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전세 2년으로 계약종료 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약의 경우, 계약기간은 일반적으로 2년입니다. 그러나 계약기간이 끝나면 전세계약은 자동으로 연장됩니다. 따라서 세입자와 집주인이 아무런 조치를 취하지 않으면, 기존 계약 조건 그대로 임대차 계약이 갱신됩니다.전세계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다묵시적 갱신: 집주인이 아무런 의사 표시도 하지 않으면 법은 기존 계약 조건 그대로 임대차 계약이 갱신될 것으로 간주합니다.합의 갱신: 세입자와 집주인이 서로 합의하여 계약을 연장하는 경우.계약 갱신: ‘임대차 2법’ 도입으로 계약갱신청구권이 생겼습니다.이 중에서, 묵시적 갱신과 계약 갱신의 경우, 세입자에게 '갱신계약해지권’이 부여됩니다. 이는 세입자가 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있다는 것을 의미합니다. 반면에 합의 갱신의 경우, 세입자에게 갱신계약해지권이 부여되지 않습니다. 따라서 세입자는 계약기간을 지켜야 하며, 만약 중간에 이사를 가야 한다면 집주인의 합의를 얻어야 합니다.따라서, 2년 후에 입주하는 조건으로 전세계약을 체결하려면, 이를 계약서에 명시하고, 세입자와 집주인이 이에 동의해야 합니다. 이 경우, 세입자는 갱신권을 사용할 수 없습니다
경제 / 부동산
24.01.31
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전세사기는 어떻게 생기는 건지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이렇게 전세사기가 일어나는 방법들이 있습니다:가짜 임대인과의 계약: 가짜 임대인이 진짜 집주인처럼 가장하여 전세계약을 체결하는 경우.신탁회사의 동의 없는 계약: 신탁회사의 동의 없이 전세계약을 체결하는 경우.월세를 전세로 둔갑: 월세 집을 전세 집으로 둔갑시킨 중개사와 계약하는 경우.이중계약: 한 집에 대해 여러 세입자와 동시에 계약을 체결하는 경우1.전세금 반환 불능: 집주인이 전세금을 돌려주지 못하고 집이 경매에 넘어가는 경우.이러한 사기를 피하기 위해 전세계약을 체결할 때는 집주인이나 중개사의 신원을 철저히 확인하고, 전세금이 매매가보다 높은 집은 피하며, 전세가율이 최소 70%는 되는 곳을 찾는 것이 좋습니다. 또한, 근저당이 설정된 집은 집주인이 집을 살 때 은행에서 돈을 빌려서 샀다는 것을 의미하므로, 이런 집도 주의가 필요합니다. 이 외에도 전세계약 체결 전, 체결 후, 계약 종료 및 갱신 시에 유의해야 할 사항들이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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전세계약 찝찝한점이 있어서 질문드립니다!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 체결하기 전에 확인해야 할 주요 사항들을 정리해드리겠습니다1 등기부등본 확인: 전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 등기부등본 확인 시 을구에 설정된 선순위 근저당을 확인하는 것이 중요합니다. 내 전입일자보다 먼저 대출된 금액은 대출해준 은행에게 먼저 우선권이 있기 때문입니다. 대출금이 적다면 문제가 되지 않지만, 대출금이 거액이라면 문제가 될 수 있습니다.2 임대인 세금 체납 여부 확인: 전세 계약 시 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 집주인이 세금을 체납하고 있다면 최우선변제금을 제외하면 내 보증금보다 국세나 지방세 채납액이 채권 순위에서 우선권을 가집니다.3 공인중개사 확인: 세상이 흉흉하다 보니, 나쁜 마음을 가지고 중간에서 사기를 치는 공인중개사들이 있습니다. 등록된 공인중개사가 맞는지 확인해볼 필요가 있습니다.4 전세 특약 확인: 기본적인 특약은 표준전세계약서에 어느 정도 다 들어가 있습니다. 최근 전세에 문제가 많이 터지면서 특약도 많이 업그레이드가 되었습니다. 예를 들어, 잔금일 익일까지 권리관계를 유지한다는 특약이 있습니다.5 전세계약서 작성: 계약서 작성 시 확인해야 할 내용은 임대인 (대리인) 신분 확인, 등기부등본 재확인, 전세 특약 확인 등이 있습니다.집주인의 현재 거주지 등기부등본에 대한 상황을 보면, 집주인이 부모님과 함께 원룸 건물에 등재되어 있는 것으로 보입니다. 그리고 그 원룸 건물은 부모님의 이름으로 근저당이 설정되어 있습니다. 이 상황이 전세계약에 직접적인 영향을 미치지는 않지만, 집주인의 재정 상태를 이해하는 데 도움이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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디딤돌대출/신혼부부 전용 대출 관련 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출의 신혼부부 상품에 대한 자격 조건은 다음과 같습니다소득조건: 미혼 및 부부 합산 연소득 6천만원 이하. 