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전세금반환소송 등기부등본 증여예약이 있을때 소송 가능?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환 소송은 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 소송입니다. 전세금 반환 소송을 제기하기 위해서는 임대차 계약의 종료와 전세금 반환 요구에 대한 증거가 필요합니다. 보통은 계약 종료에 따른 의사표시와 전세금 반환 요구를 내용증명으로 보내서 증거를 확보합니다. 내용증명은 변호사의 도움을 받아 작성하면 더 효과적입니다.전세금 반환 소송을 제기하면 임대인은 여러 가지 방어를 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대차 계약의 존속을 주장하거나, 전세금의 일부를 사용한 사실을 주장하거나, 임차인의 임대물건 손상을 주장하거나, 임차권을 증여예약한 사실을 주장할 수 있습니다. 이런 경우에는 재판부는 양측의 입증자료를 검토하고 판단을 내립니다. 따라서 소송 기간은 임대인의 법률적 대응 태도에 따라 달라질 수 있습니다.질문자님의 경우에는 임대인이 임차권을 증여예약한 사실을 주장할 가능성이 있습니다. 증여예약이란 재산을 증여할 의사를 표시하고, 증여의 대상이 되는 재산에 대해 증여예약의 등기를 하는 것입니다. 증여예약을 한 경우에는 증여예약자는 재산을 처분할 수 없고, 증여예약을 받은 자는 증여예약의 취소를 청구할 수 있습니다. 즉, 임차권을 증여예약한 경우에는 임대인은 임차권을 처분할 수 없고, 임차권을 증여예약받은 자는 임차권의 취소를 청구할 수 있습니다.하지만 증여예약은 임차권의 존속과 전세금 반환의 의무에 영향을 주지 않습니다. 임차권은 임대차 계약에 따라 존속하고, 임대차 계약이 종료되면 임차권도 소멸합니다. 임대인은 임차권을 증여예약하였다고 하더라도 임차권이 존속하는 동안에는 임차인의 임차권을 침해할 수 없습니다. 또한 임대인은 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 전세금을 반환해야 합니다. 임차권을 증여예약하였다고 하더라도 전세금 반환의 의무는 면제되지 않습니다.따라서 질문자님은 임대차 계약의 종료와 전세금 반환 요구에 대한 증거를 확보하셨다면, 임대인이 증여예약을 한다고 해도 전세금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인이 증여예약을 방어로 주장한다면, 재판부는 증여예약이 임차권의 존속과 전세금 반환의 의무에 영향을 주지 않는다고 판단할 가능성이 높습니다. 물론, 임대인이 다른 방어를 할 수도 있으니, 전세금 반환 소송을 제기하기 전에 변호사의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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아파트 재건축 절차와 기간이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 재건축은 지은지 30년이 넘은 아파트들이 주거환경 개선을 위해 새로 지어지는 사업입니다. 아파트 재건축은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.1 계획수립: 재건축의 기본방향, 계획기간, 주거지 관리 계획, 건축물의 밀도계획, 세입자에 대한 주거안정대책 등을 수립합니다. 약 24개월이 소요됩니다.2 정비구역 지정: 재건축 계획안을 수립하고 아파트 소유자 2/3 이상의 동의를 받아 정비구역으로 지정합니다. 약 12개월이 소요됩니다.3 조합설립 추진위원회 및 재건축조합 승인: 재건축을 추진할 조합을 설립하고 법인으로 인정받습니다. 약 13개월이 소요됩니다.4 안전진단: 아파트의 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등을 평가하여 재건축 가능여부를 결정합니다. A~C등급은 재건축이 불가능하고, D등급은 조건부 재건축, E등급은 재건축 확정 등급입니다. 약 6개월이 소요됩니다.5 사업시행 인가: 재건축 조합이 추진하는 재건축 내용을 지자체에서 최종 확정하여 인가해줍니다. 신축아파트 배치계획, 시공사, 자금계획, 세입자 주거대책 등을 담은 사업시행계획서를 제출하고 심의를 거칩니다. 약 9개월이 소요됩니다.6 관리처분 및 분양신청: 조합원에게 새로 건축된 건축물과 대지지분을 배분하는 기준을 수립하고 인가받습니다. 