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묵시적 갱신 시 계약서 작성해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대차 계약이 만료되었음에도 양측 모두 계약 갱신을 거절하거나 통지하지 않은 경우에 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신은 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되므로 별도의 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 다만 보증금이나 임대료 등의 조건이 변경되는 경우에는 새로운 계약서를 작성해야 합니다.집주인이 계약서에 기록을 남기는 것이 바뀌었다고 주장하는 것은 사실이 아닙니다. 임대차법에 따르면 묵시적 갱신은 계약서를 작성하지 않아도 효력이 있습니다. 따라서 재계약을 하지 않으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.01
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전세계약 반환받고싶은데 안주네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다음의 방법이 있습니다.1. 내용증명 발송 : 전세계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 내용증명을 발송하여 보증금 반환을 독촉할수 있습니다. 내용증명은 우체국에서 작성하고 발송할수 있으며 임대인에게 보낼 때 등기우편으로 보내야 합니다.2. 임차권 등기명령신청 : 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게되면 세입자가 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 이를 방지하기 위해 세입자는 법원에 임차권 등기명령을 신청할수 있습니다.3. 지급명령 신청 : 보증금 반환 청구의 경우 정식 소송보다는 지금명령 신청이 더 빠르고 간단한 방법입니다. 지급명령은 세입자가 임대인에게 보증금을 청구하는 사유와 금액을 법원에 신청하면 법원이 변론 없이 임대인에게 보증금을 지급하라는 명령을 내리는 절차입니다.
경제 / 부동산
23.11.01
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내집마련 아파트 분양받기위해 해야할일
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양을 받기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.1.청약저축 가입 : 아파트를 분양받기 위해서는 청약저축에 가입하셔야 합니다. 청약저축은 주택청약에 필요한 자격과 점수를 쌓을수 있는 저축입니다. 청약저축의 가입기간은 최소 6개월이상이어야 하며, 월 납입금액은 10만원 이상이어야 합니다.청약저축의 가입기간과 납입금액이 많을수록 청약 점수가 높아지므로 미리 준비하는것이 좋습니다.2.입주자 모집공고 확인: 연간아파트 공급계획과 모집공고를 확인하여, 해당지역에 관련한 정보를 찾아보고 청약을 준비합니다.3. 청약신청 : 입주자 모집공고 기간 내에 방문 또는 인터넷으로 청약신청을 합니다. 청약신청시에는 주민등록증, 주택청약종합저축통장(영수증) 소득증빙서류등이 필요합니다.4.당첨확인 : 청약신청후 일정 기간이 지나면 당첨자가 발표됩니다. 5. 예비 입주자 선정 : 당첨된 입주자 중에서도 세대별로 선호하는 동호수를 선택할수 있는 예비입주자가 선정됩니다. 예비입주자 선정은 당첨자의 청약점수 순으로 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.11.01
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월세에서 전세로 전환할때 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세에서 전세로 전환할때는 보통 월세 보증금을 전세 보증금으로 환산하는 방법을 사용합니다. 월세보증금을 전세보증금으로 환산하는 방법은 월세보증금 + (월차임 * 12개월) ÷ 전환율여기서 전환율은 임대인과 임차인이 합의하여 정하는데 시장 전환율을 참고할수 있습니다.시장 전환율은 지역별로 다르지만 대랴 2.5%~4.5% 정도입니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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자녀의 월세 절약 전략으로 무엇이 옳은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소형오피스텔을 구입하는것도 하나의 방법이긴 하지만 장단점을 고려하셔야 합니다. 장점은 1. 월세대신 분양금이나 대출금을 납부하므로 자산으로 전환될수 있습니다.2. 자녀가 거주할수 있는 안정적 주거공간 확보가 됩니다.3. 자녀가 다른 지역으로 이사하거나 결혼하게 되면 임대차를 전환하여 수익을 얻을수 있습니다.하지만 단점은1. 분양금이나 대출금 외에도 관리비, 세금, 수리비등의 부대비용이 발생합니다.2. 시장 상황에 따라 가격이 하락하거나 매매가 어려울수 있습니다.3. 임대차로 전환할 경우 세무조사, 임차인관리, 공실위험등의 문제가 발생할수 있습니다.따라서 잘 판단하셔야 할듯 하네요.
