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월세 계약서 작성 후 잔금 내기전 취소를 원한다면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 취소하고 싶으신 경우에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.가계약금은 계약의 성립을 확정하고 계약의 이행을 보장하기 위한 목적으로 지불하는 금액입니다. 따라서 가계약금을 지불한 후에 계약을 취소하면 가계약금을 포기해야 합니다. 이는 계약서에 명시되어 있거나 법률상의 관례로 인정됩니다.잔금을 지불하지 않고 계약을 취소하면 채무불이행으로 간주되어 계약을 해제할 수 있는 권리가 생깁니다. 이 경우 임대인은 가계약금을 환수할 수 있고, 또한 잔금을 지불하지 않은 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.계약을 취소하는 사유가 계약의 무효나 해제에 해당하는 경우라면 가계약금을 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어, 계약이 매우 불공정하거나 통정허위표시 등 민법상 무효사유에 해당하는 경우입니다. 하지만 이러한 경우에는 법적인 증거가 필요하며, 단순히 변심이나 사정변경으로는 인정되지 않습니다.따라서, 월세 계약을 취소하고 싶으시다면 가계약금을 포기하고 잔금을 지불하지 않은 손해에 대한 배상을 감수해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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경매 명도기간중 보일러 수리 요청
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매로 낙찰받은 부동산의 경우, 잔금을 납부하고 소유권이 이전되면 낙찰자가 새로운 소유자가 됩니다. 이때, 점유자가 채무자나 임차인이 아니라면, 낙찰자는 점유자에게 명도를 요구할 수 있습니다.점유자와 명도를 협의하는 과정에서, 점유자가 보일러 수리나 교체를 요구하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때, 낙찰자는 보일러에 하자가 있는지, 그리고 하자가 있다면 언제 발생했는지를 확인해야 합니다.만약 보일러에 하자가 있고, 그 하자가 매각허가결정 전에 발생했다면, 낙찰자는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 이 경우, 매도인은 보일러 수리나 교체 비용을 부담해야 합니다.만약 보일러에 하자가 있고, 그 하자가 매각허가결정 후에 발생했다면, 낙찰자는 점유자에게 보일러 수리나 교체 비용을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 점유자는 보일러를 고의나 과실로 파손하거나 사용하지 않은 경우를 제외하고는 보일러 수리나 교체 비용을 부담해야 합니다.만약 보일러에 하자가 없고, 점유자가 보일러 교체를 원하는 경우라면, 낙찰자는 점유자의 요구를 거절할 수 있습니다. 이 경우, 점유자는 보일러 교체 비용을 자신이 부담하거나, 보일러를 그대로 사용해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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부동산 가계약의 법적인 효력은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 가계약이란 정식 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약을 말합니다. 가계약은 계약의 목적으로 하는 경우와 계약의 일부로 하는 경우가 있습니다. 계약의 목적으로 하는 경우는 당사자들이 장래에 본 계약을 체결할 의사가 있음을 표시하는 것이고, 계약의 일부로 하는 경우는 본 계약의 내용을 이미 합의한 것입니다.가계약도 일종의 계약에 해당하므로 구두계약만으로도 계약은 성립하고 효력도 발생합니다. 다만, 가계약이 법적 효력을 갖기 위해서는 계약의 중요사항인 매매대금이나 매매목적물 등이 특정되어야 하고, 중도금 등 대금의 지급방법에 대한 합의가 있어야 합니다. 이러한 내용을 문서로 작성하거나 문자로 남기면 더욱 명확하고 확실하게 계약을 증명할 수 있습니다.가계약이 계약의 일부로 인정되면, 가계약금은 계약금의 일부로서 증약금과 해약금의 역할을 할 수 있습니다. 증약금이란 계약이 성립했다는 증거로서의 의미를 가지고, 해약금이란 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지는 금액을 말합니다. 