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전세집을 구하려고하는데.임대인이 국세및 기타조세 체납이 있는지 알려면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집을 구하시려는데 임대인이 국세 및 기타조세 체납이 있는지 확인하는 것은 중요한 절차입니다. 국세완납증명서(국세납세증명서)로 확인:국세완납증명서는 발급일 현재 국세 체납액이 없음을 증명하는 서류입니다.이 증명서를 발급받아서 임대인에게 확인시켜 줄 것을 요구하시면 됩니다.미납국세 열람신청을 통해 확인:국세청에서는 미납국세 열람제도를 홍보하고 있습니다.주거용 건물(주택)이나 상가의 임대차 계약 전에 임대인의 미납국세를 열람해서 깡통전세의 위험에 대비하실 수 있습니다.임대인의 체납세금 여부를 확인하여 보증금을 지키시기 바랍니다. 지난 3년 동안 임대인의 체납세금 때문에 공매로 넘어간 부동산이 많이 발생했습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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분양빌라 셀프등기방법 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양받은 신축 아파트를 셀프로 등기하는 방법을 안내해드리겠습니다. 아래는 셀프등기 과정과 필요한 서류입니다:분양회사 서류 준비:분양회사로부터 다음 4가지 서류를 받으세요:위임장 (법인인감 날인된)부동산 매도용 인감 증명서등기필정보 (구- 등기필증, 등기권리증)법인 등기사항 전부증명서 (분양회사의 보존등기가 완료되면 입주지원센터에서 발급 가능)매수인(분양받은 자) 서류 준비:매수인은 다음 9가지 서류를 준비해야 합니다:신분증, 도장분양계약서 (옵션 및 발코니확장 계약서 포함, 원본)부동산거래계약 신고필증집합 건축물대장등본 (전유부분) 또는 토지대장등본 (대지권등록부)주민등록등본 2부가족관계증명서 (상세) 1부취득세 영수필 확인서국민주택채권 매입 확인서거래내역확인증 (채권 번호는 등기신청서 작성 때 필요)등기과정:분양회사 서류와 매수인 서류를 준비하여 관할 등기소에 제출하세요.방문 기관 순서:입주지원센터시청/구청(서구청 검단출장소)은행관할 법원 등기국등기운영과(접수/발급) 방문:최종 확인 서류를 접수하세요.등기 권리증은 우편으로 수령하거나 등기소에서 직접 찾아가세요.셀프등기 비용은 보존등기가 완료된 후에 발생하며, 취득세는 잔금 완납 후 60일 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 취득세 영수필 확인서를 받기 위해 시청/구청 취득세과 또는 세정과(서구청 검단출장소)를 방문하시면 됩니다. 국민주택채권 매입 확인서는 은행에서 발급받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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청약통장 당첨이후 재신청할수있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재당첨 제한:주택청약 당첨 후, 재당첨 제한 기간 동안 다른 분양주택에 당첨자로 선정될 수 없습니다.재당첨 제한 기간은 해당 주택의 특성에 따라 다르며, 규제지역, 투기과열지구, 청약과열 지역 등에 따라 달라집니다.국민주택의 경우 무조건 재당첨 제한이 적용되며, 민영주택은 투기과열지구/청약과열 지역인 경우에만 해당됩니다.비규제지역의 민영주택은 재당첨 제한이 없습니다.특별공급 제한:특별공급은 일생에 단 한 번뿐인 기회입니다. 한 번이라도 특별공급에 당첨된 세대는 다시 특별공급을 받을 수 없습니다.다만, 철거되는 주택의 소유자 및 세입자는 주택 공급에 관한 규칙에 따라 공급받을 수 있습니다.재신청 가능 여부:비과세 조건이 충족되었다면 재신청이 가능할 수 있습니다.금융기관의 정책에 따라 다르므로, 청약통장을 운영하는 금융기관에 직접 문의하시는 것이 가장 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.요약하자면, 정당 계약을 마치고 청약통장을 해지한 경우, 바로 재가입하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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임대차보호법상 전월세 상한액은 최대 몇 %까지 인상할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가임대차보호법은 상가 임대료 인상에 대한 규정을 제공합니다. 이 법은 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 5% 이내에서 임대료를 제한할 수 있도록 합니다. 임대료 인상 상한:상가임대차보호법 제11조 제1항에 따라 약속한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적당하지 않게 된 경우, 당사자는 장래의 임대료에 대해 증감을 청구할 수 있습니다.임대료를 증액하는 경우, 현재 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율인 5%를 초과해서 올릴 수 없습니다.이 규정은 환산보증금 기준을 초과하지 않는 상가임대차에만 적용됩니다. 환산보증금 기준 밖에 있는 임차인이라면 상가 임대료 인상 시 5% 법적 제한선의 적용을 받을 수 없어, 합당한 사유가 있다면 건물주는 5%를 초과해서도 증액이 가능합니다.