답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 이후 주택이 매도되면, 임대차 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 매수인과 기존 임차인은 계약서를 다시 작성하지 않습니다.매도인이 전세계약 진행 후 지인에게 명의를 넘기고, 이후 새로운 매도인에게 임차계약서를 작성할 경우, 전세잔금 대출을 신청한 은행에도 새임대차 계약서를 제출해야 할 수 있습니다.다만, 이는 은행의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 은행에 문의하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택자가 매매사업자로 경매낙찰을 받아 등기를 하는 경우, 유주택자로 분류됩니다. 이는 경매 낙찰 후에도 무주택자 자격으로 임대주택에 계속 거주할 수 있다는 것을 의미합니다.매매사업자로 경매물건을 낙찰받을 경우에도, 경매 낙찰 후에는 유주택자로 분류됩니다.경매 낙찰 후에 등기를 하는 경우, 등기부등본 상에는 유주택자로 표시됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 감액하여 연장 재계약을 하시는 경우에는 갱신청구권을 사용하셔야 합니다. 묵시적 갱신은 보증금의 변동이 없고 임대인과 임차인이 모두 동의할 때만 가능합니다. 감액하여 연장 재계약을 하실 때는 새로운 계약서를 작성하시고, 특약사항에 감액된 금액과 갱신청구권을 사용했다는 내용을 명시하시면 됩니다. 감액 재계약 시 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 이미 기존의 확정일자로 보증금 전체를 보호 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 갱신권을 사용하고 보증금을 증액하여 재계약을 한 경우에는 새로운 임대차 계약이 성립된 것으로 보고, 임차인은 언제든지 해지를 요구할 수 있습니다. 다만, 해지 통보를 한 날로부터 3개월 후에 해지가 효력이 발생하므로, 그 기간 동안은 임대차 계약이 유효하고 임차인은 임대료를 납부해야 합니다. 따라서, 임차인은 재계약 후 5개월 뒤에 집주인에게 전세 퇴거를 요청하면, 퇴거 요청일로부터 3개월 후에 퇴거할 수 있습니다. 재계약의 만기를 채울 필요는 없습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 신탁등기 계약을 할 때 주의할 점은 다음과 같습니다.신탁등기가 된 부동산은 실소유자가 아닌 신탁회사가 소유권을 가지고 있기 때문에, 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 할 수 없습니다. 따라서 신탁회사와 임대차 계약을 체결하거나, 실소유자가 신탁회사의 동의를 받은 증거를 제시해야 합니다.전세 계약서 작성 시 특약사항을 잘 넣어야 합니다. 특약사항에는 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소하고 소유권 이전 등기를 접수한다는 내용과, 잔금일까지 해당 부동산에 잡힌 근저당 상환 말소 및 미이행 시 계약 파기 및 계약금 반환한다는 내용을 포함해야 합니다.전세 보증금은 원소유자가 아닌 신탁회사의 계좌로 송금해야 합니다. 그리고 보증금 반환 의무를 직접 책임진다는 확인서를 함께 받아 두시면 좋습니다.전세 대출을 받으신다면, 은행에 가셔서 대출 심사에 필요한 서류와 함께 계약서, 확정일자를 받아 함께 제출하시면 됩니다. 은행에 필요서류 제출하시면서 전세대출과 신탁등기 말소 동시진행으로 전세자금대출이 가능한지 확인하시면 됩니다. 만약 대출이 불가한 경우 본 계약은 소급하여 무효로 한다는 특약을 넣으시면 계약금을 돌려받으실 수 있습니다.그래도 불안하시다면 법무사를 통하는 것도 방법입니다. 법무사측에서 집주인과 세입자 사이에서 신탁등기 말소를 신청하고 진행 해주기 때문에 편리하고 안심이 될 수 있습니다. 법무사를 고용하는 비용은 6만원~10만원 정도입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사의 중개 과실로 인한 피해보상을 받기 위해서는 소송을 통해 승소 후 공제조합을 통해 보상을 받는 방법이 가장 확실하고 정식적인 방법입니다. 