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월세 재계약 연장된 후 이사계획이 있는데 3개월뒤에 이사갈 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 구두계약은 일반적인 계약서 작성 없이 말로만 계약이 성립되는 형태입니다. 이는 당사자 간의 의사일치로 성립하며, 법적으로도 효력을 갖습니다. 민법 563조에 따르면 구두계약도 계약으로 성립하며, 중요한 내용들이 합의된 경우 법적 효력이 인정됩니다.구두계약의 성립 요건은 다음과 같습니다:계약자 쌍방의 의사일치: 구두계약은 당사자 간의 의사표시만으로 성립하므로, 상호 합의가 있어야 합니다.중요한 사항에 대한 합의: 매매나 임대와 같은 부동산 거래에서 중요한 내용 (계약금, 잔금, 목적물 특정 등)에 대해 의사가 일치해야 합니다.따라서, 당신이 주인분과 구두로 이사 계획을 논의했다면, 이는 구두계약으로서 법적 효력을 갖게 됩니다. 공인중개사를 통한 구두상 계약도 마찬가지로 성립될 수 있습니다.그러나 주변에 재개발이 시작되어 시끄러울 것으로 예상되는 상황에서는 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다. 이를 위해 구두계약 내용을 문자나 카톡으로 정리하거나 녹음해두는 것이 좋습니다. 이렇게 증거를 확보해두면 추후 분쟁이 발생했을 때 도움이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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잔금일 하루전 전입신고 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.잔금일 하루 전에 전입신고를 원하시는 경우, 몇 가지 사항을 고려해야 합니다. 전입신고 가능 여부:일반적으로 전입신고는 주택을 점유한 뒤에 하는 것이 일반적입니다.하지만, 잔금일 전에 전입신고를 원하시는 경우, 임대인의 동의가 필요합니다.이미 동의를 구하셨다면, 상관 없습니다. 다만, 세입자가 있는 상태에서 인터넷을 통한 전입신고는 불가능하지만, 직접 주민센터를 방문하여 전입신고할 수 있습니다.HUG 보증보험 효력:전입신고일과 이사일, 잔금일이 달라도 HUG 보증보험은 효력이 있습니다.따라서, 잔금일 전에 전입신고를 해도 보증보험은 유효합니다.집주인 의사 동의 없이 전입신고 가능 여부:집주인이 현재 거주 중인 아파트에서 전입신고를 하려면 임대인의 동의가 필요합니다.만약 이미 동의를 받으셨다면, 법적으로 문제 없습니다.다만, 집주인의 의사 동의 없이 전입신고를 하기 위해서는 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.요약하자면, 잔금일 전에 전입신고를 원하시는 경우, 임대인의 동의를 받으셔야 하며, 이미 동의를 구하셨다면 직접 주민센터를 방문하여 전입신고하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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부동산 중계비 수수료좀 물어보려합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중계수수료는 부동산 거래 시 중개사가 중개를 하고 그 대가로 받는 보수를 말합니다. 주택 매매, 전세, 월세 등 다양한 거래 유형에 따라 중개수수료가 다르게 적용됩니다. 여러 가지 질문에 순서대로 답변드리겠습니다부동산 수수료는 딱 정해진 게 아닙니다. 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙과 특별시·광역시·도 또는 특별자치도가 조례에서 정하는 상한요율과 한도액에 따라 결정됩니다. 최근 개정된 중개보수 상한요율은 다음과 같습니다:주택 매매 거래: 6억원 이상 ~ 9억원 미만 구간 요율 인하 (0.5% → 0.4%), 9억원 이상 구간 요율 단계적 인하 (0.9% → 0.5% ~ 0.7%)주택 임대차 거래: 3억원 이상 ~ 6억원 미만 구간 요율 인하 (0.4% → 0.3%), 6억원 이상 구간 요율 단계적 인하 (0.8% → 0.4% ~ 0.6%).부동산 중계인과 협의하여 조절 가능합니다. 중개수수료는 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정됩니다. 따라서 특정 매물의 경우 중개수수료를 조절할 수 있습니다.보통 부동산 수수료는 얼마인가요? 부동산 수수료는 거래 유형에 따라 다르며 지역별로도 차이가 있습니다. 주택의 경우 상한요율과 한도액이 지역별로 달라질 수 있습니다. 오피스텔, 토지, 상가 등 기타 부동산의 경우 지역별 차이가 없습니다.요약하자면, 부동산 중개수수료는 거래 유형, 거래 대상, 지역 등에 따라 다양하게 결정되며 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 조절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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[부동산] 월세 계약금 일부 입금 후 반환청구
