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아파트도 주택 임대 사업 등록할 수가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트도 주택 임대 사업에 등록할수 있습니다. 하지만 일부 조건이 있습니다.1. 아파트는 전용면적이 85제곱미터 이하여야 합니다.2.아파트는 수도권은 분양가가 6억원 이하이고 비수도권은 분양가가 3억원 이하여야 합니다.3. 아파트는 신규분양하는 경우에만 취득세 감면이 적용됩니다.4. 아파트는 2호 이상 등록하는 경우에만 주택 임대 사업자 등록가능합니다.주택 임대 사업자 등록을 하면 다음의 혜택이 있습니다.1. 거주주택비과세 : 매매가 12억 이하 양도세 비과세2. 취득세 감면 : 50~100% 감면3. 재산세 감면 : 50~75% 감면4. 종부세 감면 : 합산 배제5. 양도세 감면 : 장특공 70% 적용가능, 양도세 중가 배제
경제 / 부동산
23.10.28
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계획도로에 건축허가 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계획도로란 도시계획시설중 도로로 예정되어 지정된 것을 말합니다. 계획도로는 장차 도시계획시솔로 설치 지정될 땅으로서 현재의 지목은 도로가 아닌 농지, 임야, 대지등으로 되어 있습니다.계획도로에 건축허가를 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.1.계획도로가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법 등 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로이어야 합니다. 즉 도시관리계획 등에 의하여 고시된 도로이어야 합니다.2. 계획도로가 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로이어야 합니다.3.계획도로가 아직 개설되지 않은 경우에는 해당 부지로의 출입이 가능한 통로가 있어야 합니다.4. 계획도로 부분을 소유한 토지 소유자의 동의를 받지 않아도 됩니다.따라서 질문자님께서 말씀하신 토지가 위의 조건을 모두 충족한다면 계획도로를 이용하여 건축허가를 받을수 있습니다.그러나 조건을 갖추지 못한 경우에는 건축허가를 받을수 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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부동산 매물은 늘어나는데 전세 물량은 줄어드는데 향후 집값은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대전의 집값은 향후 어떻게 될지 예측하기 어렵습니다. 다양한 요인들이 집값에 영향을 미치기 때문입니다. 그러나 일반적으로 부동산 매물이 늘어나고 전세 물량이 줄어들면 집값이 하락할 가능성이 높습니다. 왜냐하면 매매 시장의 공급과잉과 전세 시장의 수요과잉이 주택가격을 눌러내리기 때문입니다.대전의 경우 지난해부터 집값 하락세가 지속되고 있습니다.올해는 전년대비 8.6% 하락했습니다. 금리인상, 공급과잉, 투기과열지구 지정등의 영향으로 분석됩니다.그러나 모든 지역과 단지가 같은 주세를 보인느것은 아닙니다. 학군 인기지역인 서구 둔산동과 유성구 도룡동 일대 대장 아파트들은 거래 절벽속에서도 가격이 유지되고 있습니다. 이들 지역은 학교, 대중교통, 상업시설 등의 인프라가 잘 갖춰져 있고, 대덕연구단지와 대덕테크노밸리에 종사하는 연구 인력들의 수요가 있기 때문입니다.아파트 분양대금은 물가 상승으로 인해 올라갈수 있습니다. 하지만 분양 대금과 집값은 반드시 비례하는 것은 아닙니다. 분양 대금은 걸설비용, 토지비용, 규제비용 등에 따라 결정되는 반면 집값은 수요와 공급, 금리, 규제, 경제상황등에 따라 결정됩니다. 따라서 분양대금이 오르더라도 집값이 오르지 않을수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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전세계악 만료에 따른 계약 연장 계약서 재작성 안해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장 방법은 크게 4가지입니다.1.임대차 기간을 2년으로 주장하는 경우2.묵시적 갱신 되는 경우3. 계약 갱신청구권 행사하는 경우4. 전세 재계약하는 경우입니다.질문자님의 경우 전세 재계약에 해당하는것 같습니다. 