전세 묵시적갱신 확정일자 및 효력 유지관련 문의사항 입니다..
안녕하세요? 원룸형 오피스텔에 전세로 거주중인 직장인 입니다.
21년 7월 첫 계약 하였고, 23년 6월 경 계약 종료 한달 전 쯤(45일전) 대출 연장 때문에 유선상 인사드리면서
별도 계약 없이 2년 연장하여 지내는 것으로 말씀드리고 대출도 연장 받았습니다.
1. 이러한 경우 계약 종료 1개월 전 구두 협의인데 묵시적갱신으로 볼 수 있는지요? (보증금 및 조건 변경 x, 기간만 연장)
첫 계약 당시 동사무소에서 확정일자 도장받고 전입신고한 기억이 분명히 나는데, 계약서에 도장은 안보이고
"주택 임대차 계약 신고필증"에 확정일자 번호 xxx호 로 기재된 서류가 있습니다. (전세계약서 원본도 있음, 도장만 없음)
대법원 인터넷 등기소에서 확정일자 조회를 하니... 계약기간 이후가 조회가 안됩니다. (도장을 분명히 받았습니다.)
2. 이런경우 "주택 임대차 계약 신고필증"에 기재된 내용 및 확정일자 번호로 확정일자 효력이 있는지요?
3. 별도로 확정일자 조회가 가능한지요? (동사무소 방문 등)
4. 묵시적갱신인 경우 계약 연장에 별도 계약서가 필요 없고 확정일자가 유지되는 것으로 알고있는데
이 경우도 동일하게 효력이 유지되는 것으로 보면 되는지 확인 부탁드립니다.
계약 전에 나갈 생각도 없고.. 큰 금액은 아니라 별신경 안쓰고 살았는데... 갑자기 불안하더라구요
전세권 설정은 안했고 등기부등본 "을 구"에 아무런 기재사항 없는데.. 문제 생기면 제가 1순위 변제대상이 맞겠죠.. ? ㅠ
많은 도움 부탁드립니다 .ㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 만기 6~2개월이 지난 뒤므로 이미 묵시적 갱신이 성립되었다고 볼수 있습니다,
2, 최초전입신고와 확정일자를 유지하고 계셨다면 그대로 효력은 유지됩니다.
3. 확정일자는 이전 부여 확정일자 그대로를 이어간다고 보시면 됩니다.
4. 네, 동일하게 유지됩니다, 그리고 확정일자 도장이 찍혀있는 이전계약서는 혹시모를 상황을 대비해 잘 보관해두시기 바랍니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 계약 종료 1개월 전 구두 협의인데 묵시적갱신으로 볼 수 있는지요?
네, 묵시적갱신으로 볼 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대인과 임차인이 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 갱신하지 않거나 해지하지 않으면 계약기간이 2년으로 자동 갱신됩니다. 따라서, 별도의 계약서가 없어도 구두 협의로 계약기간을 연장하기로 한 경우에는 묵시적갱신으로 인정됩니다.
2 "주택 임대차 계약 신고필증"에 기재된 내용 및 확정일자 번호로 확정일자 효력이 있는지요?
네, 확정일자 효력이 있습니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항에 따르면, 임대차계약을 체결한 후 30일 이내에 주택임대차계약 신고를 하면 확정일자가 부여됩니다. 확정일자는 임차인의 우선변제권을 보장하는 중요한 증거입니다. 따라서, "주택 임대차 계약 신고필증"에 확정일자 번호가 기재되어 있으면, 그 번호로 확정일자를 확인할 수 있습니다.
3 별도로 확정일자 조회가 가능한지요?
네, 가능합니다. 확정일자는 대법원 인터넷 등기소에서 조회할 수 있습니다. 확정일자 조회를 위해서는 "주택 임대차 계약 신고필증"에 기재된 확정일자 번호와 주민등록번호가 필요합니다. 확정일자 조회 방법은 다음과 같습니다.
대법원 인터넷 등기소에 접속합니다.
화면 왼쪽 메뉴에서 '확정일자’를 클릭합니다.
확정일자 번호와 주민등록번호를 입력하고 ‘조회’ 버튼을 누릅니다.
확정일자와 관련된 정보를 확인할 수 있습니다.
4 묵시적갱신인 경우 계약 연장에 별도 계약서가 필요 없고 확정일자가 유지되는 것으로 알고있는데 이 경우도 동일하게 효력이 유지되는 것으로 보면 되는지요?
네, 동일하게 효력이 유지됩니다. 묵시적갱신인 경우에는 기존의 계약서와 확정일자가 그대로 유효하며, 계약기간만 2년으로 연장됩니다. 따라서, 별도의 계약서나 확정일자를 받을 필요가 없습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임대차계약 신고를 했다면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 처음 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았고 계약갱신 또는 묵시적갱신 시 보증금 인상이 없었다면 다시 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 처음 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
인터넷 등기소에서 확정일자부여현황을 확인할 수 있습니다.