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주택 임대차 계약 신고필증 취소를 해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 계약 신고필증 취소를 고려하시는 상황에서 도움을 드리겠습니다.주택 임대차 계약 신고 취소 여부:주택 임대차 계약 신고필증은 주택 임대차 계약을 공식적으로 신고한 문서입니다.주택 임대차 계약을 취소하셨으므로, 주택 임대차 계약 신고필증을 취소해야 합니다.주택 임대차 계약 신고 취소 절차:주택 임대차 계약 신고필증을 취소하려면 주민센터를 방문하여 신고 취소 절차를 따라야 합니다.집주인과 함께 주민센터를 방문해야 하는지 여부는 지역에 따라 다를 수 있습니다. 주민센터에 문의하시거나 해당 지역의 관련 규정을 확인하시는 것이 좋습니다.주택 임대차 계약 신고 취소 절차 요약:주민센터를 방문하여 주택 임대차 계약 신고필증 취소를 요청합니다.집주인과 함께 방문해야 하는지 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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청년 버팀목 전세자금 대출 연장(이사 X)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신한은행의 청년 버팀목 전세자금 대출은 많은 청년들이 주택을 구매하거나 전세를 이용할 때 도움을 주는 프로그램입니다. 여러분이 이미 이 대출을 이용하고 있으며 5월에 2년이 되었다면, 연장을 고려하시는 것이 좋습니다.연장을 위해 집주인과 새로운 계약을 맺을 필요는 없습니다. 단, 은행에 필요한 서류를 제출해야 합니다. 아래는 연장 시 필요한 절차와 서류입니다은행 방문 서류 가심사:재직증명서원천징수영수증 확인계약하기:계약금 임차보증금 5% 이상 지불 (영수증 필수)확정일자 신고:인터넷등기소를 통해 처리됩니다 (영업일 기준 익일 처리)대출 신청:주민등록증, 초본, 등본, 가족관계증명서, 건강보험득실확인서, 재직증명서, 원천징수영수증, 계약금영수증, 전세계약서 (확정일자 찍힌 것), 등기부등본, 부동산 증명서류 등을 지참해야 합니다.대출 승인 시 입주일에 잔금 실행:잔금 실행 전 집 상태를 체크하고 열쇠/키를 인수합니다.전입신고:온라인 신고 가능하며, 잔금 실행 당일에 반드시 해야 합니다.또한, 전세보증은 HUG (주택도시보증공사)와 HF (한국주택금융공사) 중 선택할 수 있습니다. HUG는 목적물(집)에 따라 보증 가능 여부와 한도를 결정하며, HF는 대출 신청자의 소득과 신용도에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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전세 재계약시 임대차계약서에 특약 넣으면 좋을만한 내용 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약을 위한 임대차계약서에 특약을 넣는 것은 중요한 절차입니다. 아래는 전세 재계약 시 특약으로 넣을 만한 내용 몇 가지를 설명해 드리겠습니다. 이 특약들은 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 명확히 하고, 불필요한 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.전세자금 대출 특약: 전세자금 대출을 받을 경우, "전세자금 대출 미승인 시 임대인은 즉시 임차인에게 계약금을 반환한다"는 내용을 넣어주세요. 이렇게 하면 대출이 거절될 경우 분쟁을 예방할 수 있습니다.전세금 반환 보증보험 특약: 임차인의 보증보험 가입을 위해 "보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다"는 내용을 추가하세요. 이로써 보증보험 가입과 관련된 분쟁을 방지할 수 있습니다.등기부상 권리 변경 특약: 임대인이 임차인에게 "등기부상 권리에 담보권이나 전세권 등 새로운 권리관계를 발생시키지 않기로 한다"는 내용을 넣어주세요. 이렇게 하면 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.소유권 이전 등기 특약: "소유권 이전 등기를 임차인의 잔금 지급일까지 신청하지 않기로 한다"는 내용을 추가하세요. 이로써 보증금 반환과 관련된 문제를 예방할 수 있습니다.체납 세금 특약: "임차인에게 세금 체납 유무에 대해 고지하며, 체납 세금이 확인되는 경우 임대인은 임차인의 잔금일 이전까지 체납 세금 전액을 상환한다"는 내용을 넣어주세요. 