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부동산 포괄양도 양수시에 사업과 관련된 미지급금
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 포괄양도 양수 시에 사업과 관련된 미지급금 채무내역을 확인하는 방법은 다음과 같습니다계약서 확인:포괄양도양수 계약서를 상세히 검토하세요. 이 계약서에는 양도인과 양수인 간의 모든 권리, 의무, 업무, 그리고 미지급금에 대한 내용이 포함됩니다.미지급금 채무내역이 명시되어 있는지 확인하세요.권리금 계약서 및 이체내역 확인:권리금 계약서와 이체내역을 검토하여 실제로 지급된 금액과 미지급금에 대한 증빙을 찾으세요.권리금 계약서와 이체내역은 매수인이 양도인에게 지급한 금액을 확인하는 중요한 자료입니다.미지급금 청구 가능성 검토:미지급금이 발견되면 매도자에게 청구할 수 있습니다.하지만 이를 위해서는 계약서와 증빙을 바탕으로 명확한 근거를 제시해야 합니다.전문가 상담:부동산 거래와 관련된 세무, 법률, 재무 등의 전문가와 상담하세요.전문가의 조언을 듣고 적절한 절차를 따르세요.
경제 / 부동산
24.03.28
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재건축 아파트 거주자는 입주권을 무상으로 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 아파트 거주자는 입주권을 무상으로 받을 수 있습니다. 그러나 이주비 보상금을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 재건축 아파트 거주자의 입주권과 이주비 보상금:재건축사업 등으로 인해 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게는 주거이전비와 함께 사업지에 따라 공공임대주택 입주권을 받을 수 있습니다.정비구역 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 이주하는 날까지 계속 거주하고 있는 무주택 세대주가 대상입니다.세대주와 세대원 모두 입주 및 임대차 계약 종료일까지 무주택을 유지해야 합니다.재건축 투자 시나리오:기존 아파트를 6천에 구입했다고 가정합니다.시간이 흘러 재건축되어 새 아파트가 3억이라고 가정합니다.기존 아파트를 1억에 판매하고, 새 아파트를 받는 경우를 고려해보겠습니다.기존 아파트를 1억에 판매한 경우:기존 아파트를 1억에 판매하면, 새 아파트를 받을 수 있습니다.이 경우, 2억의 추가금을 내고 새 아파트를 소유하게 됩니다.기존 아파트를 갖고 있던 사람은 무상으로 새 아파트를 받게 되나요?:기존 아파트를 갖고 있던 사람은 무상으로 새 아파트를 하나 받을 수 있습니다.그러나 이주비 보상금을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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아파트계약시 부부간의 보유비율조정.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 계약 시 부부 간에 공동명의로 소유할 때, 소유지분을 반드시 반반씩 할 필요는 없습니다. 공동명의를 설정할 때 지분은 원하는 비율로 조정할 수 있습니다. 예를 들어, 5:5, 6:4, 7:3 등으로 소유지분을 선택할 수 있습니다.공동명의 설정에 따라 세금 및 수수료가 추가 부담될 수 있으므로, 변경을 고려하실 때 장단점을 꼼꼼히 비교하시고, 관련 절차를 따르시면 됩니다. 공동명의로 소유하게 되면 양도소득세 절감 효과와 종합부동산세 절감 효과를 누리실 수 있습니다.또한, 공동명의로 변경 시 주택 담보 대출 한도가 줄어들 수 있으며, 증여세와 관련된 사항도 고려하셔야 합니다. 따라서 부부 공동명의 설정에 앞서 신중한 결정이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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오피스텔도 DSR규제를 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근에 오피스텔 담보대출의 총부채원리금상환비율 (DSR) 산정 방식이 완화되었습니다. 이전에는 오피스텔은 아파트에 비해 대출 한도가 적어 실수요자들이 불만을 가지고 있었습니다. 그러나 이번 개정으로 실제 원리금 상환액이 반영되면서 대출 한도가 더 늘어났습니다. 주거용뿐 아니라 업무용도에도 적용됩니다.예를 들어 연 소득 5000만원인 차주가 30년 만기 원리금 분할상환 (금리 연 5% 가정) 형태로 오피스텔 담보대출을 받을 경우, 대출 한도는 기존 대비 약 1억8000만원 늘어나게 됩니다. 이번 규제 완화로 인해 오피스텔 매매 시장이 활기를 되찾을 수 있을 것으로 기대됩니다.하지만 주의해야 할 점은 일부 금액에 대해서만 분할상환 대출을 받을 경우, 실제 원리금 상환액을 DSR 부채 산정 방식에 반영하되 주담대와 동일하게 1년의 거치 기간 제한이 있습니다. 