만약 가계약을 해지하려면, 계약금 전액을 지급하거나 계약금 전액의 배액을 배상하여야 합니다. 단, 계약서에 가계약금만을 해약금으로 한다는 특약이 있으면 그에 따라 해약할 수 있습니다.가계약에 관한 법령은 민법 제565조에 해약금에 대한 규정이 있습니다. 또한, 부동산 중개법 제24조에는 가계약금의 반환에 관한 규정이 있습니다. 이외에도 법원의 판례를 참고하면 가계약의 성립 여부나 효력 범위 등에 대해 더 자세히 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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집 파손에 대한 책임은 집주인한테 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집 파손에 대한 책임은 임대차 계약의 내용과 파손의 정도에 따라 달라집니다. 일반적으로 임차인이 임대물을 사용하다가 발생한 사소한 파손은 임차인이 직접 수선해야 합니다. 예를 들어 문고리나 수도꼭지가 고장난 경우, 임차인이 수리비를 부담해야 합니다. 하지만 임대물을 사용·수익할 수 없을 정도의 중대한 파손은 임대인이 수선해야 합니다. 예를 들어 보일러나 난방시설이 고장나거나, 지붕이나 외벽이 무너지는 경우, 임대인이 수리비를 부담해야 합니다.만약 임대차 계약서에 '모든 수선 수리는 임차인이 부담한다’고 특약을 맺었다고 해도, 이는 소규모 수선에 한해 적용되며, 대규모 수선은 임대인의 의무로 인정됩니다. 또한 임대인이 수리를 해주지 않는다면, 임차인은 목적물을 사용하지 못해 발생한 손해에 대한 손해배상청구권과 임대차 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 또한 수리가 될 때까지 임차료 지급을 거절하거나 감액을 요구할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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세입자가 집주인 세대분리 동의서를 요구합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세를 준 경우, 세입자가 세대분리를 하려면 집주인의 동의가 필요합니다. 세대분리를 하면 세입자는 세대주 자격을 얻고, 청약이나 주택 취득에 유리한 조건을 갖게 됩니다. 그러나, 집주인은 세입자의 세대분리에 동의하지 않아도 되며, 동의할 의무도 없습니다. 세대분리 동의서를 써주는 것은 집주인의 자유이며, 세입자는 동의서를 강요할 수 없습니다.만약 집주인이 세입자의 세대분리에 동의한다면, 세대분리 동의서를 작성해야 합니다. 세대분리 동의서는 세입자의 인적사항과 집주인의 인적사항을 기재하고, 집주인의 도장과 신분증을 첨부해야 합니다. 세대분리 동의서는 세입자가 주민센터에 전입신고할 때 제출해야 합니다.집주인이 세대분리 동의서를 써준다고 해도, 집주인에게 불이익이 발생하는 것은 아닙니다. 세대분리 동의서는 세입자의 세대주 자격을 인정하는 것이지, 임대차 계약을 변경하는 것이 아닙니다. 따라서, 임대차 계약의 내용은 그대로 유지되며, 세입자는 임대료를 지불하고, 임대기간이 만료되면 집을 비워야 합니다. 세입자가 세대분리를 한다고 해서 임대차 계약을 파기하거나, 임대료를 인상하거나, 보증금을 환수할 수 있는 권리가 생기는 것은 아닙니다.결론적으로, 세입자가 세대분리를 하려면 집주인의 동의가 필요하고, 집주인은 세대분리에 동의할지 말지 결정할 수 있습니다. 세대분리에 동의한다면, 세대분리 동의서를 작성하고, 세입자에게 제공해야 합니다. 세대분리에 동의해도, 임대차 계약의 내용은 변하지 않으며, 집주인에게 불이익이 발생하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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건설사 혹은 인테리어 업주의 잘못으로 입주에 차질이 생긴경우?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인테리어 공사는 건축물의 내부를 꾸미거나 개조하는 공사로, 공사의 질과 기간, 비용 등에 따라 입주자의 만족도가 달라질 수 있습니다. 인테리어 공사로 인해 입주에 차질이 생긴 경우, 다음과 같은 문제 해결 방법이 있습니다.계약서 확인: 인테리어 공사를 의뢰할 때는 반드시 계약서를 작성하고, 공사의 범위, 기간, 비용, 하자보수 기간, 손해배상 조항 등을 명확하게 기재해야 합니다. 계약서는 인테리어 공사와 관련된 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 되므로, 입주자는 계약서를 잘 보관하고, 공사의 진행 상황을 사진이나 영상으로 기록해두는 것이 좋습니다. 