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재개발의 공공시행자 지정 단계에서 재개발 취소가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 재개발에서 공공시행자 지정을 해야 하는 단계에 있을 때, 해당 지역의 토지 등 소유자가 재개발 반대의 의사표시를 통하여 재개발을 취소할 수 있는 요건이 있을까요?재개발사업의 공공시행자로 지정된 토지주택공사등과 그 사업을 공동으로 시행하려는 건설업자등은 도시 및 주거환경정비법 제26조제1항 각 호 외의 부분에 따라 시장·군수등의 사업시행자 지정을 받아야 합니다. 이는 사업시행자로서의 책임과 의무를 부과하기 위한 것입니다.2 도시 및 주거환경정비법 제21조제1항제3호에서 토지등소유자의 30%이상이 정비구역 등(추진위원회가 구성되지 아니한 구역으로 한정한다)의 해제를 요청하는 경우는 조합설립 방식 또는 공공시행자 지정 방식 중 어느 것에 적용되는 규정인가요?이 규정은 재개발사업등을 조합등이 시행하는 방식에서 공공시행자가 시행하는 방식으로 변경하려는 시기에 적용되는 규정입니다. 이미 시장·군수등이 공공시행자를 재개발사업등의 사업시행자로 지정한 후에 다시 시장·군수등이 공동 사업시행자를 지정하는 시기에는 적용되지 않습니다.2-1. 제3호 "추진위원회가 구성되지 아니한 구역"의 의미가 무엇인가요? - "추진위원회가 구성되지 아니한 구역"이란, 추진위원회 구성 승인을 받지 않은 상태를 말합니다. 예를 들어, 추진위원회가 구성되기 전에 구역해제 요청이나 조합설립 방식으로 선택했으나 추진위원회 구성 과정이 생략된 경우, 또는 추진위원회, 조합설립방식이 아닌 공공시행자 지정방식을 선택한 경우 등이 이에 해당합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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장기수선충당금 중간 정산 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충당금은 아파트의 공동시설이 낡았을 경우 이를 보수하고 교체하기 위한 비용을 각 세대마다 미리 조금씩 모으는 적립금입니다. 원래는 집주인이 납부해야 하지만, 편의상 관리비에 포함되어 임차인에게 부과되며, 이사할 때는 집주인에게 돌려받아야 합니다.전세 계약이 2년마다 연장되는 경우, 거주한 지 2년이 지나고 계약을 갱신할 때 장기수선충당금을 중간 정산할 수 있습니다. 따라서 전세 2년 연장하는 상황에서 장기수선충당금을 한 번 정산하는 것은 가능합니다.그러나 정확한 절차와 방법은 해당 아파트의 관리규약과 임차인, 임대인 간의 합의에 따라 달라질 수 있으므로, 이에 대한 자세한 사항은 집주인이나 아파트 관리사무소에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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노후배관으로 인한 전세계약 해지 준비는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 전세계약 해지 준비: 전세계약 해지를 위해서는 몇 가지 단계를 거쳐야 합니다.필요서류 준비: 신청자 (임차인)의 신분증, 인감도장, 현금은 필수적으로 구비하시고 전세권말소등기 신청서, 해지증서, 위임장, 등기필증 (분실한 경우 임차인의 인감도장 및 등기부등본)을 지참하시어 등기소에 방문하면 됩니다.내용증명 보내기: 발송인이 가까운 우체국에 발송할 내용문을 원본 1부와 복사본 2부(총 3부) 그리고 주소를 작성한 봉투 1개를 함께 제출합니다.2 이사비용 청구: 임대사업자의 보증보험 가입 의무 위반에 따라 임대차 계약을 해지하는 경우, 집주인은 이로 인한 손해배상을 임차인에게 해줘야 한다는 내용의 시행규칙도 곧 시행된다. 국토부는 중개보수 수수료와 이사비용 등도 손해배상에 포함시키는 방안을 추진하고 있다.3 이후 진행사항: 전세계약 해지 후에는 새로운 주택을 찾는 것이 가장 중요한 단계가 될 것입니다. 이 과정에서는 주택의 상태, 위치, 가격 등을 고려해야 합니다.이러한 정보를 바탕으로 전세계약 해지를 준비하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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대출을 받아 집 구매하려는데 대출실패 시 계약금반환특약을 설정하는 것을 중개인이 반대할 수도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출이 거절되었을 때 계약금을 반환받기 위해서는 계약서에 특정 조항을 추가해야 합니다. 이러한 조항은 "전세대출 심사과정에서 대출이 불가능할 경우 계약금 전액을 반환한다"와 같은 내용을 포함할 수 있습니다.그러나, 이러한 특약을 설정하는 것은 매매자와 임차인 간의 합의에 따라 달라집니다. 