거치 기간이 1년을 초과하면 만기 일시 상환 방식을 적용합니다. 만기 일시 상환 대출은 실제 대출 기간과 관계없이 만기를 8년으로 잡는 현행 기준이 그대로 유지됩니다.따라서 오피스텔 대출 규제 완화로 인해 실수요자들의 관심은 끌 수 있지만, 시장을 완전히 회복시키기에는 아직 역부족일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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이번에 부모님께 증여를 받아 일시적1가구2주택이 되었는데 증여받은 주택을 매도시 세금부분이 어떻게 되는지요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모나 배우자로부터 주택을 증여받은 경우, 해당 주택을 매도할 때 양도세와 관련하여 주의해야 합니다. 이에 따라 양도세 계산 방법이 달라집니다.양도소득세 이월과세:부모나 배우자로부터 주택을 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 경우, 양도소득세 이월과세가 적용됩니다.이 경우, 증여 당시 세법상 시가 기준으로 증여세를 신고하고 증여에 따른 취득세를 납부해야 합니다.양도소득세 이월과세는 다음 중 큰 금액으로 양도소득세가 과세됩니다:최초 증여한 자가 취득한 시점을 기준으로 취득가액을 반영하여 계산한 양도소득세 (증여가 없었다고 가정)증여를 받은 수증자가 증여받은 시점을 기준으로 취득가액을 반영하여 계산한 양도소득세필요경비로 공제 가능한 부분도 있으니 주의해야 합니다.일시적 1가구 2주택 비과세 특례:일시적 1가구 2주택 비과세 특례는 증여받은 주택을 2년 이상 보유한 경우에 적용됩니다.이 경우, 양도시점을 5년 후로 미루는 것이 절세측면에서 유리합니다.증여받은 주택을 10년 이내에 양도하는 경우에도 비과세를 적용받을 수 있습니다.따라서, B주택을 매도할 때 양도세를 최소화하려면 다음 사항을 고려해 보세요:양도시점을 5년 이후로 미루는 것이 가능한지 확인해 보세요.필요경비로 공제 가능한 부분을 고려하여 양도세를 계산해 보세요.세무 전문가와 상담하여 최적의 전략을 수립하세요.부모나 배우자로부터 증여받은 주택을 매도할 때는 세금 부담을 최소화하기 위해 신중한 결정을 내리시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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특정 지역이 아닌 현재 부동산 시장을 각종 지표로 보았을 때
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한국 부동산 시장은 현재 주택 매매 가격이 하락하는 경기를 겪고 있습니다. KB금융그룹의 ‘2024 KB 부동산 보고서’에 따르면 올해 주택 매매 가격은 최대 5% 하락할 것으로 진단되며, 이는 주택 매매시장 경기의 최저점으로 판단되고 있습니다. 그러나 2025년 이후에는 회복기로 접어들 것으로 예상됩니다.보고서에 따르면 전문가와 공인중개사를 대상으로 한 설문조사 결과, 올해 전국 주택 매매 가격이 하락할 것으로 예상되는 응답이 우세했습니다. 시장 전문가의 74%와 공인중개사의 79%가 2024년 주택 매매 가격 하락을 전망했습니다. 하락 폭에 대해서는 전문가와 공인중개사의 경우 1~3% 하락 의견이 가장 많았습니다. 또한, 수도권과 비수도권 모두 하락 전망이 많았으나 시장 여건 개선에 대한 기대감이 반영되어 전문가와 공인중개사의 1/3이 수도권 주택 매매 가격 상승을 전망했습니다.이러한 하락 요인으로는 금리와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 등 주택 경기 불안, 국내외 경기 불확실성, 높은 주택 가격 부담 등이 주요하게 나타났습니다. 금리는 주택 매매 가격 상승과 하락 모두에서 가장 중요한 요인으로 예상되며, 이와 동시에 높은 금리로 인한 이자 부담은 주택 매매 가격 하락을 전망하는 가장 중요한 이유로 조사되었습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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전세대출 반환하지 않고 다른 전세로 이사 가능 한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환: 전세대출이 있는 상태에서 다른 집으로 이사를 가려면 먼저 현재 거주 중인 아파트의 전세보증금을 반환해야 합니다. 이는 은행에 직접 상환해야 하는 절차입니다. 새로운 집으로 이사할 때는 새로운 전세계약을 맺고 잔금을 지불해야 합니다.우선변제권과 대항력: 전세대출을 반환받기 위해 필요한 우선변제권과 대항력을 유지해야 합니다. 우선변제권은 임대한 주택이 경매 등에 넘어갈 때 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력은 주택에 관한 이해관계를 가진 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 의미합니다.