만약 공사가 계약서와 다르게 진행되거나, 하자가 발생했다면, 계약서를 근거로 인테리어 업체와 협의하거나 분쟁을 해결할 수 있습니다.협의 및 조정: 인테리어 공사로 인해 입주에 차질이 생긴 경우, 가장 먼저 인테리어 업체와 협의를 시도해야 합니다. 협의를 통해 공사의 완료 기간을 단축하거나, 하자를 보수하거나, 손해배상을 받거나, 계약을 해제하거나, 공사대금을 할인하거나, 추가 서비스를 제공하거나 하는 등의 방법으로 문제를 해결할 수 있습니다. 협의가 원활하지 않거나, 인테리어 업체가 협조하지 않는다면, 건설분쟁조정위원회나 소비자분쟁조정위원회 등의 중재기관에 분쟁을 조정해달라고 요청할 수 있습니다. 조정은 소송보다 빠르고 저렴하게 분쟁을 해결할 수 있는 방법입니다. 조정이 성립되면, 조정결과는 법적 효력을 가지므로, 인테리어 업체는 조정결과에 따라 의무를 이행해야 합니다.소송: 협의나 조정이 실패하거나, 인테리어 업체가 조정결과를 이행하지 않는다면, 입주자는 인테리어 업체를 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 제기할 때는 인테리어 공사와 관련된 계약서, 사진, 영상, 영수증, 증언 등의 증거를 제출해야 합니다. 소송의 결과로, 입주자는 인테리어 업체로부터 공사의 완료, 하자의 보수, 손해배상, 계약의 해제 등을 청구할 수 있습니다. 소송은 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 가능한 한 협의나 조정을 통해 분쟁을 해결하는 것이 바람직합니다.인테리어 공사로 인한 입주 차질에 대한 부동산 전문가들의 경험담은 다음과 같습니다인테리어 공사를 의뢰할 때는 신뢰할 수 있는 업체를 선택하고, 계약서를 상세하게 작성하고, 공사의 진행 상황을 주기적으로 확인하고, 하자가 발생하면 즉시 보수를 요구하는 것이 중요하다.인테리어 공사로 인해 입주가 지연되거나, 하자가 발생한 경우, 인테리어 업체와 원만하게 협의하고, 손해배상을 받거나, 추가 서비스를 제공받는 등의 방법으로 문제를 해결했다.인테리어 업체가 협조하지 않거나, 하자가 심각한 경우, 건설분쟁조정위원회나 소비자분쟁조정위원회에 분쟁을 조정해달라고 요청하고, 조정결과에 따라 문제를 해결했다.인테리어 업체가 조정결과를 이행하지 않거나, 손해가 큰 경우, 변호사의 도움을 받아 인테리어 업체를 상대로 소송을 제기하고, 소송의 결과로 공사의 완료, 하자의 보수, 손해배상, 계약의 해제 등을 청구했다.
경제 / 부동산
24.01.26
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청약부금 청약통장으로 바꿔야 할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약부금은 1970년대에 도입된 청약통장으로 현재는 신규 가입이 중단된 상품입니다. 청약부금은 85㎡ 이하의 민영주택에만 청약할 수 있습니다. 청약부금은 적금식으로 매월 납부하며, 최소 2만원부터 최대 50만원까지 자유납입이 가능합니다.청약통장은 2015년 9월 1일부터 도입된 통장으로 청약부금, 청약저축, 청약예금을 대체하는 통장입니다. 청약통장은 민영주택이든 국민주택이든 모든 주택에 청약할 수 있습니다. 청약통장은 주택청약종합저축이라고도 하며, 은행관계없이 금리 한도는 같습니다. 청약통장은 최소 2만원부터 최대 50만원까지 월 납입금 5천원 단위로 할 수 있습니다.청약부금을 가지고 있는 분들은 청약통장으로 변경할 수 있습니다. 변경하면 청약부금의 가입기간과 납입금액이 그대로 인정됩니다. 청약통장으로 변경하면 유지기간 혜택이 사라지는 것은 아닙니다. 다만, 청약통장으로 변경하면 민영주택의 면적 제한이 없어지므로, 85㎡ 초과의 민영주택에도 청약할 수 있습니다. 이 경우, 청약부금의 가입기간과 납입금액은 인정되지 않습니다.청약부금을 청약통장으로 변경할지 여부는 개인의 선택입니다. 청약부금을 유지하면 85㎡ 이하의 민영주택에만 청약할 수 있지만, 가입기간과 납입금액이 인정됩니다. 청약통장으로 변경하면 모든 주택에 청약할 수 있지만, 85㎡ 초과의 민영주택에 청약할 경우 가입기간과 납입금액이 인정되지 않습니다. 