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도시 및 주거환경정비법 제20조와 제26조에서 지자체장의 결정에 대한 질문?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 조합설립인가 요건 소유자 75%와 토지 50%를 장기간 충족하지 못하고 있는 경우, 지자체장의 판단으로 해제 또는 사업을 강행한다는 의미는 아닙니다. 제20조제1항제2호"나목""다목"과 제26조제1항제3호는 정비구역등의 해제 또는 정비사업의 공공시행자 지정에 관한 규정이므로, 지자체장은 이들 규정에 따라 정비구역등을 해제하거나 정비사업을 공공시행자에게 위임할 수 있습니다. 그러나 이러한 결정은 지방도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의를 거치고, 주민공람과 지방의회의 의견을 들어야 하므로, 지자체장의 임의적인 판단으로 이루어지는 것은 아닙니다. 또한, 정비구역등의 해제나 정비사업의 공공시행자 지정은 정비사업의 종료나 강제시행을 의미하는 것이 아니라, 정비사업의 추진방식을 변경하는 것이므로, 토지등소유자의 권리와 의무가 사라지는 것은 아닙니다.2 조합설립인가 요건을 장기간 충족하지 못해서 제26조제1항제3호를 적용할 때, 직행 시행 또는 지정하여 시행하는 경우, 그 진행과정에서 소유자 동의(동의율 % 이상)절차가 존재합니다. 제26조제2항에 따라, 시장ㆍ군수등은 정비사업을 공공시행자에게 위임하거나 직접 시행하기 전에, 정비구역등의 토지등소유자의 동의를 받아야 합니다. 이때, 동의를 받는 방법은 제25조제2항에 따라 정비사업의 시행자가 정비구역등의 토지등소유자에게 정비사업의 시행계획을 설명하고, 토지등소유자가 정비사업의 시행계획에 동의하는지 여부를 서면으로 표시하게 하는 방법입니다. 동의를 받는 기준은 제25조제3항에 따라, 정비구역등의 토지등소유자의 100분의 66 이상이 동의하고, 그 동의한 토지등의 면적이 정비구역등의 토지등의 면적의 100분의 50 이상인 경우입니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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보금증을 줄수 없다는 집주인 임차권등기? 보증금반환대출?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임대인이 보낸 문자는 이자부담을 하겠다는 뜻이 아니라, 보증금 반환이 어려운 경우에는 대출연장을 하라는 뜻입니다. 즉, 임대인은 보증금을 줄 수 없다고 말하고 있습니다.2 단기연장대출은 임차권등기 접수증이 있어야 가능합니다. 임차권등기는 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 우선변제권을 유지하기 위해 신청할 수 있는 제도입니다. 임차권등기를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.임차권등기명령 신청서(확정일자 받은) 임대차 계약서 사본임대차 종료 소명자료등기부등본 (건물)주민등록등 (초)본 (1개월 내)임차권등기를 하면 임대인이 보증금을 반환하지 않아도, 임차인은 임차권을 매각하거나 담보로 제공할 수 있습니다. 또한 임대인이 임대차 목적물을 매각하거나 담보로 제공할 경우, 임차인은 임차권을 행사하여 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다. 임차권등기를 하면 임대인에게 다음과 같은 비용을 청구할 수 있습니다.변호사 선임비 : 임차권등기를 셀프로 신청할 수도 있지만, 변호사를 선임하면 절차가 더 쉽고 빠릅니다. 변호사 선임비는 변호사와 협의하여 결정하며, 일반적으로 30~50만원 정도입니다.지연손해금 : 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 입은 손해를 배상하는 금액입니다. 지연손해금은 보증금에 이자율을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 산출합니다. 이자율은 임대차 계약서에 약정된 경우 약정이율이 적용되고, 약정이 없는 경우 법정이자율이 적용됩니다. 법정이자율은 연 5% 또는 연 6%입니다.현 대출 이자비용(만기후) : 임차인이 보증금을 반환받지 못해 단기연장대출을 한 경우, 만기후에 발생하는 이자비용입니다. 단기연장대출의 이자율은 은행마다 다르지만, 일반적으로 연 4~5% 정도입니다.3 임대인에게 보증금반환대출이 있다고 말해줘도 되지만, 임대인이 대출을 받을 의향이 없다면 소용이 없습니다. 보증금반환대출은 임대인이 보증금을 반환하기 위해 은행에서 대출을 받는 방법입니다. 보증금반환대출의 조건과 이자율은 다음과 같습니다.조건 : 임대인은 보유하고 있는 주택의 위치, 수, LTV, DTI, DSR 등에 따라 대출 가능한 금액이 달라집니다. 투기지역 및 투기과열지구 1주택자는 9억까지는 주택가액의 40%, 9억 초과분에 대해서는 20%가 가능하며, 조정대상지역 1주택자는 9억까지는 주택가액의 50%, 9억 초과분에 대해서는 30%가 가능하고, 다주택자는 불가능합니다. 그 외 기타지역 1주택자는 주택가액의 70%까지 가능하며 다주택자도 60% 까지 가능합니다. 