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분, 건축비, 사후 정산금액 등을 결정합니다. 그 후 분양절차를 진행합니다. 약 14개월이 소요됩니다.7 착공 및 준공: 실제로 아파트를 철거하고 새로 지어줍니다. 약 26개월이 소요됩니다.아파트 재건축은 정비구역 지정 이후 평균적으로 9.7년이 걸린다고 합니다. 단계별로 살펴보면 정비구역지정 이후 1.2년, 조합설립인가 후 3.1년, 사업시행인가에 1.4년, 관리처분인가에 1.4년, 착공 후 준공까지 2.6년 등 총 9.7년이 걸립니다. 이는 평균기간이기 때문에 실제로는 더 길게 시간이 소요되는 곳도 많습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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전세 안전하게 계약하는 방법이 뭘까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 안전하게 계약하는 방법은 다음과 같습니다전세 계약 전에는 임대인의 신분증과 등기부등본을 확인하여 소유자 본인인지, 부동산에 근저당이나 가압류 등의 문제가 없는지 확인해야 합니다. 거래하려는 집이 근저당이 있는 경우에는 근저당 말소 조건으로 계약하는 것이 좋습니다. 근저당 말소 조건이란 임차인이 보증금을 지불할 때 근저당을 말소하고 전세권을 설정한다는 내용을 계약서에 특약으로 넣는 것입니다. 이렇게 하면 근저당이 전세권보다 우선하지 않게 되어 보증금을 보호할 수 있습니다.전세 계약 후에는 무조건 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주소에 거주한다는 것을 관할 주민센터에 신고하는 것이고, 확정일자는 임차인이 전입신고한 날짜를 등기소에 등록하는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 받으면 임차인의 전세권이 확정되어 임대인이 부동산을 매매하거나 담보로 제공할 수 없게 됩니다.전세 계약 시에는 전세보증보험을 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 부동산에 문제가 생겼을 때 보증금을 대신 지급해주는 보험입니다. 전세보증보험은 계약 후에 가입할 수 있으며, 필요한 서류는 계약서, 등기부등본, 전입신고증, 확정일자 증명서 등입니다. 전세보증보험의 가입조건은 보험사마다 다르므로, 가입 전에 보험사에 문의하거나 비교사이트를 이용하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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집주인에게 계약갱신청구권 할때 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 세입자가 계약기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 따라서, 세입자는 계약기간 만료일이 7개월 남은 시점에서는 아직 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시점이 되면, 세입자는 집주인에게 계약갱신의 의사를 전달하면 됩니다. 이때, 증거를 남기기 위해 내용증명이나 문자, 카톡 등으로 통보하는 것이 좋습니다.계약갱신청구권을 행사한 후에는 보증금이나 임대료 등의 조건을 협의할 수 있습니다. 단, 임대료는 최대 5%까지만 인상할 수 있으며, 전세에서 월세로 전환할 수 없습니다. 보증금은 계약갱신청구권과 관련된 법률에 따라 정해진 상한이 없으므로, 집주인과 세입자가 협의하여 결정할 수 있습니다. 보증금 협의 시에는 만기도래 시점의 시세를 참고하거나, 전세금 상한제를 적용할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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재개발 조합원 입주권 매도하면 중개수수료 몇% 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.(1) 관리처분인가 후 멸실 후에는 입주권의 상태가 토지로 간주되기 때문에 토지의 중개수수료 요율을 적용합니다. 토지의 중개수수료 요율은 거래금액의 0.9%로 상한이 없습니다. 예를 들어, 입주권 매매가가 10억원이라면 중개수수료는 10억원에 0.9%를 곱한 9백만원이 됩니다.