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보증금 300 월세 15만원 임대차 신고 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 신고제도는 2021년 6월 1일부터 시행되고 있으며, 주택 임대차 계약을 체결한 경우 임대인과 임차인은 일정한 내용을 신고해야 합니다. 이를 통해 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하고 임차인의 권리를 보호하고자 합니다.여러분이 언급하신 보증금 6천만원 이상 또는 월세 30만원 이상인 주택 임대차 계약은 신고의무가 있습니다. 따라서 보증금 300만원, 월세 15만원인 경우에는 신고를 하지 않아도 됩니다. 하지만 주택 임대차 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우에는 과태료가 부과될 수 있습니다.현재는 법 시행일인 2021년 6월 1일부터 2023년 5월 31일까지 과태료 부과하지 않는 계도기간이 진행 중입니다. 하지만 이 기간이 끝나면 주택 임대차 신고제도가 본격적으로 정상화될 것입니다. 따라서 신규 재계약시 임대차 신고를 꼭 해주시기를 권장드립니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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아파트 분양 시 중도금 대출 관련 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양 시 중도금 대출에 관한 문의 감사합니다. 아파트 분양에 당첨되신 경우 중도금 대출을 받으려면 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.중도금 대출과 DSR (Debt Service Ratio):중도금 대출은 주택담보대출에서 주택 보유수에 포함됩니다.DSR은 중도금대출을 받을 때 고려되지 않으므로, 다른 대출이 많아도 중도금 대출을 받을 수 있습니다.다만, 중도금대출은 회차별로 신용 조회를 하며, 신용불량이나 연체가 있거나 신용점수가 너무 낮으면 진행이 어려울 수 있습니다. 그렇지 않으면 대부분 중도금 대출을 받을 수 있습니다.분양권 전매:분양권 전매란 신규분양아파트에 입주하기 전에 분양권을 다른 사람에게 판매하는 것입니다.분양권 매매금액은 이미 납입한 금액(계약금과 중도금)과 납입한 옵션 비용, 프리미엄 비용으로 구성됩니다.중도금 대출 시 DSR:중도금대출을 받을 때는 DSR을 고려하지 않습니다.다만, 중도금대출을 보유한 상태에서 다른 주택담보대출을 신청할 때는 중도금대출이 DSR에 포함되므로 유의하셔야 합니다.요약하자면, 중도금 대출은 개인 DSR에 영향을 받지 않으며, 주택담보대출에서 주택 보유수에 포함됩니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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보증금 반환 목적 대출 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증금 반환 대출은 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 사용하는 대출입니다. 최근들어 이슈가 되고 있는 이유는 역전세 문제와 전세사기로 인한 임차인 보호를 위한 정책입니다. 전세계약 임대인과 주택 실소유자가 동일해야 합니다. 즉, 집주인과 대출하려는 임대인의 명의가 같아야 합니다.주택 형태는 아파트를 포함하여 연립주택, 다세대주택, 오피스텔이 가능합니다. 오피스텔의 경우 주거형인 경우만 해당됩니다.정상적인 계약이어야 합니다. 부동산 중개사를 통해 체결된 계약이어야 하며, 개인 간의 거래나 가족 간의 거래는 인정되지 않을 수 있습니다.계약 기간은 2023년 7월 3일 이전에 체결된 계약이어야 규제완화 혜택을 받을 수 있습니다. 2024년 7월 31일 이전에 계약이 만료되어 전세보증금을 반환하는 경우에도 규제 완화가 적용됩니다.DSR (총부채원리금상환비율) 조건은 2023년 7월 3일 이후 체결된 계약에 적용되며, DSR 40% 적용으로 가능합니다. DTI (총부채상환비율) 60% 적용은 해당 기간 내 체결된 계약이어야 가능합니다. 따라서 현재 상황에서 주택담보대출로 전세금을 반환하는 것은 가능할 수 있습니다. 하지만 정확한 대출 가능 여부를 확인하기 위해 은행과 상담하시는 것이 좋습니다.매매가가 6.5-7억이라면 전세금 반환 대출 한도를 고려할 때, 개인 기준으로 연소득에 따라 다음과 같이 대출 가능 금액을 추정할 수 있습니다:연소득 4천만원: DSR 40% 적용 - 2.8억원, DTI 60% 적용 - 4.2억원연소득 5천만원: DSR 40% 적용 - 3.5억원, DTI 60% 적용 - 5.3억원연소득 1억원: DSR 40% 적용 - 7억원, DTI 60% 적용 - 10.5억원또한, 다주택자의 경우 전세보증금 반환 대출 가능 여부도 확인하시기 바랍니다. 이용 가능한 한도는 전세보증금에 따라 결정되며, 다주택자의 경우 다수의 주택을 임대하고 있는 경우를 고려하여 계산됩니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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1가구3주택자 양도소득세 절갑법 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도소득세를 절감하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 아래는 합법적으로 양도소득세를 줄이는 몇 가지 방법입니다다수의 공동 명의로 매수하기: 양도소득세는 개인별로 부과되는 대표적인 세금입니다. 