임차권등기명령: 전세금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야할 때, 임차권등기명령을 신청하는 것이 안전합니다. 이를 통해 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있습니다. 다만, 임차권등기명령은 등기부에 기재되어야 효력이 발생하므로 주의해야 합니다.전세금 반환소송: 집주인이 전세금을 반환하지 않는 경우, 전세금 반환소송을 제기할 수 있습니다. 이때 평균 소송 기간은 약 4개월이며, 전문변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.요약하자면, 전세대출을 반환하지 않고 다른 전세로 이사하려면 우선변제권과 대항력을 유지하고, 임차권등기명령을 신청하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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전세계약 만료일 이후 이사 해도되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료일 이후 이사는 주의해야 할 사항이 있습니다. 전세보증금: 임대인이 전세가를 낮추었다고 해도, 여전히 내 전세보증금을 돌려받기 위해서는 몇 가지 조건을 지켜야 합니다. 먼저, 점유 요건을 충족해야 합니다. 즉, 전세 계약이 만료되었더라도 그 집에 여전히 거주해야 합니다. 또한, 전입신고 요건도 지켜야 합니다. 다른 집으로 전입신고를 하면 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.이사 날짜: 계약 만료일 이후에도 그 집에 계속 있어야 하는 경우, 이사 날짜를 언제까지 정할지 고민해야 합니다. 상대방과 합의하여 이사 날짜를 정하는 것이 좋겠지만, 상대방의 의견에 맞출 필요는 없습니다. 다만, 임대인이 대출을 받아도 보증금을 마련해야 합니다.다음 전세집 이사 기간: 다음 전세집으로 이사할 때는 가능한 빨리 날짜를 맞추는 것이 좋습니다. 이미 부동산과 다음 세입자와 구두상으로 협의한 상태라면, 이사 날짜를 최대한 맞춰드리는 것이 좋습니다.따라서, 17일 오전에 보증금을 받고 이사를 가는 것은 상당히 합리적인 선택으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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계약만료전에 이사가도 전입신고 되나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 미리 하는 것은 아무런 문제가 없습니다. 전입신고는 주민등록을 새로운 주소로 옮기는 것을 말합니다. 전입신고를 하려면, 신분증과 주민등록등본, 임대차계약서 등을 관할 주민센터에 제출해야 합니다. 따라서 계약만료 전에 이사를 가시더라도 전입신고를 미리 해도 괜찮습니다.이사를 하시면서 보증보험 가입이 안된다는 이야기를 들으셨다면, 보증보험은 자동으로 연장되지 않고 보증보험 기간이 끝나면 다시 가입하셔야 합니다. 또한, 전입신고를 하지 않은 집에서 살면서 보증보험을 가입하시는 경우, 보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다. 따라서 이사를 하시면서 이러한 사항들을 고려하시면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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이번 총선 공약중 국회 세종시 이전이 있던데 공약이 실현되면 부동산에 끼치는 영향은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국회 세종시 이전이 실현되면 다음과 같은 영향이 있을 수 있습니다세종시 부동산에 미치는 영향:세종시는 이미 인프라 개발과 교통 시스템의 향상으로 경제 발전과 인구 유입이 이루어지고 있습니다. 이로 인해 지역 경제가 활성화되고 일자리 창출이 예상됩니다.국회 세종 이전으로 인한 인구 증가와 관련 보좌관 등 관련 인원의 이동은 세종시 부동산 시장에 영향을 줄 수 있습니다.여의도 부동산 시장에 미치는 영향:여의도는 기존 국회가 위치한 지역으로, 국회 세종 이전으로 인해 부동산 가격에 큰 변화가 없을 것으로 분석됩니다.이미 세종시는 자족 기능이 대부분 형성된 도시이며, 국회의 이전은 새로운 이슈가 아니기 때문입니다.이러한 상황에서는 정부의 의지와 정책에 따라 부동산 시장에 영향이 있을 수 있으며, 국회 세종 완전 이전이 실현되면 국가 기능이 세종시로 분산되어 행정 비효율이 개선될 수 있을 것으로 기대됩니다. 하지만 부동산 가격에 대해서는 언급이 어려울 수 있습니다.이번 공약이 부동산 시장에 미치는 영향은 정부의 의지와 시행 속도에 따라 달라질 수 있으며, 정치개혁과 함께 고려되어야 할 중요한 과제입니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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