(2) 동호수 배정 후에는 입주권의 상태가 주택으로 간주되기 때문에 주택의 중개수수료 요율을 적용합니다. 주택의 중개수수료 요율은 거래금액에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 입주권 매매가가 10억원이라면 중개수수료는 10억원에 0.4%를 곱한 4백만원이 됩니다.중개수수료는 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정할 수 있으므로, 위의 요율은 참고용으로만 사용하시기 바랍니다. 또한, 중개수수료는 납입된 부담금을 기준으로 적용되므로, 추가분담금, 계약금, 중도금 등의 납부 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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전세집 구하는 중인데 제가 지금 억지부리고 있는것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.채권최고액은 근저당권으로 담보되는 한도액으로, 집주인이 은행에서 대출할 수 있는 최대 금액입니다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 이 비율이 높아지면 임차인이 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 전세가율이 100%를 넘는 경우는 전세가가 매매가를 초과하는 것으로, 전세사기의 위험이 매우 높습니다. 따라서 전세가율이 100%를 넘는 물건은 절대로 계약하지 않는 것이 좋습니다. 전세가율이 100%에 가까운 경우에도 신중하게 판단해야 합니다. 일반적으로 전세가율이 80% 이상인 경우는 전세가가 매매가의 대부분을 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 불리하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 60% 이하인 경우는 전세가가 매매가의 절반 이하를 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 유리하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 60%~80%인 경우는 전세가가 매매가의 적정 수준을 차지하는 것으로, 임차인과 집주인의 입장에서는 균형적이라고 볼 수 있습니다.전세가율은 지역별로 다르게 산정될 수 있으므로, 전세로 오피스텔에 들어가려고 하시는 경우에는 해당 지역의 전세가율을 확인하시는 것이 좋습니다. 전세가율을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.1 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr)에서 「조회ㆍ발급→기타 조회→기준시가 조회→오피스텔 및 상업용건물」을 클릭하고, 건물의 주소와 동호수를 입력하여 기준시가를 확인합니다.2 기준시가를 매매가로 나누어 전세가율을 계산합니다. 예를 들어, 오피스텔의 기준시가가 3억원이고, 매매가가 4억원이라면, 전세가율은 3억원 ÷ 4억원 × 100% = 75%입니다.3 전세가율이 60%~80% 사이에 있는지 확인합니다. 만약 그렇다면, 전세가가 적정하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 80% 이상이거나 60% 이하라면, 전세가가 부적정하다고 볼 수 있습니다.전세집을 구하실 때는 전세가율뿐만 아니라 채권최고액도 확인하셔야 합니다. 채권최고액은 등기부등본에서 확인할 수 있으며, 채권최고액이 전세보증금보다 낮거나 같아야 안전합니다. 채권최고액이 전세보증금보다 높은 경우는 집주인이 추가로 대출을 받을 수 있으므로, 임차인의 보증금이 위험에 노출될 수 있습니다. 따라서 채권최고액이 전세보증금보다 높은 경우는 감액등기를 요구하거나, 임대차보증보험에 가입하거나, 계약을 취소하는 것이 좋습니다.질문하신 사례에서는 채권최고액이 8200만원, 전세가가 9000만원, 국세청 오피스텔 기준시가가 1억1천인 집이라고 하셨습니다. 이 경우, 전세가율은 9000만원 ÷ 1억1천 × 100% = 81.8%로, 전세가가 매매가의 대부분을 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 불리하다고 볼 수 있습니다. 또한, 채권최고액이 전세보증금보다 800만원 낮은 것으로, 집주인이 추가로 대출을 받을 수 있는 여지가 있습니다. 