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전세계약 집주인이 바뀐다고합니다 보증보험 질문드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약의 집주인이 변경될 때 보증보험과 관련하여 처리해야 할 사항들이 있습니다. 기본적으로, 집주인이 바뀌더라도 기존의 전세계약은 그대로 유지되며, 세입자는 대항력과 우선변제권을 계속 유지하게 됩니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 보호받는 권리입니다. 집주인이 바뀌었다면, 전세보증보험에 가입된 채무자가 변경되는 것이므로, 전세보증보험을 가입했던 기관에 임대인 변경 신청을 해야 합니다. 임대인 변경 신청은 HUG, HF, SGI 등의 전세보증보험 기관을 통해 진행할 수 있으며, 각 기관의 인터넷보증 사이트를 통해서도 신청이 가능합니다. 따라서, 이미 가입된 보증보험에 대해서는 집주인이 바뀌어도 새로운 가입을 할 필요는 없으며, 기존의 보증보험을 유지하면서 임대인 변경 신청만 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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전세로 살고 있는데 언제 재계약을 말해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약 관련하여, 임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 내년 5월에 만기가 되는 전세 계약의 경우, 올해 11월부터 내년 3월 사이에 재계약 의사를 집주인에게 전달하시면 됩니다. 또한, 계약 만료일이 지나도 집주인이나 임차인 양측에서 아무런 의사 표현이 없다면, 기존 조건으로 묵시적 갱신이 이루어져 계약이 자동으로 2년 더 연장됩니다. 하지만, 재계약을 원하시는 경우에는 법적으로 보장된 계약갱신청구권을 행사하시는 것이 좋습니다. 이를 위해선 서면으로 계약 연장 의사를 밝히고, 가능하다면 내용증명 우편 등 증거가 남는 방법으로 통보하는 것이 추후 문제가 없도록 하는 안전한 방법입니다. 만약 집주인이 재계약을 거절할 정당한 사유가 있다면, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 합니다1. 이러한 사유로는 임차인의 월세 연체, 주택 파손, 집주인의 직접 거주 의사 등이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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부동산 계약에서 확정일자는 어떤걸 의미하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 때 그 날짜를 의미합니다.이사하고 나서 그 이사날에 확정일자를 받게 됩니다. 사실 이사를 한 날 이라기보다는 계약상 잔금을 치룬 날에 전입신고를 해요. 이사가는 곳 주소지 주민센터에서 하시면 되지만 주말에 이사를 하는 경우는 인터넷으로도 가능합니다. 정부24 홈페이지나 어플을 통해 간편하게 전입신고를 할 수 있습니다.확정일자는 계약기간이 끝나더라도 대항력인 주민등록 (전입)과 점유를 유지하면 계속 유효합니다.확정일자는 거래의 법적 효력을 명확히 하는데 중요한 역할을 합니다.이 날짜에 따라 부동산 거래의 법적 책임이 확정되는 시점이 결정됩니다.확정일자는 거래가 확정된 날짜를 의미하며, 이를 기준으로 거래의 유효성이 확인됩니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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부동산 매매계약시 주의사항이 있을까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약금은 부동산을 매매하기로 한 계약을 체결할 때 보통 매수자가 매도자에게 지급하는 돈입니다.계약금은 계약하는 날에 바로 지급하며, 매수/매도 하기로 확정된 금액의 10%를 지급하는 경우가 일반적입니다.부동산 계약금은 부동산 매매 계약이 잘 체결되었다는 것을 증명해주는 역할을 합니다. 매매계약이 완료될 때까지 이 돈은 해약금의 성격을 가지기도 합니다. (위약금과 비슷한 역할)해약금은 계약파기를 원하는 쪽에서 부담해야 하는 금액이고, 부동산 계약 위약금은 계약한 내용 중에서 불이행에 대한 책임이 있는 쪽에서 부담하는 것입니다.중도금은 매매 금액의 50~60% 정도를 중도금으로 결정하는 경우가 많습니다.중도금 지급 시 반드시 영수증을 발급받아서 보관해야 합니다.중도금 지불 이후에 매도인이 계약파기를 원해서 계약금을 2배로 지급하거나, 매수자가 계약금을 포기하고 부동산 매매계약을 해지하는 경우도 있습니다.