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빌라 다세대주택 매매시 궁금한점 입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 다세대주택 매매와 관련하여 5층 옥상의 천막이 위반건축물로 등록된 상황에서 3층 호수를 매매하는 경우, 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다. 우선, 위반건축물이 있는 건물의 경우, 해당 건물 전체에 대한 대출이나 보증보험 가입에 제약이 있을 수 있습니다. 그러나 각 호실마다 소유주가 다른 다세대주택, 아파트, 빌라, 연립과 같은 공동주택의 경우, 한 건물에 위반사항이 있더라도 모든 세대가 영향을 받지는 않습니다. 즉, 매매하려는 3층 호수에 위반건축물이 없다면, 현금매매에는 문제가 없을 수 있습니다.그러나 위반건축물이 있는 건물에서는 장기적으로 다양한 문제가 발생할 수 있으며, 이는 재산권에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 위반건축물로 인해 건물의 가치가 하락하거나, 향후 건물에 대한 정비나 개선 작업 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 위반건축물이 있는 건물은 향후 매매나 임대 시 시장성이 떨어질 수 있으며, 이는 재매매나 임대에 어려움을 겪을 수 있음을 의미합니다. 위반건축물이 등록된 지 9년이 지났다고 하더라도, 이는 법적으로 양성화되었다는 의미는 아닙니다. 과거에는 위반건축물 양성화가 이루어진 적이 있으나, 현재는 진행되고 있는 양성화 계획이 없다는 점을 유념해야 합니다.따라서, 매매를 진행하기 전에는 건축물대장을 확인하여 위반건축물의 세부 내용을 파악하고, 필요한 경우 해당 지자체의 건축물 담당 부서에 문의하여 현재 상태와 향후 계획에 대한 정보를 얻는 것이 중요합니다. 또한, 법률 전문가의 조언을 구하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 현금매매를 고려하고 있다면, 위반건축물로 인한 잠재적인 위험과 불이익을 충분히 이해하고, 이에 대비한 계획을 세우는 것이 중요합니다. 매매 결정을 내리기 전에 모든 가능성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.13
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친척이 제 집에 거주지 이전 하겠다고 요청하는데 그에 따른 불이익이 있을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.친척 분이 귀하의 집으로 거주지 이전을 요청하는 경우, 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 전입신고는 해당 주소지의 세대주가 본인임을 증명하는 신고로, 거주지에 전입한 날로부터 2주 이내에 주소지 변경 및 전입신고를 해야 합니다. 친척 분이 실제로 귀하의 집에 거주할 예정이라면, 전입신고는 가능합니다. 그러나, 실제로 거주하지 않고 전입신고를 하는 것은 법적 문제를 야기할 수 있으며, 이는 위장전입으로 간주될 수 있습니다. 전입신고를 할 경우, 귀하의 집에 거주하고 있는 인원과의 관계는 '동거인’이 되며, 이는 주택 수에 영향을 주지 않고 소득도 합산하지 않습니다. 그러나, 규제지역에 있는 경우 동거인으로 주택청약을 할 수 없으며, 세대주가 2명이 되는 것과 같은 의미이기 때문에 청약을 원하는 경우에는 세대분리를 진행해야 합니다.또한, 전입신고 후 세대분리를 하게 되면 균등 주민세 부가로 건강보험료 금액이 조정될 수 있으며, 부양가족 수가 감소하여 청약 가점에서 마이너스가 될 수 있습니다. 실제 세대원 거주 여부를 확인하기 위해 방문 조사가 있을 수 있으며, 위장전입으로 적발될 경우 벌금이 부과될 수 있습니다.따라서, 사촌 형님이 실제로 귀하의 집에 거주할 계획이라면 전입신고를 고려할 수 있지만, 그렇지 않은 경우 법적인 문제가 발생할 수 있으므로 신중하게 결정하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.13
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고층으로 지어지는 생숙과 아파트의 차이점을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.고층 건물로 지어지는 생활숙박시설(생숙)과 아파트는 건축규정상 몇 가지 차이점이 있습니다.생숙은 호텔과 주거형 오피스텔의 중간 형태로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설입니다. 이는 건축법상 '숙박시설’로 분류되어 숙박업 신고가 필요하며, 생활숙박시설 건축기준 요건을 충족해야 합니다. 반면에, 아파트는 '주거시설’로 분류되며, 주택법에 따른 규제를 받습니다. 안정성 측면에서, 생숙은 주거용으로 설계되지 않았기 때문에 주거 환경의 안정성이 보장되지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 소음, 안전 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 아파트는 주거용으로 설계되어 이러한 문제에 대한 규제와 기준이 더 엄격합니다. 건축적인 측면에서 바닥판 두께, 냉난방시설, 자동소방시설, 방화시설, 내진시설 등에 대한 구체적인 차이는 건축법, 공중위생관리법, 주택법 등에 따라 다를 수 있으며, 각 건물의 설계와 건축 당시의 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 아파트는 주거 안전과 편의를 위해 이러한 시설들이 더욱 철저하게 설계되고 관리됩니다.