생애 최초 주택구입자와 2자녀 이상 가구는 7천만원 이하, 신혼가구는 연소득 8.5천만원 이하.자산조건: 순자산가액 5.06억원 이하.신혼가구란 혼인관계증명서 상의 혼인기간이 7년이내이거나 3개월 이내 결혼예정자로 구성될 가구로, 부부합산 연소득 7천만원 이하여야됩니다.생애 최조 주택구입자이면서 순자산가액 3.91억원 이하의 무주택 세대주여야 됩니다.주택의 평가액이 5억원 이하인 주택에서 가능합니다.따라서, 세대원으로 입주 예정인 배우자가 분양권을 소유한 상태라면, 디딤돌대출 중 신혼부부 상품 이용이 어려울 수 있습니다.금리를 낮출 수 있는 방법에 대해 알아보면 다음과 같습니다신용점수 관리: 신용점수를 좋게 만드는 것은 대출 이자를 줄이는 가장 기본적인 방법입니다.저금리 정부지원 서민대출 상품부터 알아보기: 정부는 서민들에게 다양한 형태의 정부지원 대출을 지원해주고 있습니다.대출 비교 사이트 등을 활용하여 대출을 여유롭게 알아보기: 대출상품도 너무 급하게 알아보고 신청하지 말고 어느 정도 기간을 두고 본인에게 가장 유리한 상품을 찾아볼 필요가 있습니다.대출담당 직원에게 정당한 방법으로 금리 요구: 대출담당자 및 지점장과 같은 관리자들은 어느 정도 대출금리를 인하할 권한을 가지고 있습니다.대출기간, 상환방법 등 대출조건 신중하게 결정: 대출이자를 줄이기 위해 열심히 발품 팔고 공부하여 대출금리를 낮추었다고 하더라도, 대출기간 및 대출상환방식을 어떤 방법으로 선택하느냐에 따라 고객이 은행에 총 납부해야 하는 이자비용은 모두 달라지게 됩니다.한국금융연수원 온라인 무료 금융교육이수자 금리할인.법정 최고금리 확인: 법정 최고금리는 말 그대로 법에서 정하고 있는 가장 높은 금리로, 모든 금융기관은 이 법정 최고금리보다 높은 금리의 대출을 제공할 수 없습니다.더 낮은 금리로 ‘대출 갈아타기’: 조건에 맞는 차주는 다음달부터 시행되는 '안심전환대출’을 노려볼 수도 있습니다.이러한 방법들을 참고하여 금리를 낮출 수 있는 방법을 찾아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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부동산 블루는 어떤 현상을 일컫는 말인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."부동산 블루"는 부동산 시장과 관련된 우울감을 나타내는 신조어입니다. 이 용어는 주택 가격이 급등하고, 정부의 부동산 정책이 여러 차례 변경되면서 사람들이 경험하는 스트레스와 불안감을 설명하는 데 사용됩니다.무주택자들은 집값이 계속 상승함에 따라 자신들이 언제쯤 집을 마련할 수 있을지에 대한 불안감과 좌절감을 느끼고 있습니다. 한편, 유주택자들은 부동산 규제와 세금 증가로 인해 스트레스를 겪고 있습니다. 이런 상황은 가족이나 친구들과의 모임에서도 부동산 이야기가 금기시되는 등 사회 전반에 걸쳐 부동산 블루 현상이 나타나고 있습니다.따라서 "부동산 블루"는 부동산 시장의 변동성과 그로 인한 사회적 스트레스를 나타내는 표현으로 이해할 수 있습니다. 이는 코로나 블루와 비슷한 맥락에서, 특정 상황이 일으키는 사회적 우울감을 나타내는 용어입니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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주택임대차 보호법과 월세 계약서의 특약과 어떤게 우선인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차 보호법과 월세 계약서의 특약 사항 중 어떤 것이 우선하는지에 대한 질문에 대해, 일반적으로 주택임대차 보호법이 계약의 기본 법률로 작용하며, 계약서의 특약 사항은 이 법률을 보완하는 역할을 합니다.그러나, 특약 사항이 항상 우선되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없지만, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다고 명시되어 있습니다. 따라서, 임차인에게 불리한 특약 사항은 무효가 가능하며, 이 경우 주택임대차 보호법이 우선 적용됩니다.갱신 거절에 대한 통보 기간에 대한 질문에 대해서는, 계약서에 명시된 기간이 주택임대차 보호법에 명시된 기간보다 길다면, 계약서의 특약 사항이 적용될 수 있습니다. 그러나 이는 법률적인 문제이므로, 구체적인 상황에 따라 변할 수 있으며, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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지방으로 내려가려고합니다. 혜택이 있는곳이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지방으로 이전하려는 분들을 위한 혜택이 있는 도시들이 있습니다.구미시, 김해시, 전주시, 제주시, 진주시, 창원시, 청주시, 포항시 등의 지방광역시나 중규모 도시에 있는 성장촉진지역, 인구감소지역, 고용·산업위기지역으로 이전하면 7년간 세액을 100%, 이후 3년간 50%를 감면해주는 혜택이 있습니다. 