또한 임차인에게 반환해야 할 보증금 전액을 대출받지 못할 수도 있습니다.이자율 : 보증금반환대출의 이자율은 은행마다 다르지만, 일반적으로 연 2~3% 정도입니다.임대인에게 보증금반환대출을 권유하면 임대인이 대출을 받아 보증금을 반환해줄 수도 있지만, 임대인이 대출을 거부하거나 대출 조건에 부합하지 않을 수도 있습니다. 따라서 임차인은 임차권등기를 신청하여 자신의 권리를 보호하는 것이 좋습니다.집주인을 찾아가서 얘기를 해봐도 나중에 문제가 되지 않을 것입니다. 임대인과 임차인은 임대차 계약에 따라 서로의 권리와 의무를 이행해야 하며, 보증금 반환은 임대인의 의무입니다. 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 임차인은 임대인과의 대화를 기록하고, 필요한 경우 내용증명을 발송하거나 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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부동산시장은 요즘 많이 힘든건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장은 여러 요인에 영향을 받아 변화하는 복잡한 시장입니다. 요즘 부동산 시장이 힘든 이유는 다음과 같습니다.금리 인상: 금리가 오르면 대출 비용이 증가하고, 부동산 투자의 수익성이 감소합니다. 따라서 매수자들의 수요가 줄어들고, 매도자들의 공급이 증가합니다. 이는 집값을 하락시키는 요인입니다.집값 고점 부담감: 집값이 과도하게 상승하면, 매수자들은 더 이상 집값이 오를 것이라고 기대하지 않고, 오히려 하락할 것이라고 우려합니다. 이는 매수 의욕을 저하시키고, 매도 의욕을 촉발시킵니다. 이 역시 집값을 하락시키는 요인입니다.주택 공급 증가: 정부는 주택 부족 문제를 해결하기 위해, 대규모의 주택 공급 계획을 발표했습니다. 이는 장기적으로는 주택 가격을 안정화시킬 수 있지만, 단기적으로는 공급 과잉으로 인한 집값 하락을 초래할 수 있습니다.이러한 요인들로 인해, 부동산 시장은 거래 침체와 가격 하락의 이중고를 겪고 있습니다. 하지만 부동산 시장은 항상 변화하므로, 정확한 전망을 내리기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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아파트가 경매에 들어가면 세입자는 전세보증금을 못받는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트가 경매에 들어가면 세입자는 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 여부는 세입자의 대항력과 우선변제권이 있는지에 따라 달라집니다. 대항력이란 임차인이 임대차계약의 내용을 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매에 넘어갈 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리를 뜻합니다. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마치고, 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 임대차계약의 내용이 확정된 날짜를 말합니다.대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가거나, 배당요구를 하지 않고 계속 현재의 집에 살 수 있습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 존속됩니다. 단, 배당요구를 하더라도 이사를 가기 전까지는 주택을 점유하고 있어야 하며, 임차권등기명령을 신청했다면 집을 비워도 됩니다.대항력은 있지만 우선변제권이 없는 후순위 임차인은 배당요구를 할 수 있지만, 낙찰자에게 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 즉, 보증금을 전액 돌려받지 못하거나, 집을 비워주어야 할 수도 있습니다.대항력도 없고 우선변제권도 없는 임차인은 보증금을 돌려받기 힘듭니다. 보증금을 돌려받으려면 낙찰가가 보증금보다 높고, 선순위 권리자들이 보증금보다 적은 금액을 배당받아야 합니다. 그렇지 않으면 보증금 일부 또는 전액을 못 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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월세 계약 특약사항을 어떤걸 적을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 특약사항은 임대인과 임차인이 상호 합의한 내용을 계약서에 명시하는 것입니다. 특약사항은 계약의 내용과 목적에 따라 달라질 수 있으므로, 미리 잘 협의하고 작성하는 것이 중요합니다.월세 계약 특약사항의 예시로는 다음과 같은 것들이 있습니다.