따라서 이 경우는 전세가가 부적정하고, 보증금이 위험하다고 판단할 수 있습니다. 중개사님이 그런 집이 없다고 하셨다면, 현재 시장에서 전세가가 매매가에 비해 과열되어 있거나, 채권최고액이 낮은 집이 적거나, 중개사님이 임차인의 입장을 고려하지 않고 집주인의 입장만을 우선시하고 있거나, 세 가지 이유가 있을 수 있습니다. 진상고객이라고 생각하지는 않습니다. 전세집을 구하실 때는 자신의 권리와 안전을 지키기 위해 적절한 전세가율과 채권최고액을 확인하고 요구하는 것이 당연한 것입니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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공장 인수시 인수가격 공식이 있나요~?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공장 인수시 인수가격을 결정하는 공식은 통일된 것이 없으며, 다양한 요인을 고려하여 협상을 통해 정해야 합니다. 일반적으로 공장 인수시 고려해야 할 요인은 다음과 같습니다.1 공장의 매출액, 영업이익, 순이익 등 재무상태2 공장의 시장점유율, 브랜드 가치, 기술력, 경쟁력 등 시장상태3 공장의 토지, 건물, 설비, 재고 등 자산가치4 공장의 부채, 채권, 채무, 임대료 등 부채상태5 공장의 인력, 조직, 문화, 업무프로세스 등 인적자원상태6 공장의 환경, 안전, 규제, 법률, 세금 등 법률상태이러한 요인들을 종합적으로 분석하여 공장의 가치를 평가하고, 인수가격을 산정하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 방법들이 있습니다.1.자산기준법 : 공장의 자산가치를 기준으로 인수가격을 산정하는 방법입니다. 공장의 자산가치는 장부가치, 재평가가치, 현재가치 등으로 산정할 수 있습니다. 이 방법은 공장의 자산이 주된 가치를 창출하는 경우에 적합합니다.2.수익기준법 : 공장의 수익가치를 기준으로 인수가격을 산정하는 방법입니다. 공장의 수익가치는 과거의 수익성, 미래의 수익성, 할인율 등으로 산정할 수 있습니다. 이 방법은 공장의 수익이 주된 가치를 창출하는 경우에 적합합니다.3.시장기준법 : 공장의 시장가치를 기준으로 인수가격을 산정하는 방법입니다. 공장의 시장가치는 유사한 공장의 거래가격, 주가, 배당금, 매출액 등으로 산정할 수 있습니다. 이 방법은 공장의 시장환경이 주된 가치를 창출하는 경우에 적합합니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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지방 기준 안전한 전세가율 기준에 대해 알려주세요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 이 비율이 높아지면 임차인이 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 전세가율이 100%를 넘는 경우는 전세가가 매매가를 초과하는 것으로, 전세사기의 위험이 매우 높습니다. 따라서 전세가율이 100%를 넘는 물건은 절대로 계약하지 않는 것이 좋습니다. 전세가율이 100%에 가까운 경우에도 신중하게 판단해야 합니다. 일반적으로 전세가율이 80% 이상인 경우는 전세가가 매매가의 대부분을 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 불리하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 60% 이하인 경우는 전세가가 매매가의 절반 이하를 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 유리하다고 볼 수 있습니다.전세가율이 60%~80%인 경우는 전세가가 매매가의 적정 수준을 차지하는 것으로, 임차인과 집주인의 입장에서는 균형적이라고 볼 수 있습니다. 전세가율은 지역별로 다르게 산정될 수 있으므로, 전세로 오피스텔에 들어가려고 하시는 경우에는 해당 지역의 전세가율을 확인하시는 것이 좋습니다. 전세가율을 확인하는 방법은 다음과 같습니다. 1. 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr)에서 「조회ㆍ발급→기타 조회→기준시가 조회→오피스텔 및 상업용건물」을 클릭하고, 건물의 주소와 동호수를 입력하여 기준시가를 확인합니다. 2. 기준시가를 매매가로 나누어 전세가율을 계산합니다. 