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1억이하의 저층 아파트 2채를 구매하여 거주할까하는데 문제점이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 같은 층에 2채를 매입하는 장점은 다음과 같습니다.1. 가족이나 친구와 가까이 살수 있어서 서로 도움을 주고 받을수 있습니다. 특히 부부가 각각 거주지를 다르게 하고 있어야 하는 경우 같은 층에 살면 편리하게 만들수 있습니다.2. 작은평수의 아파트라도 2채를 연결하면 넓은 공간을 활용할수 있습니다. 예로 한채는 거실과 주방, 다른채는 침실과 욕실로 구분하여 사용할수 있습니다.3. 같은 층에 있는 아파트 2채를 매입하면 시세보다 저렴하게 구입할수 있는 경우가 있습니다. 특히 오래된 낮은 아파트의 경우 인기가 높지 않아서 가격이 낮을수 있습니다.단점은 다음과 같습니다.1. 2채를 연결하려면 벽을 뚫거나 문을 만들어야 하는데 이는 시공비용이 들고 관리주체의 허가가 필요합니다. 또한 연결된 부분의 방음이나 단열이 잘 되지 않을수 있습니다.2. 낮은층의 아파트는 햇빛이 잘 들지 않고 전망이 좋지 않을수 있습니다. 또한 방범에 취약하고 난방비가 더 나올수 있습니다.3. 꼭대기층의 아파트는 여름에 덥고 겨울에 추울수 있고 결로나 누수가 발생할 확률이 높습니다. 또한 엘리베이터 기다리기가 지겹고 매매가 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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자녀를 위해 오피스텔 구입하려 하는데 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모 명의로 오피스텔을 구입하는것과 자녀 명의로 구입하는 것에는 장단점이 있습니다.부모 명의로 구입할 경우 부모님의 재산세와 종합부동산세 부담이 증가하고 자녀가 나중에 오피스텔을 팔거나 증여 받을때 양도소득세와 증여세가 발생할수 있습니다. 자녀 명의로 구입할 경우 자녀의 재산세와 종합부동산세 부담이 증가하고 부모님이 증여한 금액이 3천만원을 초과할 경우 증여세가 발생할수 있습니다.근거1. 부모 명의로 구입할 경우1) 재산세 : 오피스텔의 공시가격이 6억원을 초과할경우 매년 7월과 9월에 각각 50%씩재산세가 고지됩니다.2)종부세 : 오피스텔의 공시가격 6억원을 초과할경우 매년 12월에 종부세가 고지됩니다.3)양도세: 부모님이 오피스텔을 자녀에게 만매하거나 증여할 경우 양도차익에 대한 양도세를 납부해야 합니다. 양도세는 주택을 보유한 기간과 양도차익에 따라 다르게 적용됩니다.4) 증여세: 부모님이 오피스텔을 자녀에게 증여할 경우 증여받은 시가평가액에 대한 증여세를 납부해야 합니다. 증여세는 직계존속의 경우 5천만원까지 공제되고 초과된 금액에 대해 과세됩니다.제가 판단하기로는 부모명의로 구입하는것보다 자녀명의로 구입하는것이 세금부담이 적어보입니다. 하지만 자세히 알아보기 위해 세무사 사무실에 꼭 방문 상담해보시길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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분양권 매도 후 아파트 분양생애최초 대출이 가능할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내생애 최초 주택 대출은 처음으로 주택을 구매하는 분들을 위한 정부 지원 대출로, 낮은 금리와 고정금리의 장점이 있습니다. 하지만 이용하기 위해서는 다음과 같은 조건이 있습니다.1. 대출 신청 당시 세대주로 등록되어 있어야 합니다.2. 세대주와 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.3. 주택을 매수한 이력이 없어야 합니다.4. 주택 가격 5억원 이하여야 합니다.5. 주택면적이 85㎡ 이하여야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.24
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전세 만료전 전입신고를 하는데 궁금한 점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집을 양도하시기 전에 보증금을 지키고 싶으시다면 전입신고를 하시는것이 좋습니다. 전입신고를 하시면 임차인의 대항력이 발생하고 임대인이나 제삼자에게 임차권을 주장할수 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 임대인이 근저당을 설정하거나 주택을 매각할수 있고 그 경우 보증금을 받기 어려울수 있습니다.그런데 제가 알기로는 전입신고를 하려면 실제로 거주하는 것이 필요합니다. 즉 제 어머니가 지금 전세집으로 전입신고를 하셔도 실제로 거주하지 않으시면 무효가 될수 있습니다. 또한 전입신고를 하실때에는 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 전입신고를 할수 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.24
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가압류 해제된 집 매매 안전할까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가압류 해제된 아파트를 구매하려고 한다면 가압류 해제 여부를 확인하는것이 중요합니다. 가압류 해제 여부는 부동산 등기부등본을 통해 알수 있습니다. 등기부 등본은 부동산 소유권, 채권, 채무 등의 법적인 사항을 기록한 서류입니다. 등기부등본은 인터넷 또는 등기소에서 발급받을수 있습니다. 등기부등본을 발급 받으려면 부동산의 소재지와 지번, 도로명주소, 건물명, 동호스등을 알아야 합니다. 발급 받은 등기부등본에서 가압류 항목이 취소되었는지 확인하면 됩니다. 가압류 항목이 취소되었다면 가압류가 해제된 것이고 그렇지 않다면 가압류가 유효한 것입니다.가압류 해제된 아파트를 구매하는것은 안전한걸까요? 이에 대한 답변은 명확하지는 않습니다. 가압류 해제는 부동산에 대한 채권자의 권리가 소멸되었다는 의미이지만 그렇다고 해서 부동산에 대한 모든 문제가 해결되었다는 보장은 없습니다. 예로 부동산에 대한 다른 채권자나 분쟁 상대방이 있을수 있습니다. 또한 부동산의 실체적인 상태나 시세 변동 등도 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.24
