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경매에 대해 일반인도 참여 할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매에 일반인도 참여할 수 있습니다. 하지만 몇 가지 제한 사항이 있습니다. 법정대리인의 동의 없는 미성년자: 만 19세 미만의 미성년자는 법정대리인의 동의 없이 경매에 참여할 수 없습니다.채무자: 채무자는 해당 부동산에 대한 경매에 참여할 수 없습니다.매각 절차에 관여한 집행관: 경매 절차에 직접 관여한 집행관은 참여할 수 없습니다.매각 부동산을 평가한 감정인: 해당 부동산을 평가한 감정인도 경매에 참여할 수 없습니다.매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관: 해당 사건과 관련된 법관이나 법원사무관도 참여할 수 없습니다.재매각 사건인 경우 전 매수인: 이미 해당 부동산을 구매한 사람은 재매각 사건에 참여할 수 없습니다.또한, 부동산에 따라 법원이 일정 자격을 갖춘 사람만 입찰하도록 결정할 수 있습니다.경매 참여를 위해 따로 공부하거나 자격증을 취득할 필요는 없습니다. 다만, 입찰서 작성, 주민등록증 또는 운전면허증, 도장 등이 필요할 수 있습니다. 또한, 대리인이 참가할 경우 위임장과 인감증명서도 필요합니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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우선변제권과 최우선변제권은 무슨 차이가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차에서는 우선변제권과 최우선변제권이라는 두 가지 권리가 적용됩니다. 이 두 용어의 차이를 간단히 설명드리겠습니다우선변제권:임대차에서 임차인이 임대차 물건이 경·공매시에 보증금을 후순위 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.대항력을 갖춘 날 (이사+전입신고 일의 다음날) 이후에 담보권이 설정된 경우에는 해당 담보권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.최우선변제권:임차인이 경공매시에 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.담보권의 설정 여부와 관계없이 무조건 최우선으로 보증금 일부를 돌려받을 수 있습니다.요약하자면, 우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 담보권 설정 여부에 따라 변제받는 권리이며, 최우선변제권은 담보설정 순서와 상관없이 무조건 일정액을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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토지거래허가지역 매매시 중도금 지급을 위한 대출 관련 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지거래허가지역 아파트 매매와 관련하여 중도금 대출과 주담대에 대해 알려드리겠습니다.중도금 대출:중도금은 아파트 분양을 받게되면 분양대금의 10%를 계약 시 납부하고, 분양대금의 60%를 10%씩 나눠 분할로 납부합니다.중도금 대출은 현재 거주하고 있는 집의 전세 보증금에 묶여 있어 즉시 지급이 어려운 상황에서 활용할 수 있습니다.중도금 대출을 받을 경우 입주 전까지는 이자만 내면 되며, 추후 잔금을 치를 때 주택담보대출을 받아 중도금 대출을 상환하고, 남은 금액과 보유 현금으로 잔금을 처리할 수 있습니다. 이를 중도금 대환 또는 주담대로 전환이라고 합니다.주담대 (LTV)와 영향:주담대는 주택담보대출의 한 형태로, 주택을 담보로 대출을 받는 것입니다.주담대로 전환 시 주택담보대출의 LTV (Loan-to-Value) 비율에 영향을 줄 수 있습니다.주담대로 전환 시 주택 가치 대비 대출 금액의 비율을 고려해야 합니다.주담대로 전환 시 은행이나 금융기관의 정책에 따라 대출 가능 여부와 LTV 비율이 결정됩니다.주담대 대출 가능 여부 확인:주담대 대출 가능 여부는 은행이나 금융기관의 정책에 따라 다를 수 있습니다.특히 토지거래허가지역에서의 주담대로 50% 대출 가능 여부는 해당 기관의 정책에 따라 결정됩니다.자세한 내용은 부동산 분야의 전문가와 상담하여 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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땅은 우리땅인데 집은 무허가입니다. 