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임차인인데 회사 위임장 받고 임대차 계약 진행 후 추후 계약자 변경 & 전입 신고, 확정일자 받는것이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임차인 명의 변경: 임차인 명의 변경은 당사자 변경에 해당하여 별도로 임대차 계약서를 작성해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대하여 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 대항력은 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 때에 발생합니다. 따라서, 임차인의 가족 명의로 전입신고를 해도 유효한 것으로 해석하는 것이 판례입니다. 다만, 임차인 명의가 변경된 경우, 임대차 계약의 당사자가 변경되는 것에 해당하여 새로운 계약으로 해석하게 됩니다. 따라서 임대차 계약서도 새로 작성하고, 신고도 별도로 해야 됩니다.2 회사 위임장을 받아 계약: 법인일 경우에는 대표자 또는 위임받은 자가 계약을 진행할 수 있습니다. 위임장을 받아 계약을 진행하는 경우에는 법인 등기부등본, 법인인감증명서 및 법인도장, 대표자 신분증, 사업자등록증 사본, 법인입금계좌번호, 위임장, 대리인 신분증 및 도장 등이 필요합니다.3 전입 신고 & 확정일자: 임차인 명의 변경 후에도 전입 신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 새로운 임대차 계약서를 작성하고, 임대차신고를 별도로 해야 합니다.4 계약자 변경 후 전입 신고 & 확정일자: 임차인 명의 변경 후에도 전입 신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 새로운 임대차 계약서를 작성하고, 임대차신고를 별도로 해야 합니다.5 특약: 계약서 작성 시 특정 내용을 특약으로 걸 수 있는지에 대해서는 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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영업신고 제외된 면적에 냉장고를 놔도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.식품위생법에 따르면, 영업장의 면적 변경은 중요한 사항으로 간주되며, 이러한 변경 사항은 신고해야 합니다. 따라서 영업신고된 면적 외의 공간에서 냉장고를 사용하거나 오븐을 작동시키려면 해당 공간을 영업장으로 포함시키기 위한 적절한 절차를 밟아야 할 수 있습니다.또한, 주택을 영업장으로 사용하려면 건축법에 따라 허가를 받아야 합니다. 따라서 주택으로 등록된 뒷방 창고에서 영업 활동을 하려면 관련 법률에 따라 필요한 절차를 밟아야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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신혼부부 전세대출 수도권이면 4억미만집이여야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 전세대출에 대한 정보는 다음과 같습니다대출 대상이 되는 주택의 보증금 상한은 수도권에서는 4억 원, 지방에서는 3억 원입니다.대출 한도는 수도권에서는 최대 3억 원, 수도권 외 지역에서는 최대 2억 원입니다이는 임차한 전세보증금의 80% 이내라는 조건과 함께 적용됩니다.따라서, 수도권에서 전세보증금이 4억 원인 주택에 대한 전세대출을 받을 경우, 총 전세가액의 80%인 3억 2천이 아니라, 수도권 제한 금액인 3억까지 가능합니다. 이는 4억 원을 초과하는 주택에 대한 전세대출이 불가능하다는 것이 아니라, 대출 가능한 금액이 3억 원으로 제한된다는 것을 의미합니다.즉, 4억 원을 초과하는 주택을 전세로 계약하려면, 나머지 금액은 별도로 마련해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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1억이하 2주택 양도세에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 2주택자의 양도소득세 면제 조건에 대해 알아보겠습니다.2023년 1월 1일부터 1가구 2주택자도 중과세율이 아닌, 일반세율(0.5~2.7%)로 종부세를 내게됩니다. 또한, 1가구 3주택 이상인 경우에는 현행 6%에서 5% 중과세율을 적용받게됩니다.양도소득세 면제를 신청하려면, 종전주택 양도일로부터 3개월 이내에 종합부동산세 과세표준 신고서를 제출하면서 양도소득세 비과세를 신청해야 합니다. 종전주택의 취득일, 보유기간, 양도일, 양도가액을 확인할 수 있는 서류를 가지고 면제 신청을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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청년월세지원금은 만 34세가 지나 시점에 종료 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년월세지원금의 대상은 만 19세에서 만 34세까지의 청년들입니다. 이는 신청년도의 출생년을 기준으로 합니다. 따라서, 신청할 때 만 34세였다면, 그 해의 12월 31일까지는 자격이 유지됩니다. 만 34세가 지나더라도 그 해 동안에는 지원금이 중단되지 않습니다. 하지만, 다음 해부터는 자격이 사라질 수 있습니다5. 따라서, 신청 기간에 만 34세가 넘어서면 자격 조건이 만족되지 않을 수 있습니다. 이러한 정보는 정확하지 않을 수 있으니, 정확한 정보를 얻기 위해서는 관련 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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월세 1년 계약중인데 다음달이면 계약이끈나는데 자동연장되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약이 자동으로 연장되는 것은 '묵시적 계약 갱신’이라고 합니다. 이는 기존 임대차 계약을 하고 거주하고 있는 상황에서 계약기간이 만료되는 시점에서 임대인 및 임차인 등이 재계약이나 해지의 내용 등을 알리지 않을 경우 일반적으로 자동 연장이 되는 것을 의미합니다.만약 계약이 묵시적으로 갱신된다면, 별도의 계약서를 작성하지 않으며 임대료 인상에 대한 부분도 없이 기존 계약조건으로 계속 거주를 하게 됩니다. 임대인은 월세 인상 등의 요구를 할 수 없습니다.