일부 중개인이나 판매자는 이러한 특약을 설정하는 것을 원하지 않을 수 있습니다. 이 경우, 다른 방법으로 계약금을 보호하는 방법을 찾아야 합니다.예를 들어, 계약서에 다음과 같은 조항을 추가할 수 있습니다잔금 익일까지 근저당권 설정이나 제한물권을 설정하지 않으며, 위반 시 임차인에게 계약금의 2배를 위약금으로 지불한다.전세자금대출 심사과정에서 대출 불가능 시 계약금 전액 반환한다.이러한 특약은 계약서에 직접 추가하거나, 카카오톡과 같은 메시지 앱을 통해 전송하거나 구두로 녹음하는 등 여러 방법으로 설정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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이런경우에 자녀는 세대분리 적용이 가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자녀가 세대분리를 원한다면, 일반적으로 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다나이: 자녀가 만 30세 이상이거나, 30세 미만이더라도 중위소득의 40% 이상의 소득이 있어야 합니다.소득: 30세 미만인 자녀가 세대분리를 위해 꾸준한 소득이 있어야 합니다. 소득 산정은 주택 취득일로부터 과거 1년 동안의 소득으로 하며, 이때 산정된 금액이 중위소득의 40% 이상이어야 합니다.거주 독립: 자녀가 부모님과 거주가 분리되어야 합니다.생계 독립: 자녀의 생계가 부모와 독립해야 합니다.따라서, 아버지 명의로 전세계약된 집에 딸이 혼자 살게 되면, 위의 조건을 충족하는 경우 세대분리가 가능할 수 있습니다. 그러나, 세대분리를 위해 주택을 전세계약하는 경우에는 자녀의 이름으로 전세계약을 해야 할 수도 있습니다. 이는 세대분리의 요건과 관련된 법률에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 상황에 따라 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.참고로, 세대분리는 주택 청약, 소득세 계산 등에서 중요한 요소로 작용하므로, 세대분리에 대한 결정은 신중하게 이루어져야 합니다. 또한, 세대분리 요건을 갖추지 못한 상태에서 전입신고만 하여 형식적으로 세대를 분리하는 것은 위장전입에 해당할 수 있으니 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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전세계약 세달 전 연장의사 밝혔다가 한달 전 번복시 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장의사를 밝혔다가 번복하는 경우에 대해 여러 가지 시나리오가 있을 수 있습니다.만약 1월 초에 전세 연장하지 않겠다고 통보했다면, 계약 내용대로 4월 말에 나갈 수 있습니다. 이 경우, 4월 말에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.전세 연장의사를 밝혔다가 이를 번복하였다면, 다시 3개월을 기다릴 수 있습니다. 이 경우, 6월 초에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.집주인이 애초에 부동산에 올려놓지 않았다면, 전세기간 연장의 번복으로 보증금 반환 시간이 늦어질 이유가 없습니다.전세계약 연장에 관한 의사통보가 없으면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 계약만료 2개월 전 임대인이나 임차인이 계약연장에 관한 의사통보를 한다면 계약갱신이 됩니다.복비에 대해서는, 전세 재계약시 복비를 누가 부담해야 하는지는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 임차인이 부담하게 되지만, 계약 내용이나 상황에 따라 다를 수 있으므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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부동산 관련 서류의 종류에 대해서 ??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산과 관련된 서류의 종류는 다음과 같습니다등기사항전부증명서 (등기부등본): 부동산의 위치, 종류, 구조, 면적 등의 현황이 기재되어 있습니다.건축물대장: 건축물의 소유현황과 이용 상태를 나타내는 자료입니다.토지대장: 해당 토지의 면적, 지목, 토지등급 및 토지소유권에 관한 정보가 기록됩니다.지적도: 한 필지를 기준으로 해당 필지의 정보를 나타내는 자료입니다.토지이용계획확인서: 앞으로 토지를 어떻게 이용하고 개발할 수 있는지를 확인하는 자료입니다.