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신규분양 아파트 잔금 못치르면...
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신규분양 아파트 계약을 해지하거나 포기하려면 보통 입주지정일 전에 해야 합니다. 입주 지정일은 보통 분양 당첨일로부터 약 2년반 정도 걸립니다.이때까지 계약금과 중도금을 납부해야 합니다. 계약금은 보통 분양가의 10%정도이고 중도금은 보통 붙양가의 60%정도입니다. 중도금은 은행에서 대출을 받아서 납부할수 있습니다. 그러나 중도금 대출은 시행사와 은행이 협의하여 준공후 2~3개월 뒤에 만기가 되도록 하기 때문에 입주 지정일 전에 상환해야 합니다. 그렇지 않으면 신용에 문제가 발생할수 있습니다.입주지정일 전에 계약을 해지하면 들어갔던 계약금 10%만 몰수당하고 해지가 가능합니다 그러나 모든 건설사가 우호적으로 해지를 해주는것은 아니고 각 지역이나 각 건설사마다 조금싞 다른 기준을 제시하고 있습니다. 또한 상황에 따라 위약금도 발생할수 있습니다.따라서 신규분양 아파트 잔금을 못치르면 계약을 해지하거나 포기할수 있지만 많은 불이익을 감수해야 합니다. 그러므로 잔금을 치를수 있는 계획을 세우시거나 입주 지정일 전에 해지하거나 포기하려면 법적으로 사건을 잘 아는 변호사에게 상담하시는것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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주택담보대출 일부 중도상환시 국민주택채권료
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민주택채권료는 주택담보대출의 담보로 근저당권을 설정할때 한번만 부과되는 비용입니다. 따라서 일부 중도상환을 하더라도 국민주택채권료를 다시 내지 않아도 됩니다.그러나 일부 중도상환을 하면 중도상환수수료가 발생할수 있습니다. 중도상환수수료는 대출금을 약정된 기간보다 일찍 갚으면 은행이 손해를 보는 것을 보상하기 위해 부과하는 수수료입니다. 중도산환 수수료는 중도상환금액의 수수료율을 곱하고 잔존일수를 대출기간으로 나누어 계산됩니다.예를 들어, 주택담보대출 5억원을 10년(120개월) 약정하고 1년(12개월) 후에 1억원을 중도상환한다고 가정해 보겠습니다. 이때 수수료율이 1.2%라면, 중도상환수수료는 다음과 같이 계산됩니다.중도상환수수료 = 1억원 x 1.2% x (120 - 12) / 120 중도상환수수료 = 1,056,000원따라서 1억원을 중도상환하면 1,056,000원의 수수료를 내야 합니다.그러나 중도상환수수료는 상품의 종류와 조건에 따라 다릅니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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주택담보대출 중도상환시 국민주택채권료는
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출 중도상환시 국민주택채권료는 다시 내야 하는지 여부는 대출상품의 종류와 조건에 따라 다를수 있습니다. 일반적으로 국민주택채권료는 주택담보대출의 담보로 근저당권을 설정할때 한번만 부과되는 비용이므로 중도상환 후에 다른 주택담보대출을 받지 않는다면 다시 내지 않아도 됩니다. 그러나 중도상환 후에 다른 주택담보대출을 받으려면 근저당권을 해제하고 다시 설정해야 하므로 국민채권료가 다시 부과될수 있습니다.따라서 주택담보대출 중도상환시 국민주택채권료를 다시 내야 하는지 여부는 대출상품종류, 조건, 그리고 중도상환우의 계획에 따라 달라집니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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전월세 신고시 최초 계약서에 받은 확정일자 유효한지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 신고제는 보증금 6천만원 또는 월 차임 30만원을 초과하는 임대차 계약을 맺을 경우 임대차 계약 당사자 또는 위임받은 대리인이 30일 이내에 계약서를 시군구청 또는 주민센터에 신고해야 하는 제도입니다. 전월세 신고를 하면 자동적으로 확정일자가 부여되어 임차인이 별도로 주민센터에서 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을수 있습니다.보증금이 감액된 경우라도 신고금액의 변동이 있으므로 변경계약으로 간주되어 신고해야 합니다.그러나 신고기한인 30일이 지난 후 신고를 하게 되는 경우에는 확정일자가 자동 부여되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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주택 구매 은행대출시 국민주택채권