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약금 반환 가능 여부는 구체적인 계약 조건에 따라 달라지는데, 일반적으로는 아래 세 가지 사항을 체크해본다면 가능 여부에 대한 어느 정도의 판단이 가능합니다계약의 중요 부분에 대한 의사가 일치되었는지 (계약이 성립되었는지): 매매 예약 수준의 가계약은 취소 시 반환 가능합니다.누구의 귀책사유로 계약이 파기된 것인지: 매매대금, 잔금, 지급 날짜 등 협의했다면 계약으로 보아서 반환 불가능합니다.위약금 약정이 존재하는지: 만약 매수인이 지급한 가계약금의 액수가 매매대금의 10% 미만인 경우 반환 가능합니다.따라서 집주인이 벽지를 못 만지게 하여 확인이 불가능한 상태에서 석고보드 및 벽지를 새로 해야하는 상황에서, 계약금 반환을 원하시는 경우, 계약 내용과 상황에 따라 법적 근거를 확인하고 전문 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다. 변호사는 계약금 반환 가능 여부를 더 자세히 평가하고 필요한 조치를 제안해 줄 수 있습니다.단, 아무리 화가 나는 상황이라도 섣불리 소송을 진행하지 마십시오. 피 같은 나의 돈을 빼앗길지도 모른다는 생각에 분노가 치밀고, 당장 조치를 취해야겠다는 생각을 하시는 건 충분히 이해하는 바입니다. 하지만 아무런 준비 없이 소송을 진행한다면, 반대로 매매 계약서에 따라 매도인이 계약금을 반환할 의무가 없다는 판결을 받을 수도 있습니다. 특히 계약금 반환청구소송의 경우 사건의 모든 입증 책임은 소를 제기한 원고에게 있습니다. 이 때문에 당사자 간의 전반적인 계약 경위는 물론 계약금 반환에 대한 법적인 책임 역시 구체적으로 입증할 수 있어야만 합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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제 상황에서 월세계약 묵시적갱신 성립이 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대차 계약이 만료되었음에도 서로 아무런 말이 없이 계약이 자동으로 연장되는 현상을 말합니다. 주택임대차법에 따르면, 전세나 월세 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 계약 갱신 의사를 통지하지 않으면, 묵시적 갱신이 성립됩니다. 이는 임차인에게 계약의 안정성을 제공하는 중요한 법적 장치입니다.따라서, 여러분의 상황에서 월세 계약이 원래 2월까지였고, 작년에 재계약 의사를 표명했으나 재계약서를 작성하지 않았다면, 묵시적 갱신으로 인해 계약이 자동으로 연장될 수 있습니다. 이 경우, 기존 임대차와 같은 조건으로 2년 동안 자동 연장되게 됩니다. 따라서 3개월분 월세만 더 내면 될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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청년 버팀목 전세대출, 월세살아도 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년전용 버팀목 전세자금 대출은 주택도시기금에서 제공하는 개인상품 중 하나입니다. 이 대출은 전세자금이 부족한 청년들에게 보증금 대출을 지원합니다. 아래는 이 대출에 대한 주요 정보입니다대출 대상:부부합산 연소득 5천만원 이하순자산가액 3.45억원 이하무주택 세대주 (예비세대주 포함)만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함)대출 조건:대출금리: 연 1.8%~2.7%대출한도: 최대 2억원 이내 (임차보증금의 80% 이내)대출기간: 최초 2년 (최장 10년 이용 가능)따라서 월세로 자취방을 구하려면 청년전용 버팀목 전세자금 대출로 보증금을 대출받을 수 있습니다. 예를 들어 3000만원/50만원 월세방을 구할 때도 이 대출을 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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현재 신혼부부 주택구입전용 대출 이용할때 저와 같은 상황이면 받을수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 주택구입전용 대출은 주택을 구입하기 위한 자금을 지원하는 프로그램입니다. 여러 조건을 충족해야 대출을 받을 수 있습니다. 상기 상황에서 신혼부부 주택구입전용 대출을 받을 수 있는지 확인해보겠습니다.대출 대상 주택: 주택 구입자금 대출은 주택을 취득하기 위해 주택 매매계약을 체결한 자를 대상으로 합니다. 따라서 빌라를 보유했던 경험이 있으시면 주택 매매계약을 체결한 경우에 해당합니다.세대주 및 세대원 상태:세대주는 대출 접수일 현재 민법상 성년인 자로 정의됩니다.무주택 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 경우 대출 가능합니다. 여기서 무주택이란 주택을 보유하지 않은 상태를 의미합니다.소득 및 자산 조건:대출신청인과 배우자의 합산 연소득이 연간 8,500만 원 이하이어야 합니다.대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체 가구 평균값 이하(십만 원 단위에서 반올림)이어야 합니다. 현재 기준으로는 4.69억 원 이하입니다.혼인 기간:7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정자인 경우 대출 가능합니다.따라서, 빌라를 보유했던 경험이 있으시더라도 주택 매매계약을 체결한 경우에는 신혼부부 주택구입전용 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 와이프가 무주택자인지 확인해야 합니다. 와이프가 무주택자라면 신혼부부 주택구입전용 대출을 이용하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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부모님 집으로 전입신고 하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 하기 위해서는 다음과 같은 절차를 따르셔야 합니다신청서 작성: 전입신고를 위해 전입신고서를 작성해야 합니다. 