그러나, 만약 계약이 묵시적으로 갱신되지 않고 임대인이 월세나 보증금을 올리고 싶다면, 계약 만료 6개월 이후 ~ 2개월 이전 사이에 상대에게 연락해야 합니다.따라서, 계약이 다음 달에 만료된다면, 임대인이 아직 연락을 하지 않았다면 계약이 자동으로 연장될 가능성이 있습니다. 그러나 확실한 정보를 얻기 위해서는 집주인에게 직접 연락하는 것이 가장 좋습니다. 계약 관련 사항은 법적인 문제가 될 수 있으므로, 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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청년 버팀목 전세대출에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세대출의 주요 조건은 다음과 같습니다1 대출대상: 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 세대주 (예비세대주 포함) 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함)2 대출금리: 연 1.8%~2.7%3 대출한도: 최대 2억원 이내 (임차보증금의 80% 이내)부모님 자가 소유에 거주중이신 경우, 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 경우에만 대출이 가능합니다. 따라서 부모님의 집에 거주하고 계시다면, 그 집이 부모님의 소유인 경우에는 청년 버팀목 전세대출을 받으실 수 없습니다. 그러나 부모님의 집이 아닌 다른 집으로 이사를 가려는 계획이 있으시다면, 그 집으로 이사한 후에는 청년 버팀목 전세대출을 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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우리나라 땅이 작아서 부동산에 집착하는데요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.강원도 산을 간벌해서 이용하는 것에 대해 몇 가지 사항을 고려해야 합니다. 간벌은 산림의 토양을 보호하고, 새싹이 움트러나는 천연 조림의 선순환 구조를 정립할 수 있습니다. 그러나, 대규모 간벌 작업은 산사태의 직·간접적 원인으로 지목되는 상황이며, 특히 산지가 많은 강원지역에서는 이런 문제가 더욱 심각할 수 있습니다.바닷가를 흙으로 메우는 것에 대해서도 몇 가지 고려해야 합니다. 바닷물은 천연 미네랄을 보충하는 효과가 있으며, 바닷물의 물기와 염분이 만나서 탁월한 전기전도가 되기 때문에 바닷가는 맨발걷기 효과 중 어싱 효과가 가장 좋은 곳입니다. 그러나 이러한 활동은 환경에 영향을 미칠 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.교통 문제에 대해서는, 도로 교통의 주요 문제점으로 배기 가스량 증가, 교통 정체 현상, 소음공해, 교통사고, 주차공간 부족 및 도로변 주·정차 문제 등이 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위한 대안으로는 교통수요의 억제 또는 분산, 대중교통 중심 체제로의 전환, 새로운 주차 시설 설치, 시민의 교통 질서 의식 함양, 차량 요일별 10부제 편성 활성화 등이 제안되고 있습니다.따라서, 단순히 토지를 넓히는 것만으로는 부동산 문제나 교통 문제를 해결하기 어려울 수 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 다양한 요인을 고려한 종합적인 접근이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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부동산 소개비 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료(소개비)는 주택 임대의 경우 다음과 같이 계산됩니다5천만원 이하일 경우: 0.5% (한도액은 20만원)1억원 이하일 경우: 0.4% (한도액은 30만원)따라서, 보증금이 500만원인 경우에는 0.5%를 적용하면 되므로, 중개수수료는 2.5만원이 됩니다. 하지만 한도액인 20만원보다 작으므로, 실제 중개수수료는 2.5만원이 됩니다.월세 50만원에 대한 중개수수료는 별도로 계산되지 않습니다. 가계약금 50만원은 계약금의 일부로, 중개수수료 계산에는 포함되지 않습니다.이 계산은 참고용이며, 실제 비용과는 차이가 있을 수 있습니다. 중개수수료는 공인중개사와 협의하여 결정됩니다. 또한, 중개수수료는 연말정산 시 소득공제가 가능한 부분이므로 참고하시기 바랍니다.부동산 거래 시 주의사항으로는, 서류상에 기억해야 할 요소들은 모두 기입하거나 통화 녹음 등 증빙자료들을 만들어 놓는 것이 좋습니다. 또한, 집을 확인해볼 때는 아무리 선호하는 지역일지라도 중개인에게 좋아하는 내색은 하지 않는 것이 좋습니다. 만일 너무 마음에 들어하는 것을 표현하는 경우에는 중개수수료를 인상하기 위해 임대 금액이 높아질 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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현재 1주택, 거주지 매매를 위해 주택임대사업자를 하는게 맞을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록을 고려하는 것은 여러 가지 요인을 고려해야 합니다. 아래에 주택임대사업자 등록에 대한 몇 가지 정보를 제공하겠습니다:주택임대사업자로 등록하면 LTV 10% 제한을 피할 수 있습니다. 그러나 이는 장기적인 계획을 갖고 있어야 하며, 특히 빌라를 몇 년 내에 매도할 계획이 없다면 고려해볼 만한 선택일 수 있습니다.주택임대사업자로 등록하면 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 제출해야 합니다. 그러나 신규로 임대사업을 시작하려는 경우에는 사업 개시일 이전에 사업자등록 신청이 가능합니다.주택임대사업자 등록의 장점과 단점장점: 주택임대사업자의 등록 장점으로는 지방세, 임대 소득세, 양도소득세, 종합부동산세 등의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.단점: 주택임대사업자 등록의 단점으로는 의무 임대 기간 동안 임대료 증액율이 임대료의 5%로 제한됩니다. 또한, 의무임대기간 중에는 매각이 제한되며, 지자체에 임대차현황을 신고해야 하고, 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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