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비조정지역 취득세 문의 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부산은 비조정지역이므로, 4억원짜리 아파트를 취득하시면 취득세율은 1%입니다. 즉, 취득세는 400만원이 되겠습니다. 단, 2022년 12월 21일 이후에 취득하신다면, 2주택자로서 취득세 중과가 적용되지 않습니다. 만약 그 전에 취득하신다면, 2주택자로서 취득세율은 8%가 되어 3,200만원의 취득세를 내셔야 합니다.취득세는 카드로 할부할 수도 있습니다. 카드사마다 한도와 무이자 기간이 다르니, 미리 확인하시고 결정하시면 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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아파트 신규입주 사후점검이 꼭 필요할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 신규입주 사후점검에 대해 궁금하신 것 같습니다. 사후점검은 입주 후에 발생할 수 있는 하자를 미리 예방하고, 보수를 받기 위한 절차입니다. 사전점검을 통해 발견된 하자가 제대로 보수되었는지도 확인할 수 있습니다. 사후점검은 입주자의 권리이며, 건설사의 의무입니다. 따라서 사후점검은 꼭 필요하다고 할 수 있습니다.사후점검을 할 때는 사전점검과 마찬가지로 체크리스트와 준비물을 활용하시면 좋습니다. 체크리스트는 사전점검과 비슷하지만, 입주 후에 중요한 부분들을 더 강조하고 있습니다. 예를 들어, 전기, 수도, 가스, 난방, 환기, 조명, 샤시, 도어락, 인터폰, 인터넷, 케이블 TV 등의 기능 점검이 있습니다. 또한, 마감재, 타일, 마루, 벽지, 도장, 조경 등의 외관 점검도 있습니다. 준비물로는 휴대폰, 충전기, 카메라, 포스트잇, 줄자, 수평계, 손전등, 물병, 바가지, 드라이버, 망치, 송곳, 자 등이 있습니다.사후점검을 할 때는 시공사나 업체의 직원과 함께 진행하시는 것이 좋습니다. 하자를 발견하면 바로 보수 요청을 하시고, 사진이나 영상으로 증거를 남겨두시면 좋습니다. 사후점검이 끝나면 하자보수 요청서를 작성하고, 시공사와 서명을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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제가 전세 재계약서 작성할 때 원정을 두번 썼는데 문제가 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약서 작성시 주의할 점은 다음과 같습니다전세 재계약시 보증금이 증액되는 경우, 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 보증금이 감액되거나 동일한 경우, 기존 계약서에 가필하고 도장을 찍을 수도 있고, 별도의 계약서를 작성할 수도 있습니다. 단, 새로운 계약서를 작성하는 경우 기존 계약서와의 관계를 명시해야 합니다.전세 재계약시 계약기간을 연장하는 경우, 임대인과 임차인이 합의하면 됩니다. 단, 계약기간이 2년 이상인 경우, 임대인이 1~6개월 전에 계약갱신청구권을 행사하지 않으면, 임차인은 계약기간을 2년으로 주장할 수 있습니다. 따라서, 계약갱신청구권을 행사하는 경우 명확히 기재해야 합니다.전세 재계약시 부동산 중개인을 통하지 않고 셀프로 진행하는 경우, 계약서를 두 장 작성하고 임대인과 임차인이 각각 서명하거나 도장을 찍어야 합니다. 또한, 계약서를 작성한 후 구두합의나 문자카톡을 병행하는 것이 좋습니다. 불법 녹음은 하지 않도록 주의해야 합니다.전세 재계약시 국토교통부에 주택임대차신고를 해야 합니다. 임대인, 임차인, 부동산 중개인 중 누구나 신고할 수 있습니다. 신고하지 않으면 벌금이 부과될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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전세 재재계약서 작성양식 확인 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 전세 재재계약서는 주택 임대차 표준 계약서 양식을 따르면 됩니다. 이 양식은 법무부 홈페이지에서 다운로드 받을 수 있습니다. 전세 재재계약서 작성시 주의할 점은 다음과 같습니다.