따라서, 청약하고자 하는 주택의 종류와 면적에 따라서 결정하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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이사 갈 전세집 계약서 확정일자 받을때 기존집 대항력 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집 계약서에 확정일자를 받는 것은 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하기 위한 중요한 절차입니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임대차 계약의 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 뜻하고, 우선변제권이란 임대주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 제3자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.새로운 전세집 계약서에 확정일자를 받는 것은 기존집의 대항력과 우선변제권에 영향을 주지 않습니다. 기존집의 대항력과 우선변제권은 기존집의 계약서에 확정일자를 받았는지, 전입신고를 했는지, 소액임차인 최우선변제권의 요건을 충족했는지 등에 따라 달라집니다.잔금을 치르기 전에 새로운 전세집 계약서에 확정일자를 받는 것은 임차인의 입장에서 안전한 방법입니다. 임대인이 잔금을 받기 전에 다른 사람에게 임대하거나, 임대인의 부채로 인해 주택이 경매에 넘어가는 경우를 방지할 수 있습니다.기존집의 전입을 잔금을 받기 전까지 빼지 않는 것은 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치입니다. 임대인이 잔금을 받고 보증금을 돌려주지 않거나, 임대인의 부채로 인해 주택이 경매에 넘어가는 경우에도 임차인은 주택에 대한 점유권을 유지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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인감증명서 대리 발급 관련 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인감증명서는 본인이 직접 발급받아야 하는 문서이지만, 특별한 사유로 인해 본인이 발급받기 어려운 경우에는 대리인을 통해 발급받을 수 있습니다.제가 찾아본 바로는, 인감증명서 대리 발급을 위해서는 다음과 같은 준비물이 필요합니다대리인의 신분증위임장 (인감증명법 시행령 별지 제13호 서식) 위임인의 신분증위임인의 도장위임장은 반드시 위임인이 자필로 작성하고 서명하거나 날인해야 하며, 위임장에는 위임인의 주민등록번호, 인감증명서 발급 통수, 발급 용도, 위임 사유 등을 명확하게 기재해야 합니다.위임장을 작성하신 후에는 등기로 가족들에게 보내주시면 됩니다. 가족들은 위임장과 위임인의 신분증, 도장을 가지고 전주의 동사무소에서 인감증명서를 대리 수령할 수 있습니다. 인감증명서는 대리인이 발급한 경우 유효기간이 6개월이므로, 유효기간 내에 사용하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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원룸에서 월세 납입이 불량한 세입자의 계약갱신 청구권을 거부할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약에서도 세입자는 계약기간이 만료되기 전에 계약갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조에 따라 세입자가 계약한 집에 계속 살고자 할 때, 임대인이 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없는 권리입니다. 그러나 이 권리는 세입자가 계약을 성실히 이행한 경우에만 인정되므로, 세입자가 2기분 이상 월세를 연체한 경우에는 임대인이 계약갱신 청구권을 거절할 수 있습니다.따라서, 원룸에서 매달 납입해야 하는 기간에 월세를 납입하지 않고, 연락두절인 상태가 많은 세입자가 계약의 연장 갱신 청구권을 사용한다고 할 때, 임대인은 세입자의 월세 연체 사실을 증명할 수 있는 증거를 확보하고, 세입자에게 계약갱신 청구권을 거절한다는 내용을 내용증명이나 문자로 통보하면 됩니다. 이때, 계약갱신 청구권을 거절하는 통보는 세입자가 계약갱신 청구권을 행사한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다.만약 세입자가 계약갱신 청구권을 행사하지 않고, 임대인과 세입자 모두 아무런 말이 없는 경우에는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 2년 추가로 연장됩니다. 이 경우에도 임대인은 세입자의 월세 연체 사실을 증명할 수 있으면, 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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