이 외에도 부동산 증여에 관련된 서류로는 취득세 영수필 확인서, 등기 수입인지, 증여 신청서, 주민등록등본, 주민등록초본, 인감증명서 등이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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신혼특공 알아볼때 보통 어디서 알아봐야하나요? sh , lh , gh 청약센터를 보는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급(신혼특공)을 알아보는 것은 좋은 생각입니다. 신혼특공은 주택 청약 제도 중 하나로 결혼한 지 7년 이내의 부부에게 1회 한정으로 공급되는 제도입니다. 신혼특공은 민영주택, 국민주택, 공공 주택 적용 국민주택으로 3가지가 있습니다.신혼특공을 신청하기 위해서는 소득 및 자산 조건을 만족해야 합니다. 신혼부부 특별공급 소득 조건은 가구원수에 따라 다르며, 입주자모집공고일 기준으로 주민등록등본상 동일 세대를 구성하는 분을 기준으로 합니다. 소득 기준은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하이어야 합니다. 부부 모두 소득이 있는 경우 한도는 140%로 증가하지만, 부부 중에서 한 사람의 소득은 여전히 130% 미만이어야 합니다.신혼부부 특별공급에 대한 자세한 정보는 각 주택 건설사의 입주자모집공고문을 통해 확인하실 수 있습니다. 이를 통해 신혼부부 특별공급에 대한 조건 및 청약 자격을 확인하실 수 있습니다.따라서, SH, LH, GH 청약센터를 번갈아 확인하시는 것은 매우 효과적인 방법입니다. 각 청약센터에서 신혼부부 항목이 있는 청약공고를 확인하시는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 신혼부부 특별공급에 대한 최신 정보를 얻을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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근저당 관련해서 안전한 집인지 확인 가능하실까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 근저당이란 부동산에 대한 채무를 보장하기 위해 설정하는 권리입니다. 이는 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우, 채권자가 부동산을 매각하여 그 대금으로 채무를 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.귀하가 말씀하신 상황에서, 해당 부동산은 2022년에 32억에 매입되었고, 현재 채권 최고액은 5억8천800만원이며, 실제 대출금은 2억이 안된다고 합니다. 또한 선순위 전세 보증금이 6억이며, 귀하의 전세보증금은 1.5억입니다.이러한 상황에서 경매로 넘어가거나 안 좋은 상황이 발생할 경우, 귀하의 보증금이 안전한지 여부는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 부동산이 경매에 부쳐질 경우, 매각 대금은 채권자와 전세금 반환 등을 위해 사용됩니다. 이때 채권자에게 우선 변제되며, 남은 금액이 전세금 반환 등에 사용됩니다. 따라서, 매각 대금이 채권 최고액과 전세 보증금을 모두 커버할 수 있을 경우, 귀하의 보증금은 상대적으로 안전할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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보증보험 안되는 전세계약, 위험한 계약인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입하지 않는 전세계약은 일부 위험 요소를 가질 수 있습니다. 전세보증보험은 임차인이 전세금을 임대인에게 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 임대인 대신 우선 보증금을 돌려주는 보증상품입니다. 그러나 보증보험에 가입하지 않으면 이런 보호를 받지 못하게 됩니다.전세보증보험 가입이 거절되는 주요 사유는 다음과 같습니다전세금이 5억원 또는 7억원을 초과하는 경우전세집이 주택이 아닌 경우계약기간이 짧은 경우공인중개사 없이 계약하는 경우전세계약서에 채권양도금지 문구가 있는 경우전세보증보험에 가입해도 보호를 못 받는 경우도 있습니다. 예를 들어, 전세금반환채권을 타인에게 양도하거나 금융기관에서 대출하며 담보로 제공한 경우에는 보증금을 보장받지 못합니다.따라서 전세보증보험에 가입하지 않는 전세계약을 선택할 경우, 임대인의 신용 상태, 건물의 상태, 근저당 상황 등을 철저히 확인하고 계약해야 합니다. 또한, 전세보증보험에 가입할 수 없는 경우에는 전세금을 낮추고 반전세로 계약하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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