이로써 세금 체납과 관련된 분쟁을 예방할 수 있습니다.임차 기간 중 매매 특약: "임대차 계약 동안 임차 매물을 매각하는 경우 임차인은 임대차를 종료할 수 있으며, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다"는 내용을 추가하세요. 이로써 임대인의 매매 행위에 대비할 수 있습니다.이러한 특약들은 상황에 따라 다르지만, 임대인과 임차인 간의 이해관계를 명확히 하고 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 상황에 맞게 특약을 추가하여 안전하게 전세 재계약을 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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계약서 작성 후에 전대세출받는거요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약서 작성 후에 전세 대출을 받는 것은 가능합니다. 하지만 몇 가지 주의사항이 있습니다.계약서 특약사항 추가:이미 계약금을 보낸 상태에서 전세 대출로 변경하고 싶다면, 계약서에 전세 대출 불가 시 계약금 반환 특약을 명시해야 합니다.이 특약은 "임대인 및 물건지의 문제로 전세자금 대출 불가 시 계약을 조건없이 해지하며, 계약금 전액을 반환하기로 한다"와 같은 내용으로 작성하시면 됩니다.전세 대출 가능 여부 확인:먼저 은행이나 금융기관에서 전세 대출 가능 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.대출 가능 여부와 대출한도를 파악한 후, 해당 집을 선택하시면 됩니다.중개대상물 확인 설명서와 건축물 대장 확인:중개사와 함께 중개대상물 확인 설명서와 건축물 대장 등의 서류를 확인하시는 것이 중요합니다.이를 통해 전세 대출 가능 여부를 미리 파악하고, 계약서 작성 시 특약사항을 추가할 수 있습니다.요약하자면, 계약서 작성 후에도 전세 대출로 변경하는 것은 가능합니다. 다만 계약금을 이미 보낸 상태라면 특약사항을 추가하여 전세 대출 가능 여부를 명확히 하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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매매후 결로 누수 발견 보상가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.누수와 결로에 대한 책임:매매계약 시점에서 이미 누수가 있었다면 매도인이 누수에 대한 책임을 져야 합니다.그러나 매매계약 이후 발생한 누수는 원칙적으로 매수인의 책임입니다.매매계약 당시에는 누수가 없었음에도 불구하고 이후에 발생한 누수는 매수인이 책임을 져야 합니다.다만 매도인이 매매계약 이전에 발생한 누수에 대한 적절한 조치를 취하지 않은 채 누수발생사실을 속이고 매매계약을 체결한 경우라면 누수사실 기망에 대한 책임을 묻는 것은 여전히 가능합니다.작은방 단열공사와 결로 보상:작은방의 결로 문제는 매도인에게 청구 가능할 수 있습니다.매도인이 매매계약 이전에 이미 누수와 결로 문제를 알고 있었음에도 정확한 정보를 제공하지 않았다면 매수인은 이에 대한 보상을 요구할 수 있습니다.작은방 단열공사 비용도 매도인에게 청구 가능할 수 있습니다.앞뒤베란다 도색 비용:앞뒤베란다의 샷시 코킹 노후화로 인한 누수 문제는 매도인에게 청구 가능합니다.업체 진단 결과에 따라 매도인에게 해당 비용을 청구할 수 있습니다.매도인의 대리인 친정 엄마의 입장:매도인의 대리인이 자기 책임이 아니라고 주장한다 하더라도, 매매계약 시점에서 이미 발생한 결로와 누수 문제는 매도인의 책임입니다.요약하자면, 매매계약 이후 발생한 누수와 결로 문제는 매수인의 책임이지만, 매도인이 이미 알고 있었음에도 불구하고 정보를 제공하지 않았다면 매수인은 보상을 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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토지(논) 실거래가 조회는 어디서 하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지(논)의 실거래가를 조회하려면 국토교통부 실거래가공개시스템을 이용하시면 됩니다. 이 시스템은 국토교통부에서 제공하는 공식 웹사이트로, 실거래가 정보를 신속하고 정확하게 조회할 수 있습니다.아래는 국토교통부 실거래가공개시스템을 통한 토지 실거래가 조회 방법입니다:국토교통부 실거래가공개시스템 웹사이트에 접속합니다.