중도금 지불 이후는 해약금에 기한 해제권의 행사가 불가능합니다. 하지만 거래를 하는 당사자 양방이 합의했거나, 매수자가 돈을 지급하지 않으면 법적인 해지는 가능합니다.잔금 지급은 제일 중요한 단계입니다. 매수자가 잔금을 지급할 때 매도자는 반드시 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 넘겨주어야 합니다.잔금 지불은 계약금과 중도금의 액수와 비교하면 매우 크고, 잔금을 모두 지불해야 등기를 이전할 수 있고 이로 인해 소유권을 가지게 됩니다. 따라서 가장 중요한 마지막 단계입니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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재개발과 지주택은 차이점이 무엇인가요? 재건축은 아파트를 다시 짓는거라고 알고 있는데요 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 지주택(지역주택조합)은 주택 개발과 관련하여 비슷한 개념이지만, 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다. 재개발은 오랜 기간에 걸쳐 형성되고 유지된 주거지역이 노후하거나 낙후되었을 때 시작되는 사업입니다. 주로 빌라촌과 같은 지역을 대상으로 합니다. 도시계획에 의거하여 주택, 도로 등을 정비하여 새로운 주거 환경을 조성하는 사업입니다. 따라서 재개발은 단순히 아파트를 건설하는 것을 넘어 도시 전체의 미관을 바꾸며, 상하수도와 같은 기본적인 요소까지 정비됩니다.조합원 동의: 재개발 사업은 기존 주민들의 동의를 받아야 하며, 이주 후에 기존 시설을 철거하는 과정이나 주민 간의 갈등 등이 발생할 수 있습니다.지주택은 노후되거나 낙후된 지역의 사람들이 모여 아파트 건설을 추진하는 것입니다. 지역주택조합은 해당 지역민들의 자발적인 의사로 시작됩니다. 지역민간의 협의와 동의가 전제되기 때문에 절차 진행 속도가 빠릅니다. 그러나 지자체의 허가 없이 시작되기 때문에 성공률이 낮을 수 있습니다.빠른 절차 진행 속도와 저렴한 분양가는 장점이지만, 성공 여부는 지역민들의 협의와 의사결정에 크게 달려 있습니다.요약하자면, 재개발은 도시 전체의 미관을 바꾸는 큰 규모의 사업이며, 지주택은 지역민들의 자발적인 의사로 시작되는 사업입니다. 투자를 고려하실 때 각 방식의 장단점을 고려하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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아파트 월세 거주중에 집주인 바뀌면 계약 연장못하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 새로운 집주인이 입주목적으로 매수하더라도 계약연장을 요구할 수 있습니다.다만, 주의해야 할 점은 묵시적 갱신이 아닌 명시적인 계약갱신요구를 통해 연장을 청구해야 한다는 것입니다. 새로운 집주인이 입주목적으로 매수하더라도, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약될 수 있습니다. 이로 인해 갱신된 임대차의 기간은 2년으로 보장됩니다.따라서, 새로운 집주인이 입주목적으로 매수하더라도, 계약갱신요구권을 행사하여 연장을 요청하시면 됩니다. 이를 통해 기존의 월세 계약을 유지하고 주택을 계속 사용할 수 있습니다. 주의할 점은 명시적인 요구를 통해 갱신을 청구해야 하며, 묵시적 갱신은 해당되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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주택매매 때 꼭 확인해야 할 내용이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 매매를 고려하시는 분들께서 꼭 확인해야 할 내용과 주의사항을 알려드리겠습니다.해당 주택의 소유자와 권리 사항을 확인합니다. 가등기, 가처분, 가압류, 근저당 등의 권리를 주의 깊게 확인해야 합니다. 건축물대장과 토지이용계획확인서도 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 매매가의 1% 정도인 가계약금을 지불합니다. 이는 전체 계약금의 일부로 취급됩니다. 매수인과 매도인은 필요한 서류를 준비해야 합니다. 중개업자도 다양한 서류를 준비해야 합니다. 특약사항 작성도 중요합니다. 계약금 이후, 잔금 전에 지불하는 금액입니다. 중도금은 매매가의 약 40%에 해당하며, 매수인과 매도인 간의 합의에 따라 조정될 수 있습니다.