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(세금관련)노후주택 철거 후 신축 시 공시지가도 인상되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 기존 노후주택을 철거하고 신축할 경우 취득세는 다음과 같이 계산됩니다취득세 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득방법에 따라 사실상의 취득가격, 시가인정액 또는 시가표준액을 취득 당시의 가액으로 봅니다.일반건축물과 전용면적 85㎡ 이하 주택의 취득세 (합계세율)이 다릅니다.일반건축물, 전용면적 85㎡ 초과 주택 : 3.16%전용면적 85㎡ 이하 주택 : 2.96%취득세 = 과세표준 (취득가액) x 합계세율2 노후주택을 철거하고 신축한 후의 공시지가는 다음과 같이 결정됩니다빈집 철거 후 생긴 토지세액의 부과 기준이 되는 기존 주택세액의 1년 증가 비율을 30%에서 5%로 인하한다.빈집 철거 후 토지는 나대지가 되어 종합합산으로 과세되어야 하나, 세부담 경감을 위해 별도합산되고 있는 토지 과세 기간을 6개월에서 3년으로 연장한다.3 건물 철거 시 행정비용과 신축 시 취득세를 제외한 행정비용 및 세금에는 다음과 같은 것들이 있습니다철거비용: 기본적으로는 1평당 10만원에서 크게는 50만원 정도로 잡으시면 됩니다.토지 취득세 및 토지 형질변경에 따른 세금지목변경 취득세농지전용부담금 (농지전용비)대체산림조성비 (산지전용비)
경제 / 부동산
24.01.28
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원룸 방을 빼야 하는데 구두계약을 꼭 이행해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약에 대한 문제는 복잡하고 다양한 요소들이 관련되어 있습니다. 일반적으로 계약서에 명시된 내용이 우선적으로 적용되며, 계약서에 없는 사항은 법률에 따라 처리됩니다.구두로의 약속은 법적 효력이 있지만, 이를 입증하는 것이 어렵기 때문에 가능하면 모든 합의 사항을 서면으로 남기는 것이 좋습니다. 만약 계약 기간 내에 방을 빼야 하는 경우, 그 이유와 조건 등을 명확히 이해하고 동의한 상태에서 계약을 체결해야 합니다.집주인이 이미 다른 사람과 계약을 체결했다는 사실을 알리지 않았다면, 이는 문제가 될 수 있습니다. 계약 기간이 아직 남아 있는 상황에서, 집주인이 임차인의 동의 없이 다른 사람과의 계약을 체결하는 것은 부적절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.28
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부동산 청약에 당첨이 되면 부대비용은 얼마나 드나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 청약에 당첨이 되면 부대비용은 주택 가격과 종류, 주택 수, 지역 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 주택 가격의 3~5% 정도의 부대비용이 발생한다고 생각하시면 됩니다. 부대비용에는 다음과 같은 항목들이 포함됩니다.취득세 : 주택 가격의 1~3% + 지방교육세 10% + 농어촌특별세 0.2% (85m2 초과 주택의 경우)중개수수료 : 주택 가격의 0.4~0.5% (2억 이상 ~ 12억 미만의 경우)법무사 등기비용 : 주택 가격의 0.07% + 53만4천원 (5억 초과 ~ 10억 미만의 경우)인지세 : 주택 가격의 0.02%국민주택채권 할인비용 : 주택 가격의 0.2~0.3%이사비용 : 이삿짐 무게와 인건비에 따라 다르지만 보통 100만 원 ~ 200만 원 정도입주청소, 도배비용 등 : 개인의 선택에 따라 다르지만 보통 100만 원 ~ 300만 원 정도예를 들어, 85m2 이하의 5억 원 주택을 1주택자로서 조정대상지역에서 구입한다고 가정하면, 부대비용은 다음과 같이 계산됩니다.취득세 : 5억 원 x 1.1% = 5,500만 원중개수수료 : 5억 원 x 0.4% = 2백만 원법무사 등기비용 : 5억 원 x 0.07% + 53만4천원 = 88만4천원인지세 : 5억 원 x 0.02% = 10만 원국민주택채권 할인비용 : 5억 원 x 0.2% = 1백만 원이사비용 : 100만 원 ~ 200만 원입주청소, 도배비용 등 : 100만 원 ~ 300만 원총 부대비용 : 7,000만 원 ~ 8,000만 원이렇게 보면, 5억 원 주택을 구입하려면 부대비용으로 7,000만 원 ~ 8,000만 원 정도가 더 필요하다는 것을 알 수 있습니다. 이는 주택 가격의 14~16%에 해당하는 금액입니다.