30년된집이고 13년전에 샀는데 누가 신고하면 집 철거 할떄까지 이행금 나온다는데 정말인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가 건물에 대한 철거명령과 이행강제금 부과 여부는 복잡한 문제입니다. 하지만 여러 가지 측면을 고려해보겠습니다.무허가 건물의 철거명령과 이행강제금 부과 원칙:건물은 건축허가나 건축신고를 받은 후 건립되어야 합니다.만약 건물이 허가나 신고 없이 건축된 경우, 해당 건물은 무허가 건물이 됩니다.무허가 건물은 관할 행정청에서 철거명령을 내릴 수 있으며, 철거명령에 따르지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.장기간 존치된 무허가 건물에 대한 철거명령의 위법성:무허가 건물이라고 하더라도 장기간 존치된 사실만으로 합법성을 부여할 수 없습니다.건물이 장기간 행정청에 적발되지 않고 버텨왔다면 무허가 건물이 양성화된다는 주장은 인정되기 어렵습니다.신뢰 이익의 보호 필요성:최근 예외적으로 40년 이상 존치된 무허가 건물의 양수인에게 이행강제금을 부과하는 경우도 있습니다.그러나 이는 재량권을 일탈, 남용한 것으로 판단되는 경우입니다.무허가 건물의 철거명령이나 이행강제금 부과를 다툴 때:원칙적으로 무허가 건물은 행정청의 철거명령 및 이행강제금 부과 처분의 대상이 됩니다.다만 실제 무허가 건물의 건축자가 아닌 사정, 건물에 안전상 문제가 없는 경우 등을 고려해야 합니다.소음문제로 주변신고로 양성화 할 때까지 이행금 부과 여부:이행강제금 부과 여부는 각 지역의 법규와 상황에 따라 다를 수 있습니다.소음문제로 주변에서 신고가 들어온 경우, 이행강제금이 부과될 수 있습니다.비가 새고 암유발 물질 때문에 철거해야하는 경우:이행강제금이 부과되면 철거 후 새로 지을 돈이 없는 상황이라면 어려운 결정일 수 있습니다.지원금과 생활보호대상자, 차상위자에 대한 지원:지원금은 예산 상황에 따라 제공되며, 일반적으로 무허가 주택의 경우 지원이 어려울 수 있습니다.요약하자면, 무허가 건물의 철거명령과 이행강제금 부과 여부는 지역별 법규와 상황에 따라 다르며, 실제 상황을 면밀히 검토해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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4층 증축해도 다가구주택 유지 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 건물이 지하 1층 대피소, 1층 근린생활시설과 주택, 그리고 2층과 3층 주택으로 용도 신고되어 있으며, 총 주택 가구수는 5가구입니다. 여러 층을 추가하여 상가 용도로 이용하고자 하는데, 다가구주택 유지 여부와 다세대주택으로 변경될 가능성에 대해 궁금하신 것으로 이해했습니다.먼저, 다가구주택과 다세대주택의 구분을 설명드리겠습니다. 다가구주택은 여러 세대가 독립적으로 거주하는 주택으로, 각 세대가 별도의 주택으로 구분되어 소유될 수 있습니다. 반면 다세대주택은 공동주택으로, 여러 세대가 공동으로 거주하며 세대별로 구분소유가 불가능한 형태입니다.건축법상 다가구주택은 층수나 면적 제한 등의 시설 요건을 초과하지 않는 한, 다가구주택으로 유지될 수 있습니다. 다가구주택이 층수나 면적 제한을 초과하는 경우에는 건축법상 적법한 다가구주택으로 보기 어려울 수 있습니다.따라서, 4층 증축 후 상가 용도로 이용하고자 한다면, 다가구주택으로 유지되는지 여부를 확인해야 합니다. 다가구주택으로 유지하려면 실제 주거용으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 합니다. 여러 판례에서도 실제 주거용으로 사용하는 층수가 3개층 이하인 경우 다가구주택으로 판단되었습니다.증축 후 다세대주택으로 변경될 가능성은 건축물의 실제 용도와 관련이 있습니다. 만약 4층 증축 후 상가 용도로 이용하더라도, 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하로 유지된다면 다가구주택으로 유지될 수 있습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 해당 지역의 건축법과 관련 규정을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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분양권 중도금 대출승계시 질문 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금 대출 승계 시 필요한 부가적인 금액과 보증보험료에 대해 설명드리겠습니다.