경제 / 부동산
24.04.13
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아파트 분양 후 잔금 처리할때 대출 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양 후 잔금 처리 시 대출이 가능합니다. 일반적으로 분양가의 일정 비율을 계약금으로 납부하고, 나머지 금액에 대해서는 중도금과 잔금으로 나누어 납부하게 됩니다. 중도금 대출은 분양가를 기준으로 하며, 잔금 대출은 주택 시세를 기준으로 가능한데, 시세가 분양가보다 높을 경우 잔금 대출 한도가 더 높아질 수 있습니다.분양 잔금 대출은 일반적으로 KB시세를 기준으로 하며, 신규 분양 아파트의 경우 KB시세가 등재되는 시기에 따라 대출이 결정됩니다. 만약 KB시세가 나오지 않을 경우, 감정가를 기준으로 대출이 이루어질 수 있습니다. 또한, 분양 잔금 대출 시 적용되는 LTV(Loan to Value, 담보인정비율)와 DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)는 규제지역 여부와 주택 수, 생애 최초 구매 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 대출을 받을 때는 DSR(Debt Service Ratio, 총부채상환비율) 규제도 확인해야 합니다. DSR은 대출자의 총 부채 상환 능력을 평가하는 지표로, 입주자 모집 공고일이나 전매일 기준으로 달라질 수 있으며, 규제지역과 비규제지역에 따라 적용되는 DSR 비율이 다를 수 있습니다.분양 잔금 대출과 관련된 자세한 정보는 집단대출이 협약된 금융기관에서 확인할 수 있으며, 입주 시점에 대출 조건이 확정됩니다. 대출 가능 여부와 조건은 금융기관마다 다를 수 있으므로, 여러 금융기관의 조건을 비교해보시는 것이 좋습니다. 또한, 분양을 받으실 때는 장기적인 금융 계획을 세우시고, 부동산 경기 변동에 대비하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.13
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건축물대장 표제부 전유부에 대해 질문 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축물대장의 표제부에 '위반건축물’로 표시가 되어 있다면, 해당 건물 전체에 대한 어떤 위반 사항이 있음을 의미합니다. 이는 특정 전유부분(예: 501호)에 위반 사항이 있을 때도 건물 전체에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 표제부에 위반 표시가 있는 경우, 그 건물의 모든 세대가 잠재적으로 영향을 받을 수 있으며, 이는 법적인 문제나 재산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.301호를 매입하는 것에 대한 문제 여부는 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 위반 사항이 9년 전이라면 일정 기간이 경과하여 문제가 해결되었거나, 관할 지방자치단체에서 특별한 조치를 취하지 않은 경우도 있을 수 있습니다. 하지만, 위반 사항이 해결되지 않았다면, 추후 법적 조치나 과태료 부과의 가능성이 있으며, 이는 새로운 소유주에게도 영향을 미칠 수 있습니다.따라서, 매입을 고려하고 계시다면 다음과 같은 조치를 취하는 것이 좋습니다 관할 구청이나 시청의 건축과에 문의하여 현재 위반 사항에 대한 상태와 해결 방안을 확인합니다. 법적 자문을 구하여 위반 건축물로 인한 법적 책임과 잠재적인 리스크를 파악합니다. 부동산 전문가의 조언을 받아 재산 가치에 미치는 영향을 평가합니다.위반 건축물로 인한 문제가 해결되지 않은 상태에서 매입을 진행할 경우, 나중에 발생할 수 있는 법적 문제나 추가 비용에 대비해야 할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.13
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부모자식간에 전세계약이 가능하며,유효한 계약이 될 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모와 자녀 간에 전세계약을 체결하는 것은 가능하며, 유효한 계약으로 인정될 수 있습니다. 다만, 이러한 계약이 실제로 이루어진 것으로 인정받기 위해서는 몇 가지 주의사항을 지켜야 합니다. 예를 들어, 계약서 작성, 전입신고 및 확정일자 등의 절차를 정상적으로 완료해야 하며, 부모와 자녀가 실제로 동거하지 않는 것이 중요합니다. 임대차보호법에 따라, 임차인은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 경매나 공매를 통해 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이는 임차인이 경매 개시 전까지 전입 및 점유를 하고 있어야 하며, 확정일자는 필요하지 않습니다. 최우선변제금의 범위는 지역에 따라 다르며, 2023년 2월 21일 기준으로 서울특별시에서는 보증금이 1억 6500만원 이하일 경우, 최대 5,500만원까지 최우선으로 배당받을 수 있습니다.따라서, 부모님 명의의 집에서 무상으로 거주하고 있더라도, 정상적인 절차에 따라 전세계약서를 작성하고, 관련 절차를 이행한다면, 임대차보호법에 따른 우선변제 대상이 될 수 있습니다. 그러나 이러한 계약이 세금 회피나 다른 불법적인 목적으로 사용되지 않도록 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.13