경제 / 부동산
24.01.27
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요즘 청약 통장 가입자들이 줄어든다고 하는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 통장은 민간주택과 공공주택을 분양 받을 수 있어 무주택 서민들의 내 집 마련을 돕는 취지로 1977년 도입된 저축제도입니다. 청약 통장의 가입 기간과 부양가족 등에 따라 청약 가점을 배분, 총점으로 분양 주택의 당첨 여부를 가리게 됩니다.그런데 최근에는 금리 인상과 부동산 경기 침체로 인해 분양가는 높아지는 반면, 집값은 하락하면서 청약 통장 가입자 수가 갈수록 줄어들고 있다고 합니다. 또한 청약 통장 금리가 시중은행 예금 금리보다 낮아져 더 높은 수익을 찾는 이들이 늘어나면서 청약 통장 이탈이 더해졌다고 보고 있습니다.한편, 수도권 청약 당첨율은 여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 13일 한국부동산원 통계를 분석한 결과 올해 수도권에서 청약 당첨 (특별공급, 일반공급 포함)된 2만3388명 중 30대 이하는 1만2804명 (54.7%)로 조사됐습니다. 올해 청약 당첨자 2명 중 1명은 30대 이하인 셈이고, 이는 청약 통장 가입자의 대부분이 젊은 세대라는 것을 보여줍니다.
경제 / 부동산
24.01.27
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대출이 따로 있는 두 남녀가 혼인신고하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대출이 따로 있는 두 남녀가 혼인신고를 하면, 대출은 각자의 책임으로 상환해야 합니다. 혼인신고를 하더라도 대출은 개인의 신용도에 따라 부여되는 것이기 때문에, 배우자의 대출을 상환할 의무는 없습니다. 단, 대출을 받을 때 배우자의 보증을 받았거나, 배우자의 재산을 담보로 제공했다면, 배우자도 대출의 연대책임자가 될 수 있습니다. 이 경우에는 대출자가 상환을 하지 못하면, 배우자의 재산이나 소득에 대해 추심을 받을 수 있습니다.혼인신고를 하면, 대출을 받을 때나 상환할 때에도 장점이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 신혼부부 전세자금대출이나 내집마련 디딤돌대출과 같은 정부지원대출을 받을 수 있습니다. 이러한 대출은 일반 대출보다 낮은 금리와 유리한 조건으로 이용할 수 있습니다. 또한, 혼인신고를 하면 배우자의 소득을 합산하여 대출한도를 높일 수 있습니다. 이는 주택 구입이나 전세 계약 등에 유리할 수 있습니다.하지만, 혼인신고를 하면, 대출이나 주택 청약 등을 통해 내 집 마련을 준비할 때 미혼과 기혼의 소득 기준이 크게 차이 나지 않는 경우가 많아 혼인신고를 한다면 그렇지 않을 때보다 낮은 금리로 대출받지 못할 것이란 판단에서다. 통계청에 따르면 지난해 등록된 혼인 건수는 19만2000건이다. 따라서, 혼인신고를 하기 전에 대출이나 주택 청약 등에 관한 정보를 잘 파악하고, 자신의 상황에 맞는 결정을 내리는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.27
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다자녀특공 청약은 무주택자만 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다자녀 특공 청약은 무주택 세대구성원이면 가능합니다. 즉, 세대 전원이 주택이나 분양권 등을 소유하고 있지 않아야 합니다. 자녀는 민법상 미성년자인 2명 이상이어야 하며, 태아나 입양자녀도 포함됩니다. 다자녀 특공 청약은 평생 1회로 제한되어 있습니다. 민간&민영 아파트 청약의 경우, 소득 기준이나 자산 기준은 없습니다. 청약 통장은 주택별 청약 가능한 청약 통장에 가입한지 6개월이 경과하고, 일정 금액을 납입한 자만 가능합니다.