중도금 대출 승계에 들어가는 부가적인 금액:중도금 대출 승계는 주로 건설사와 은행 간의 집단 대출로 이루어집니다. 따라서 개인적으로 추가로 지불해야 하는 부가적인 금액은 크게 없습니다.다만, 본인의 신용등급이 중요한 요소입니다. 신용등급이 5등급 이하일 경우 중도금 대출 승계가 어려울 수 있습니다. 1~3등급이시라면 걱정하지 않으셔도 됩니다.전세금 대출 여부는 중요하지 않습니다. 중도금 대출은 건설사와 은행 간의 집단 대출이기 때문에 개인 전세대출과는 상관이 없습니다.보증보험료:보증보험료는 중도금 대출 승계 시 추가로 지불해야 하는 금액 중 하나입니다.일반적으로 1~6회차까지 총 포함된 금액으로 계산됩니다. 따라서 각 회차별로 별도로 지불할 필요는 없습니다.중도금 대출 승계 절차:건설사와 아파트마다 거래 은행이 다르기 때문에 해당 은행을 방문하여 중도금 대출 승계가 가능한지 확인하셔야 합니다.필요한 서류는 주민등록 등본, 인감증명서, 재직증명서, 근로소득원천징수 영수증 등이 있습니다.요약하자면, 중도금 대출 승계는 주로 신용등급과 건설사/은행의 협의에 따라 진행되며, 보증보험료는 1~6회차까지 포함된 금액으로 계산됩니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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자기땅에 지어진 무허가 주택과 시유지에 지어진 무허가 주택을 따로 구별하는 용어가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가 주택과 시유지에 지어진 무허가 주택을 구별하는 용어가 있습니다. 무허가 주택 (무허가건축물):정의: 건축법상 시장이나 군수의 허가를 받지 않고 건축한 건물을 말합니다.특징:준공검사허가제도 이전에 건축한 건물이나 건축법 제11조, 제14조, 또는 제20조 1항에 따라 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고, 같은 법 제22조에 의한 사용승인을 받지 않은 무허가, 미등기 건축물을 지칭합니다.법적으로 하자가 없는 부동산으로 허가 받은 건축물과 별반 차이가 없습니다.무허가건축물은 강제철거 대상도 아니며, 허가 받은 건축물과 유사한 권리를 가집니다.세법상 주택으로 간주되어 양도세는 일반 건물과 큰 차이가 없습니다.무허가건물 확인원증은 종이 한 장으로 이루어져 있습니다.주택공급규칙 제6조에 따라 무주택 소유자로 인기지역 아파트 청약 대기자에게 유리합니다.미등기 주택 (미등기 건물):정의: 건축 허가를 받아 건축하였으나 사용승인을 받지 못한 건물을 말합니다.특징:건축물대장에는 등록되어 있으나 등기되어 있지 않은 주택입니다.토지상의 지상권에 의한 점유권을 인정받을 수 있어서 토지를 매입하지 않더라도 건물 소유자는 해당 점유면적에 대한 변상금만 납부하면 됩니다.무허가 주택은 주택세와 토지세를 모두 부과받을 수 있습니다. 그러나 미등기 주택은 주택세가 부과되지 않습니다. 이는 주택세 부과 기준에 따라 결정됩니다. 구청에서 주택세를 부과하는 무허가 주택이 있는 경우, 해당 주택세를 납부한 내역을 가져오시면 됩니다. 주택세와 토지세를 정확히 구분하여 납부하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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전세금 못받았는데 이사를 가야하는 경우 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야할 때 세입자가 할 수 있는 대응 방법은 다음과 같습니다주소지 이전을 피하십시오: 임차인이 전세보증금 반환을 요구하기 위해서는 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다. 따라서 전세계약 후 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다. 대항력은 임차한 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 뜻합니다. 이러한 대항력은 주민등록 및 전입신고를 마친 그 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다. 또한, 우선변제권은 임차한 주택이 경매에 넘어갈 때 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 따라서 우선변제권과 대항력이 상실되면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 주소지를 이전하지 않더라도 전세금을 못받은 상태에서 이사를 가야할 때에는 기존에 살았던 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서라도 절대 다른 곳으로 주민등록 및 전입신고를 옮겨서는 안됩니다. 