계약의 종류를 선택할 때, 전세 재계약인 경우 '전세계약 연장’을 체크하고, 전세금 증액이 있는 경우 '전세계약 연장 증액’을 체크합니다.계약금, 잔금, 보증금의 금액과 지급일을 정확하게 기재합니다. 전세금 증액이 있는 경우, 계약금은 기존 전세금, 잔금은 증액된 전세금에서 계약금을 뺀 금액이 됩니다. 전세금 증액이 없는 경우, 계약금과 보증금은 기존 전세금과 동일하게 적고, 잔금은 공란으로 둡니다.특약사항에는 재계약의 목적과 조건을 명확하게 밝힙니다. 예를 들어, 전세금 증액이 있는 경우, 증액된 금액과 기존 계약서와의 관계, 기존 계약서도 유효하다는 점, 증액된 전세금에 대한 확정일자를 받았다는 점 등을 기재합니다. 전세금 증액이 없는 경우, 기존 계약서와의 관계, 기존 계약서도 유효하다는 점, 계약기간 연장에 의한 새로운 임대차계약이라는 점 등을 기재합니다.계약갱신청구권을 행사하는 경우, 특약사항에 「주택임대차보호법」 제 6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약이라는 점을 명시합니다. 또한, 갱신 전 임대차계약 기간 및 금액, 갱신 후 임대차계약 기간 및 금액을 비교하여 적습니다.그러면, 당신이 작성하신 계약서 양식을 참고하여 수정한 예시를 보여드리겠습니다. (수정된 부분은 볼드체로 표시하였습니다.)주택 임대차 표준 계약서임대인과 임차인은 다음과 같이 임대차 계약을 체결한다.임대차 계약의 종류전세계약 연장 증액 ☑전세계약 연장 ☐월세계약 연장 ☐월세계약 연장 증액 ☐임대차 계약의 내용임대차의 목적물소재지 : 경상남도 OO시 OO구 OO동 OO번지 OO아파트 OO동 OO호임대할 부분 : 상기주소지 OO동 OO호 전부임대차의 기간임대기간 : 2024년 03월 04일부터 2026년 03월 03일까지임대기간의 연장 : 임대기간 만료 3개월 전에 임차인이 임대인에게 서면으로 통지하고 임대인이 승낙하면 임대기간을 연장할 수 있다.임대차의 대가보증금 : 일억이천육백만원정 (₩126,000,000)계약금 : 일억이천만원정 (₩120,000,000)잔금 : 일금육백만원정 (₩6,000,000) 원정은 2024년 03월 04일에 지급하기로 한다.월세 : 없음관리비 : 없음특약사항현 시설물 상태에서 임대차한다.기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.「주택임대차보호법」 제 6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약이다.본 계약은 임대차 기간 연장 및 보증금 6000만원 증액에 의한 새로운 임대차계약이며, 기존 계약서도 여전히 유효하다. 임차인은 전세보증금 증액분 일금육백만원정 (₩6,000,000)을 2024년 03월 04일에 임대인의 계좌로 송금하기로 한다. 임대인은 증액된 전세보증금에 대해 확정일자를 받아 임차인에게 교부한다.갱신 전 임대차계약 기간 및 금액 : 계약기간 2021년 03월 04일부터 2023년 03월 04일까지 / 보증금 일억이천만원정 (₩120,000,000)갱신 후 임대차계약 기간 및 금액 (5% 증액) : 계약기간 2023년 03월 04일부터 2025년 03월 04일까지 / 보증금 일억이천육백만원정 (₩126,000,000)임대인 계좌 : 123-456789-01 은행 (예금주: 아무개)이렇게 작성하시면 전세 재재계약서가 완성됩니다. 다만, 이 예시는 참고용이므로 실제 계약시에는 당사자간의 합의에 따라 내용을 수정하시기 바랍니다. 또한, 전세 재재계약을 하신 후에는 주택임대차신고를 국토교통부에 하셔야 합니다. 임대차신고는 임대인, 임차인, 부동산 중개인 중 누구나 할 수 있으며, 관할 동사무소 방문하시거나 온라인으로 신청하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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주택보증에서 전액보호가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택보증에는 전세자금보증과 전세보증금반환보증이 있습니다. 전세자금보증은 전세자금 대출 시 은행의 요청에 따라 공사가 담보 (보증서)를 제공하는 상품이고, 전세보증금반환보증은 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임대인을 대신하여 임차인에게 임차보증금을 지급하는 상품입니다.전세자금보증의 경우, 보증대상자, 보증대상자금, 보증대상목적물 등의 요건을 충족하면 보증을 받을 수 있습니다. 