전세 재계약은 임대인과 세입자가 새로운 계약서를 작성하여 계약 기간과 보증금 등을 다시 합의 하는것입니다. 이경우에는 갱신청구권과 달리 임대인이 거절할수 있으며 보증금 증액 한도도 없습니다. 단 전세 재계약시에도 계약기간은 최소 2년으로 정해야 합니다.전세 재계약을 통보하거나 요청하는 방법은 구두로도 가능하고 문자나 카톡으로도 가능합니다. 물론 내용증명을 보내는 것도 당연히 가능합니다. 다만 구두로 재계약을 하는 경우에는 추후 분쟁에 대비하기 위해 녹음등의 방법을 고려하시고 문자나 카톡 전송을 함께 해두는것이 좋습니다.질문자님은 임대인과 카톡으로 3개월 연장하기로 했다고 하셨는데 이 경우에는 카톡으로 통보하는 것이 전세 재계약의 의사표시로 인정될수 있습니다.그러나 카톡만으로는 재계약의 내용이 명확하지 않을수 있으므로 가능하면 서면으로 계약서를 작성하시는것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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반전세 세입자의 경우 임대차3법이 적용되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세 세입자도 임대차3법이 적용되어 5% 상한제, 계약갱신청구권 전월세 신고제가 적용된다고 합니다.계약갱신청구권 행사전에 월세나 전세로 전환을 요구할수 있는지 상황에 따라 드릅니다. 만약 임대인이 전세를 반전세나 월세로 전환하려면 반드시 세입자의 동의를 얻어야 합니다. 세입자가 동의하지 않으면 계약갱신청구권을 행사할수 있습니다. 반대로 세입자가 반전세를 월세나 전세로 전환하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 계약갱신청구권을 행사할수 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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전세계약시 전세보증보험은 언제 가입해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기가 많아서 전세계약을 하기가 두렵다는 말씀을 이해합니다. 전세보증보험에 가입하면 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할경우 보험회사가 대신 지급해줍니다. 전세보증보험에 가입하려면 다음과 같은 조건과 절차를 따라야 합니다.1. 전세보증보험에 가입할수 있는 주택은 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 공동주택(아파트), 오피스텔(주거용)등입니다.2. 전세보증보험에 가입할수 있는 기간은 계약서상 전입신고일과 잔금지급일중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 50%가 경과하기 전까지입니다.3. 전세보증보험에 가입하기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 지사 또는 위탁은행을 방문하거나 모바일 앱을 통해 신청할수 있습니다. 필요한 서류는 전세계약서, 확정일자부, 전입세대알람내역, 건축물대장등입니다.4. 전세보증보험의 보증금액은 수도권은 7억이하, 그외 지역은 5억원이하입니다.보증한도는 주택가격에서 선순위 채권을 뺀 금액만큼입니다. 선순위 채권이란 임대인이 주택을 댐보로 대출한 경우 우선 변제권이 있는 체권입니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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전월세 계약 만기후 재계약시 전월세 계약서는
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 계약 만기후 재계약시 전월세 계약서는 다시 작성해야 합니다. 보증금과 월세가 이전 계약과 동일하더라도 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 대항력이 생기기 때문입니다. 대항력이란 임차인의 권리를 보호하는 것으로 임대인이 부동산을 팔거나 저당을 설정하는 등의 행위를 제한할수 있습니다.부동산에 계약서를 작성하면 중개수수료를 납부해야 합니다. 중개수수료는 전세계약의 경우 보증금의 0.4%, 월세계약의 경우 보증금의 0.2%+월세의20%로 정해져있습니다.