또한, 집주인이 보증금을 돌려주겠다는 약속만 믿고 이사를 하면서 짐을 모두 빼는 경우가 있는데, 이럴 때에도 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 전세보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 따라서 이사를 나가야 한다면 꼭 일부 짐을 남겨두시길 바랍니다. 일부 짐을 남겨두면 임대차 기간이 끝나도 세입자가 집을 계속 점유한 상태로 간주되기 때문입니다. 또한, 집열쇠나 집 비밀번호도 절대 집주인에게 인계하지 마시길 바랍니다.임차권등기 신청: 법적으로 임차권등기를 신청하면 됩니다. 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야할 때에는 임차권등기명령신청이 있습니다. 이는 기존 집에 대한 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지하기 위한 제도입니다. 임차권등기명령을 신청하게 되면 세입자가 전세금을 받지 못한 채 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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아파트 2년실거주후 매매시 대출금
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 시 대출 승계에 관한 주의사항과 절차를 살펴보겠습니다.대출 승계란?대출 승계는 매수자가 기존에 있던 대출을 떠안고 부동산을 매수하는 것을 의미합니다.매수자는 기존 대출 금리와 중도 상환 수수료 조건 등을 확인하고 신규 대출과 비교해 대출 승계를 결정해야 합니다.주의사항:은행 동의 확인: 대출 승계를 하기 전에 반드시 은행에서 승계 가능 여부와 대출 조건을 확인해야 합니다. 은행의 동의 없이 승계를 하면 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.피담보채무확인서 발급: 융자 있는 건물을 매매하기 위해서는 융자를 승계하든 아니면 융자를 상환하여 근저당권을 말소하든 융자금이 얼마인지 확인해야 합니다. 은행에서 피담보채무확인서를 발급 받아야 합니다.부동산 매매계약서에 특약 넣기: 매수인 입장에서는 매매대금에서 승계한 융자금 만큼 공제되는 것이 중요하므로 이러한 내용이 부동산 매매계약서에 기재되어야 합니다.추가 비용:대출 승계 시 추가적인 비용은 다음과 같습니다:근저당권 말소 비용: 대출 승계를 하기 위해 근저당권을 말소해야 합니다. 이에 따라 등기 비용이 발생할 수 있습니다.중도 상환 수수료: 기존 대출을 상환할 때 중도 상환 수수료가 발생할 수 있습니다.따라서, 대출 승계를 고려하실 때는 은행과 상담하여 자세한 내용을 확인하시고, 매매계약서에 관련 내용을 명확히 기재하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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민간분양 당첨 후 몇년간 재당첨 안되니요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 청약 당첨 후 재청약에는 일정한 제한 사항이 있습니다. 재당첨 제한 기간:재당첨 제한 기간은 청약을 진행한 지역에 따라 다르며, 주택의 소재지와 규제 지역에 따라 달리 적용됩니다.국민주택의 경우 무조건 재당첨 제한이 적용되며, 민영주택은 투기과열지구/청약과열 지역인 경우에만 해당됩니다.투기과열지구/청약과열 지역 이외의 지역에서 공급되는 민영주택은 재당첨 제한 기간 내에 일지라도 입주자로 선정될 수 있습니다.특별공급 제한:특별공급은 평생에 단 한 번의 기회입니다. 한 번이라도 특별공급에 당첨된 세대는 다시 특별공급을 받을 수 없습니다.가점제 당첨 제한:2017년 10월 18일 이후에 주택에 가점제로 당첨된 경우, 1순위 가점제로 청약을 할 수 없습니다. 즉, 2년 동안은 청약이 불가능합니다.부적격 당첨자 제한:청약신청 시 약 10% 인원이 부적격자로 분류됩니다. 부적격 당첨자는 당첨 이후 공급을 신청하려는 주택의 지역에 따라 재당첨 제한 기간이 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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