그러나 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 승소 여부도 불확실하기 때문에, 가능하다면 공인중개사와 협상을 통해 소송없이 보상을 받는 방법을 시도해보는 것도 좋습니다.공인중개사와 협상을 통해 소송없이 보상을 받으려면, 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다.공인중개사의 중개 과실과 이로 인한 피해가 명백하게 입증되는 증거를 확보합니다. 예를 들어, 중개대상물 확인설명서, 매매계약서, 등기부등본, 전화통화 녹음 등이 있습니다.공인중개사에게 내용증명을 발송하여 중개 과실과 피해액을 구체적으로 밝히고, 보상을 요구합니다. 내용증명은 소송 전에 상대방에게 사실을 확인하고 증거를 확보하는 법률적 수단입니다. 내용증명을 발송하면 공인중개사는 공제사업에 가입한 경우, 한국공인중개사협회에 보고하고, 협회의 지시에 따라야 합니다.공인중개사와 협회의 답변을 기다립니다. 공인중개사가 보상에 동의하거나, 협회가 공제금을 지급하겠다고 하면, 소송없이 보상을 받을 수 있습니다. 그러나 공인중개사가 보상을 거부하거나, 협회가 공제금 지급을 거절하거나, 보상액이 만족스럽지 않다면, 소송을 제기할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개 수수료는 거래의 종류와 대상에 따라 다르게 적용됩니다. 부동산 중개 수수료는 공인중개사법과 공인중개사법 시행규칙, 그리고 특별시·광역시·도 또는 특별자치도가 조례로 정한 상한요율과 한도액을 따라 결정됩니다. 공인중개사법은 부동산 중개 수수료의 법적 근거이고, 공인중개사법 시행규칙은 부동산 중개 수수료의 상세한 요율과 한도액을 정하고 있습니다. 특별시·광역시·도 또는 특별자치도는 주택 중개 수수료의 상한요율과 한도액을 각 지역의 상황에 맞게 달리 정할 수 있습니다.부동산 중개 수수료를 계산할 때는 다음과 같은 방법을 사용합니다.매매·교환: 거래금액 x 수수료율전세: 전세금 x 수수료율월세: (보증금 + 월차임 x 100) x 수수료율 (단, 이 때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우 보증금 + 월차임 x 70으로 재계산)분양권: (거래당시까지 불입한 금액 + 프리미엄) x 수수료율수수료율은 거래의 종류와 대상에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 주택의 매매 중개 수수료의 상한요율은 다음과 같습니다.6억원 미만: 0.6%6억원 이상 ~ 9억원 미만: 0.4%9억원 이상 ~ 12억원 미만: 0.7%12억원 이상 ~ 15억원 미만: 0.6%15억원 이상 ~ 18억원 미만: 0.5%18억원 이상: 0.4%한도액은 900만원입니다. 즉, 거래금액에 수수료율을 곱한 금액이 900만원을 초과하면 900만원으로 한정됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상권 분석이란 특정 지역에서 재화와 용역이 거래되는 공간적 범위를 말합니다. 상권 분석을 통해 그 지역의 인구, 소비, 유통, 경쟁, 발전 등의 상황을 파악하고, 사업의 성패를 예측할 수 있습니다. 예를 들어, 신촌은 젊은 층이 주로 거주하고 방문하는 지역이므로, 패션, 뷰티, 문화, 외식 등의 업종이 번성하는 상권입니다. 반면, 강남은 고소득층이 많이 거주하고 방문하는 지역이므로, 고급 브랜드, 의료, 교육, 금융 등의 업종이 번성하는 상권입니다.입지 분석이란 상가나 대지가 소재하는 위치의 조건을 말합니다. 입지 분석을 통해 그 위치의 접근성, 가시성, 통행량, 주차장, 주변 상가 등의 요인을 파악하고, 개별 상가의 성패 여부를 판단할 수 있습니다. 예를 들어, 역세권은 대중교통을 이용하는 고객이 많이 지나가는 위치이므로, 접근성이 좋고 통행량이 많은 입지입니다. 따라서, 편의점, 커피숍, 베이커리, 편의식품 등의 업종이 성공하기 쉬운 입지입니다. 반면, 주택가는 거주하는 고객이 많이 방문하는 위치이므로, 가시성이 좋고 주차장이 충분한 입지입니다. 