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전세 감액 재계약 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약서: 전세 자금 대출을 받아야 하니 새로 써야 할까요? 전세 자금 대출을 받으려면 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 기존 계약서를 활용하는 경우는 전세금이 동일하거나 감액된 경우에만 가능합니다. 새로운 계약서를 작성할 때는 기존 계약 내용을 그대로 인용하고 특약사항에 재계약임을 명시해야 합니다.복비: 새로운 계약서를 쓰니 복비를 임차인, 임대인 모두 내야 할까요? 복비는 임차인과 임대인이 상호 협의하여 결정할 수 있습니다. 일반적으로는 임차인이 전세금을 증액하거나 감액하는 경우 복비를 부담하는 경우가 많습니다. 복비는 계약서에 명시하거나 영수증을 발급받아 증빙해야 합니다.확정일자: 새로 받아야 할까요? 확정일자는 전세금이 증액된 경우에만 새로 받아야 합니다. 전세금이 감액된 경우에는 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 확정일자를 받을 때는 기존 확정일자를 소멸하고 새로운 확정일자를 받아야 하며, 증액된 부분만큼 안전하게 권리를 확보할 수 있는지 등기부등본을 열람해야 합니다.특약: 이전에 근저당을 받은 걸 말소하는 조건으로 계약서를 썼는데 이번에도 똑같이 추가해야 할까요? 재계약할 때는 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다. 만약 근저당이 말소되지 않았다면, 특약에 근저당 말소를 조건으로 추가해야 합니다. 근저당이 말소되었다면, 특약에 근저당 말소 여부를 명시해야 합니다.이 외에 유의해야 할 사항들이 있을까요?전세 감액 재계약을 할 때는 전세 보증 보험을 재가입해야 합니다. 보증 보험 가입 조건이 변경되었으므로, 새로운 계약서를 보내주어야 합니다. 또한, 전세 재계약을 할 때는 임대차 신고를 의무적으로 해야 합니다. 전자 신고를 하면 자동으로 임대차 신고가 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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편의점 창업을 계획중입니다.. 그런데 편의점은 거리제한이 있다고 해서요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.편의점은 업계 자율규약에 따라 근접 출점을 제한하고 있습니다. 이는 과당 경쟁을 방지하고 상생협력을 강화하기 위한 목적입니다. 규약에 따르면, 신규 편의점을 낼 때 근접 출점을 하지 않기로 했습니다. 거리 제한의 경우 해당 예정지 주변 상권의 입지와 특성, 유동 인구의 수, 담배소매인 지정 거리 등을 종합적으로 고려해 출점 여부를 신중히 결정하도록 했습니다.담배소매인 지정 거리는 담배사업법과 조례 등에 따라 지방자치단체별로 50∼100ｍ입니다. 따라서 네이버 지도상으로 약 80M 거리에 기존에 편의점이 있는 경우, 신규 편의점 개설이 불가능할 수 있습니다. 하지만 이는 절대적인 기준이 아니며, 지역별로 상이할 수 있으므로, 신청하고자 하는 지역의 담당 부서나 정부 24를 통해 정확한 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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생애최초주택구입자금대출을 받을수 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초주택구입자금대출은 주택을 처음으로 구입하는 사람들을 위해 제공되는 정부 지원 프로그램입니다. 이 프로그램은 저금리로 대출을 받을 수 있고, 다양한 우대 금리를 적용받을 수 있습니다. 그러나 이 프로그램을 받기 위해서는 일정한 자격 요건과 대출 한도가 있습니다.자격 요건은 다음과 같습니다.주택 구입자격: 민법상 성년 대한민국 국민, 접수일 현재 세대주, 신용정보관리규약에 해당되지 않는 사람, CB점수 350점 이상소득 요건: 부부합산 연소득 70백만원 이하 (2자녀 이상 가구는 80백만원 이하, 신혼가구는 85백만원 이하)자산 요건: 본인 및 배우자 합산 순자산 가액 4.69억 이하대출 요건: 5억원 (신혼 · 2자녀 이상 가구 6억원) 이하 공부상 주택, 세대원 전원이 무주택, LTV 최대 70%, DTI 최대 60%대출 한도는 다음 중 작은 금액으로 산정됩니다.일반: 2.5억원 이내생애 첫 내집마련 구입자: 3억원 이하신혼가구 또는 2자녀 이상 가구: 4억원 이하대출 금리는 부부합산 연소득과 대출 기간에 따라 다르며, 고정금리 또는 5년 단위 변동금리로 선택할 수 있습니다. 또한, 다양한 조건에 따라 우대금리를 받을 수 있습니다. 자세한 금리 정보는 여기를 참고하세요.