보증한도는 보증과목별, 소요자금별, 상환능력별로 다르게 적용되며, 보증비율은 대출금액의 90%입니다. 전세자금보증을 받으면 전세자금대출의 이자율이 낮아지고, 대출한도가 높아집니다.전세보증금반환보증의 경우, 보증대상 임대차계약, 보증대상 임대차보증금, 보증대상자, 보증대상 목적물 등의 요건을 충족하면 보증을 받을 수 있습니다. 보증한도는 지역별, 보증목적물별로 다르게 적용되며, 보증료율은 우대가구 여부 등에 따라 연 0.02% ~ 0.04% 차등 적용됩니다. 전세보증금반환보증을 받으면 임대차계약이 종료되었음에도 임차보증금을 반환받지 못하는 경우 공사가 임차인에게 임차보증금을 지급해줍니다.따라서, 전세보증금은 전세자금보증과 전세보증금반환보증을 통해 전액 보호받을 수 있습니다. 다만, 각 보증상품의 요건과 한도를 확인하고 적절한 보증을 신청해야 합니다. 보증신청은 공사 전세자금보증 이용중인 금융기관에서만 가능하며, 보증료는 한번 납부하면 환불되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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어머니에게 양도 및 매매 어떤게 유리할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 매매의 경우 양도소득세와 취득세를 부담해야 하고, 증여의 경우 증여세와 취득세를 부담해야 합니다. 그러나 세법상 시가와 거래가액의 차이, 1가구 1주택 여부, 증여재산공제, 부담부증여 등의 요인에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 저는 이러한 요인들을 고려하여 가장 적절한 방법을 제안해 드리겠습니다.먼저, 매매의 경우 양도소득세를 계산해 보겠습니다. 2015년에 구입한 빌라는 5년 이상 보유한 장기보유 재산이므로 양도소득세율은 6%입니다. 세법상 시가는 1억 2천만 원이고, 실거래가는 1억 6~7천만 원이라고 하셨으므로, 양도소득은 4~5천만 원이 됩니다. 따라서 양도소득세는 2천 4~3천만 원이 됩니다. 그러나 1가구 1주택이라면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 즉, 어머니가 다른 주택을 소유하고 있지 않고, 매매 후 6개월 이내에 다른 주택을 구입하지 않는다면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 또한 취득세는 2%로, 취득가액의 2%에 해당하는 금액을 내야 합니다. 취득가액은 실거래가와 세법상 시가 중 낮은 금액으로 하므로, 1억 2천만 원이 됩니다. 따라서 취득세는 2천 4백만 원이 됩니다.다음으로, 증여의 경우 증여세를 계산해 보겠습니다. 증여세율은 증여자와 증여받는 자의 관계와 증여가액에 따라 달라집니다. 직계존비속 사이의 증여의 경우 증여세율은 10%입니다. 증여가액은 세법상 시가인 1억 2천만 원이 됩니다. 그러나 증여재산공제를 받을 수 있습니다. 증여재산공제는 직계존비속 사이의 증여에 한해 5천만 원까지 공제해 줍니다. 따라서 증여세 과세가액은 7천만 원이 되고, 증여세는 7백만 원이 됩니다. 또한 취득세는 4%로, 취득가액의 4%에 해당하는 금액을 내야 합니다. 취득가액은 증여가액과 같이 1억 2천만 원이 됩니다. 따라서 취득세는 4천 8백만 원이 됩니다.매매와 증여의 경우를 비교해 보면, 매매의 경우 양도소득세가 비과세되는 조건이 충족된다면 증여보다 세금 부담이 적습니다. 양도소득세가 비과세되지 않는다면 증여가 더 유리합니다. 그러나 매매의 경우 남은 대출금을 상환해야 하므로, 이 부분도 고려해야 합니다. 증여의 경우 남은 대출금을 부담부증여로 받을 수 있습니다. 부담부증여란 증여자가 증여받는 자에게 채무를 포함하여 재산을 증여하는 것을 말합니다. 부담부증여의 경우 채무 부분은 증여가 아니라 양도로 보아 증여세를 과세하지 않습니다. 다만, 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세합니다. 어머니가 1가구 1주택이라면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 따라서 부담부증여로 받을 경우 증여세는 5백만 원 정도만 내면 됩니다. 그러나 부담부증여로 받을 경우 증여받는 자가 채무를 상환해야 하므로, 이 부분도 고려해야 합니다.매매할 경우 은행에서 새로 대출을 받아야 하는데 대출이 가능할지는 은행의 심사에 따라 달라집니다. 일반적으로 은행은 대출 신청자의 소득, 신용도, 부채, 담보가치 등을 고려하여 대출 여부와 한도를 결정합니다. 어머니께서는 월 200만 원의 소득이 있으시므로, 대출을 받으실 수 있을 가능성이 있습니다. 다만, 대출 금리와 상환 기간 등을 잘 비교하여 합리적인 대출을 선택하시기 바랍니다.결론적으로, 가족 간 부동산 거래는 매매와 증여 중 어떤 방법이 더 유리한지는 여러 가지 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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공유지분 조합원도 이주비 대출 받을 수 있는지