경제 / 부동산
24.01.27
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부동산 양도세는 실거주를 해야만 감면을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 양도세는 주택이나 토지 등을 매도할 때 발생하는 소득세의 일종입니다. 부동산 양도세의 감면 조건은 다음과 같습니다.1가구 1주택인 경우: 주택을 2년 이상 보유하고, 조정대상지역이라면 2년 이상 실거주하면 양도차익이 9억원 이하일 때 양도세가 비과세됩니다. 9억원을 초과하면 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 이때도 조정대상지역이라면 2년 이상 실거주해야 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다.일시적 1가구 2주택자인 경우: 새로운 주택을 취득한 후 1년 이내에 기존 주택을 매도하고, 새로운 주택에 1년 이내에 전입하면 양도세가 비과세됩니다. 이는 조정대상지역에 한해 적용됩니다.임대사업자인 경우: 장기임대주택을 2년 이상 보유하고, 최초로 거주한 주택을 양도하는 경우에 한해 양도세가 비과세됩니다.
경제 / 부동산
24.01.27
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가계약금을 돌려 받을 수 있다는 내용을 구두로 약속했다면 가계약금을 돌려 받을 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 가계약금의 반환 여부는 계약의 성립 여부에 따라 달라집니다. 계약의 성립 여부는 매매목적물, 매매대금, 대금 지급방법 등 중요한 사항에 대한 의사의 합치가 있었는지에 따라 판단됩니다. 만약 이러한 사항에 대해 구체적으로 합의가 있었다면, 가계약금을 돌려받을 수 없습니다. 그러나 이러한 사항에 대해 특정되지 않았다면, 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.구두로 약속했다는 것은 증거로 삼기 어렵습니다. 따라서 가계약금을 돌려받으려면 계약의 성립 여부를 입증할 수 있는 서면이나 문자, 카톡 등의 자료가 필요합니다. 가계약금을 돌려받기 위해선 임대인이나 매도인에게 요청을 하거나, 합의가 되지 않는다면 법적인 조치를 취할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.27
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지진으로 인한 부동산은 어떤 관계가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지진과 부동산의 관계에 대해 궁금하시군요. 지진은 건물의 균열이나 파손을 유발하여 결국 붕괴될 수 있습니다. 건물 붕괴로 인해 부상과 사망자가 발생할 수 있으며, 집과 사업체와 같은 재산도 손상되거나 파괴될 수 있습니다. 따라서 지진이 발생할 경우 해당 지역의 주택시장이 약 3년 하락 영향을 받을 수 있다는 연구결과가 나왔습니다.특히, 우리나라에서는 2017년에 경주지진과 포항지진이 발생하면서 지진의 위험성이 높아졌습니다. 포항지진은 인재(human-made disaster)에 의한 촉발 지진으로 발표된 특징이 있으며, 지진 발생 이전에는 포항시 북구의 평균 주택실거래가격이 남구보다 높았지만, 지진 발생 이후에는 남구보다 낮아지는 현상이 나타났습니다. 이는 지진이 주택가격에 미치는 부정적인 영향을 보여주는 예시입니다.
경제 / 부동산
24.01.27
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부동산 거래 시 반드시 공인중개사를 거쳐야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래는 매우 중요하고 복잡한 과정이므로, 공인중개사의 도움이 필요합니다. 공인중개사는 부동산 시장의 전문 지식과 경험을 바탕으로 거래를 안전하고 효율적으로 진행할 수 있도록 도와줍니다. 공인중개사 없이 직거래를 하면, 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.부동산의 물리적이나 법적인 하자를 파악하지 못하고 피해를 입을 수 있습니다.거래에 필요한 서류 작성과 절차를 잘못 처리하고 법적인 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.거래 상대방과의 의사소통이 원활하지 않고 신뢰성이 떨어질 수 있습니다.거래 가격을 적절하게 협상하지 못하고 손해를 볼 수 있습니다.따라서, 부동산 거래시 공인중개사를 통해 거래하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.27
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