경제 / 부동산
23.10.31
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잔금일이 주말일때는 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.잔금일이 주말일때는 부동산 거래에 불편함이 있을수 있습니다 예로 다음의 문제가 있습니다.1. 은행이 영업을 하지 않기 때문에 잔금을 현금으로 지불해야 할수 있습니다. 이 경우 현금인출 한도나 보관 위험등의 문제가 있을수 있습니다. 또한 현금영수증을 발급받아야 하는데 이를 잊거나 분실하면 세금문제가 생길수 있습니다.2. 잔금을 계좌이체로 하려면 이체한도를 미리 확인하고 조정해야 합니다. 그러나 주말에는 이체한도를 변경할수 없거나 제한적일수 있습니다. 또한 타행수표를 사용하면 영업일 기준 1일 경과후에 입금이 되기 때문에 주말에는 입금이 지연될수 있습니다.3. 잔금을 지불하고 소유권 이전 등기접수를 해야 하는데 주말에는 등기소가 문을 닫습니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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친구와 공동명의 버팀목 전세자금대출 가능여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금 대출은 무주택 세대주에게만 지원하는 제도이기 때문에 공동명의로 대출을 받으실수 없습니다. 버팀목 전세자금대출 조건, 대상, 신청방법을 참고하세요.친구를 공동동거인으로 변경하시는 것도 대출을 받으실수 없습니다. 공동동거인은 세대주와 동일한 주소지에 거주하는 사람으로 세대주와 동일한 자격조건을 충족해야 합니다. 즉 친구도 무주택이어야 하고 소득과 자산기준도 충족해야 합니다.단동명의로 2개의 계약서를 발급하시는것은 가능합니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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공동명의 권리 지분 설정 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동 명의 권리 지분 설정은 가능합니다. 친구와 공동면의로 임대차계약서를 작성하셨다면 권리지분설정은 100:0으로 하시려면 다음과 같은 절차가 필요합니다.1. 공동명의자인 친구와 권리자분 변경에 대한 동의서를 작성하고 서명하셔야 합니다. 동의서에는 공동명의자가 권리지분을 포기하고 당신이 100%의 권리지분을 가질수 있도록 함을 명시해야 합니다.2.임대차계약서에 기재된 임대차관리사무소에 방문하셔서 권리지분 변경 신청서를 제출하셔야 합니다. 신청서에는 당신과 친구의 신분증 사본, 동의서, 임대차계약서 사본등이 필요합니다.3. 임대차관리사무소에서 권리지분 변경을 승인하면 당신이 100% 권리지분을 가진 공동명의자로 등록됩니다. 이때 권리지분 변경에 따른 수수료나 세금이 발생할수 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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집팔때 알아두면 좋은 방법이 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 깨끗하고 깔끔하게 정리하고, 필요한 경우 수리하거나 리모델링을 해서 구매자에게 좋은 인상을 줍니다. 집이 넓고 밝고 편안해 보이도록 하면 더 많은 관심을 받을수 있습니다.집의 가격을 적절하게 책정하고 부동산 시장의 상황과 주변 시세를 파악합니다. 가격이 너무 높으면 구매자가 달가워하지 않고 너무 낮으면 손해를 볼수 있습니다. 부동산 중개인이나 전문가의 의견을 듣는것도 도움이 됩니다.집을 비인격화하고 중립화 합니다. 즉 개인적인 사진이나 소품, 대담한 색상이나 디자인등을 제거하고 구매자가 자신의 삶을 상상할수 있는 빈 캔버스를 만들어줍니다 이렇게 하면 구매자가 집에 더 몰입하고 감정적으로 결정 가능합니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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전세자금 대출을 할 때 소득은 어느 시점을 기준으로 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금 대출의 소득기준은 대출 상품에 따라 다를수 있습니다. 일반적으로는 신청시점의 소득을 기준으로 하지만 신혼부부나 청년 전세자금 대출의 경우에는 전년도 소득을 기준으로 합니다.예로 2023년에 신혼부부나 청년 전세자금 대출을 신청하려면 2022년의 소득금액증명원이 필요합니다. 소득금액증명원은 국세청 홈텍스에서 발급받을수 있습니다.소득기준은 연소득 5천만원 이하인 가구가 대상이며 부부합산 소득으로 계산합니다.부부합산 소득은 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득을 모두 합친 금액입니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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