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공유지분 소유 조합원도 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 공유지분 소유자들이 모두 정비사업에 동의하고, 공유지분 소유자들이 모두 이주비 대출을 신청해야 합니다. 또한, 이주비 대출은 감정평가액의 50%까지만 가능하며, 주택의 공시지가가 9억원을 초과하는 경우에는 9억원까지만 대출 가능합니다.이주비 대출을 신청하려면 관리처분인가가 나고 난 후 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고합니다. 이 때 이주비 대출을 신청해야 합니다. 보통은 조합원에게 언제, 어디서, 어떤 서류를 준비해오면 이주비 대출을 받을 수 있다는 안내문을 우편으로 발송합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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빌라 전세, 묵시적계약연장 시 계약서를 새로 쓰지 않으면 무슨 문제가 생기나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 계약연장이란, 임대인과 임차인이 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 해지 의사를 표현하지 않으면, 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 말해요. 이 경우, 계약서를 새로 작성할 필요는 없어요. 기존의 계약 조건이 그대로 유지되고, 법적으로 보호를 받는 것도 동일하거든요.하지만, 묵시적 계약연장이 항상 유리한 것은 아니에요. 예를 들어, 전세 보증금이 인상되거나, 임대인이 집을 팔거나, 임차인이 전세자금대출을 연장하거나 하는 경우에는 묵시적 계약연장이 문제가 될 수 있어요. 그래서, 묵시적 계약연장을 하기 전에는 임대인과 임차인이 서로 의사를 명확히 밝히고, 필요한 경우에는 계약서를 다시 작성하거나, 계약 갱신 청구권을 행사하는 것이 좋아요.
경제 / 부동산
24.02.10
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새 아파트 주택담보대출 구성을 어떻게 할수있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출은 자신이 소유하거나 구입할 주택을 담보로 하여 은행이나 주택금융공사에서 대출을 받는 것입니다. 주택담보대출의 조건은 은행마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같은 요소들이 영향을 미칩니다.대출한도: 주택담보대출의 한도는 주택의 가격, 지역, 대출기간, 소득, 신용등급 등에 따라 달라집니다. 주택의 가격은 담보기준가액이라고 하며, 주택의 시세나 등기권리증에 기재된 가액 중 낮은 쪽으로 적용됩니다. 지역은 주택담보대출 가능한도율이라고 하며, 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 세종, 경기도, 강원도, 충청도, 전라도, 경상도, 제주도로 구분되어 있습니다. 대출기간은 대출을 받은 날부터 대출을 상환할 때까지의 기간을 말하며, 최장 40년까지 가능합니다. 소득은 대출자의 월평균 소득을 말하며, 재직증명서, 소득금액증명원, 원천징수영수증, 사업자등록증, 세금계산서 등으로 증빙할 수 있습니다. 신용등급은 대출자의 신용상태를 평가한 점수를 말하며, 신용정보원에서 확인할 수 있습니다. 신용등급이 높을수록 대출이 잘 나오고, 금리가 낮아집니다.대출금리: 주택담보대출의 금리는 대출한도, 대출기간, 신용등급, 상환방식, 우대조건 등에 따라 달라집니다. 대출한도가 낮고, 대출기간이 짧고, 신용등급이 높고, 상환방식이 원리금 균등상환이면 금리가 낮아집니다. 