계약갱신청구권:임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구를 할 수 있습니다 (2020년 12월 10일 이후는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구).상가 임대료 인상 요구에 대하여 임차인은 거부할 수 있습니다. 만약 상가 임대인이 요구한 5%를 임차인이 거부한다면, 임대료는 5% 인상되지 않습니다. 상가 임대인과 임차인은 서로 협의하여 3% 또는 4% 정도의 수준으로 합의할 수도 있습니다.그러나 합의되지 않을 경우 분쟁조정위원회나 법원의 판단을 받아 해결해야 합니다.이러한 제도는 임차인과 임대인 간의 균형을 유지하며, 상가 임대료 인상을 합리적으로 조절할 수 있도록 도와줍니다
경제 / 부동산
24.03.07
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근저당 선말소 조건인데 전세 계약해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 집에서 전세 계약을 체결할 때, 근저당 말소 조건을 고려해야 합니다.근저당 말소 없이 그냥 전세계약을 체결하는 경우:이미 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 그냥 전세계약을 체결합니다.이 경우 최선순위 권리자의 선택에 따라 집이 경매될 가능성이 높습니다.주택이 경매되더라도 시세가 비싸거나 선순위 권리 금액이 적을 때는 근저당 말소 없이 전세계약이 체결될 수 있습니다.근저당 말소 조건으로 전세계약을 체결하는 경우:근저당권으로 담보되는 피담보채무액과 보증금액의 규모가 비슷한 경우 가능한 방법입니다.잔금일에 전액 상환하고 말소등기를 접수하는 조건으로 전세계약을 체결합니다.근저당 말소 없이 전세계약을 체결하면서 전세보증보험을 가입하는 경우:전세보증보험은 해당 주택이나 임대차계약의 조건을 심사하여 보증 여부가 결정됩니다.전세보증보험은 보증료나 수수료를 부담해야 하며, 보증해주는 범위는 주택가격에서 선순위 채권 등을 공제한 금액을 한도로 합니다.근저당 말소 없이 전세 계약하는 경우:이미 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 그냥 전세계약을 체결하는 경우입니다.주택 시세의 70%에서 선순위 근저당권의 채권최고액 및 선순위 권리 금액을 공제한 후 남는 금액이 전세금을 초과하는지 계산해야 합니다.이 방법은 주택 시세가 높아서 선순위 권리 금액을 공제하고도 남는 금액이 전세보증금보다 많을 때 적용됩니다.주의사항:근저당 말소 조건을 명시한 특약을 작성해야 합니다.잔금일에 임대인과 임차인, 공인중개사가 함께 가서 근저당 금액을 상환하고 말소비용까지 지불해야 합니다.잔금이 남아있으면 공인중개사사무소에 가서 나머지 잔금을 지불해야 합니다.이러한 방법 중 하나를 선택하여 안전하게 전세 계약을 체결하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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임차인이 전세집을 제대로 원상복구시키지 않고 나갔을 때, 어떻게 책임을 물을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 전세집을 제대로 원상복구시키지 않고 나갔을 때, 책임을 물을 수 있는 방법을 알려드리겠습니다. 전세계약이 만료되면 임차인은 임대인에게 원상복구 의무를 부담하며, 이는 민법 제615조에 규정되어 있습니다. 원상복구의 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시 상태로 임차물을 반환해야 한다고 되어 있습니다.임차인이 고의로 변형하거나 파손한 경우에는 원상복구 의무가 발생합니다. 그러나 시간에 따라 자연스럽게 노후화된 부분도 함께 고려해야 합니다. 기본 원칙은 다음과 같습니다:임대인: 임차인의 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 파손 등 원상복구를 해야 할 기본 원칙입니다.임차인: 노후화, 자연재해로 인한 파손은 임대인이 수선해야 합니다.따라서, 훼손된 유리창이 몇 개 있는 경우, 임차인에게 원상복구를 요구하셔도 되지만, 대꾸를 안하고 연락을 피할 때는 다음과 같은 절차를 고려해보십시오:기록 남기기: 이사 첫 날, 집 상태를 꼼꼼히 체크하고 기록으로 남겨두세요. 만일 이전 세입자가 복구하지 않고 간 부분이 있다면 해당 건에 대한 원상복구 의무가 없음을 임차인과 확인해야 합니다.즉시 알리기: 거주 중 누수, 보일러 고장 등의 문제가 있다면 바로 집주인에게 알리고 수리를 요청하세요. 이를 방치하다 이사나갈 때 쯤 이야기가 나온다면 집주인과 불필요한 오해가 생길 수 있습니다.이와 같은 절차를 따라 원상복구를 요구하시고, 필요한 경우 법적인 조치를 취해보시기 바랍니다. 또한, 원상복구 평균 비용은 원상복구 업체의 공사 방법, 기술, 전문인력의 숙련도 등에 따라 달라질 수 있으므로 참고하시길 바랍니다
경제 / 부동산
24.03.07