월세는 언제, 어떻게, 얼마를 지불할 것인지월세 연체 시 지체이자 또는 벌금의 부과 여부와 비율계약 만기 전 퇴실 시 잔여 기간의 월세, 관리비, 공과금, 중개수수료 등의 부담 여부계약 기간 중 선관주의 의무를 가지며, 실내흡연, 반려동물 사육, 벽걸이TV 설치 및 타공 등을 하지 않을 것인지임대인이 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 임차인에게 고지하고, 집 보여주는 데 협조할 것인지임차인이 전월세 신고를 하고, 전세권을 양도하거나 임대하지 않을 것인지임대인이 임차인의 전세권 설정에 동의하고, 필요서류를 제공할 것인지임차인이 계약 체결 후 일정 기간 내에 도배, 장판, 청소 등을 해줄 것인지이 외에도 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 필요한 사항들을 특약사항에 추가할 수 있습니다. 단, 특약사항은 법률에 위반되거나 공정성을 해치는 내용이면 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.벽 도배에 관해서는, 계약 전에 임대인에게 요청할 수 있습니다. 하지만 임대인이 동의하지 않거나 비용을 부담하게 하려고 할 수도 있습니다. 그런 경우에는 임차인이 입주 후에 도배를 할 수 있지만, 퇴실 시 원상복구를 해야 할 수도 있습니다. 따라서 도배에 관한 내용도 특약사항에 명시하고, 임대인과 잘 협의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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임대인이 미국시민권자 전세계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 미국 시민권자라면 보증보험 가입이 가능한 경우도 있습니다. 주택도시보증공사 (HUG)에서는 외국인 및 재외동포를 위한 전세보증금반환보증 상품을 제공하고 있습니다. 이 상품을 이용하려면 임대인이 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.출입국 관리법상 거류를 목적으로 입국한 자생활의 근거가 국내에 있는 자외국인 등록증 제출이 가능한 자약관 및 청약내용을 이해할 수 있는 한국어 능력을 가진 자이런 경우에는 임대인이 미국 대사관에서 인감증명서나 서명증명서를 발급받아 한국으로 보내야 합니다. 그리고 임대인의 위임장과 대리인의 주민등록증 사본, 임대인의 여권 사본, 국내거소신고 사실증명서, 등기부등본 등을 준비해야 합니다.만약 임대인이 이러한 조건을 만족하지 못하거나, 주택도시보증공사의 상품을 이용할 수 없다면, 다른 방법을 찾아야 합니다. 예를 들어, 임대인과 협의하여 전세권을 설정하거나, 다른 은행이나 보험사에서 전세자금대출을 받을 수 있는지 알아보거나, 다른 매물을 찾는 것입니다.전세계약은 큰 금액이 걸리는 중요한 계약이므로, 잘못되면 큰 피해를 입을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세기간이 2년만기되어서요 ᆢ ㆍ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금을 인상할 수 있는 경우는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 기존의 임대차를 갱신하는 경우입니다. 이때 임대인은 주택임대차보호법에 따라 최대 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 예를 들어, 기존의 전세보증금이 3천만원이었다면, 인상된 전세보증금은 3천1백5십만원을 넘을 수 없습니다.만약 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 임대인과 서로 합의하여 재계약하는 경우에는 5% 제한이 적용되지 않으므로, 양자가 협의하여 인상률을 결정하면 됩니다. 단, 임대인은 임대차계약 또는 약정한 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다.아들께서는 임대차기간의 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 그러면 임대인은 5% 이내로만 보증금을 인상할 수 있습니다. 만약 아들께서 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 임대인이 5%를 초과하는 보증금 인상을 요구한다면, 아들께서는 거절하거나 협상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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분양 상한제가 어떤 뜻인지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양 상한제는 아파트를 일정한 기준보다 낮게 공급하는 제도입니다. 여기서 일정한 기준이라는 것은 택지비+건축비로 아파트를 지을 때 소요되는 원가를 의미하는데요. 택지비는 건물을 지을 땅의 가격이고, 건축비는 아파트를 지을 때 드는 비용입니다. 분양가 상한제는 이러한 원가 이하로 분양가를 제한하는 것입니다. 이렇게 하면 주택 가격을 안정화시키고, 투기 수요를 억제하고, 실수요자를 보호할 수 있습니다분양 상한제는 모든 지역에 적용되는 것은 아니고요. 기준이 있습니다. 3기 신도시나 수도권의 공공택지개발방식의 택지에 전부 적용됩니다. 또한 민간택지 중에서 주거정책심의위원회를 거쳐 국토부장관이 지정을 하는 곳은 분양가 상한제가 적용되는데요. 집값 상승을 주도하거나 선도하는 지역과 여러 가지 정비사업이 진행되는 곳은 분양가 상한제가 적용된다고 보면 됩니다분양가 상한제 대상지역은 전매제한과 실거주 의무라는 두 가지 규제를 받게 되는데요. 전매제한이란 주변 시세보다 낮게 아파트를 분양받았으니, 일정 기간 동안 해당 주택을 다시 판매를 법적으로 금지하는 제도입니다. 실거주 의무란 분양받은 주택에 최소 2년에서 5년까지 거주해야 한다는 의미입니다. 이러한 규제는 정부 정책에 따라 바뀔 수 있다는 점 유의해주셨으면 좋겠습니다