다수의 공동 명의로 매수하면 누진세율에 적용되는 개인당 과세 표준 금액이 낮아져 양도세가 적게 나올 수 있습니다.지상 정착물은 별도 매매 계약서 작성하기: 토지나 주택 등에 농막, 비닐하우스, 유실수, 조경수, 조경석 등 지상 정착물이 있을 경우, 토지와 지상 정착물을 구분하여 매매 계약서를 작성하면 지상 정착물에 대해서는 양도세가 과세되지 않아 절세가 가능합니다. 이 경우 사전에 세무 전문가와 협의가 필요합니다.비과세를 활용하기: 1가구 1주택 등 양도소득세 비과세 부분을 최대한 활용하여야 합니다. 주택에 포함되는 대지는 비과세 대상이 됩니다.보유 기간을 최대한 늘이기: 보유 기간을 최대한 늘이면 2년 이내 매도 중과를 피할 수 있고 장기보유 특별 공제를 보유 연수에 따라 최대 30%까지 받을 수 있습니다.연도별로 나누어 매도하기: 양도소득세는 년 단위로 과세됩니다. 따라서 2필지의 토지이거나 주택, 토지 등이 있을 경우 각각 분리하여 연도를 달리하여 매도하면 양도소득세가 절세됩니다.비사업용 토지는 사업용 토지로 바꾼 후 매도하기: 비사업용 토지는 10%가 추가됩니다. 비사업용 토지는 사업용 조건을 파악하여 사업용으로 조건을 충족시킨 후 양도하면 양도소득세 10% 절감이 가능합니다.8년 이상 재촌 자경시 연도를 분리하여 매도하기: 8년 이상 재촌 자경한 농경지는 1년에 1억 원, 5년 내 2억 원 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 이상으로 합법적으로 양도소득세를 절세하는 방법에 대해 알아보았습니다. 세금 관리를 위해 회계사, 세무사, 공인중개사 등의 전문가 자문을 받아 방법을 찾은 후 부동산을 매매하면 큰 손실을 방지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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세입자가 기간만료라고 보증금을 달라고 하는데 기존 전세자금 대출 이자는 누구의 부담인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금 대출과 관련하여 이자 부담은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 먼저, 전세자금 대출의 상환 방법에 따라 이자 부담이 결정됩니다. 주로 두 가지 상환 방식이 있습니다:만기 일시상환 방식: 이 방식은 대출 계약 기간 동안 이자만 납부하고, 계약 만기일에 대출 원금 전액을 한꺼번에 상환하는 방식입니다.혼합 상환 방식: 이 방식은 대출 기간 중 원금의 일부를 이자와 동일하게 나누어 납부하고, 남은 원금은 계약 만기에 한꺼번에 상환하는 방식입니다.이자 부담은 선택한 상환 방식에 따라 다르게 나타납니다:만기 일시상환 방식은 월 부담이 가장 적습니다. 그러나 원금을 갚지 않기 때문에 총 이자 부담은 많아집니다. 만기 때 한 번에 원금을 상환해야 하기 때문에 원금 상환에 대한 부담이 크게 나타납니다.혼합 상환 방식은 만기 일시상환 방식에 비해 총 이자 비용이 적고, 보증 수수료 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 원금 일부를 계약 기간 동안 나누어 상환하기 때문에 월 상환액의 부담이 커집니다.따라서 상황에 따라 어떤 상환 방식이 더 적합한지 고려해야 합니다. 또한 최근 금리 상승으로 인해 이자 부담이 더 커지고 있으니, 상환 방식을 선택할 때 주의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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다세대 주택과 다가구 주택의 차이점이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다세대 주택:한 건물 내에 다수의 세대가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리되어 있는 주택입니다.주택 내 각 세대는 개별적인 등기를 가지며, 소유권이 다른 공동주택입니다.건물의 전체 면적이 660m² 이하로, 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택을 말합니다.만약 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결한 경우 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외됩니다.각 세대별로 방, 주방, 화장실, 현관이 확보되어야 하며, 1세대 최소 면적은 20m² 이상이어야 합니다.다가구 주택:건물 자체가 1인 소유입니다.집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 경우로, 건축법상 단독주택으로 분류됩니다.주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이며, 소유권은 한 사람만 가질 수 있습니다.구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실 등이 갖추어져 가구별로 독립하여 생활할 수 있으나, 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것은 불가능합니다.