최종적으로 지불되는 금액으로, 매매가의 나머지 부분을 포함합니다. 잔금은 일반적으로 매매가의 50%입니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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부동산을 직거래하면 어떤 점을 주의해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래를 할 때 주의해야 할 몇 가지 점이 있습니다. 매도자가 진짜 소유주인지 확인하세요. 등기부등본과 신분증을 통해 본인 여부를 확인해보세요.허위 매물에 주의하세요. 매물 사진만 보고 판단하기보다는 직접 방문하여 매물을 확인하는 것이 좋습니다.부동산 직거래를 할 때는 물건의 상태를 꼼꼼히 확인하세요. 잠재적인 하자가 있는지, 필요한 수리나 개선이 필요한지 확인해보세요. 계약서를 상세하게 작성하는 것이 중요합니다. 특약사항을 명시하고, 모든 항목을 정확하게 기재하세요.등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요. 소유주와 부동산의 상태를 확인해보세요.등기부등본에 나와있는 소유주의 통장으로 직접 계약금과 잔금을 이체하세요. 현금으로 주어야 한다면 영수증도 받아두세요.부동산 직거래 시 법률적인 문제가 발생할 수 있으므로 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.부동산 직거래를 할 때 이러한 주의사항들을 염두에 두시면 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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오랫동안 도로로 사용된 사유지를 막을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사유지가 오랫동안 일반 공중의 통행으로 사용되는 도로로 사용되는 경우, 소유자가 토지의 사용, 수익권을 영구적으로 포기한 것으로 인정되지는 않습니다. 그러나 도로를 폐쇄하고 토지를 인도하는 것은 쉽지 않습니다. 다만, 도로 이용에 따른 과거 및 미래의 사용료를 청구하는 것은 가능합니다.따라서, 뒤로 통하는 도로가 사람만 다닐 수 있는 도로라면, 해당 부지를 막아도 되는지 여부는 다음과 같은 사정에 따라 판단됩니다 소유자가 도로부분에 대한 배타적 사용수익권을 포기했다고 보여지는지 여부가 중요합니다. 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상도 고려해야 합니다. 주위 환경 및 인근의 다른 토지들과의 관계도 고려해야 합니다.만약 국가나 지방자치단체의 부당이득반환의무 (통행료 지급의무) 등이 인정되는 경우, 구체적인 부당이득액 산정의 기준과 평가 방법도 문제가 될 수 있습니다. 하지만 이러한 상황에서도 소유자가 도로로 사용되던 부지를 막고 이용하고 싶다면, 법적 대응을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 지방자치단체가 사도를 시효취득하는 경우도 있으며, 이에 따라 도로로 사용되는 부지의 상황에 따라 다양한 법적 측면을 고려해야 합니다
경제 / 부동산
24.04.22
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주택도시공사가 대위변제해서 세입자가 나간 빌라 재임대
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택도시공사가 대위변제하여 세입자가 나간 빌라의 보증금을 반환했습니다. 이는 세입자의 입장에서는 보증금을 돌려받은 것이지만, 주택도시공사는 이를 대위변제한 것입니다. 집을 팔려고 하지만 1억 5천만 원에도 팔리지 않는 상황입니다. 현재 시장 상태와 지역적 요인, 집의 상태 등이 판매 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다. 집을 팔지 못하는 상황에서 월세를 받는 것은 한 가지 옵션입니다. 다른 사람에게 월세를 받아 집을 일시적으로 빌려주는 방법입니다. 이 경우, 월세 계약을 체결하고 월세를 받을 수 있습니다. 경매가 진행되기 전까지 집에 들어가서 살거나 월세를 받는 것도 가능합니다. 다만, 이 경우에는 경매가 진행되는 시점에 집을 비워야 합니다. 이러한 상황에서는 법적인 상담이 필요합니다. 부동산 전문가나 변호사와 상담하여 현재 상황과 가능한 옵션을 논의해보시는 것이 좋습니다.요약하자면, 월세를 받거나 다른 사람에게 월세를 내도 되는지 여부는 법적 상황과 지역적 요인에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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