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답변 내역

부동산 임의경매에서 가압류권자
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가압류는 채권자가 채무자의 재산에 대해 가지는 일종의 보전처분입니다. 가압류권자가 경매 절차에서 배당을 요구하기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다. 경매개시결정 이후에 가압류한 채권자는 배당요구 종기까지 등기된 가압류권자만이 적법하게 배당요구를 할 수 있습니다. 즉, 가압류 신청서나 결정문을 가지고 배당 요구를 했다고 하더라도 배당요구 종기까지 등기되지 않았다면 그 배당요구는 부적법하여 각하될 수 있습니다.따라서, 항소가 진행 중인 상태에서도, 해당 가압류가 경매개시결정 이전에 등기되었다면, 가압류권자는 배당을 요구할 수 있습니다. 하지만, 가압류가 경매개시결정 이후에 등기되었다면, 배당요구 종기까지 적법하게 등기되어야 배당요구가 가능합니다.본안 소송의 결과에 따라 가압류의 효력이 달라질 수 있으므로, 소송의 진행 상황과 경매 절차의 진행 상황을 주의 깊게 살펴보시는것이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.04.12
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전세 임대차 계약이 끝나가는데 임대인에게 보증금을 못 받을 것 같아요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 임대차 계약이 만료되더라도 주소를 유지하는 것 자체가 불법은 아닙니다. 하지만, 계약이 만료된 후에는 임대인의 동의 없이 거주하는 것은 법적 문제가 될 수 있습니다. 따라서, 한 달 연장에 대한 새로운 임대차 계약서를 작성하는 것이 법적으로 안전합니다.2. 법적으로는 계약 만료일에 전세보증금 전액을 반환받아야 합니다. 만약 전액을 받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이라면, 지연된 금액에 대해 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이는 일반적으로 연 12%의 지연손해금을 기준으로 합니다.3. 임차권등기명령이나 지급명령 신청은 통상 1개월 정도 소요되며, 전세보증금 반환 소송은 약 6개월 내외로 소요될 수 있습니다. 비용적으로는 소송비용 전체를 부담하는 것이 아니라 인지대, 수수료 등 부대비용 정도입니다.4. 계약 만료일에 보증금을 제때 받지 못해 발생하는 추가 비용과 정신적 피해에 대해서도 보상을 청구할 수 있습니다. 이는 소송을 통해 청구할 수 있으며, 소송을 제기한 후 이사를 나가게 되면 그 시점부터 발생하는 지연손해금을 청구할 수 있습니다.상황이 급박하고 스트레스가 많으실 것 같습니다. 제가 다 마음이 아프네요. 얼른 조속히 문제 해결되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.12
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아파트 매매후 1달후 하자가 발견되면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 하자 발견 시 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다 하자를 발견했다면, 사진이나 동영상으로 증거를 확보하세요. 매도인에게 문자, 이메일, 우편 등을 통해 하자 사실을 알리고, 손해배상 또는 계약 해지를 요청하세요. 매매 계약서에 하자에 관한 특약사항이 있다면, 그 내용에 따라 행동하세요. 예를 들어, ‘만약 이 집에 하자가 발생되었을 시 매도인이 책임진다’ 또는 '하자가 충분히 발생할 수 있는 가능성을 인지한 상태로 매수자가 매수를 진행한다’는 등의 조항이 있을 수 있습니다.결로현상으로 인한 벽지 누수의 경우, 하자의 성격과 원인을 정확히 파악한 후 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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주택을 공동 명의로 하면 주택담보 대출 받을 때 도움이 되는 것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동 명의는 종합부동산세 부담을 줄일 수 있으며, 양도세 면제 혜택도 주요 장점 중 하나입니다. 특히, 고령자나 장기 보유자의 경우 더 큰 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 주택담보대출을 받을 때는 부부 공동 명의 시 단점이 더 많을 수 있습니다. 예를 들어, 아파트 담보대출을 받게 되면 부부의 서류를 모두 준비해야 하고, 대출을 받을 시 부부가 같이 은행에 방문해서 서류를 작성해야 하는 번거로움이 있습니다. 또한, 공동명의자 중 한 명의 신용상태가 좋지 않거나 소득이 낮을 경우 담보대출 비율이 낮게 나올 수도 있습니다. 따라서, 주택을 공동 명의로 할지 개인 명의로 할지 결정하기 전에, 장단점을 충분히 고려하고 상황에 맞는 최선의 선택을 하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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국민임대 아파트 입주 후 자가가 생기면 도로 나와야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민임대아파트는 입주자 모집 공고일부터 임대차 계약 종료일까지 세대구성원 전원이 무주택자여야 하며, 1세대 1주택에 한하여 신청이 가능합니다. 상속을 통해 주택을 소유하게 되면, 원칙적으로는 무주택자의 자격이 상실되어 국민임대아파트에 거주할 수 없게 됩니다. 하지만, 상속받은 주택에 대한 구체적인 사항이나 예외 조항이 적용되는 경우도 있을 수 있으므로, 정확한 상황을 파악하기 위해서는 관련 기관에 문의하시거나 주택 관리 사무소에 확인해보시는 것이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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빌라나 아파트 매입 계약시 신고는 언제까지 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라나 아파트 매입 계약시 신고는 계약 체결일로부터 60일 이내에 해야 합니다. 