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최근 임대차 계약 갱신한 세입자가 갑작스러운 이사 통보를 하였으며, 촉박한 일정으로 전세 보증금을 요구 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 해지 및 보증금 반환에 관한 법률은 주택임대차보호법과 민법에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 임차인이 임대차계약을 중도해지하거나 갱신거절할 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 반환하지 못하거나 지연하는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 청구할 수 있습니다.1 해당 경우 계약 만료 시점인 2025년 12월 6일 까지 보증금 반환 의무가 있는지 궁금합니다.임차인이 임대차계약을 중도해지하거나 갱신거절할 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 임대차계약 종료일로부터 3년 이내에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 3년이 지나면 소멸시효가 완성되어 보증금을 청구할 수 없습니다. 따라서 임대인은 2025년 12월 6일까지 보증금을 반환할 의무가 있으며, 임차인은 그 이후에도 2028년 12월 6일까지 보증금을 청구할 수 있습니다.1-1) 반환 의무가 있다면, 임차인의 전세 계약 해지 통보 후 언제까지 반환 되어야 할까요?임차인이 전세 계약 해지 통보를 한 경우, 임대인은 임차인이 임대차목적물을 반환한 날로부터 14일 이내에 보증금을 반환해야 합니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 늦게 반환하는 경우, 임차인은 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 지연이자는 보증금에 연 5% 또는 6%의 법정이자율을 적용하여 계산하거나, 임대차계약서에 특약한 이자율을 적용하여 계산할 수 있습니다.1-2) 반환 의무가 없으나, 위와 같은 경우 일반적으로 어떻게 합의를 보는 것이 좋을까요?임차인이 전세 계약 해지 통보를 하지 않고 임대차계약 기간이 만료되는 경우, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 임대차계약 기간 내에 임대차목적물을 반환하고 보증금을 요구하는 경우, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 임차인이 임대차계약 기간 내에 임대차목적물을 반환하고 보증금을 요구하는 경우, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 임대인과 임차인은 상호 협의를 통해 보증금 반환에 관한 합의를 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인은 임차인에게 보증금의 일부를 반환하거나, 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 포기하거나, 임대인은 임차인에게 다른 형태의 보상을 제공하거나, 임대인과 임차인은 보증금 반환에 관한 중재나 조정을 신청하거나, 임대인과 임차인은 보증금 반환에 관한 소송을 제기할 수 있습니다.2 보증금 반환 의무를 하여야하나, 매도/전세 등이 원활하지 못하여 반환하지 못하는 경우 어떻게 되나요? (1-1 연결)임차인이 전세 계약 해지 통보를 한 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우, 임차인은 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 또한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권을 등기하고, 임대인의 재산에 대해 가압류나 가처분을 신청하여 보증금을 확보할 수 있습니다. 만약 임대인이 재산이 없거나 재산이 부족한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 임차인이 보증금을 반환받지 못하여 입은 실제 손해액으로 산정되며, 예를 들어, 임차인이 새로운 주택을 계약하고 잔금을 지불하지 못하여 위약금을 지불한 경우, 위약금액을 손해배상액으로 청구할 수 있습니다.3 반환 의무가 없기에 2월 20일 이후 이사를 통보한 임차인이 파산하는 경우 보증금은 어떻게 되나요? (1-2의 연결)임차인이 전세 계약 해지 통보를 하지 않고 임대차계약 기간이 만료되는 경우, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 파산하는 경우, 임차인의 파산관재인은 임차인의 재산을 관리하고, 임차인의 채권자에게 배당해야 합니다. 따라서 임차인의 파산관재인은 임차권을 포기하고, 임대차목적물을 반환하고, 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그러나 임차인의 파산관재인은 임차인의 채권자에게 배당해야 하므로, 임대인에게 보증금을 반환받은 후에도 임차인의 채권자에게 보증금을 다시 지불해야 할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인의 파산관재인에게 보증금을 반환받은 증거를 제출하고, 임차인의 채권자에게 보증금을 지불하지 않을 수 있습니다.

경제 / 부동산

24.01.08

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