우대조건은 은행마다 다르지만, 일반적으로 카드사용, 급여이체, 자동이체, 예금, 전자금융, 부동산전자계약, 취약차주 등이 있습니다. 우대조건을 충족하면 금리가 할인되거나, 대출한도가 늘어납니다.상환방식: 주택담보대출의 상환방식은 일시상환, 원리금 균등상환, 원금 균등상환, 거치식 상환, 혼합상환 등이 있습니다. 일시상환은 대출기간 동안 이자만 납부하고, 만기일에 원금을 일시에 상환하는 방식입니다. 원리금 균등상환은 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 동일한 방식입니다. 원금 균등상환은 대출일부터 만기일까지 매월 동일한 원금이 상환되고, 이자는 대출잔액에 따라 계산되어, 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 감소하는 방식입니다. 거치식 상환은 대출기간 중 일정기간 동안 원금 상환없이 이자만 납부하고, 거치기간이 끝나면 원리금 균등상환 또는 원금 균등상환으로 전환하는 방식입니다. 혼합상환은 대출기간 중 일정기간 동안 원금 상환없이 이자만 납부하고, 거치기간이 끝나면 일시상환하는 방식입니다.중도상환: 주택담보대출을 받은 후 대출기간이 종료되기 전에 일부 또는 전부를 상환하는 것을 말합니다. 중도상환을 하면 이자부담이 줄어들고, 대출한도가 회복됩니다. 하지만 중도상환을 하면 중도상환해약금이 발생할 수 있습니다. 중도상환해약금은 대출금리, 대출기간, 중도상환금액, 중도상환시점 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 대출금리가 고정금리이고, 대출기간이 길고, 중도상환금액이 크고, 중도상환시점이 빠를수록 중도상환해약금이 높아집니다. 중도상환해약금은 대출취급일로부터 3년까지 적용되며, 3년이 지나면 면제됩니다.대출기한 연장: 주택담보대출을 받은 후 대출기간이 종료되기 전에 대출기간을 연장하는 것을 말합니다. 대출기한 연장을 하면 원금 상환액이 줄어들고, 상환부담이 감소됩니다. 하지만 대출기한 연장을 하면 대출금리가 상승하거나, 대출한도가 감소할 수 있습니다. 대출기한 연장은 은행의 심사를 통해 가능하며, 대출기한 연장을 하려면 대출만기일 1개월 전에 은행에 사전 상담을 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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월세 계약기간 만료에도 불구하고, 보증금을 반환받지 못한체 어쩔 수 없이 이사를 가게 되었습니다. 이 경우 어떤 대출을 이용할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간이 만료되었음에도 보증금을 반환받지 못하고 이사를 가신 상황이라면 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 보증금을 반환받기 위해서는 임대인에게 내용증명을 발송하거나 지급명령을 신청하거나 전세보증금반환청구소송을 제기하는 등의 법적인 조치가 필요할 수 있습니다. 이런 절차들은 시간과 비용이 소요되기 때문에 새로운 집의 보증금을 대출받아야 하는 경우가 많습니다.새로운 집의 보증금을 이미 치룬 후에도 은행에서 보증금을 대출받을 수 있는지에 대해서는 은행의 내부규정에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 보증금을 이미 지불한 경우에는 보증금 대출이 어려울 수 있습니다. 그러나 일부 은행에서는 보증금을 지불한 후에도 보증금 대출을 가능하게 하는 상품이 있습니다. 예를 들어, 신한카드 임대보증금대출은 보증금을 지불한 후에도 최대 10억원까지 대출이 가능하다고 합니다. 이런 상품을 이용하려면 보증금을 지불한 영수증이나 계약서 등의 증빙자료가 필요할 수 있습니다.보증금을 반환받지 못하고 이사한 사람에게 국가에서 지원하는 제도가 있는지에 대해서는, 현재는 특별한 제도가 없는 것으로 알고 있습니다. 다만, 청년이나 신혼부부, 다자녀가구 등 특정 대상자에게는 보증부월세대출이나 버팀목전세자금 등의 저금리 대출을 지원하는 정부사업이 있습니다. 이런 사업을 이용하려면 소득, 자산, 무주택 등의 조건을 충족해야 합니다.월세 계약기간 만료에도 보증금을 반환받지 못한 상황은 많은 세입자들이 겪는 고충 중 하나입니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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