따라서, 마트, 약국, 세탁소, 미용실 등의 업종이 성공하기 쉬운 입지입니다.상권 분석과 입지 분석은 서로 연관되어 있습니다. 상권 분석은 입지 분석의 전제가 되고, 입지 분석은 상권 분석의 세부가 됩니다. 상권 분석을 통해 전체적인 흐름을 파악하고, 입지 분석을 통해 구체적인 조건을 평가하는 것이 중요합니다. 상권이 좋아도 입지가 나쁘면 상가의 성공률이 낮아지고, 상권이 나쁘더라도 입지가 좋으면 상가의 성공률이 높아질 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인과의 재계약 문제로 고민이 많으시군요. 저는 재계약을 하시기 전에 몇 가지 주의할 점을 알려드리고자 합니다.재계약을 하시려면 임대인과의 계약서를 꼭 작성하시고, 계약서에는 임대기간, 임대료, 보증금, 임대료 인상률, 임대료 지급일, 임대인과 임차인의 주소와 연락처, 임대물의 상태와 수선의무, 임대차 해지 조건 등을 명확하게 기재하시는 것이 좋습니다. 계약서는 임대인과 임차인이 모두 서명하고 날인하고, 각각 한 부씩 보관하시면 됩니다. 재계약을 하시면 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간을 2년 더 보장해주는 권리입니다. 계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전-1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우엔 정당한 사유없이 거절하지 못합니다. 단, 임대인이 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 직접 거주하려는 경우나 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.재계약을 하시면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 일부만 반환하는 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.저는 재계약을 하시기 전에 임대인과의 계약 내용을 잘 확인하시고, 필요하시면 전문가의 도움을 받으시는 것을 권장합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산에서 세입자와 한 계약서를 안주는 것은 매우 부당하고 불법적인 행위입니다. 세입자는 계약서를 요구할 권리가 있으며, 계약서를 보여주지 않는다면 계약을 해지하거나 소송을 제기할 수 있습니다. 계약서를 보여주지 않는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 부동산이 세입자에게 알리지 않고 임대차 계약을 다른 사람과 중복으로 체결했거나, 계약서에 세입자가 동의하지 않은 내용이 있거나, 계약서를 분실하거나 위조했을 수 있습니다. 이런 경우에는 세입자는 계약서를 보여주거나 사본을 제공하도록 요구할 수 있으며, 그렇지 않으면 계약을 해지하거나 소송을 제기할 수 있습니다. 계약서를 보여주지 않는 부동산에 대해 법적 조치를 취하려면, 세입자는 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.부동산중개법에 따라 부동산중개업소에 민원을 제기하거나, 부동산중개업소의 관할 지방청에 신고할 수 있습니다. 부동산중개업소는 계약서를 보여주거나 사본을 제공하도록 권고하거나, 위반한 경우에는 과태료를 부과하거나 영업정지 처분을 할 수 있습니다. 임대차보호법에 따라 임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 임대차분쟁조정위원회는 계약서를 보여주거나 사본을 제공하도록 조정하거나, 계약을 해지하거나 변경하도록 조정할 수 있습니다. 민사소송법에 따라 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 계약서를 보여주거나 사본을 제공하도록 명령하거나, 계약을 해지하거나 변경하도록 판결할 수 있습니다. 계약서를 보여주지 않는 부동산은 세입자의 권리를 침해하는 행위이므로, 세입자는 당당하게 자신의 권리를 주장하고 법적인 조치를 취할 수 있습니다.