예를 들어, 오피스텔의 기준시가가 3억원이고, 매매가가 4억원이라면, 전세가율은 3억원 ÷ 4억원 × 100% = 75%입니다. 3. 전세가율이 60%~80% 사이에 있는지 확인합니다. 만약 그렇다면, 전세가가 적정하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 80% 이상이거나 60% 이하라면, 전세가가 부적정하다고 볼 수 있습니다.이외에도 전세사기를 예방하기 위해서는 경매통계 확인, 임대차보증보험 가입, 계약서 작성, 계약금 입금 확인 등의 조치를 취하는 것이 좋습니다. 전세사기에 대한 자세한 정보는 여기를 참고하시기 바랍니다. 전세로 오피스텔에 들어가시는 것을 고려하고 계신다면, 전세가율과 경매통계를 꼭 확인하시고, 안전한 계약을 하시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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상가 월세계약 보증금 관련 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 월세계약에서 보증금은 임차인이 임대인에게 임대차기간 동안 임대물건의 보존과 임대료의 납부를 보증하기 위해 지불하는 금액입니다. 보증금은 임대차기간이 만료되면 임차인에게 원상복구비용 등을 공제한 후에 반환되어야 합니다상가 월세계약에서 보증금을 건물주가 아닌 현 점주에게 주는 경우는 다음과 같은 경우가 있습니다.1. 임차인이 임대차권을 양도하거나 양수하는 경우: 임차인이 임대차권을 다른 사람에게 양도하거나 양수하는 경우에는 보증금의 반환과 납부는 양도인과 양수인 사이에서 이루어집니다. 이때, 임대인은 보증금의 반환과 납부에 관여하지 않으며, 임대차권의 양도나 양수에 대한 동의만 하면 됩니다.2. 임차인이 임대차권을 승계하는 경우: 임차인이 사망하거나 파산하는 경우에는 임차인의 상속인이나 파산관재인이 임대차권을 승계할 수 있습니다. 이때, 보증금의 반환과 납부는 승계인과 승계받는 사람 사이에서 이루어집니다. 임대인은 보증금의 반환과 납부에 관여하지 않으며, 임대차권의 승계에 대한 동의만 하면 됩니다.위의 경우에 해당하지 않는다면, 보증금을 건물주가 아닌 현 점주에게 주는 것은 잘못된 방법입니다. 보증금은 임대인과 임차인 사이의 계약에 따라 지불되고 반환되어야 하며, 임대인이 보증금을 받지 않고 임차인에게 월세만 받는 것은 임대차계약의 본질에 어긋납니다. 이런 경우에는 임차인이 보증금을 돌려받기 어렵거나, 임대인이 임차인에게 임대료를 청구하기 어렵거나, 임대차관계의 존재를 입증하기 어렵거나, 세무상의 문제가 발생할 수 있습니다.따라서, 친척분께서는 보증금을 건물주에게 직접 지불하고, 임대차계약서에 보증금의 금액과 반환조건을 명확히 기재하고, 임대인과 임차인이 서명하고 날인하고, 확정일자를 받으시기를 권장합니다. 또한, 보증금을 보호하기 위해 보험가입이나 전세권 설정 등의 방법을 이용하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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몇 년식 아파트부터 지하 주차장과 아파트 세대가 연결돼 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 지하주차장과 세대 연결 여부는 아파트의 연식과 건설사에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 2000년대 이후에 지어진 아파트는 거의 대부분 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어 있습니다. 하지만 2000년 이전에 지어진 아파트는 그렇지 않은 경우가 많습니다. 또한, 2000년 이후에 준공되었어도 엘리베이터와 지하주차장이 연결되어 있지 않은 경우도 꽤 있습니다.따라서, 아파트 지하주차장과 세대 연결 여부를 확인하려면 아파트의 연식뿐만 아니라 실제로 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어 있는지 눈으로 확인하는 것이 가장 좋습니다. 보통 중개사와 함께 집을 보러 가면 대부분 집 내부만 보고, 지하주차장까지는 내려가지 않지만, 지하주차장과 세대 연결 여부는 주차 편의성과 안전성에 큰 영향을 미치므로 꼭 살펴보시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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