이 혜택은 2025년 말까지 적용됩니다.또한, 스마트 도시로 인증받은 도시들도 있습니다. 대도시로는 김해시, 인천광역시, 수원시, 시흥시 등이 있고, 중소도시로는 강릉시, 달서구 (대구), 강동구 (서울), 서초구 (서울), 오산시 등이 있습니다.이런 도시들은 지방으로 이전하려는 분들에게 다양한 혜택을 제공하므로, 참고하시면 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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2024년4월2일전세만기이며다른곳으로이사갈예정 인데전세대출갈아타기가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출 갈아타기에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 전세대출 갈아타기 가능성: 전세대출 갈아타기는 기존 전세대출을 받은 지 3개월 후부터, 임차계약 기간의 절반 이전까지 가능합니다. 전세 임차 계약을 갱신하는 경우에도 기존 전세 계약 기간 만기 2개월 전부터 만기 15일 전까지 신규 대출을 신청할 수 있습니다. 따라서, 다른 주소로 이사를 가면서 새로운 전세 계약을 체결하는 경우에도 갈아타기가 가능할 것으로 보입니다. 하지만, 이는 보증기관과의 협의가 필요하며, 보증기관의 보증기준 등을 감안해야 합니다.2 낮은 금리로의 전세대출: 전세대출 갈아타기 서비스를 통해 더 낮은 금리의 대출로 갈아탈 수 있습니다. 이 서비스는 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 빌라, 단독주택 등 모든 주택에 대한 보증부 전세자금대출을 대상으로 합니다. 따라서, 현재 계약을 종료하고 새로 이사가는 곳에서 전세대출을 받는 경우에도 낮은 금리로 대출을 받을 수 있을 것으로 보입니다.3 갈아타기 정책 시행 기간: 전세대출 갈아타기 정책의 시행 기간에 대한 구체적인 정보는 찾을 수 없었습니다. 그러나 이 정책은 2024년 1월 31일부터 시작되었으며, 현재까지 계속 시행되고 있습니다. 이에 대한 최신 정보를 얻으려면 금융당국이나 금융기관에 문의하시는 것이 좋을 것 같습니다.참고로, 전세대출 갈아타기는 기존 대출의 대출보증을 제공한 보증기관과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 가능합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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재개발 동의율을 충족하기 위해 구역을 기존보다 축소할 경우 그것에 기준이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 동의율을 충족하기 위해 구역을 기존보다 축소하는 경우에 대한 명확한 기준은 찾을 수 없었습니다. 그러나 재개발에 대한 동의율 자체에는 몇 가지 기준이 있습니다.예를 들어, 서울시에서는 '2025 서울시 도시·주거환경정비 기본계획’에 따라 정비계획 입안 동의율을 토지등소유자 2분의 1 이상으로 완화하였습니다. 기존에는 정비구역으로 지정되려면 토지등소유자 3분의 2 이상, 토지 면적 2분의 1 이상 동의를 얻어야 정비계획 (안) 입안이 가능했습니다.또한, 공공재개발 후보지 2차 공모에서는 1차 공모에서 10%였던 기준 동의율이 30%로 상향되었습니다. 이러한 변경은 주민들의 추진 의사를 더욱 반영하기 위한 것으로 보입니다.따라서, 구역을 축소하는 것보다는 주민들의 동의를 얻는 데 더 많은 노력이 필요할 수 있습니다. 이는 재개발 프로젝트의 성공을 위해 중요한 요소입니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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오피스텔전세 vs 다세대주택전세 뭐가 더 안전할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔과 다세대주택 간의 안전성에 대해 비교하려면 여러 가지 요인을 고려해야 합니다.오피스텔은 주택수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용되며, 주택 수에 가산하여 다주택자의 세율을 적용받게 됩니다. 재산세율은 0.25%이며, 주거용으로 사용하는 경우에는 재산세 감면 혜택이 있습니다. 그러나, 오피스텔은 상업용 시설로 분류되므로 종합부동산세 대상에서 제외됩니다.다세대주택은 공동주택으로 분류되며, 5개 층 이상이 주택으로 쓰이면 아파트로 분류됩니다2. 4개 층 이하일 경우 연립·다세대주택이 됩니다.두 유형 모두 근저당이 없다는 가정 하에 보증보험 가입이 가능하다면, 그 안전성은 크게 차이나지 않을 수 있습니다. 그러나, 각 주택 유형의 세금 부담, 임대차 계약의 특성, 그리고 주택의 관리 상태 등을 고려해야 합니다.또한, 최근에는 오피스텔 보증사고가 가파르게 증가하고 있다는 보고도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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