메뉴에서 “토지”를 선택합니다.원하시는 지역의 기준연도와 주소를 입력하여 검색하시면 해당 토지의 실거래가를 확인하실 수 있습니다.또한, 최근에는 토지 실거래가를 조회할 수 있는 다양한 플랫폼들이 늘어나면서 다방면으로 확인해 보시는 것이 좋습니다. 다른 대표적인 방법으로는 인터넷 등기소를 활용하는 것도 있습니다. 이 경우 대법원에서 운영하는 사이트로써 홈페이지 접속 후 부동산 등기 메뉴를 클릭하고 열람과 출력하기를 선택하면 해당 토지의 채무관계 등도 확인할 수 있습니다.평당 가격은 해당 토지의 크기와 위치에 따라 다를 수 있으며, 실거래가를 통해 구체적인 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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전세낀물건 구매시 대출문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세낀 아파트를 갭투자로 사놓고 세입자 만기 때 입주하려는 상황에서 대출 가능 여부와 보금자리론에 대해 알아보겠습니다.주택담보대출 가능 여부:전세낀 아파트를 매매할 때 주택담보대출은 상황에 따라 가능할 수도 있고, 불가능할 수도 있습니다.주택담보대출은 LTV (Loan-to-Value)와 DSR (Debt Service Ratio) 규제에 따라 결정됩니다.세입자의 전세보증금도 LTV 한도에 포함되므로, 세입자의 전세보증금과 대출금을 합산하여 LTV를 계산합니다.예를 들어, 아파트 가격이 10억이고 세입자의 전세보증금이 5억일 경우, 이미 LTV 40% (4억)을 초과했기 때문에 추가적인 주택담보대출 여력이 없습니다.따라서 현재 상황에서 주택담보대출은 어려울 것으로 보입니다.보금자리론 가능 여부:보금자리론은 주택을 담보로 대출하는 상품입니다.주택담보대출과 마찬가지로 LTV와 DSR 규제에 따라 실행됩니다.세입자의 전세보증금과 주택담보대출을 합산하여 LTV를 계산합니다.세입자의 전세보증금이 LTV 한도를 초과하지 않는다면 보금자리론을 고려할 수 있습니다.하지만 현재 기준금리가 높아 대출금리도 상승하고 있으므로 대출을 받는 것은 쉽지 않을 수 있습니다.상세한 내용은 은행 상담을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.세입자 내보낼 때 주담대 가능 여부:주담대는 주택담보대출과는 별개의 개념입니다.세입자가 나갈 때 주담대로 인한 추가 대출이 가능한지는 은행과 상담해보셔야 합니다.주담대는 주택담보대출과는 다른 조건과 규제가 적용될 수 있으며, 상황에 따라 다를 수 있습니다.요약하자면, 현재 상황에서 주택담보대출은 어려울 수 있으며, 보금자리론도 상세한 상담이 필요합니다. 세입자 내보낼 때 주담대 가능 여부는 은행과 상의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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토지, 실거래가와 공시지가 가격 차이가 많이 나는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가와 실거래가 사이의 가격 차이는 부동산 시장에서 자주 논의되는 주제입니다. 이 둘의 차이는 다음과 같은 이유로 발생합니다공시지가:정부가 토지와 부동산의 가치를 추정하고 공개하는 금액입니다.세금과 관련된 여러 요소를 고려하여 산정됩니다.국토교통부가 전국에 있는 토지를 조사·평가해 공시한 표준지의 단위 면적당 땅값입니다.공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘며, 국토교통부의 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.실거래가:실제로 거래가 성립된 가격으로, 구매자와 판매자 간의 협상 결과로 결정됩니다.부동산 시장에서 실제로 거래되는 가격입니다.공시지가와는 달리 실거래가는 시장에서 형성되며, 수요와 공급의 영향을 받습니다.실거래가는 부동산 거래 시 중요한 가격으로 활용되며, 재산세, 양도세, 상속세 등에도 기준으로 삼습니다.일반적으로 공시지가는 실거래가보다 낮게 책정됩니다. 이는 수천만 개의 주택과 토지를 정확히 가격을 매기기 어렵고, 어느 정도 거품이 껴있다고 판단되기 때문입니다. 