함께 받아 두시면 좋습니다.전세 대출을 받으신다면, 은행에 가셔서 대출 심사에 필요한 서류와 함께 계약서, 확정일자를 받아 함께 제출하시면 됩니다. 은행에 필요서류 제출하시면서 전세대출과 신탁등기 말소 동시진행으로 전세자금대출이 가능한지 확인하시면 됩니다. 만약 대출이 불가한 경우 본 계약은 소급하여 무효로 한다는 특약을 넣으시면 계약금을 돌려받으실 수 있습니다.그래도 불안하시다면 법무사를 통하는 것도 방법입니다. 법무사측에서 집주인과 세입자 사이에서 신탁등기 말소를 신청하고 진행 해주기 때문에 편리하고 안심이 될 수 있습니다. 법무사를 고용하는 비용은 6만원~10만원 정도입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사의 중개 과실로 인한 피해보상을 받기 위해서는 소송을 통해 승소 후 공제조합을 통해 보상을 받는 방법이 가장 확실하고 정식적인 방법입니다. 그러나 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 승소 여부도 불확실하기 때문에, 가능하다면 공인중개사와 협상을 통해 소송없이 보상을 받는 방법을 시도해보는 것도 좋습니다.공인중개사와 협상을 통해 소송없이 보상을 받으려면, 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다.공인중개사의 중개 과실과 이로 인한 피해가 명백하게 입증되는 증거를 확보합니다. 예를 들어, 중개대상물 확인설명서, 매매계약서, 등기부등본, 전화통화 녹음 등이 있습니다.공인중개사에게 내용증명을 발송하여 중개 과실과 피해액을 구체적으로 밝히고, 보상을 요구합니다. 내용증명은 소송 전에 상대방에게 사실을 확인하고 증거를 확보하는 법률적 수단입니다. 내용증명을 발송하면 공인중개사는 공제사업에 가입한 경우, 한국공인중개사협회에 보고하고, 협회의 지시에 따라야 합니다.공인중개사와 협회의 답변을 기다립니다. 공인중개사가 보상에 동의하거나, 협회가 공제금을 지급하겠다고 하면, 소송없이 보상을 받을 수 있습니다. 그러나 공인중개사가 보상을 거부하거나, 협회가 공제금 지급을 거절하거나, 보상액이 만족스럽지 않다면, 소송을 제기할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개 수수료는 거래의 종류와 대상에 따라 다르게 적용됩니다. 부동산 중개 수수료는 공인중개사법과 공인중개사법 시행규칙, 그리고 특별시·광역시·도 또는 특별자치도가 조례로 정한 상한요율과 한도액을 따라 결정됩니다. 공인중개사법은 부동산 중개 수수료의 법적 근거이고, 공인중개사법 시행규칙은 부동산 중개 수수료의 상세한 요율과 한도액을 정하고 있습니다. 특별시·광역시·도 또는 특별자치도는 주택 중개 수수료의 상한요율과 한도액을 각 지역의 상황에 맞게 달리 정할 수 있습니다.부동산 중개 수수료를 계산할 때는 다음과 같은 방법을 사용합니다.매매·교환: 거래금액 x 수수료율전세: 전세금 x 수수료율월세: (보증금 + 월차임 x 100) x 수수료율 (단, 이 때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우 보증금 + 월차임 x 70으로 재계산)분양권: (거래당시까지 불입한 금액 + 프리미엄) x 수수료율수수료율은 거래의 종류와 대상에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 주택의 매매 중개 수수료의 상한요율은 다음과 같습니다.6억원 미만: 0.6%6억원 이상 ~ 9억원 미만: 0.4%9억원 이상 ~ 12억원 미만: 0.7%12억원 이상 ~ 15억원 미만: 0.6%15억원 이상 ~ 18억원 미만: 0.5%18억원 이상: 0.4%한도액은 900만원입니다. 즉, 거래금액에 수수료율을 곱한 금액이 900만원을 초과하면 900만원으로 한정됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상권 분석이란 특정 지역에서 재화와 용역이 거래되는 공간적 범위를 말합니다. 상권 분석을 통해 그 지역의 인구, 소비, 유통, 경쟁, 발전 등의 상황을 파악하고, 사업의 성패를 예측할 수 있습니다. 예를 들어, 신촌은 젊은 층이 주로 거주하고 방문하는 지역이므로, 패션, 뷰티, 문화, 외식 등의 업종이 번성하는 상권입니다. 반면, 강남은 고소득층이 많이 거주하고 방문하는 지역이므로, 고급 브랜드, 의료, 교육, 금융 등의 업종이 번성하는 상권입니다.입지 분석이란 상가나 대지가 소재하는 위치의 조건을 말합니다. 입지 분석을 통해 그 위치의 접근성, 가시성, 통행량, 주차장, 주변 상가 등의 요인을 파악하고, 개별 상가의 성패 여부를 판단할 수 있습니다. 예를 들어, 역세권은 대중교통을 이용하는 고객이 많이 지나가는 위치이므로, 접근성이 좋고 통행량이 많은 입지입니다. 따라서, 편의점, 커피숍, 베이커리, 편의식품 등의 업종이 성공하기 쉬운 입지입니다. 반면, 주택가는 거주하는 고객이 많이 방문하는 위치이므로, 가시성이 좋고 주차장이 충분한 입지입니다. 따라서, 마트, 약국, 세탁소, 미용실 등의 업종이 성공하기 쉬운 입지입니다.상권 분석과 입지 분석은 서로 연관되어 있습니다. 상권 분석은 입지 분석의 전제가 되고, 입지 분석은 상권 분석의 세부가 됩니다. 상권 분석을 통해 전체적인 흐름을 파악하고, 입지 분석을 통해 구체적인 조건을 평가하는 것이 중요합니다. 상권이 좋아도 입지가 나쁘면 상가의 성공률이 낮아지고, 상권이 나쁘더라도 입지가 좋으면 상가의 성공률이 높아질 수 있습니다.