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민주택채권은 정부가 주택 구매자들을 지원하고 주택 시장 안정을 위해 발행하는 채권으로 주택 구매시에는 시가표준액의 2.6%만큼 주택담보대출시에는 대출금액의 1%만큼 의무적으로 매입해야 합니다.국민주택채권을 매입한 후에는 바로 되팔거나 5년간 보유할수 있습니다. 바로 되팔 경우에는 할인율이 적용되어 일정비용이 발생하면 5년간 보유할 경우에는 연 1.3%의 이자를 받을수 있습니다.그럼 금리가 싼 은행으로 갈아타기 할 경우에도 국민주택채권을 또 내야 하는지에 대한 질무넹 답변 드리면 일반적으로 주택담보대출을 갈아타기 할때에는 저당권을 해제하고 다시 설정해야 합니다. 이경우에는 저당권 설정시에 국민주택채권을 다시 매입해야 하므로 추가적인 비용이 발생할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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신생아 특례대출 1주택자는 아예 받을 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출은 24년 1월부터 시행될 예정인 정책금융 상품으로 저출산을 극복하기 위해 정부가 마련한 것입니다. 조건은1. 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구2. 소득 1억3000만원 이하, 자산 5억 600만원 이하3.주택가액 9억원 이하, 보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이해4. 대출한도 5억원 , 금리 1.6~3.3%그럼 1주택자는 신생아 특례대출을 받을수 없는걸까요?아직 확정된 사항은 아니지만 1주택자가 기존대출을 대환하는 경우에는 신생아 특례대출을 이용할수 있을것으로 예상됩니다. 다만 기존에 갖고 있는 대출의 담보대상 주택이 9억원 이하이고 소득과 자산 조건도 충족해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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빌라가 근린생활시설로 분류되어 있으면 전세보증보험 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약을 맺은 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 전세금의 일부를 보장해주는 제도입니다. 전세보증보험에 가입하면 임차인은 보증료를 납부하고 전세금의 80%이상을 보장받을수 있습니다.하지만 전세보증보험에 가입하기 위해서는 건물의 용도가 '주거용'이어야 합니다. 근린생활시설로 승인받은 건물은 '주거용' 에 해당하지 않으므로 전세보증보험에 가입할수 없습니다. 근린생활시설로 분류된 빌라는 외관상 일반 빌라와 큰 차이가 없고 전입신고 후 확정일자까지 받을수 있지만 법적으로 '주택'에 해당하지 않아 전세보증보험에 가입할수 없습니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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5층짜리 상가 매도 절차 알고싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 매도 절차는 다음과 같습니다.1. 상가 매도를 위한 준비 상가의 시세, 수익률, 임대차 현황, 권리분석, 세금등을 파악하고 투자가치와 매도가격을 결정합니다.상가의 소유권 ,신탁등기, 위반건축물 여부, 피담보채무, 임대차 승계동의서 등을 확인하고 필요한 서류를 준비합니다.상가 전문 공인중개사를 선정하고 매물 등록 및 광고를 진행합니다.2. 상가 매매 계약 체결매수인과 상가매매 계약서의 주요 내용을 협의하고 계약금을 받습니다.매수인과 상가매매 계약서의 특약사항을 작성하고 계약서에 서명 날인합니다.3. 상가 매매 대금 납부 및 소유권 이전매수인이 중도금과 잔금을 납부하고 매도인이 소유권 이전등기 서류를 교부합니다.매수인이 소유권 이전등기를 완료하고 매도인이 상가를 인도합니다.
경제 / 부동산
23.11.14
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전세계약 묵시적 갱신계약에 해당하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약 만기 6개월전부터 2개월전까지의 기간내에 서로 아무런 통지나 의사표시를 하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 말합니다.그러나 묵시적 갱신은 임차인이 언제든지 계약을 해지할수 있는 권리를 가지고 있습니다. 임차인이 계약을 해지하고자 할때는 임대인에게 해지의사를 통지하면 되며 통지를 받은날로부터 3개월이내에 계약이 종료됩니다.따라서 처음 2년 전세계약을 체결한 후 2년 연장계약서를 작성했다면 그것은 묵시적 갱신이 아니라 정상적인 연장계약으로 볼수 있습니다그리고 4년째 계약이 끝나기 1개월전에 방을 빼겠다고 알렸다면 그것은 임차인의 정당한 계약해지 요구로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.14
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부동산 계약서는 재발급이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약서를 분실하셨다면 재발급을 받으실수 있습니다. 재발급 방법은 계약서의 종류에 따라 다르지만 일반적으로 1. 전월세 임대차 계약서를 분실하신 경우에는 거래한 공인중개사 사무소에 방문하여 사본을 요청할수 있습니다. 공인중개사 사무소는 임대차 계약서를 5년간 보관해야 하기 때문에 사본을 제공해 줄수 있습니다. 2.등기권리증을 분실하신 경우에는 법무사나 전문 변호사의 도움을 받아 '확인서면' 이라는 서류를 작성하셔야 합니다. 확인사면은 등기권리증을 대체하는 서류로 소유자의 신분증과 인감도장, 오른쪽 엄지 지문이 필요합니다.3. 아파트 분양 계약서를 분실하신 경우에는 분양 사무실에 연락하여 분실 사실을 고지하신 후 경찰서에 분실 신고를 하고 " 분실신고 접수증"을 받으셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.14
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