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두개호실이 합쳐진 구분상가는 일반상가보다 가치가 떨어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.두 개 호실이 합쳐진 구분상가의 가치는 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 상가의 가치는 위치, 상태, 전용면적, 대지지분, 건축연도 등에 따라 결정되며, 구분 등기된 상가는 주로 임대 수익에 따라 가격이 형성됩니다. 구분상가가 일반상가보다 가치가 떨어진다고 일률적으로 말할 수는 없습니다. 상가의 가치 평가에는 수익환원법과 원가법이라는 두 가지 방법이 사용될 수 있는데, 수익환원법은 임대 수익률을 계산하여 가격을 산출하는 방법이고, 원가법은 토지 가격과 건물의 잔존 가치를 합하여 계산하는 방법입니다. 두 개 호실이 합쳐진 상태에서 한 명이 매매를 원할 경우, 권리관계가 복잡해질 수 있으며, 이는 매매에 영향을 줄 수 있습니다. 상가의 가치를 올리기 위해서는 전문가와 상담하여 권리관계를 명확히 하고, 상가의 입지, 상권, 임차 업종, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.매매가 잘 이루어지지 않는 경우, 상가의 위치, 상태, 임대 수익률, 시장 상황 등을 다시 평가하고, 필요하다면 가격 조정을 고려해야 할 수도 있습니다. 또한, 상가의 가치를 평가할 때는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다
경제 / 부동산
24.04.13
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땅투기라는 것이 어떤 것을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.땅투기란 시세 변동을 이용해 큰 이익을 얻으려는 목적으로 부동산을 사고파는 거래행위를 말합니다. 이는 단기간에 큰 이익을 노리는 행위로, 투자와는 다르게 부정적인 개념으로 인식되곤 합니다. 투기는 종종 편법을 사용하거나 내부 정보를 활용하는 경우가 많으며, 이러한 행위는 부동산 시장의 건전성을 해치고 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 뉴스에서 땅 투기 의혹으로 조사를 받는 사례들은 대개 부동산 가격 상승을 예측하고 이를 이용해 불법적으로 이득을 취하려는 경우들입니다. 예를 들어, 개발 정보를 미리 알고 그 지역의 부동산을 매입하여 후에 가격이 오르면 팔아서 큰 차익을 얻는 것이죠. 이런 행위는 다른 투자자들에게 불공정한 경쟁을 초래하고, 부동산 시장의 가격 왜곡을 일으킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.13
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전쟁으로 인해서 부동산 가격도 영향이 있을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전쟁은 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 전쟁이 발생하면 금융 시장의 불안정성이 증가하고, 이는 부동산 구매자와 투자자들에게 혼란을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 건축 자재 비용의 증가와 모기지 금리의 상승은 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 전쟁으로 인한 원유 가격 상승은 인플레이션을 증폭시키고, 이는 부동산 수요 감소로 이어질 수 있습니다.이란과 이스라엘 간의 전쟁 가능성이 제기되고 있는 상황에서, 중동 지역의 긴장이 고조되면 원유 가격이 상승할 수 있으며, 이는 전 세계적으로 경제에 영향을 미칠 수 있습니다. 만약 이러한 상황이 발생한다면, 한국을 포함한 여러 국가의 부동산 시장에도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 전쟁의 규모, 지역, 기간 등에 따라 부동산 시장에 미치는 영향은 다를 수 있으며, 직접적인 영향권이 아닌 경우 큰 영향을 받지 않을 수도 있습니다. 따라서 이란과 이스라엘 간의 전쟁이 실제로 발생하고, 그 영향이 한국에까지 미칠지는 여러 변수에 따라 달라질 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.13
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계약서 없이 연장된 걸로 아는데 집주인분께서 임대차계약서를 안써주시려고 할 때 어떻게 해야해요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약서 없이 임대차 계약이 연장된 상황에서 집주인이 새로운 계약서 작성을 거부하는 경우, 법적인 조치를 고려해야 할 수 있습니다. 한국의 주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.또한, 계약이 묵시적으로 연장되었다면, 기존 조건을 유지하며 계속 거주할 권리가 있습니다. 이 경우, 임대인과의 의사소통이 중요하며, 가능하다면 문자 메시지나 이메일 등의 서면으로 의사소통 내용을 기록해 두는 것이 좋습니다.청년월세지원을 받기 위해서는 임대차계약서가 필요한데, 확정일자가 날인된 임대차계약서 전체 사본이 필요합니다. 확정일자를 받을 수 없는 경우, 관련 법률 상담을 통해 대응 방안을 모색하는 것이 좋습니다.집주인이 계약 연장에 동의하지 않는 경우, 법적 조언을 구하거나 지역의 주택임대차 분쟁조정위원회에 문의하여 조언을 구하는 것이 현명할 수 있습니다. 또한, 주거 관련 상담 센터나 법률 지원 서비스를 통해 상황에 맞는 조언을 얻는 것도 한 방법입니다.현재 상황에서 가장 중요한 것은 임대인과의 의사소통을 명확히 하고, 모든 대화 내용을 기록으로 남겨 두는 것입니다. 이는 추후 법적 조치가 필요할 경우 중요한 증거가 될 수 있습니다. 만약 임대인과의 협의가 어렵다면, 법적 절차를 밟을 준비를 하는 것이 필요할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.13
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