만약 중개수수료를 줄이고 싶다면 임대인과 직접 협의하여 계약서를 작성하거나 묵시적 갱신을 이용해야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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부동산 계약을 체결할때 신경써야 할것을 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약은 부동산을 사고 팔때 가장 중요한 단계입니다. 부동산 계약을 잘하려면 다음과 같은 점들을 꼭 확인하셔야 합니다.1. 부동산의 실제 상태를 확인하셔야 합니다. 인터넷이나 어플에서 보는 사진과 실제 부동산이 다를수 있습니다. 그래서 직접 가서 채광, 환기, 기본설비, 천장, 바닥, 벽지등의 상태를 보고 하자가 없는지 확인하셔야 합니다.2.부동산의 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산의 소유권과 권리제한사항을 나타내는 서류입니다. 등기부등본에서는 부동산의 주소, 면적, 소유자, 저당권, 가압류등을 확인할수 있습니다. 소유자가 매도인과 일치하는지 저당권이나 가압류가 없는지 소유권이전에 문제가 없는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.3. 부동산 매매 계약서를 확인하셔야 합니다. 매매 계약서는 부동산 거래의 내용과 조건을 정하는 서류입니다. 매매 계약서에서는 매매 대금 계약금, 중도금 잔금, 융자금의 액수와 지급일을 확인해야 합니다.4.부동산의 대금 지금을 주의해야 합니다. 대금 지급은 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘며 보통계좌이체로 합니다. 대금 지급할때마다 영수증이나 이체내역을 꼭 받아두세요.5. 부동산의 소유권 이전 등기를 완료합니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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보증보험회사의 전세보증금 반환관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환 보증보험은 임차인이 임대인에게 전세금을 못돌려받는 상황을 대비하는 제도로 세입자가 보험을 가입하고 보험료를 납부하면 이후 보증기관에서 임대인이 못돌려주는 보증금액을 대신 반환해 줍니다. 그런데 임대인이 장기수선충담금과 관리비정산, 키반납등에 대한 확인서명을 해주지 않아서 보증보험회사에서 전세보증금 지급이 되지 않는다고 하셨는데요 이 경우에는 우선 보증보험회사에서는 임대인과 임차인의 확인서명이 있는 경우에만 전세보증보험금을 지급할수 있습니다. 이는 보증보험회사가 임대인에게 구성권을 행사할때 증거로 사용히가 위한 것입니다. 따라서 임대인이 확인사명을 거부하면 보증보험회사에서 전세보증금을 지급해주지 않을수 있습니다.하지만 이런 상황에서도 임차인은 전세보증금을 돌려받을수 있는 방법이 있습니다.바로 법원에 임차권등기명령을 신청하는 것입니다. 임차권등기명령 신청은 임차인이 임대차계약서와 확정일자부를 제출하여 법원으로부터 임차권의 등기를 명령받는 절차입니다. 이렇게 하면 임차인은 임대차계약의 존재와 내용을 입증할수 있으며 보증보험회사도 법원의 명령서를 확인서명 대신으로 인정할수 있습니다.따라서 임대인이 확인서명을 해주지 않아도 법원에 임차권등기명령 신청을 하면 보증보험회사에서 전세보증금을 지급받을수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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임차인이 계약기간이 종료되었는데 퇴실하지 않을 때 대처방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 임차인에게 서면으로 퇴거 통지를 해야 합니다. 퇴거 통지는 임차인을 퇴거시키려는 의사와 퇴거 기한을 명시해야 합니다. 통지서를 임차인에게 직접 전달하거나 우편으로 보내거나 임차인의 정문에 게시할수 있습니다.만약 임차인이 퇴거 통지를 받고도 퇴거하지 않는다면 법원에 퇴거신청을 해야 합니다. 퇴거 신청은 지역 법원에 제출하고 수수료를 지불해야 합니다. 서류를 작성한 후 서기는 청문회 날짜를 제공하고 법원은 임차인에게 통지합니다.청문회에서 집주인과 임차인은 각자의 입장을 밝힐수 있습니다. 집주인은 임대 계약서, 서면통지서 사본, 임대료 지불 누락등의 증거를 제시해야 합니다. 판사는 집주인의 퇴거 요구를 승인하거나 거절할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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