부동산 시장에서는 일반적으로 실거래가가 공시지가의 2~4배로 알려져 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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분양가상한제는 누구를 위한 제도 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택공급가격을 일정한 한도로 제한하여 서민들의 주거안정을 위한 정책입니다. 이 제도는 시세보다 저렴하게 자가주택을 소유할 수 있도록 돕기 위해 도입되었습니다. 그래서 주택 가격 급등과 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하는 역할을 합니다.분양가상한제는 아파트를 일정한 기준보다 낮게 공급하는 제도입니다. 여기서 일정한 기준은 택지비와 건축비로 아파트를 지을 때 소요되는 원가를 의미합니다. 택지비는 택지의 공급가격과 가산비를 합한 비용으로, 건물을 지을 땅의 가격을 나타냅니다. 건축비는 아파트를 지을 때 드는 비용입니다. 분양가상한제는 이러한 대지비와 건축비로 정해지는 분양가를 일정 수준 이상 되지 않도록 제한하는 것입니다.분양가상한제는 지난 1999년 분양가 자율화 이후 주택 가격 급등에 따라 실수요자를 보호하고 투기 수요를 억제하기 위해 2005년 3월에 도입되었습니다. 현재는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳만 분양가 상한제 적용을 받고 있습니다. 이 지역에서는 투기과열지구 중 최근 12개월 물가 상승률 대비 분양가 상승률이 2배를 초과하거나 3개월 간의 주택 매매 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가하거나 분양 직전 2개월 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 월평균 청약 경쟁률이 10대 1을 초과할 경우 분양가상한제가 적용됩니다.요약하자면, 분양가상한제는 서민들의 주거안정을 위해 도입된 정책으로, 시세보다 저렴하게 자가주택을 소유할 수 있도록 돕는 역할을 합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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상가주택 소수지분을 상속받았는데 이러면 유주택자가 되는걸까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상속받은 상가건물 소수지분에 따라 유주택자 여부가 결정됩니다. 상속주택의 중과 여부:상속주택은 보유 중인 일반주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부를 판단할 때 선순위 상속주택은 주택수에 포함되지 않습니다.예를 들어, 일반주택을 보유한 자가 부모님의 사망으로 상속받아 1세대 2주택자가 된 경우, 일시적 2주택 요건을 갖추지 못했다면 종전 주택을 먼저 매도 시 비과세가 적용되지 않습니다.상속으로 주택을 추가로 취득하는 경우는 투기 목적이 없는데도 불구하고, 기존 주택을 비과세하지 않는 것은 불공정하다고 판단하여 소득령 155조 2항에서 일반주택을 보유한 자가 추가로 상속으로 주택을 취득하고 상속개시 당시 보유하던 일반주택을 매도할 경우 비과세해 주는 특례를 규정하고 있습니다.상속주택은 부득이한 취득으로 보아 일반주택의 비과세 여부 판단 시 주택수에서 제외해 주는 것입니다.상속주택 중 "선순위 상속주택"만 주택수에서 제외되며, 선순위 상속주택 판단은 다음 순서로 진행됩니다:피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택.피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택.피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택.기준시가가 가장 높은 주택.공동상속주택의 소수지분:공동상속주택의 소수지분은 다른 주택의 비과세 여부 판단 시 주택수에 포함되지 않습니다.상속인이 공동으로 소유하는 주택은 지분을 소유한 자 각각 1주택으로 보지만, 상속을 원인으로 공동소유하는 주택은 다릅니다.공동상속주택은 양도세 비과세 여부를 판단할 때 아래 순서에 따라 상속인 중 한 사람의 주택으로 봅니다:지분이 가장 큰 자.해당 주택에 거주하는 자.연장자.디딤돌대출:국가대출인 디딤돌대출은 기준이 무주택자여서 해당 대출이 가능한지 확인이 필요합니다. 디딤돌대출의 자세한 조건은 해당 기관이나 정부 기관에서 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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