만약 신고 기간이 지난 후에 신고를 하게 되면, 거래가격과 지연 기간에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다. 예를 들어, 신고 지연 기간이 3개월 이하일 경우, 거래가격이 1억원 미만이면 10만원, 1억원 이상 5억원 미만이면 25만원, 5억원 이상이면 50만원의 과태료가 부과됩니다. 신고 지연 기간이 3개월을 초과할 경우에는 과태료가 더 높아질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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다세대 주택, 다가구주택 전입신고할 때 주의할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다세대 주택과 다가구주택 전입신고 시 주의해야 할 점이 있습니다.다가구주택은 건축법상 '단독주택’에 해당하며, 소유자가 1명입니다. 전입신고서에는 지번만 기재하여도 대항력을 인정받을 수 있습니다. 즉, 호실이 구분되어 있어도 지번까지만 정확히 기재하면 됩니다.다세대주택은 '공동주택’에 해당하며, 각 호마다 소유주가 다를 수 있습니다. 전입신고 시에는 지번뿐만 아니라 등기부 상의 동·호수까지 정확하게 기재해야 대항력을 인정받을 수 있습니다.전세계약을 체결하기 전에는 임대인 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 최근 법 개정으로 임차인이 요청하는 경우 임대인은 선순위 보증금 등 정확한 임대차 정보와 함께 납세 증명서를 제시해야 합니다. 또한, 안심전세 App 2.0을 통해 악성임대인 여부와 보증사고 이력 등을 확인할 수 있습니다.이러한 정보들을 참고하여 전입신고를 할 때 실수 없이 정확한 정보를 기재하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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임차인에게 불리한 특약은 모두 효력이 없는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인에게 불리한 특약은 주택임대차보호법에 따라 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조에 의하면, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시되어 있습니다.또한, 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우는 임대인이나 임차인 양쪽 모두 계약 갱신이나 해지에 대해 아무런 통지를 하지 않았을 때 발생합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인에게 계약 갱신이 불가하다는 통지를 하지 않은 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신됩니다. 마찬가지로 임차인도 계약 해지에 대한 통지를 임대인에게 하지 않을 경우, 계약이 자동으로 갱신됩니다.전세계약이 매매로 인해 자동 연장된 상황에서, 집주인이 매매한 후 새로운 계약서를 작성하자고 할 때, 세입자가 계약해지를 원한다면, 이는 법적으로 효력이 있을 수 있습니다. 그러나 이는 상황에 따라 다를 수 있으며, 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 일반적으로, 임대차 계약 중에 매매가 이루어진 경우, 임차인은 새로운 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 새로운 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계받게 됩니다. 만약 새로운 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않는다면, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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미성년자(유아) 앞으로 월세 계약, 확정일자 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미성년자 명의로 월세 계약을 진행하는 것은 가능하지만, 법정대리인(부모님)의 동의가 필요합니다. 미성년자가 부동산 계약을 할 때는 법정대리인이 함께 서명하고 날인해야 하며, 법정대리인의 신분증과 도장, 가족관계증명서, 미성년자의 기본증명서 등이 필요합니다.전입신고와 확정일자를 받는 경우에도 법정대리인의 동의가 필요하며, 법정대리인이 동반하여 주민센터에 방문해야 합니다. 미성년자가 단독으로 전입신고를 하는 경우는 특별한 상황에서만 가능하며, 일반적으로는 법정대리인의 확인이 필요합니다.필요서류 (가족관계증명서 ,미성년자의 기본증명서, 법정대리인의 신분증 및 도장, 법정대리인 동의서) 입니다전입신고 시에는 법정대리인이 미성년자와 함께 주민센터에 방문하여 신고를 해야 하며, 확정일자는 주민센터, 등기소, 법원, 공증사무소 등에서 받을 수 있습니다4. 이러한 절차는 미성년자의 권리를 보호하고 법적 문제를 예방하기 위한 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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1주택자 전세자금대출 신생아특례대출
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아가 있는 1주택자 분들을 위한 신생아특례대출은 다음과 같은 조건으로 이용 가능합니다대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주 및 1주택자. 부부합산 연소득 1억 3,000만 원 이하. 순자산 4억 6,900만 원 이하. 주택가액 9억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하. 최대 5억 원. 연소득에 따라 1.6% ~ 3.3%. 기존 자녀 0.1%p (1명당), 추가 출산 0.2%p (1명당) 등. 신생아특례대출은 우리, 국민, 농협, 신한, 하나 등 5개 시중은행과 기금 e든든 누리집을 통해 신청할 수 있으며, 심사기간은 대략 1~2개월 정도 소요됩니다. 필요한 서류로는 주민등록등본, 신분증, 소득증빙서류, 부동산 매매계약서 등이 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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