경제 / 부동산
24.02.15
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집주인이 관리비 인상한다는데 더 내야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 관리비를 인상하려는 경우에는 임차인과 협의가 필요합니다. 임차인이 동의하지 않는다면 임대인은 임대차계약서에 명시된 관리비 외에 추가로 청구할 수 없습니다. 임차인의 거주 인원이 증가했다고 해서 관리비를 인상할 수 있는 근거도 없습니다. 임차인의 거주 인원은 임대차계약서에 명시되어 있지 않다면 임대인이 제한할 수 없습니다. 단, 임차인의 거주 인원이 과도하게 많아서 건물의 관리나 안전에 문제가 생기는 경우에는 임대인이 임차인에게 거주 인원을 줄이거나 관리비를 인상하도록 요구할 수 있습니다.따라서, 집주인의 관리비 인상 요구는 임차인이 동의하지 않는 한 무효입니다. 집주인이 계속해서 관리비 인상을 강요한다면 임차인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 예를 들어, 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁을 제기하거나 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 또한, 임차인은 임대차계약서에 관리비 관련 사항을 명확히 특약으로 명시하도록 요청할 수 있습니다. 관리비의 인상률, 인상 사유, 인상 방법 등을 구체적으로 정해두면 임대인이 임의로 관리비를 인상하는 것을 방지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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전세금 만기일에 안돌려주면 어떻게되죠
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금은 임대차 계약이 만료되는 날에 임대인이 임차인에게 돌려주어야 하는 의무가 있습니다. 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.먼저, 임대인에게 전화나 문자로 전세금을 돌려달라고 요구하고, 그 의사를 내용증명으로 보내서 증거를 확보합니다. 내용증명은 임대인에게 심리적 압박을 가할 수 있고, 추후에 소송을 제기할 때 참고될 수 있습니다.만약 내용증명을 보내도 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 임대인의 동의 없이 임차권을 등기할 수 있는 제도로, 임차인이 이사를 가더라도 우선변제권과 최우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 관할 법원에 신청하면 됩니다.임차권 등기명령을 받아도 전세금을 돌려주지 않는다면, 전세금 반환 청구소송을 제기할 수 있습니다. 전세금 반환 청구소송은 임차인이 임대인에게 전세금과 지연이자를 청구하는 소송으로, 지연이자는 연 12%로 산정됩니다. 전세금 반환 청구소송은 변호사나 법무사의 도움을 받아 진행할 수 있습니다.이상의 방법들은 임차인이 전세금을 돌려받기 위해 법적으로 취할 수 있는 조치들입니다. 하지만 이런 조치들은 시간과 비용이 들고, 임대인이 돈이 없어서 전세금을 돌려줄 수 없는 경우에는 효과가 없을 수도 있습니다. 따라서, 임대인과 잘 협의하고 원만한 해결을 찾는 것이 가장 좋은 방법일 수 있습니다. 임대인이 1세대 1주택자라면, 임차인이 현재 살고 있는 집을 담보로 대출을 받아서 전세금을 반환할 수 있는 방법도 있습니다. 이 경우에는 임차인이 보증금을 먼저 받고 전출을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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보증금을 올려서 제안하고 싶은데요..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금과 월세는 임대인과 임차인의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 보증금을 높이면 월세를 낮출 수 있지만, 그 비율은 법으로 정해진 것이 아니라 시장 상황과 임대인의 마음에 따라 변할 수 있습니다보증금을 1000에서 5000으로 올리고 싶다면, 월세를 40만원 정도 깎아달라고 요청할 수 있습니다. 이는 보증금 100만원당 월세 1만원을 깎는 것으로, 일반적인 규칙으로 알려져 있습니다 하지만 보증금이 50만원 이하이거나 아예 보증금이 없는 방 같은 경우는 조정이 불가능할 수 있습니다대출이자와 적금 금리는 보증금과 월세의 관계에 영향을 줄 수 있습니다. 