경제 / 부동산
24.02.01
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현재세입자는 다음세입자에게 전세금을 받는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 전세금은 현재세입자가 다음세입자에게 직접 받는 것이 아니라, 집주인과 다음세입자가 전세계약을 체결하고 집주인이 현재세입자에게 주는 것입니다. 즉, 현재세입자는 집주인에게 전세금을 돌려받아야 합니다. 그러나, 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나 지연하는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 세입자가 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.내용증명 보내기: 집주인에게 전세금을 즉시 돌려주지 않으면 소송을 제기할 것이라는 경고장을 보내는 방법입니다. 이는 심리적 압박을 가하고, 추후에 소송 시에 증거자료로 활용할 수 있습니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송할 수 있습니다.임차권 등기명령 신청하기: 집주인의 동의 없이 세입자가 임차권을 등기하는 방법입니다. 이는 세입자의 우선변제권을 보호하고, 집이 경매에 넘어가더라도 전세금을 회수할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 법원에 신청할 수 있습니다.전세금 반환소송 제기하기: 집주인을 상대로 전세금을 반환해달라는 민사소송을 제기하는 방법입니다. 이는 판결을 통해 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 전세금 반환소송은 변호사의 도움을 받거나 또는 직접 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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부동산 신생아특례대출 적용 조건?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아특례대출은 2023년 1월 1일부터 적용되는 주택구입자금 대출로, 출산한 무주택 가구나 1주택 가구에게 특별한 금리와 한도를 제공하는 대출입니다.신생아특례대출의 적용 조건은 다음과 같습니다:대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 가구나 1주택 가구가구 소득 1.3억 이하, 순 자산 4.69억 이하주택 가격 9억 이하, 전용면적 85제곱 이하이 조건을 모두 만족해야 신생아특례대출을 받을 수 있습니다.신생아특례대출의 한도와 금리는 다음과 같습니다:최대 5억까지 대출 가능5년 동안 연 1.6~3.3%의 특례 금리 적용 (고정금리)특례대출을 받은 후 추가 출산하면 1명당 금리 0.2% 인하, 적용 기간 5년 연장 (최대 15년)LTV70%, 생애최초80%, DTI60%는 신생아특례대출의 한도와 금리와는 별개로, 주택담보대출의 일반적인 규제입니다. 이 규제는 신생아특례대출뿐만 아니라 모든 주택담보대출에 적용되는 것으로, 대출 가능한 금액과 상환 능력을 제한하는 역할을 합니다.즉, 신생아특례대출을 받으려면 LTV70%, 생애최초80%, DTI60%를 만족하는 것은 필수가 아니지만, 이 규제에 따라 대출 가능한 금액이 달라질 수 있습니다.예를 들어, 9억원의 주택을 구입하려고 할 때, LTV70%를 만족하려면 6억3천만원 이하의 대출만 가능합니다. 그러나 신생아특례대출의 한도는 5억이므로, LTV70%를 초과하지 않는 범위 내에서 5억까지 대출받을 수 있습니다.반면에, 5억원의 주택을 구입하려고 할 때, LTV70%를 만족하면 3억5천만원 이하의 대출이 가능합니다. 그러나 신생아특례대출의 한도는 5억이므로, LTV70%를 초과하는 범위에서도 5억까지 대출받을 수 있습니다.생애최초80%와 DTI60%도 마찬가지로, 대출 가능한 금액에 영향을 미치는 요인입니다. 생애최초80%는 생애최초로 주택을 구입하는 경우에만 적용되는 것으로, 주택 가격의 80%까지 대출받을 수 있습니다. DTI60%는 월 소득 대비 월 상환액의 비율로, 60%를 넘지 않아야 합니다.따라서, 신생아특례대출을 받으려면 신생아특례대출의 적용 조건을 만족하는 것이 필수이고, LTV70%, 생애최초80%, DTI60%는 대출 가능한 금액을 결정하는 것이라고 이해하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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