이는 세대 모두가 이사하는 경우에는 전입신고서를, 세대 일부가 이사하는 경우에는 재등록신고서를 작성하셔야 합니다. 주민등록법 시행령에 따라 별지서식 15 또는 15호의2호를 사용하시면 됩니다.구비서류 준비: 신청서 작성 시 필요한 서류를 준비해야 합니다. 구비서류는 다음과 같습니다:본인이 신청하는 경우:신분증 (주민등록증, 청소년증, 운전면허증, 국가유공자증, 장애인등록증, 여권 중 하나)대리인이 신청하는 경우:대리인의 신분증위임장 (주민등록법 시행령 별지 제15호2서식)위임인의 신분증신청 자격 증명 자료신고하기:인터넷으로 신고하실 경우, 본인 또는 대리인이 직접 신청하셔야 합니다. 대리인은 온라인으로 신청할 수 없습니다.방문하여 신고하실 경우, 신고자 본인과 이사하는 곳의 세대주, 전입하는 분들의 신분증을 꼭 지참하셔야 합니다. 가족관계 (배우자, 직계혈족)일 경우에는 신고자 본인만 신분증을 지참하시면 됩니다.접수 및 처리기관:방문하여 신고하실 때, 내국인은 읍/면/동에서 즉시 접수됩니다.각 기관을 선택하면 해당 기관 정보조회가 가능하며, 실제 민원 접수/처리 가능여부는 해당 기관에 확인하시기 바랍니다.주의사항:전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 합니다.재외국민은 재외국민임을 확인해야 하므로 읍/면/동을 방문하여 신청하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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1가구 2주택을 목표로 하는 상황인데, 1가구 2주택이라면 받게되는 세금 상의 불이익이 무엇인가요? 취득세, 보유세, 종부세, 양도세 측면에서
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 2주택을 목표로 하는 경우, 세금 상의 불이익은 다양한 측면에서 발생할 수 있습니다. 아래에서 취득세, 보유세, 종부세, 양도세에 대한 상세한 내용을 설명해드리겠습니다취득세:1가구가 1주택을 소유한 경우, 주택의 공시지가가 9억 원을 초과할 경우 종부세를 납부해야 합니다.그러나 1가구가 2주택을 소유하는 경우, 소유한 주택의 공시지가의 합이 6억 원을 초과하면 종부세를 납부해야 합니다.더불어 3주택 이상 소유자는 중과세 대상이 됩니다.1가구 2주택의 종부세율은 조정지역에서는 8%이며, 비조정지역에서는 1~3%입니다. 3주택 소유자의 경우 조정지역에서는 12%의 종부세율, 비조정지역에서는 8%의 종부세율이 적용됩니다 .양도소득세:양도소득세는 개인이 토지, 건물 등의 부동산 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익(소득)에 부과되는 세금입니다.2년 이상 보유한 경우 6~46%의 기본세율이 적용되며, 1~2년 소유 후 매도를 한 경우 단일세율 60%, 1년 미만에 매도할 경우 최대 70% 세율이 상승합니다 .종부세:일시적 1가구 2주택자의 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 신규주택을 구입하여 1가구 2주택이 되었을 경우, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택의 세제 혜택을 제공합니다.양도 당시 실지거래가액이 12억 원 초과할 경우 비과세 혜택은 적용되지 않습니다.취득세:1가구 2주택자의 경우, 2번째 신규주택 취득 시 일반 취득세 과세율이며, 일시적 1가구 2주택자 혜택 대상의 경우는 조정, 비조정 지역 관계없이 1~3%의 취득세만 발생합니다.상기 내용을 고려하여 1가구 2주택을 목표로 하시는 경우, 세금 상의 불이익을 고려하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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용도변경에 대한 비용은 얼마나 들어가나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.용도 변경은 부동산 상가 중개 시 중요한 과정입니다. 건축물의 용도변경 절차와 비용에 대해 알아보겠습니다.용도변경 절차:용도변경 확인: 변경하고자 하는 용도가 허가 대상인지, 신고 대상인지, 표시변경 대상인지 확인합니다.정화조 용량 확인: 변경 후에도 정화조 용량에 지장이 없는지 확인합니다.주차대수 확인: 변경 후 추가 확보가 필요한지 확인합니다.용도변경 신청: 상가용도와 임차하려는 상가점포가 시설군에 맞지 않을 때 용도변경 신청을 합니다.허가사항 또는 신고사항 결정: 상위시설군으로 변경 시 허가사항, 하위시설군으로 변경 시 신고사항으로 진행됩니다.용도변경 비용:기재내용 변경: 무료부터 50만 원까지 분포합니다.신고 대상: 대략 100만 원 정도.허가 대상: 대략 150만 원 정도.건축사 설계: 추가 비용이 발생할 수 있습니다.소요기간:기재내용 변경: 1주일 이내신고나 허가 변경: 1~2주 정도면적 100㎡ 이상의 사용승인 신청: 4주 정도건축물 용도변경은 정확하고 신속한 처리를 위해 건축사를 통해 진행하는 것이 좋습니다. 비용은 실평수 기준으로 평당 10만 원에서 20만 원 정도로 예상됩니다. 비용은 임대인과 임차인 간 협의하여 결정하시면 됩니다. 상가 중개를 위해 건축물대장을 발급받아 용도 확인 후 중개를 진행합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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