다세대 주택은 세대별로 집주인이 다르기 때문에 등기부등본을 열람할 경우 각 호실별로 열람이 가능하며, 각 호수별로 매매나 분양이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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전세보증보험 갱신 시기가 되었는데 집주인이 연락 두절인데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험 갱신 시기가 다가오면서 집주인과 연락이 두절한 상황에서 어떻게 대처해야 할지 고민하시는군요. 이런 상황에서는 몇 가지 단계를 따라서 대응하는 것이 좋습니다. 계약 갱신 의사 표시:전세계약 만료일로부터 6개월~2개월 전에 집주인에게 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 전달해야 합니다.만약 의사표시가 도달하지 않으면 묵시적 갱신으로 인해 임대차 계약이 자동으로 연장될 수 있습니다.내용증명 발송:집주인과 연락이 두절한 경우, 내용증명을 발송하여 계약해지 의사를 명확히 표시해야 합니다.내용증명은 반드시 등기부등본을 통해 확인한 주소로 발송해야 합니다.만약 반송되는 경우, 주민센터를 방문하여 집주인의 초본을 발급받아야 합니다.공시송달 신청:내용증명이 도달되지 않는다면, 법원을 통해 의사표시 공시송달 신청을 하여 계약해지 의사를 확실히 전달해야 합니다.공시송달로써 계약해지 의사표시를 도달시킬 수 있습니다.보증금 반환:묵시적 갱신으로 인정될 경우, 임차인이 계약해지를 하면 계약해지 일자로부터 3개월 뒤에 해지효력이 발생하여 보증금 반환청구권이 발생합니다.이를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.법률 전문가 상담:상황이 복잡하거나 어려울 경우, 법률 전문가와 상담하여 적절한 대응 방법을 찾아보시는 것도 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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생활곤란자, 저소득자를 위한 아파트가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생활곤란자와 저소득자를 위한 아파트가 있습니다. 한국토지주택공사에서는 5년ㆍ10년 분양전환임대주택을 운영하고 있습니다. 이 주택은 임대의무 기간 동안 임대하고, 이후 분양전환하는 형태입니다. 임대 조건은 보증금과 임대료로 결정되며, 시중 시세 이하에서 결정됩니다. 이 주택은 무주택 세대구성원으로서 소득자산 기준을 충족한 분들을 대상으로 합니다. 또한, 다자녀 매입임대주택, 공공전세주택, 다자녀 전세임대주택 등도 있으니 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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사실혼 관계 동거인 이사 후 전입 신고 늦게 해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사실혼 관계에서 동거인과 함께 이사를 준비하시는 상황이군요. 전입 신고와 관련하여 아래 사항을 고려해 보시면 좋겠습니다전입 신고 시기:주민등록법에 따르면 거주지를 옮기는 경우, 이사한 날로부터 14일 이내에 전입 신고를 해야 합니다.만약 이 기간을 지키지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.전입 신고는 새로운 거주지의 읍, 면, 동 주민센터를 방문하거나 정부 24 민원 홈페이지를 통해 할 수 있습니다.근저당권 설정과 전입 신고:은행에서 언급한 것처럼, 근저당권 설정이 완료될 때까지(2~3일) 아내(동거인)는 전입 신고를 하지 않는 것이 좋습니다.근저당권 설정이 완료된 후에 전입 신고를 하셔도 무방합니다.전입 신고 장소:전입 신고는 새로운 거주지의 주민센터에서 해야 합니다.주소 변경 후에 해당 지역의 주민센터를 방문하시거나 온라인으로 신고할 수 있습니다.전입 신고와 보증금:전입 신고를 늦게 하면 보증금을 지키기 어려울 수 있습니다.현재 전세로 살고 있는 집에 새로 들어올 분이 매수해서 들어온다면, 전입 신고를 완료하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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계약기간이 남은 빈집을 부동산에서 멋대로 다른사람에게 단기임대를했습니다. 계약파기 및 보증금 반환 사유가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약과 관련하여 보증금 반환 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 계약 파기 사유:계약이 파기되는 이유에 따라 보증금 반환 여부가 결정됩니다.예를 들어, 계약 성립 시와 현재 상태가 현저히 다르거나 계약을 유지하는 것이 불공평한 경우, 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.하지만 상세한 사정에 따라 다를 수 있으니 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.무단 주거 침입:부동산에서 제 허락 없이 다른 사람에게 빈집을 단기 임대한 경우, 계약 위반 사유로 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.하지만 이 역시 법적 상황과 계약 내용에 따라 다를 수 있습니다.경찰 신고 및 손해배상:경찰에 신고하여 상황을 확인하고 법적 조치를 취할 수 있습니다.손해배상을 받을 수 있는지 여부는 법적 절차와 증거에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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