대출이자가 높으면 임대인은 보증금을 높이고 월세를 낮추는 것을 선호할 수 있습니다. 반대로 적금 금리가 높으면 임차인은 보증금을 낮추고 월세를 높이는 것을 선호할 수 있습니다 현재 대출이자가 5.5%이고 적금 금리가 3.6%라면, 임대인은 보증금을 높이는 것이 유리하고 임차인은 보증금을 낮추는 것이 유리합니다.결론적으로, 보증금을 5000으로 제시하고 월세를 30만원으로 깎아달라고 요청하는 것은 합리적인 제안이라고 할 수 있습니다. 하지만 임대인이 수락할지는 임대인의 의사와 시장 상황에 따라 다를 수 있습니다. 그래도 고정비용인 월세를 줄이고 싶다면 일단 집주인에게 조정을 요청하시는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
24.02.15
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전세계약 진행중 부동산이 폐업했다고하는데 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중계사가 폐업한 상태로 계약을 마무리하겠다고 하셨다면, 그분이 계약서를 가지고 있다면 가능할 것입니다. 하지만, 계약서를 잃어버리거나 다른 문제가 발생할 경우에는 다른 부동산을 통해서 진행하는 것이 좋을 수 있습니다. 이 경우에는 새로운 중개비용이 발생할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.추후 진행되는 계약이나 상황을 다른 부동산을 통해서 진행하실 수 있습니다. 다만, 그렇게 하시려면 현재 계약하신 공인중계사와의 계약을 해지하셔야 합니다. 계약해지에는 양측의 동의가 필요하며, 중개비용이나 손해배상 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 가능하면 현재 계약하신 공인중계사와의 협의를 통해 계약을 완료하시는 것이 좋습니다.기타 확인하셔야 할 사항은 다음과 같습니다.계약서에 기재된 임대인의 인적사항이 정확한지 확인하시기 바랍니다. 임대인이 변경되었다면, 변경된 임대인의 인적사항을 알아내셔야 합니다. 이를 위해서는 매매계약서나 법무사의 도움이 필요할 수 있습니다.계약서에 기재된 임차인의 인적사항이 정확한지 확인하시기 바랍니다. 임차인이 변경되었다면, 변경된 임차인의 인적사항을 알아내셔야 합니다. 이를 위해서는 임차인의 동의가 필요합니다.계약서에 기재된 전세금, 잔금, 입주일, 계약기간 등의 조건이 정확한지 확인하시기 바랍니다. 만약 조건이 변경되었다면, 변경된 조건을 반영한 새로운 계약서를 작성하셔야 합니다.계약서에 기재된 중개업소의 정보가 정확한지 확인하시기 바랍니다. 중개업소가 폐업하였다면, 폐업일자와 폐업사유를 알아내셔야 합니다. 이를 위해서는 관할구청이나 국가공간정보포털에서 조회하실 수 있습니다.계약서에 기재된 중개비용이 정확한지 확인하시기 바랍니다. 중개비용은 법정한도 내에서 자유롭게 협의할 수 있으나, 협의가 없다면 법정한도를 적용해야 합니다. 법정한도는 전세금의 0.5% 이하이며, 임대인과 임차인이 각각 절반씩 부담합니다.계약서에 기재된 전세보증보험의 가입여부와 보험료를 확인하시기 바랍니다. 전세보증보험은 임대인이 전세금을 보호하기 위해 가입하는 보험으로, 임대인이 가입하고 보험료를 부담합니다. 전세보증보험에 가입하면, 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보험회사가 전세금을 대신 지급해줍니다.계약서에 기재된 전세금의 입금방법과 입금일을 확인하시기 바랍니다. 전세금은 임대인의 계좌로 직접 입금하시는 것이 안전합니다. 입금하실 때에는 반드시 입금자명과 입금내역을 확인하시고, 입금증을 보관하시기 바랍니다. 입금일은 계약일로부터 1개월 이내로 정하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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혹시 올해부터 부동산중개 수수료가 인상되었나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 2021년 10월 19일부터 새로운 기준이 적용되었습니다. 기존보다 절반 수준으로 낮아진 것이 특징입니다. 3억~6억원 미만의 주택 임대차 거래의 경우, 중개수수료 요율은 0.4%에서 0.3%로 인하되었습니다. 따라서 3억원짜리 전세 계약의 경우, 중개수수료 상한은 120만원에서 90만원으로 줄어든 것입니다부동산 중개수수료는 중개의뢰인과 중개사가 협의하여 결정할 수 있으므로, 실제로는 최대 요율보다 낮게 적용될 수도 있습니다. 중개사무소에는 중개보수 요율을 협상할 수 있다는 내용과 사업자등록증을 게시하도록 의무화되었습니다
경제 / 부동산