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보증보험에 가입했는데, 집이 경매에 넘어가는 경우(선순위채권 존재)는 어떻게 되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증보험은 임대인과 세입자 간의 전세계약에서 세입자의 전세금을 보호하는 제도입니다. 하지만 일부 경우에는 보증보험 가입이 불가능하거나 지급이 거절될 수 있습니다. 선순위채권이 있는 집이더라도 전세보증보험 가입은 가능하며, 해당 주택의 시세가 선순위 채권과 후순위 보증금의 합계보다 작아야 합니다. 선순위채권이 주택가격의 60%를 초과하지 않아야 합니다.그러나 보증보험은 세입자를 보호하기 위해 만들어진 제도이지만, 가입 조건이 까다로워 가입이 거절되는 경우가 있습니다. 세입자가 전세보증보험 가입 불가 사유를 어렵게 뚫고 통과하였음에도 추후 보증보험 이행이 거절되는 경우도 있습니다.임대인이 보증보험을 전액 가입하고, 세입자가 전세권 설정까지 한다면 보다 확실하게 보증금을 보호할 수 있을 것입니다. 하지만 이러한 상황에서도 보증보험은 선순위채권이나 다른 문제로 인해 지급이 거절될 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 전세보증보험은 가입만으로도 100% 안전한 것은 아니며, 세입자와 임대인 간의 계약 조건을 정확히 확인하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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2년이 지나야 양도세 비과세로 알고 있는데 그럼 1년 이후 2년 이내는 양도세 몇프로 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 양도세는 주택을 매도할 때 발생하는 세금으로, 보통 양도차익을 기준으로 과세됩니다. 실거주 2년 이상이 되면 양도세가 비과세로 처리되지만, 1년 이상 2년 이내의 경우에는 양도세를 내셔야 합니다.구체적으로 양도세율은 다음과 같습니다1년 이상 ~ 2년 미만 보유한 주택: 양도세율은 현재 60% 단일 중과세율에서 6%부터 45%의 기본세율로 낮아집니다.1년 미만 보유한 주택: 양도세율은 현재 70%에서 45%로 인하됩니다.따라서 1년 이상 2년 미만 보유한 주택의 경우, 양도세를 6%부터 45% 사이의 세율로 내셔야 합니다. 주택을 매도할 때 이러한 세금을 고려하시면 좋겠습니다.양도세에 대한 자세한 내용은 국세청이나 지방세청에서 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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근저당있는 빌라를 매도 매수할때 근저당을 인수하는 조건으로 할 수가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 부동산을 매매할 때, 근저당을 인수하는 방법과 주의사항에 대해 알려드리겠습니다. 근저당은 부동산에 대한 융자 또는 대출로 설정되어 있는 권리입니다. 아래의 주의사항을 고려하여 거래를 진행하시면 됩니다매매 계약서에 근저당 조항 추가하기:매매 계약서에 "부동산에 설정된 근저당권은 매도인이 말소한 후 소유권을 이전한다"는 조항을 기재합니다. 이 조항은 매수자와 매도인 간의 합의로 설정됩니다.이 조항이 없는 경우, 나중에 매도인이 매수인이 근저당권부 채권을 양수하기로 했다는 주장을 할 수 있으므로 주의해야 합니다.매매 대금 결정하기:근저당이 설정된 부동산을 매매할 때, 매매대금은 근저당으로 담보되는 채무액 만큼 공제되어야 합니다.매도인이 매매대금을 지급 받음과 동시에 근저당권을 말소하기로 했다면 매매대금은 공제되지 않습니다.현장 답사 및 공적 장부 확인하기:근저당이 설정된 부동산의 공적 장부를 확인하고 권리분석을 해야 합니다.권리분석을 위해 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원, 전입세대열람내역 등을 발급 받아야 합니다.권리 말소 여부 합의하기:매매 계약서에 근저당권 말소 조건을 합의하여 매매대금을 결정합니다.근저당권 말소 조건으로 매매한 경우, 매도인은 매매대금을 지급 받아 근저당권을 말소함과 동시에 소유권을 이전해줄 것입니다.매수인은 대항력을 갖춘 후순위의 미등기 임차권만 인수하게 될 것입니다.이와 같은 주의사항을 고려하여 근저당이 설정된 빌라를 매매하시면 됩니다. 현금 1억으로 거래하실 경우, 매매대금과 근저당 말소 조건을 상세히 협의하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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월세 계약기간 만료전 퇴거 질문 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만료 전 퇴거에 대해 알려드리겠습니다. 월세 계약이 만료되기 전에 퇴거하고 싶다면 다음 사항을 고려해야 합니다임대인과 협의: 먼저, 집주인과 상의하여 사정을 설명하고 새로운 세입자를 구할 수 있도록 협의해야 합니다. 이 경우, 새로운 세입자를 구해 집주인과 계약을 체결한 후 전세보증금을 반환받아 이사를 나갈 수 있습니다.중개보수: 새로운 세입자를 구할 때 중개보수를 부담하는 조건으로 협의하는 것이 일반적입니다.보증금 반환: 월세 계약이 종료되기 전에는 보증금을 반환받을 의무가 없습니다. 따라서 보통은 새로운 세입자를 구한 뒤 보증금을 반환받게 됩니다.위의 사항을 고려하여 집주인과 상의하시면 월세 계약 만료 전에 퇴거할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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