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입주권 구입후 3년후 거주중인 주택매도시 양도세 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.입주권을 취득한 경우에는 사용승인일을 기준으로 양도세 비과세 요건을 판단합니다.따라서 2021년 1월에 입주권을 취득하셨다면 2025년에 사용승인이 나면서 실제로 주택이 되는 시점부터 양도세 비과세 요건이 적용됩니다. 즉 2025년에 사용승인이 나면서 주택이 된 후에 2년이상 보유 및 거주하시고 12억 이하의 매도가격으로 양도하시면 양도세를 면제받을수 있습니다.일시적 1가구 1주택으로 인정되는 경우에는 기존 주택을 취득한 날부터 1년이상이 지난후 신규 주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년이내에 기존 주택을 양도하는 경우입니다. 따라서 현재 거주하고 계신 집을 2024년 1월까지 양도하시면 일시적 1가구 1주택으로 인정되어 양도세를 면제받으실수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.24
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친구랑 동거를 시작했는데 세대분리 가능한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.친구와 빌라에서 동거를 하시면서 세대주를 변경하고 싶으시다면 세대분리를 하실수 있습니다. 세대분리란 부모님과 자녀가 주민등록상 주소와 실제 거주를 완전히 분리하는것을 말하는데요. 세대분리를 하시면 주택 청약이나 취득세, 양도세 등에 유리한 점이 있습니다.세대분리를 하기 위해서는 일정한 조건을 갖추어야 합니다. 세대분리 조건은 다음과 같습니다.1. 현재 배우자가 있어야 합니다. 결혼을 하지 않은 경우라도 과거에 결혼을 헀었다가 이혼을 했거나 또는 배우자가 사망한 경우 세대분리가 가능합니다.2. 만 30세 이상이어야 합니다. 30세 미만이라도 기준 중위소득 40%이상의 소득이 있는경우 세대 분리 가능합니다.3. 부모님과 거주가 분리되어야 합니다. 실제로 부모님과 함께 거주하지 않고 따로 살고 있는 장소에 전입신고를 해야 합니다. 만약 부모님과 같은 아파트나 빌라에서 거주하고 있다면 공간적으로 분리되어 있고 생활 관계가 없어야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.23
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지분등기의 부동산이 경매로 낙찰되었을때 지분만큼의 금액은 언제 입금되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지분등기로 된 부동산이 경매로 낙찰되었을때 법원 경매부서에서 해당 지분만큼 돈을 입금해준다고 등기가 왔다면 그것은 공유물분할을 위한 경매절차가 진행되었고 공유물 전체가 낙찰자에게 매각되었다는 의미입니다. 이경우 공유자들은 각자의 지분에 상응하는 금액을 배당받게 됩니다.입금되는 예정 금액은 매각결정통지서에 개재되어 있습니다. 매각결정통지서는 매각기일 다음날부터 10일 이내에 법원에서 발송됩니다. 매각결정통지서에는 매각가격, 배당금액, 배당기일 등이 명시되어 있습니다. 배당기일은 매각결정통지서 발송일로부터 2개월이내로 정해집니다.입금되는 예정일은 배당기일과 동일하거나 그 이후입니다. 배당기일에 법원에서 배당명령을 내리면 낙찰자가 매각가격을 입금한 계좌에서 공유자들의 계좌로 자동으로 이체됩니다. 만약 낙찰자가 매각가격을 입금하지 않거나 공유자들의 계좌번호가 잘못되었다면 입금 지연될수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.23
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제 사무실에 친구가 전입신고를 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분되는데 업무용 오피스텔에는 전입신고가 불가능합니다. 업무용 오피스텔에 전입신고를 하면 세금이나 주택수등에 영향을 줄수 있기 때문입니다. 따라서 업무용으로 사용하고 있는 오피스텔에는 친구가 동거인으로 전입신고를 할수 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.23
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전세대출시 전세계약서를 왜 은행에서 보관할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출을 받으셨다면 전세계약서 원본은 은행에서 보관하고 있을것입니다.재계약을 하실때는 전세계약서 원본이 필요하므로 은행에 가서 원본을 찾으셔야 합니다. 은행에서는 전세계약서 원본을 찾으실때 대출 잔금을 상환하시거나 새로운 전세계약서를 제출하시거나 채권 양도 통지서를 받으셔야 합니다.전세계약서 카피본은 재계약에 사용할수 없습니다.카피본은 단순히 계약 내용을 확인하기 위한 목적으로만 사용되고 법적 효력이 없습니다.재계약을 하실때는 반드시 전세계약서 원본을 부동산에 제출하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.23
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