24.02.15
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차용증을 쓰면 증여세가 붙지않나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아버지께서 아파트 매매 잔금을 위해 2억을 빌려주신다면, 차용증을 작성하시는 것이 좋습니다. 차용증을 작성하시면 증여세를 부과받지 않을 수 있습니다. 하지만, 차용증을 작성하시는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 국세청은 부모 자식간의 차용증을 허위로 작성했다고 의심할 수 있기 때문에, 다음과 같은 사항들을 준수하셔야 합니다.차용증은 취득자금이 입금된 날짜에 맞춰 작성하시고, 공증이나 내용증명을 받으시는 것이 좋습니다. 차용증의 양식은 서울중앙지방법원이나 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인하실 수 있습니다.차용증에는 빌려주는 기간, 이자율, 이자지급 방법, 상환방식 등을 구체적으로 기재하시고, 실제로 이행하셔야 합니다. 이자율은 법정이자율인 4.6%보다 낮거나 무상인 경우에는 증여로 간주될 수 있습니다. 이자율과 실제 지급한 이자의 차액이 연간 천만원을 넘지 않는다면 증여로 보지 않습니다.차용증의 내역과 동일하게 원리금을 상환하시고, 그 증빙자료를 보관하시기 바랍니다. 또한, 채무자의 나이, 재산상태, 상환능력 등을 고려하셔야 합니다. 채무자가 소득이 없거나 상환능력이 없다면 증여로 볼 수 있습니다.이러한 사항들을 준수하시면, 국세청이 부모 자식간의 차용증을 증여로 추정하지 않을 가능성이 높습니다. 하지만, 국세청은 자금출처조사를 통해 증여의 사실을 밝혀낼 수도 있으므로, 차용증 작성시에는 신중하게 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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전세 월세 기준을 알고싶어요 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세와 월세는 보증금과 월 임대료의 비율에 따라 달라집니다. 전세는 보증금이 높고 월 임대료가 없거나 낮은 경우이고, 월세는 보증금이 낮고 월 임대료가 높은 경우입니다. 전세와 월세를 전환하거나 조정할 때는 전월세 전환율이라는 비율을 적용합니다.전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 즉, 보증금을 월 임대료로 전환하거나 환산할 때 적용되는 조정 비율을 말합니다. 전월세 전환율은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데, 이 법은 임차인 보호를 위해 보증금을 월 임대료로 전환할 때는 일정한 방법으로 산출된 비율을 초과할 수 없다고 규정되어 있습니다.전월세 전환율은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.전월세 전환율 = MIN [한국은행 기준금리 + 2%, 10%]여기서 한국은행 기준금리는 현재 3.5%이므로, 전월세 전환율은 5.5%입니다.전세와 월세를 전환하거나 조정할 때는 다음과 같은 공식을 사용할 수 있습니다.월세 = [(전세보증금 - 월세보증금) × 전월세전환율] / 12전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 / 전월세전환율)예를 들어, 1억 8천 정도의 건물 133m2에 5개의 원룸 18m2가 있다고 가정하겠습니다. 각 원룸의 전세보증금이 1억 원이라고 하면, 월세보증금이 5천만 원인 경우 월세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.월세 = [(1억 - 5천만) × 0.055] / 12 월세 = 229,167원반대로, 월세보증금이 5천만 원이고 월세가 30만 원인 경우 전세보증금은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.전세보증금 = 5천만 + (30만 × 12 / 0.055) 전세보증금 = 7,454만 원이렇게 전세와 월세를 전환하거나 조정할 때는 전월세 전환율을 적용하여 적정 금액을 계산할 수 있습니다. 전월세 전환율은 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최신 정보를 참고하시기 바랍니다. 전월세 전환율 계산기를 사용하시면 더 편리하게 계산하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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